Инвестиционные решения (стр. 6 из 11)
• среднее — стандарты отделки конторских помещений, деловых центров;
5) оснащенность (наличие телефона, мебели, охраны);
6) наличие дополнительных удобств. Эти элементы являются атрибутами бизнес центров. Вместе с тем здания, в которых располагаются сравниваемые помещения, все отличаются набором дополнительных удобств.
Определение ставки капитализации. Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий соотношение размера ожидаемого дохода от эксплуатации актива и его стоимости.
Ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
• компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;
• компенсацию за риск;
• компенсацию за низкую ликвидность;
• поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Для определения данного показателя возможно использование двух методов — статистического (по рыночным данным) и метода кумулятивного построения.
Статистический метод. В основе лежит информация о поведении инвесторов и финансовых институтов. Ставка капитализации для городов находится в интервале от 10 до 25%. В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются практически безрисковыми. Основные западные инвесторы, такие, как страховые компании, банки, пенсионные фонды, обычно помещают 10-15% своих активов в недвижимость. Остальная часть активов размещается в долгосрочных правительственных облигациях и других ценных бумагах; ставки капитализации здесь довольно низкие — 6-17%.
В восточноевропейских городах, таких, как Москва, риски, связанные с
инвестициями, значительно выше, чем в городах экономически благополучных стран Европы. На рынке Москвы ставка капитализации по объектам недвижимости, сдаваемым в аренду под офисные помещения, составляет 19-23%, и это отношение имеет тенденцию к увеличению. В связи с тем что планируемые в примере инвестиции носят долгосрочный характер, примем ставку капитализации на уровне 21%.
Метод кумулятивного построения. В этом случае за основу расчета
принимается безрисковая ставка. К ней прибавляются компенсации за риск,
низкая ликвидность и предполагаемый рост или снижение доходности недвижимости. Ставка капитализации рассчитывается по формуле
Ro = Rб/р + Rp + Rл + q
где Ro — общая ставка капитализации, %;
Rб/р — безрисковая ставка, %;
Rp — поправка на риск, %;
Rл — поправка на низкую ликвидность, %;
q — предполагаемый рост (снижение) доходности, %.
Для расчета безрисковой ставки капитализации в России, как правило,
анализируют динамику банковских ставок по валютным депозитам сроком
на один год. Тем самым устанавливается возможная минимальная компенсация за вложенные деньги с учетом фактора времени.
Допустим, что по состоянию на 1 января 2002 г. процентная ставка поn валютным вкладам в московских отделениях Сбербанка РФ составляла 11%.
К этой процентной ставке следует прибавить поправку на риск, позволяющую учесть специфику инвестирования в объекты недвижимости в отличие от инвестирования в другие активы (например, в ценные бумаги). Поправка на риск учитывает ряд факторов:
• фактор страны (риск инвестирования в недвижимость России);
• региональный фактор (риск вложений в недвижимость областных центров РФ);
• местный фактор (риск вложений в недвижимость районных центров
области);
• отраслевой (учитывает специфику инвестирования в объекты).
Поправка на риск для помещений, расположенных в Москве, в настоящее время составляет 8% от безрисковой ставки.
Далее проводится корректировка безрисковой ставки на низкую ликвидность данного объекта недвижимости. Ликвидность характеризуется способностью актива быстро превращаться в денежные средства. Размер поправки зависит от местоположения объекта, его площади, привлекательности с точки зрения будущих инвестиций.
Для выбранного условного объекта поправка на низкую ликвидность составляет 13% от безрисковой ставки. Предполагаемое снижение доходности в связи с насыщением рынка аренды — 10%.
Таким образом, ставка капитализации составит:
11 + 8 - 13 - 10 = 22%.
Общая схема всех динамических методов оценки эффективности в принципе одинакова и основывается на прогнозировании положительных и отрицательных денежных потоков на плановый период и сопоставлении полученного сальдо денежных потоков, дисконтированного по соответствующей ставке, с инвестиционными затратами.
5. Статические методы оценки эффективности инвестиций
На практике статические (традиционные, простые) методы оценки инвестиций используются довольно часто, и они применимы к инвестиционным проектам, имеющим относительно короткий период их функционирования (обычно не более года), либо для оценки более долгосрочных проектов, в которых затраты и результаты (расходы и доходы) различаются по периодам времени несущественно.
