* в случае приобретения пакета сертификатов, соответствующего по совокупности площади квартиры, покупатель имел право в погашение своих сертификатов получить жилье соответствующей площади;
* владельцы, не выкупившие к моменту погашения полного пакета, а имеющие только 60 % (и более) от необходимого количества данных ценных бумаг, могли получить кредит в размере недостающей суммы;
* сертификаты могли обращаться, а также выкупаться эмитентом по рыночной стоимости;
* привлеченные таким способом денежные ресурсы использовались на строительство или приобретение уже готового жилья, в случае необходимости средства могли размещаться в государственные ценные бумаги или на банковские депозиты;
* выпуски сертификатов подразделялись на: краткосрочные - 1,5-2 года (были привязаны к строительству определенного жилищного объекта) и долгосрочные -10 лет;
* эмитентами могли выступать банки и строительные организации, однако для обеспечения доверия инвесторов к сертификатам (облигациям) зачастую использовались схемы, когда эмитентом выступали местные органы исполнительной власти, гарантирующие выполнение условий эмиссии средствами местного бюджета;
* проспекты эмиссии подлежали регистрации в Министерстве Финансов РФ.
По мере роста доходности банковских депозитов объемы данных операций постепенно снизились - процедура покупки жилья путем приобретения сертификатов (особенно краткосрочных) являлась для заемщиков достаточно обременительной, хотя и обеспечивала (при условии добросовестности эмитента) сохранение стоимости инвестируемых средств.
Существовал еще один способ привлечения банками кредитных ресурсов, хотя и не очень распространенный, - продажа кредитных обязательств. В основу данной схемы был положен принцип сотрудничества банка и предприятия по обеспечению работников последнего жильем (рис. 1.9.).
Заемщики, имея поручителем предприятие, обращались в банк с просьбой предоставлении кредита. Банк, выдавая кредиты, продавал их предприятию-поручителю в форме кредитных обязательств (облигаций), при этом банк обходил большинство рисков ипотечного кредитования. Обслуживание ссуд оставалось за банком. Риски ипотечного кредитования по этой схеме ложились главным образе предприятие - работодателя заемщика.
Процедура кредитования со стороны банка носила во многом формальный характер. Банк, кредитуя по представлению предприятия, как правило, не проводил серьезного анализа кредитоспособности заемщика.
Программа по обеспечению работников предприятий жильем
Рис. 1.9.
Рядом банков была разработана программа жилищного кредитования с использованием схемы накопительных счетов, аналогичная германской системе стройсбережений. Одним из первых услуги такого рода предложил Ипотечный акционерный банк (1994 г.). Условия кредитования были следующими:
* накопительные счета открывались только для акционеров банка;
* предполагаемую сумму и сроки накоплений потенциальный заемщик определял самостоятельно;
* на счете должно было быть накоплено не менее 30% суммы, необходимой для получения кредита;
* кредит предоставлялся не ранее, чем через один год с начала накопления;
* проценты по вкладам не начислялись;
* в случае если вкладчик отказывался от получения ипотечного кредита, вклад возвращался полностью с индексацией по официальному курсу доллара;
* на протяжении всего срока действия накопительного счета вкладчик не имел права продавать принадлежащий ему пакет акций банка;
* кредит с привязкой к доллару США предоставлялся на срок от одного до десяти лет при условии платежеспособности заемщика (на погашение кредита могло направляться не более 1/3 совокупного валового дохода семьи).
Аналогичная схема кредитования была предложена гражданам Сбербанком России. Между банком и заемщиком заключался сберегательный жилищный контракт, в котором были определены условия и порядок накопления денежных средств, а также условия предоставления льготного жилищного кредита (по пониженной процентной ставке).
