Ипотечное кредитование на современном этапе (стр. 6 из 8)

Ипотечные программы делятся на 7 видов:

- Программы для приобретения квартир на вторичном рынке

- Программы для приобретения квартир на стадии строительства дома

- Программы для приобретения загородной недвижимости (коттеджи, таунхаусы, дома, дачи и т.д.) на вторичном рынке

- Программы для приобретения загородной недвижимости (коттеджи, таунхаусы, дома, дачи и т.д.) на стадии строительства

- Программы ломбардного кредитования (под залог имеющейся недвижимости)

- Программы для приобретения коммерческой недвижимости

- Рефинансирование кредитов

Одним из главных показателей доступности ипотеки является годовая процентная ставка за пользование кредитом. Разброс процентных ставок по кредитам составляет от 9% до 16% в валюте и от 10% до 18% в рублях. Средневзвешенная ставка по кредитам в рублях, выданным в декабре 2010 года, составила 12,5%. Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам свидетельствует о существенном снижении в течение четвертого квартала 2010 года ставок по ипотечным кредитам. Темпы снижения месячных ставок выдачи ипотечных кредитов в рублях за четвертый квартал являются самыми высокими в 2010 году. Месячный уровень ставок достиг докризисного уровня: по итогам первого полугодия 2008 года средневзвешенная ставка по кредитам в рублях также составила 12,5 %.

Рисунок 3.5. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2009-2010 гг), %

Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет зависеть, прежде всего, от уровня инфляции в стране и действий Банка России в области монетарной политики.

Декларируемые банками процентные ставки могут увеличиваться в зависимости от:

- вида недвижимости, на которую берется кредит (на новостройки и загородную недвижимость процентные ставки обычно выше, так как выше и риски банков при таком кредитовании);

- от возможности подтверждения доходов заемщика;

- от величины собственных средств заемщика;

- от сроков кредитования и т.д.

С началом восстановления рынка ипотечные программы банков пополнились ранее не получившими широкого развития продуктами. Так, все больше банков предлагают кредиты с плавающей процентной ставкой, размер которой привязан к динамике ставки рефинансирования ЦБ или MosPrime (по рублевым кредитам) либо к индикаторам LIBOR и EURIBOR (по кредитам в долларах и евро). Подобные кредиты представлены в продуктовых линейках как «дочек» иностранных банков («БНП Париба», Юникредит, «Дельта Кредит», банк «Интеза», «ОТП Банк», так и отечественных игроков («ВТБ 24», банк «Жилфинанс», «Московское ипотечное агентство», банк БПФ). Еще один продукт, получающий постепенное распространение, – кредит с комбинированной ставкой, по которому в течение первых нескольких лет (обычно трех или пяти) действует фиксированная ставка, а затем до окончания срока кредитования кредит выплачивается исходя из плавающей ставки. Такие продукты сегодня предлагают «ВТБ 24» и банк «Юникредит».

В целом на текущий момент на рынке можно выделить два уровня ставок. Первый уровень – ставки банков-агентов АИЖК, составляющие 9,5-11% годовых. Однако подобные ставки предполагают ряд достаточно жестких условий: кредиты предоставляются только в рублях на максимальную сумму в 4 млн. рублей, при этом первоначальный взнос обычно составляет не менее 30-40%, а в подтверждение доходов принимается исключительно справка по форме 2-НДФЛ.

Второй уровень ставок характерен для банков, работающих по собственным программам (Сбербанк, «ВТБ 24», «Дельта Кредит», Абсолют-банк, Юникредит) и предлагающих заемщикам более широкие возможности: повышенные лимиты кредитования, различные валюты кредита, выбор источника подтверждения дохода (по справке банка либо по форме 2-НДФЛ). Однако это выражается в более высоком уровне ставки – в среднем она составляет 13-15% годовых по рублевым кредитам и 9-11% по кредитам в валюте. В среднем различие фиксированных ставок по рублевым кредитам у первой и второй категорий банков составляет 3-4%.

Существенной проблемой развития ипотеки в России на сегодняшний день остается достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. С середины 2006 года банки впервые стали предлагать клиентам воспользоваться кредитом без первоначального взноса. Первым предложил «ипотеку без первоначального взноса» в июне 2006 года Банк Москвы. Но сначала в качестве временной акции – сроком на 3 месяца. После этого банк пролонгировал ее до конца 2006 года. Вслед за ним рискнули и конкуренты. Кредитовать на полную стоимость квартиры начали ВТБ24, Национальный резервный банк, Экспобанк, Импэксбанк.

Предлагая более лояльные условия заемщику (не требуя первоначального взноса), банк отчасти может увеличить риск невозвратов по кредитам. Но кредитные организации предлагают по таким продуктам более высокие ставки, что позволяет сохранять им свою маржу.

