Актуальность использования подземного пространства обусловлена необходимостью рационального отношения к территориальным резервам
Основные градостроительные принципы размещения подземных сооружений общественного назначения включают:
· создание подземных общественных комплексов в местах формирования транспортно-пересадочных узлов на пересечениях автомобильных магистралей I класса, а также в местах их пересечения с линиями железной дороги;
· размещение подземных сооружений в зонах планируемого развития общественных центров городского значения;
· размещение подземных комплексов в составе функциональных зон общественного назначения.
Комплексное использование подземного пространства осложнено следующими факторами:
· экологической обстановкой (прежде всего геоэкологической), пока еще малоизученной применительно к подземным сооружениям;
· аварийными ситуациями при производстве подземных работ;
· повышенными требованиями к безопасности выполнения работ на стадии возведения сооружения и к его надежности на стадии эксплуатации;
Мероприятия по освоению подземного пространства и развитию подземной урбанизации города включают:
- в целях сохранения системы открытых пространств и развития озелененных территорий - комплексное освоение наземного и подземного пространства, в том числе наземного для формирования скверов, садов, бульваров, парков, многофункциональных общественно-парковых зон и подземного - для размещения крупных коммерческих объектов торгового, торгово-развлекательного и иного характера, не требующих естественного освещения;
- в целях сохранения индивидуальных и морфотипических характеристик исторически сложившейся планировки и застройки размещение в подземном пространстве исторической части города и районов, влияющих на восприятие исторически сложившегося силуэта застройки, не требующих естественного освещения крупномасштабных производственных, общественных, инженерных, транспортных сооружений, не соответствующих требованиям охраны историко-культурного наследия;
- в целях обеспечения доступности объектов обслуживания, мест приложения труда, мест хранения автотранспорта, надежности функционирования инженерной и транспортной инфраструктуры города -использование подземного пространства для формирования развитой системы пешеходных общественных пространств и транспортно-пересадочных коммуникаций, городских общественных центров и многофункциональных общественных районов, для размещения сооружений временного и постоянного хранения автотранспорта при комплексной реконструкции сложившейся жилой застройки, производственно-складских и инженерных сооружений при интенсификации использования сохраняемых производственных территорий, городских магистралей и новых линий скоростного внеуличного общественного транспорта, энергетических объектов, включая электроподстанции 110-500 кВ, трансформаторные и распределительные подстанции 10-20 кВ.
Принцип пространственного размещения комплексов позволяет обеспечить:
· высвобождение ценных земельных участков под пешеходные зоны и озеленение;
· ограничение на территории комплекса транспортного движения;
· сокращение наземных площадей, отводимых под автомобильные парковки;
· развитие традиций района строительства, его функциональных и архитектурных особенностей;
· соблюдение существующих «красных» линий застройки;
· сохранение этажности и масштаба среды, морфотипов застройки, имеющей архитектурно-художественную либо историческую ценность;
· реставрацию памятников.
Градостроительная эффективность комплексного использования подземного пространства будет заключаться:
· в использовании принципа глубинно-пространственного формирования застройки, обеспечивающего высокий градостроительный эффект в различных аспектах: архитектурно-планировочном, объемно-пространственном, эстетическом, социально-экономическом, экологическом, инженерно-техническом, что дает возможность получить градостроительные решения с качественно новой формой организации высококомфортной среды обитания;
· в комплексном использовании подземного пространства, что даст возможность обеспечить интеграцию использования пространства города;
· в существенной экономии приведенных затрат на инженерную подготовку территории за счет сокращения объемов земляных работ и совмещения инженерных сетей;
· в уменьшении энергопотребления на отопление и вентиляцию подземных сооружений на 30-80% по сравнению с аналогичными наземными объектами благодаря значительной массе окружающего их грунта, обладающей значительной тепловой инерцией.
