Структурные сделки, возможность их использования в инвестиционном процессе. (стр. 2 из 3)

• ЗПИФ не ограничивает количество сторонних пайщиков. Оно ограничено лишь количеством паев;
• Учредители (пайщики) способны внести изменения в Правила, но не могут контролировать действия управляющей компании УК;
• ЗПИФ обладает более широкой инвестиционной декларацией,
• возможность ежегодной выплаты дохода по паю (если это предусмотрено правилами ЗПИФа)
• ЗПИФ это специальный инструмент для работы на рынке недвижимости, т.к. в состав активов фонда может входить недвижимость и права на недвижимое имущество.
• в имущество ЗПИФа могут быть переданы не только денежные средства, но и ценные бумаги, недвижимость и права на недвижимое имущество.

Закрытый ПИФ недвижимости - это возможность реализации крупных проектов. Пайщики или учредители создают ЗПИФы с целью осуществления инвестиций:

• в предприятия, желающие найти инвестора и вывести свои акции на рынок;
• во вновь созданные предприятия в интересах реализации какого-либо отраслевого инвестиционного проекта;
• в строящиеся или находящиеся в режиме управления объекты недвижимости.

Рассмотрим некоторые особенности закрытых фондов недвижимости.

Во-первых, срок инвестиций. Создавать фонд недвижимости на срок менее 5 лет нецелесообразно – денежные средства должны обернуться несколько раз, именно в этом основное достоинство отложенных налоговых платежей, повышающее эффективность инвестиций. В тоже время, даже сейчас найдется не много инвесторов, обладающих столь длинным инвестиционным капиталом. Значит, нужна возможность «выхода» из фонда до его прекращения. Это возможно сделать путем погашения паев в случае голосования против решений, принятых общим собранием пайщиков или реализовав паи на вторичном рынке. И если для крупных инвесторов есть возможность организовать собрание и рассчитывать на погашение паев, то частный инвестор может рассчитывать только на вторичный рынок. Из этого можно сделать вывод, что первыми покупателями паев фондов недвижимости, скорее всего, будут крупные инвесторы, которые впоследствии смогут продавать паи в розницу. Возможно, этим заинтересуются профессиональные участники фондового рынка. И здесь даже не обязательна организация именно биржевых торгов. Достаточно крепкого дилера, выставляющего двусторонние котировки. А дальше количество мелких пайщиков достигнет «критической массы», которая и потребует организованного рынка обращения паев.

Во-вторых, заложенный механизм активного участия пайщиков в работе ЗПИФа через общее собрание пайщиков. Действительно, при таких сроках инвестирования просто необходимо предоставить пайщикам право голосовать по важнейшим вопросам. Проблема - в управляемости фондом. Если пайщиков немного и они единомышленники, то все хорошо. Если пайщиков очень много и они пассивны, то сложно принять взвешенные решения, потому что для принятия решения требуется 75% от всех паев, а не присутствующих на собрании, как в акционерных обществах. При не очень большой капитализации закрытого ПИФа и хороших активах не исключена возможность попытки перехвата функций управления путем скупки паев на вторичном рынке и смены управляющей компании.

В-третьих, сумма инвестирования. Создавать закрытый фонд недвижимости с активами менее $10 млн. нецелесообразно в силу высокой капиталоемкости операций на рынке недвижимости, небольшой скорости оборачиваемости и необходимости инвестиций в несколько объектов с целью диверсификации. Срок формирования фонда не должен превышать 3 месяца, поэтому управляющая компания не может рисковать тем, что нужные средства не будут собраны и ищет инвесторов заранее. Это еще один довод в пользу появления крупных инвесторов на первых стадиях жизни фонда.

В-четвертых, рост стоимости паев Фонда недвижимости происходит вместе с продвижением инвестиционных проектов, в которые вложены средства, а также за счет общего повышения стоимости недвижимости. Фактически это выражается в переоценке, производимой независимым оценщиком 1 раз в полгода. Активы для ПИФов подбираются в соответствии с инвестиционной декларацией, также как и для проектов, финансируемых непосредственно инвесторами – по соотношению риск-доходность. Нюанс состоит в том, что для Фондов этот акцент смещен в пользу снижения риска: ведь главная задача коллективных инвестиций не накопить капитал своих пайщиков, а сохранить его и приумножить.

В отношении доходности, которую обещают управляющие компании, существует вполне определенное ограничение в ФЗ «Об инвестиционных фондах». Однако определенные цифры можно привести. ЗПИФ недвижимости, как правило, не инвестирует в проекты с ожидаемой доходностью ниже 30% годовых в валюте. При этом, в среднем по году, в проекты размещено 90% средств Фонда, остальные средства находятся на депозитах, с ориентировочной доходностью 8-9 % годовых в валюте. Управляющая компания удерживает 20% от ежегодного дохода пайщику. При этом капитал не реинвестируется, т.е. весь фактический годовой доход распределяется.