Однако в России первые попытки организации жилищного кредитования с использованием накопительных счетов не всегда оказывались удачными. Некоторые банки, использующие данную схему, разорились. (В середине 1997 г. у Ипотечного акционерного банка была отобрана лицензия). Банкротство явилось следствием нарушения замкнутости системы (средства, накапливаемые на специальных счетах, не могут использоваться иначе как на предоставление ипотечных кредитов в рамках данной системы.) Однако в условиях высокой галопирующей инфляции на начальном этапе своего функционирования данная система не может оставаться абсолютно независимой от финансовых рынков (замороженные средства могут быстро обесцениться). Возможно, если бы ипотечные банки в целях сохранения стоимости накапливаемых ресурсов вкладывали эти средства в операции с минимальными рисками, последствия не были бы столь серьезными. Некоторые банки не просто нарушали замкнутость системы стройсбережений, они за счет сберегаемых денежных средств вкладчиков проводили высокорискованные банковские операции (в частности, на рынке МБК), что, например, в большинстве западных странах специализированным ипотечным кредитным институтам законодательно запрещено. Кризис на рынке МБК ("черный вторник" октября 1994 г.), а также последовавшая за ним дестабилизация финансового рынка подорвали финансовое положение специализированных ипотечных банков.
Неоправданно рискованная политика ипотечных институтов, осуществляемая в неблагоприятных экономических условиях, была несовместима с сохранением ими финансовой устойчивости. Кроме того, ухудшению финансового состояния банков способствовали злоупотребления недобросовестных заемщиков, которые в условиях неразвитого законодательства часто оставались безнаказанными. В связи с этим значительное число банков, пытавшихся заниматься ипотечным кредитованием, или разорились, или были вынуждены изменить свою специализацию. Банкротства молодых ипотечных кредитных институтов отрицательно сказались на доверии населения к ипотечным операциям.
В середине 90-х годов получили развитие разнообразные региональные программы ипотечного кредитования (с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов). В это время ведущие кредитные институты, действующие на ипотечном рынке, предлагали условия кредитования, представленные в табл.1.6.
Большие надежды на решение проблем формирования кредитных ресурсов для предоставления долгосрочных ипотечных ссуд с середины 1996 года стали возлагаться на Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (рис. 1.10.). 26 августа 1996 года было подписано постановление правительства РФ "Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" (по замыслу - аналог американских государственных агентств).
Агентство должно было стать контролируемой государством структурой с широким спектром функций:
* стандартизация условий, процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;
* рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты (приобретение у коммерческих банков долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, соответствующих стандартам агентства);
* привлечение частных инвестиций в сферу ипотечного кредитования (выпуск под гарантии государства ценных бумаг, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами);
* техническая помощь и обучение банковских специалистов.
Таблица 1.6.
Условия предоставления банками ипотечных кредитов
Банк Ставка (% годовых) в долларах США Срок Максимальный размер кредита (% от оценочной стоимости недвижимости) Инкомбанк 23-28 1 год до 70 Ипотечный стандартбанк 20 до 5 лет до 70 МДМ-банк 35-55 до 5 лет до 70 Нефтяной 25-30 до 3 лет до 70 Промбизнесбанк 20 до 3 лет до 70
2.1. Технология предоставления ипотечного кредита
Процедура предоставления ипотечного кредита (на покупку жилья) обычно включает несколько этапов:
1. Предварительное собеседование
* Разъяснение клиенту основных условий кредитования (срок, процент, схема погашения, залог, требования к клиенту);
* Предоставление клиенту списка документов для получения ипотечного кредита:
- Копия паспорта заемщика;
- Копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства (документы о собственности на квартиру или дом, ордер на заселение жилой площади);
- Документы, подтверждающие семейное положение заемщика (свидетельства о браке, рождении детей, разводе и т.д.);
- Паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика;
- Выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика;
- Копия финансово-лицевого счета жилого помещения, где зарегистрирован заемщик;
- Военный билет;
- Копия трудовой книжки;
- Справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий год;
- Документы, подтверждающие наличие счетов в банках;
- Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров акционеров);
- Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества;
- Документы по покупаемой квартире (предоставляются после положительного решения кредитного отдела банка);
- Иные документы, дополнительно запрашиваемые банком.
2. Сбор и проверка информации о клиенте
* Проверка трудоустройства клиента;
* Подтверждение текущих доходов и расходов потенциального заемщика;
* Проверка клиента службой экономической безопасности банка.
3. Принятие решения о возможности предоставления кредита основывается на анализе финансовых возможностей заемщика. Для определения возможности кредитования, например, "Инвестсбербанк" рассчитывает коэффициенты П/Д и О/Д.
Коэффициент П/Д (Платёж/Доход) равен отношению платежа в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту к среднемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 35% (согласно западным нормативам кредитования)