Комплексное использование подземного пространства в целях роста благосостояния людей, улучшения уровня их жизни и создания новой среды обитания достигается посредством:
· создания крупных подземных инфраструктур и подземных сооружений как градообразующих и интегрирующих большие сложные геосистемы со встроенными инвариантными техническими и архитектурными решениями;
· строительства подземных сооружений нового поколения с использованием высоких технологий, новых объемно-планировочных, конструктивных, архитектурных решений и способов управления свойствами грунтового массива;
· повышения безопасности в подземном строительстве, в том числе предотвращения просадок дневной поверхности;
· внедрения геомониторинга и геомеханических исследований структуры и свойств вмещающих грунтов;
· повышения качества подземных сооружений;
· внедрения новых механизированных комплексов и способов строительства.
Предложения по использованию подземного пространства
При разработке основных направлений комплексного использования подземного пространства следует базироваться на принципах, определяемых теми преимуществами, которыми обладают подземные сооружения:
· возможность размещения в подземном пространстве инфраструктур, которые нежелательно или нецелесообразно располагать на поверхности;
· наличие естественной защиты одновременно от механических, температурных, акустических и других воздействий.
· изолированность, исключающая влияние расположенных в подземных сооружениях производственных объектов с вредными технологическими процессами на наземные сооружения и окружающую их среду.
Необходимо также учитывать еще одну существенную особенность подземного пространства: способность скрыть внешне непривлекательные производства, а значит, решить определенные эстетические задачи.
Проектирование подземных сооружений должно осуществляться как процесс создания развивающейся техногенно-природной геосистемы, с одной стороны, и постоянной переработки информации, генерирования, оценки и принятия инженерных решений с учетом опыта строительства и эксплуатации подземных сооружений, с другой стороны. При этом необходимо в очередной раз подчеркнуть важность оценки возможных последствий комплексного строительства подземных сооружений и его влияния на окружающую среду и экономику города.
Особое внимание следует уделять подземным сооружениям нового поколения, для чего в проектах таких объектов должно быть предусмотрено не только применение высоких технологий, но и создание архитектурного облика, отвечающего высоким эстетическим требованиям. При этом необходимо обеспечить организацию безопасной и комфортной среды для пребывания человека в подземных условиях на основе новейших разработок в области жизнеобеспечения в замкнутых (подземных) пространствах.
3.2 Юридические нюансы
Принимая решение и развивая проект подземного строительства, девелоперу следует учитывать как инвестиционные, так и юридические нюансы. Среди возникающих вопросов, например, такие: существует ли необходимость в изменении целевого назначения земли, если на поверхности участок используется в соответствии с целевым назначением, а подземное сооружение под ним целевому назначению не соответствует?; возможно ли строительство подземных сооружений под землями, находящимися в частной собственности, без разрешения собственника?
Отметим, что украинское законодательство не регулирует порядок предоставления земельных участков для строительства подземных объектов. Земельный кодекс предусматривает возможность иметь в собственности или аренде земельный участок, имеющий вертикальные границы. Горизонтальные же уровни никак не определяются, и право землепользования распространяется на пространство как над, так и под поверхностью участка, на глубину, необходимую для возведения здания. Ведь очевидно, что для всякого строительства требуются определенные подземные работы, связанные с обустройством фундамента. Но возможность сугубо подземного строительства кодекс не учитывает. Нет и термина «подземный земельный участок».
Кроме того, для строительства таких объектов, прежде всего торговых, часто используется пространство под дорожным покрытием, в пешеходных переходах или в связи с ними, а земли эти принадлежат дорожникам или коммунальным службам. В связи с этим передача подземных частей какого-либо участка в собственность юридических оснований не имеет.
В то же время, для получения разрешения на строительство требуется наличие права собственности или пользования земельным участком. Поэтому самый распространенный способ решения вопроса подземного строительства – осуществление его в качестве инвестора, а не заказчика. Более того, очень часто сам город определяет место и сроки строительства, а затем на конкурсной основе (или с соблюдением видимости конкурса) ищет инвестора, ведь подземное строительство позволяет улучшить инфраструктуру центра города, сохраняя в целости традиционную архитектуру. При этом инвестор получает право собственности на подземный торговый центр, избегая проблем и трудностей с оформлением прав землепользования на период строительства и с получением разрешения на него. Правда, в связи с этим он слабо влияет на строительство, особенно на этапе проектирования, но пока что такая схема наиболее оптимальна.