Такие методы оценки использовались в отечественной и зарубежной практике еще до того, как всеобщее признание получила концепция, основанная на дисконтировании денежных поступлений (приведения экономических показателей разных лет к сопоставимому по временному периоду виду). Доступность для понимания, относительная простота и несложность выполнения расчетов сделали их популярными даже среди работников, не обладающих специальной экономической подготовкой. И сегодня инвестор (коммерческие банки, другие финансовые институты и физические лица), сообщая потенциальным заемщикам условия выделения инвестиционных ресурсов, ограничиваются обычно такими параметрами, как прибыль, срок окупаемости, уровень рентабельности.
Начальный этап оценки эффективности инвестиций включает, как правило, составление альтернатив и обеспечение их сопоставимости (сравнимости) по временным рамкам, объемах инвестирования, объему работ (услуг), выполняемых с помощью новой техники или по прогрессивной технологии, других направлений научно-технического прогресса, социальным факторам производства и использования продукта, включая влияние на окружающую среду, уровню риска и др. Альтернативные (допускающие одну из двух или нескольких возможностей) инвестиции могут быть независимыми, для которых порождаемые ими денежные потоки не перекрываются (финансирование одной из них не изменит денежные потоки от другой), и зависимыми, когда порождаемые ими денежные потоки взаимозависят.
Если в качестве альтернативного варианта рассматривать вложение планируемых инвестиционных денежных средств в банк, то общая формула расчета будущего значения депозита (формула сложного процента) примет вид:
,где FV (Future Value)- будущая величина депозита;
PV(Present Value)- текущая, или современная, величина вложений;
К- прибыльность на инвестиции(%);
n- число стандартных периодов.
Формула связи между номинальной и реальной банковскими ставками имеет вид:
N=(1+I)*(1+R)-1 - зависимость номинальной ставки от реальной
R=(N-I)/(1+I) - зависимость реальной ставки от номинальной
где I - уровень инфляции
Если рентабельность инвестиций (она описана ниже) выше процентной ставки банка, то это свидетельствует о целесообразности осуществления данного проекта, в противном случае деньги лучше положить в банк и ожидать дивиденды.
В случае получения денежных средств в кредит, полученная расчетная экономическая прибыль должна быть уменьшена на величину уплачиваемых процентов, определяемых по формуле:
где
- сумма погашенного долга и уплачиваемых процентов в году t, t =1,2… Т;К-сумма кредита
T-срок, на который предоставлен кредит
Е- процент кредита
Правая часть формулы с точки зрения кредитора не должна быть меньше, чем левая, иначе ему не выгодно отдавать свой капитал в кредит, а с точки зрения заемщика (в данном случае предприятия) - правая часть не должна быть больше левой, поскольку в противном случае ему придется отдавать больше денежных средств, чем он их получил. Их интересы удовлетворяются, если выполняется равенство и обеспечивается обмен суммы кредита на эквивалентные этой сумме платежи.
Простой срок окупаемости инвестиций.
Простой срок окупаемости инвестиций заключается в определении необходимого для возмещения инвестиций периода времени, за который ожидается возврат вложенных средств за счет доходов, полученных от реализации инвестиционного проекта.
Известны два подхода к расчету срока окупаемости. Первый заключается в том, что сумма первоначальных инвестиций делится на величину годовых (лучше среднегодовых) поступлений. Его применяют в случаях, когда денежные поступления равны по годам.
Второй подход расчета срока окупаемости предполагает нахождение величины денежных поступлений (дохода) от реализации инвестиционного проекта нарастающим итогом, т.е. как кумулятивной величины (срок окупаемости подсчитывается суммированием годичных денежных поступлений до тех пор, пока результат не станет равным сумме инвестиций).
Период окупаемости инвестиций Ток определяют и как отношение величины начальных инвестиций (капитальных вложений) Кк ожидаемой чистой прибыли П или разности между годовыми доходами Д и затратами 3 (без амортизации), т.е.: Ток = К/(Ц-3 +, А) = К/(П + А), где А - сумма амортизационных отчислений на полное восстановление.
Основные преимущества этого метода (кроме простоты понимания и расчетов) - определенность суммы начальных инвестиций, возможность ранжирования проектов по срокам окупаемости, а следовательно, и по степени риска, так как чем короче период возврата средств, тем больше денежные потоки в первые годы реализации инвестиционного проекта, а значит, лучше условия для поддержания ликвидности предприятия. А чем больший срок нужен для возврата инвестиционных сумм, тем больше риска из-за неблагоприятного развития ситуации.