Негативное влияние на положительные тенденции развития ипотеки оказал мировой финансовый кризис, вызвавший удорожание средств, привлекаемых банками на внешнем и внутреннем рынке. По этой причине, рисковые и дорогие программы без первоначального взноса ушли с ипотечного рынка.[14]

На текущий момент подавляющее большинство банков готово предоставить ипотечный кредит с первоначальным взносом в размере не менее 10-30% стоимости жилья. В 2011 году на рынок вновь вернулись предложения по ипотечным кредитам без первоначального взноса. По мнению экспертов, появление этой программы свидетельствует о «потеплении» на рынке ипотечного кредитования.

Каждый банк по-своему рассчитывает кредитоспособность потенциального заемщика и определяет максимальную сумму кредита, которую тот может получить. Самым весомым фактором при определении кредитоспособности является величина ежемесячного чистого дохода заемщика и возможность его официального подтверждения. Основное правило при определении суммы кредита - чем больший ежемесячный доход заемщик может официально подтвердить, тем на большую сумму кредита он может рассчитывать. И исходя уже из этого, определяется максимально дозволенный ежемесячный платеж по кредиту (выплата кредита и процентов по нему). Как удалось узнать, у банков существует правило: ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40-50% от ежемесячного чистого дохода заемщика. Но если одни банки под таковым считают доход после уплаты всех налогов, то другие отнимают от этой суммы еще и все месячные расходы потенциального клиента. Так, например, даже при зарплате в $1,5 тыс. банк отказывал в выдаче кредита в $30 тыс. на 10 лет потому, что ежемесячные платежи в $448 превышали 60% чистого дохода в $700 (за вычетом всех месячных расходов в $800). При этом предлагалось увеличить или срок кредитования, или же размер первоначального взноса с $13 тыс. до $21,3 тыс. Возможен, конечно, еще и третий вариант - резко сократить месячные расходы до $610, но не каждый готов пойти на такие жертвы.

Многим заемщикам сложно подтвердить документально весь размер месячного дохода. Поэтому банки стараются гибко подходить к определению доходов заемщика (степень «гибкости» можно узнать уже непосредственно при встрече с кредитным экспертом). На практике большинство из них устанавливают минимальный процент подтвержденных документально доходов, при котором может рассматриваться вопрос о выделении ипотечного кредита.

Для того чтобы увеличить размер дозволенного кредита, иногда целесообразно рассмотреть кого-то из близких родственников в качестве созаемщиков по кредиту. В таком случае банк может рассматривать общий доход созаемщиков, и соответственно сумма кредита может быть большей. В целом же перед первой встречей с кредитным экспертом необходимо вспомнить обо всех доходах, информацию о которых есть возможность предоставить банку.

В 2010 АИЖК, являясь институтом развития рынка ипотеки, проводило активную политику, направленную на преодоление последствий кризиса. Так, АИЖК, удерживая в первом полугодии 2010 года самую низкую на рынке ставку, задало ориентир для ведущих игроков рынка, что, в свою очередь, во втором полугодии положило начало массовому снижению ставок выдачи ипотечных кредитов. По данным за 2010 год ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам составила 11,06%, что значительно меньше среднего уровня ипотечных ставок по России.[15]

Всего, за 2010 год АИЖК рефинансировало 48 277 кредитов на общую сумму более 54,7 млрд. рублей, что составляет 16% - в количественном и 14,4% в денежном выражении от всего объема выданных в 2010 году ипотечных кредитов.

Рисунок 3.6. Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, в общем количестве предоставленных ипотечных кредитов, в 2009-2010 гг., %

Снижение доли АИЖК на фоне роста ипотечного рынка в целом свидетельствует об улучшении ситуации с ликвидностью в ипотечном секторе, оздоровлении рынка и росте конкуренции среди кредитных организаций.

3.2 Перспективы развития ипотечного рынка в России

Молодой российский рынок ипотеки пережил самый сложный период своего развития. Краткие итоги кризиса еще недавно были таковы: часть банков ушла с рынка, ставки выросли, условия кредитования ухудшились, объемы кредитования снизились, а уровень задолженности россиян по займам резко вырос.

В начале 2010 года рынок ипотеки стал подавать признаки жизни. За достаточно короткий срок об улучшении условий кредитования объявили Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, «Дельта кредит», Оргрэсбанк, Юникредит банк, ОТП-банк, ИТБ-банк, НДБ-банк, «Абсолют банк», Связь-банк, «Банк Сосьете Женераль Восток», СКБ-банк, Росевробанк, Райффайзенбанк, Московский кредитный банк.