Ипотечное кредитование на современном этапе (стр. 5 из 8)

По ряду причин (например, потеря доверия к большинству банкам со стороны населения после августа 1998 г.) вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых» источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

- кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;

- средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет;

- средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на «оптовых» источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов:

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.

Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных[11].

ГЛАВА 3. ДИНАМИКА ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В РОССИИ. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РОССИЙСКОЙ ИПОТЕКИ

3.1. Динамика ипотечного рынка в России

Рынок ипотечного кредитования России является весьма динамичным. Растет количество участников ипотеки, меняются условия выдачи кредитов, меняется законодательство, одни банки переходят в группу лидеров, другие отправляются в аутсайдеры или исчезают с рынка - все это влияет на рынок недвижимости в целом и на ипотеку в частности.

Российский рынок ипотечного кредитования вплоть до обострения кризисных явлений осенью 2008 года демонстрировал удивительную стабильность. Стремительный рост цен на недвижимость на фоне высоких темпов инфляции длительное время подпитывал спрос на ипотеку со стороны населения, а возрастающая доходность данного продукта стимулировала ответную реакцию банков. Даже в условиях наблюдавшихся со второй половины 2007 года проблем с внешним фондированием российским банкам удавалось устойчиво наращивать объемы кредитования.

Экономический кризис стал настоящей проверкой на прочность для данного рынка. Ипотечное кредитование не только в наибольшей степени испытало на себе последствия экономического спада – в период острой фазы кризиса осенью 2008 года была поставлена под вопрос жизнеспособность всей системы ипотечного кредитования России. Закрытие внешних рынков капитала и уход большинства операторов вторичного рынка на некоторое время оставили российские банки без возможности рефинансирования.[12]

На фоне проблем с ликвидностью, кризиса в строительной отрасли, снижения цен на недвижимость и существенного сокращения доходов населения ключевые участники рынка фактически заморозили все ипотечные программы, сфокусировавшись на обслуживании уже выданных кредитов. Ряд крупных игроков вообще временно покинул рынок, официально свернув ипотечные программы либо введя заградительные ставки.

Во втором полугодии 2009 года появились первые признаки оживления.

Ипотечное кредитование в 2010 году устойчиво восстанавливалось: по данным ЦБ РФ по итогам года выдано 301 035 ипотечных кредитов на общую сумму в 378,9 млрд. рублей. Объем кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество кредитов возросло более чем в 2,3 раза.

Таблица 3.1. Количество выданных ипотечных кредитов, тысяч (за период)

Кризисные явления, одним из последствий которых стала стремительная девальвация рубля в конце 2008–начале 2009 года, в наибольшей степени отразились на рынке валютных кредитов. Уже в четвертом квартале 2008 года темп прироста просроченной задолженности по валютным кредитам превышал 200%, а по итогам 2009 года доля просрочки в валютном портфеле возросла с 2,7 до 6,3% против 2,4% по рублевым кредитам. В результате в 2009 году по сравнению с 2008 годом объем выданных валютных кредитов сократился почти в 10 раз (против четырехкратного сокращения рублевых кредитов), а их доля в общем объеме кредитования снизилась в два раза – с 14,5 до 6,3%.

Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях в 2010 году постепенно снижалась, составив по итогам года 13,1% (14,3% - по итогам 2009 года).

Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам свидетельствует о существенном снижении уровня ставок по ипотечным кредитам в течение октября-ноября 2010 года. Ставки по кредитам в рублях, выданным в течение ноября, продолжили снижаться. Так, в сентябре 2010 г. ставка была на уровне 13,2%, тогда как в ноябре 2010 года - 12,6%, снизившись, таким образом, за два месяца на 0,6%.

На 01 декабря 2010 года средний размер кредита увеличился почти на 7% по сравнению с аналогичным показателем, зафиксированным на конец 2009 года: с 1,17 до 1,25 млн. рублей. Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения (по данным Росстата, за январь-октябрь 2010 года реальные располагаемые доходы на 4,3% превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье (по итогам девяти месяцев 2010 года, средняя цена на жилье выросла более, чем на 6,8% по отношению к IV кварталу 2009 года).

Ключевым участником рынка ипотечного кредитования остается Сбербанк. Несмотря на почти трехкратное сокращение им объемов ипотечного кредитования в 2009 году (с 290,2 до 107,3 млрд. рублей), его доля на рынке за прошедший год возросла до 51%.

Таблица 3.2. Лидеры рынка ипотечного кредитования

К концу 2009 года конкуренция на рынке ипотеки усилилась: банки стали улучшать условия ипотечных кредитов, возобновлять рекламные кампании по продвижению своих ипотечных продуктов.

Кризисный 2009 год не внес каких-либо кардинальных изменений в региональную структуру российского рынка ипотечного кредитования. Ипотечный рынок в региональном разрезе продолжает характеризоваться умеренным уровнем концентрации; хотя доля 10 крупнейших регионов составляет 48,4% общего объема выданных кредитов (годом ранее – 53%), на идущую первой Москву приходится 12,9% рынка. В пятерку лидеров среди регионов входят также Тюменская и Московская области Санкт-Петербург, Свердловская область.[13]

Таблица 3.3. Регионы-лидеры по объему выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в 2010 году.

Лидерство среди регионов по уровню просроченной задолженности сохраняет за собой Московская область – доля просрочки в 2009 году в данном регионе возросла с 4,9 до 7,2%. Наиболее высокий уровень просроченной задолженности характерен также для Москвы (5,9%), Калининградской (5,7%) и Волгоградской областей (5,4%).

Еще одним существенным признаком оздоровления рынка ипотеки стала тенденция к стабилизации доли просроченной задолженности в общем объеме выдачи. По данным Банка России на 01 декабря 2010 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает одного месяца, превысил 91%. Совокупная доля дефолтной задолженности с платежами, просроченными на 91 день и больше - составляет 6,95%; доля задолженности с технической просрочкой платежей (до одного месяца) – 5%; а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) – 1,77%.

Доля задолженности по ипотечным кредитам к ВВП на 01 января 2011 года по сравнению с аналогичными показателями на 2009 и 2010 годы, сохраняется на прежнем уровне.

Таблица 3.4. Динамика роста задолженности по жилищным кредитам и ипотечным жилищным кредитам к ВВП

По данным ЦБ РФ на 1 января 2011 года в России насчитывается 729 кредитных организаций, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них 602 кредитных организаций предоставляют ипотечные жилищные кредиты.