Оживление рынка подтверждается и участниками рынка, и аналитиками, и официальной статистикой. С августа началось снижение процентных ставок, уменьшается размер минимального первоначального взноса, происходит увеличение максимальных сумм кредита и сроков кредитования, наблюдается либерализация требований к заемщикам. В категорию потенциальных ипотечных клиентов входят граждане с небольшим стажем работы (во многих банках достаточно одного года трудоустройства на последнем месте работы).
Средний срок выдачи кредитов на приобретение жилья имеет тенденцию к увеличению. Так, в среднем по России в 2010 году по сравнению с 2009 годом он увеличился почти в 2 раза. Появляются совершенно новые кредитные продукты со сроком действия в 30 и даже 50 лет.
Рынок идет к тому, что основной упор делается на качество обслуживания клиента. Сюда можно отнести удобство внесения ежемесячных платежей, общения с банком по вопросам обслуживания кредита (досрочное погашение, в том числе частичное, уплата ежегодной страховки), т.е. перечень тех вопросов, которые возникают при обслуживании кредита. Банки вернулись к пониманию того, насколько важны тщательная оценка платежеспособности и кредитоспособности каждого потенциального заёмщика и насколько адекватен предмет залога. Раньше банки уделяли больше внимания росту кредитных портфелей, а теперь больше обеспокоены об их надлежащем качестве.[16]
В последующие годы большинство специалистов прогнозируют существенное увеличение спроса на ипотеку. Это связано с выгодной ценовой конъюнктурой на общероссийском рынке недвижимости и отложенным спросом с 2009 года. Перспективными направлениями будут развитие кредитования первичного и загородного рынка, рефинансирование кредитов (перекредитование), а также рынка коммерческой недвижимости.
Наиболее распространенные в России ипотечные программы - это кредиты на приобретение готовых квартир, как их называют банки в описании своих продуктов - «на вторичном рынке жилья». Однако сегодня спектр предложений основных игроков рынка радует потенциальных ипотечных заемщиков разнообразием предложений. Практически повсеместно предлагаются кредиты на покупку квартир на этапе строительства, несколько реже, но все более часто попадаются предложения ломбардных кредитов - под залог имеющейся недвижимости, кредитов на приобретение загородного жилья, земельных участков.
Отдельные банки в погоне за клиентом готовы кредитовать такую неведомую в докризисный период экзотику как приобретение комнат, долей в жилье, гаражей, машиномест, объектов коммерческой недвижимости. Например, кредиты на приобретение гаража предлагает ВТБ24, машиноместа - Сбербанк. Московский банк Сбербанка РФ в августе объявил о готовности выдавать кредиты на приобретение доли в жилье. В частности, получить кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости под залог приобретаемой недвижимости можно в Абсолют Банке, Московском кредитном банке, Росбанке, банке «Уралсиб», Ханты-Мансийском банке.[17]
Что касается планов российских ипотечных банков на перспективу - то они довольно стандарты и прозаичны:
- нарастить кредитные портфели;
- открыть новые и расширить старые региональные офисы;
- усовершенствовать сервисную и информационно-техническую платформы, что позволит повысить качество обслуживания клиентов;
- наладить более тесные контакты с кредитными брокерами и агентствами недвижимости, что позволит банкам существенно снизить свои операционные расходы;
- возобновить интерес инвесторов к ипотечным активам, обеспеченным закладными для возможной секьюритизации ипотечного портфеля;
- усовершенствовать систему управления рисками и контроля качества, что актуально в условиях такого увеличения объемов кредитования и усложнения структуры ипотечного рынка.[18]
Дальнейшее развитие ипотечного рынка также будет во многом определяться эффективностью государственных мер по поддержке данного сегмента. Если государство выберет комплексный подход к развитию рынка посредством наращивания объемов жилищного строительства и параллельного создания стабильной базы рефинансирования ипотечных кредитов, то ежегодные темпы роста объемов ипотечного кредитования в период 2011–2015 годов будут превышать 60%.