Вложение средств в такие проекты как закрытые паевые фонды недвижимости, относится к разновидности долгосрочных инвестиций. Доступ на этот рынок открыт инвесторам, не работавшим на нем ранее, но желающим в полной мере использовать его потенциал. Попробуем определить категории потенциальных инвесторов закрытых ПИФов и их мотивацию:

• Российские коммерческие банки и инвестиционные компании, испытывающие проблемы с излишней ликвидностью и отсутствием надежных заемщиков и снижением доходности по долговым ценным бумагам.. Для них инвестиции в ЗПИФ недвижимости - возможность использования новых технологий инвестиций в строительство с целью повышения доходности инвестиционного портфеля и размещения свободных средств, а также как дополнительный объект вложения средств, переданных им в доверительное управление.
• Западные фонды и западные инвестиционные группы. До этого они работали по суррогатным и серым схемам или через регистрацию российского общества. С появлением понятного, юридически чистого и эффективного механизма закрытого ПИФа недвижимости многие планируют перейти на инвестиции через этот инструмент;
• Страховые компании, негосударственные пенсионные фонды и иные институциональные инвесторы, имеющие «длинные» пассивы и отложенные обязательства, для которых важна стабильность инвестиций. Следует отметить, что в развитых странах пенсионные фонды – один из самых крупных инвесторов в фонды недвижимости. В России же ввиду наличия законодательных ограничений пенсионные фонды пока такими не являются.
• Крупные промышленные или финансово-промышленные холдинги, планирующие провести реструктуризацию бизнеса или выделение непрофильных активов посредством выведения в закрытый ПИФ объектов недвижимости или ценных бумаг, дающих право на них;
• Физические лица-частные инвесторы, использующие ЗПИФ как хорошую альтернативу долгосрочным банковским депозитам.

Схема инвестирования закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

Одной из проблем, тормозящих в настоящее время развитие закрытых фондов недвижимости, является неясность в вопросах налогообложения операций с недвижимостью. Основные проблемы - с НДС и налогом на имущество. В силу новизны института и ограниченного количества закрытых паевых фондов они просто не упомянуты во многих нормативно-правовых актах. Проблема обусловлена двумя факторами. Во-первых, ПИФ, в том числе и закрытый, не юридическое лицо и, если строго следовать букве действующего законодательства, вообще может не платить эти налоги. Однако управляющие компании, не имея прямых указаний, опасаются действовать на свой страх и риск. Во-вторых, так как имущество закрытого ПИФа является общей долевой собственностью, и если предположить, что эти налоги будут распространяться непосредственно на пайщиков, то возникает очень много вопросов с разным статусом пайщиков (физические, юридические лица, нерезиденты) и вытекающих из этого ставок налога, сроков и порядка уплаты налога. Здравая логика подсказывает, что персональное выделение по каждому пайщику невозможно чисто технически (хотя бы из-за вторичного обращения паев), а также сложно и дорого. Это полностью дискредитирует идею закрытых паевых фондов как формы коллективных инвестиций, такое инвестирование будет похоже на гипертрофированное персональное доверительное управление. Возможными вариантами может быть освобождение закрытых ПИФов от указанных налогов или возврат к старой практике, использовавшейся при налогообложении ГКО, когда ПИФ, состоявший из физических лиц, не платил налог.

Схема договорных отношений инфраструктуры закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

Остро стоит вопрос с государственной регистрацией сделок с недвижимостью и правами на недвижимое имущество. Опять же из-за отсутствия упоминания закрытых ПИФов недвижимости в нормативных-правовых актах, регулирующих вопросы регистрации недвижимости, как особого института, и учитывая, что имущество закрытого паевого фонда -- это общая долевая собственность, могут возникнуть определенные трудности при регистрации прав на недвижимость, приобретенную за счет имущества закрытого ПИФа. Аналогичными проблемами чревата и попытка передать недвижимость или права на нее в имущество закрытого фонда в период его формирования, что допускается федеральным законом «Об инвестиционных фондах».

Вызывает опасения различие процедур регистрации в различных регионах. Конечно, после выхода федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», постановления Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иных нормативных актов система по всей стране достаточно унифицирована и стандартизирована. Но при рассмотрении новых вопросов, таких, как закрытые ПИФы недвижимости, при отсутствии у управляющих компаний и местных властей опыта регистрации таких сделок в разных регионах могут иметь место разные подходы. Во избежание таких случаев было бы весьма желательно получить от Министерства юстиции разъяснение или приказ, который разъяснял бы эти вопросы.