Важную роль должна сыграть государственная программа поддержки развития ипотеки, уже в 2010 году государство предпринимало активные действия в этом направлении: снижены ставки по субординированному кредиту для АИЖК, выделены средства для реализации программы по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья (программа «Стимул»), в марте 2010 года были приняты соответствующие поправки в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», в соответствии с которыми в рамках правительственной программы ставки по ипотечному кредитованию не должны превышать 11%, а первоначальный взнос - 20%.
19 июля Владимир Путин подписал стратегию развития ипотечного кредитования до 2030 года. Согласно документу, к этому времени 60% населения смогут позволить себе ипотеку на квартиру.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В соответствии со стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации рынок ипотечного жилищного кредитования до 2030 года необходимо развивать устойчивыми темпами. Объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов должны превышать объемы погашения, что будет способствовать росту портфеля ипотечных жилищных кредитов.
Для дальнейшего расширения рынка ипотечного кредитования необходимо принятие конкретных мер. В первую очередь, нужно обеспечить должную защиту интересов инвесторов в ипотечные облигации, сопоставимую с защитой прав инвесторов в развитых странах. Необходимо внесение поправок в Гражданский Кодекс и Федеральный закон о несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций. Требуется также законодательное решение, связанное со снижением стоимости государственной регистрации объектов недвижимого имущества, являющихся обеспечением ипотечных ссуд.
На законодательном уровне требуется внесение некоторых более детализированных принципов государственного контроля и надзора за специализированными ипотечными агентами. Облигации с ипотечным покрытием, равно как и иные ценные бумаги, имеют право выпускать не только банки, но и специализированные ипотечные агенты, а уровень государственного надзора и контроля над деятельностью этих организаций минимален. Без должной системы регулирования и надзора за операциями агентов могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Несмотря на то, что в теории бумаги, выпускаемые специализированными ипотечными агентами, обладают более низкими рисками, чем банковские ипотечные облигации, с точки зрения качества надзора эти бумаги могут оказаться хуже, чем банковские. Как свидетельствует опыт других стран, в частности - США, недостаточный контроль над деятельностью участников ипотечного рынка может иметь весьма серьезные последствия.
Банковское сообщество неоднократно поднимало вопрос о том, чтобы Центробанк принимал в качестве залога в своих операциях рефинансирования не только тот круг ценных бумаг, которые сегодня уже используются в указанных целях, но и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые различными видами эмитентов, начиная с Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и заканчивая ипотечными агентами и банками. Центробанк не исключает такую возможность в будущем. Но пока, к сожалению, рынок не отличается большой емкостью, юридические и правовые вопросы до конца не отработаны, централизованной торговли ипотечными облигациями на организованных рынках пока еще нет. Таким образом, именно банковское сообщество должно способствовать скорейшему решению проблемы, а именно - развитию рынка и, тем самым, установлению благоприятного отношения Центробанка к возможности финансирования под залог ипотечных ценных бумаг.
К настоящему времени создана необходимая инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого рынка, прежде всего, ведущие банки-оригинаторы ипотечных кредитов. Количественный рост постепенно переходит в качественное совершенствование бизнес-процессов в сфере ипотечного кредитования: внедряются системы скоринга, автоматизации и стандартизации данных, совершенствуется система риск-менеджмента. Участники рынка обращают повышенное внимание на процессы андеррайтинга и оценки платежеспособности заемщика. Стремительно развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования. Совершенствуется законодательная база.
Позитивным для рынка результатом кризиса можно назвать широкое распространение плавающих ставок. В целом наблюдается постепенное снижение ставок по кредитам.
Одновременно со смягчением условий ипотечного кредитования банки стремятся усилить сближение с потребителем, создавая или возрождая закрытые в кризис сети ипотечных центров.
Рынок рефинансирования ипотечных кредитов постепенно оформляется в виде понятной системы для всех участников ипотечного бизнеса. На вторичном рынке ипотечных кредитов кроме Федерального агентства (АИЖК) активно участвуют ведущие коммерческие банки, такие как ВТБ, Сбербанк, и ряд других. Растут объемы секьюритизации ипотечных активов российскими банками.
Динамика выдачи ипотечных кредитов в России по итогам 2010 года показывает, что восстановление рынка ипотечного кредитования продолжается.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
1. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. – 2002. - № 10. – Ст. 1253 ; Российская газета. – 2009. - № 133