Наличие или отсутствие дополнительного обеспечения и страхования относится к стандартным характеристикам ипотечного кредита. В качестве дополнительного обеспечения ипотечного кредита кредиторы обычно требуют поручительство физического или юридического лица (часто работодателя). Страхование является важным условием ипотечного кредитования и может включать страхование жизни и потери трудоспособности, гибели или повреждения предмета залога и титульное страхование. В развитых странах также существует ипотечное страхование, при котором в случае, если выручка от реализации предмета залога будет недостаточна для погашения ипотечного кредита, разница возмещается кредитору.
В таблице 1.3 представлена методика расчета кредитного рейтинга заемщика.
Таблица 1.3
КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ ИПОТЕЧНОГО ЗАЕМЩИКА В FIRST UNION SECURITIES INC.
| Рейтинг | Качество | Кредитная история и индикаторы |
| A | Хорошее | 1. Нет просроченных платежей по ипотечному кредиту. 2. Максимальный DTR — 45%. 3. Максимальный LTV — 85—95% |
| B | Удовлетворительное | 1. Максимум три-четыре 30-дневных просроченных платежа по ипотечному кредиту за последние 12 мес. 2. Максимальный DTR — 50%. 3. Максимальный LTV — 85% |
| C | Допустимое | 1. Максимум 210 дней общей просроченной задолженности с лимитом в 60 дней на каждую и максимум 90 дней «просрочки» по основному долгу. 2. Максимальный DTR — 55%. 3. Максимальный LTV — 80% |
| D | Плохое | 1. Не более 120 дней просроченной задолженности по основному долгу за по-следние 12 мес., предмет залога не находится в стадии обращения взыскания. 2. Максимальный DTR — 60%. 3. Максимальный LTV — 65%. |
2. Заемщик.
Для характеристики заемщика в Стандартах применяется 35 показателей: возраст, уровень образования, состав семьи, занятость, наличие или отсутствие созаемщика, уровень дохода и степень его подтверждения и т. д. Принимая во внимание значительный «теневой» сектор российской экономики и практику ухода от налогообложения малых и средних предприятий, банки выработали методики оценки частично/полностью неподтвержденных доходов как наемных работников, так и предпринимателей. Российская специфика в данном случае выражается в разделении доходов на подтвержденные официальными документами (2-НДФЛ, 3-НДФЛ), справками работодателей по форме кредитора или в свободной форме, косвенными признаками (текущие расходы, обороты по счетам и т. д.) или устными заверениями работодателя/заемщика.
Среди факторов, определяющих качество ипотечного кредита, одним из решающих является уровень андеррайтинга, под которым понимается объективность применяемой методики оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщиков. На качество андеррайтинга, впервую очередь на его объективность, существенное влияние оказывает способ, при помощи которого производилась оценка кредитоспособности, - автоматизированный подход или вручную. Важным индикатором при андеррайтинге заемщика является отношение платежа по кредиту к доходу заемщика - коэффициент «платеж/доход» (далее - коэффициент П/Д). В Стандартах данных используется англоязычная терминология, т.е. коэффициенту П/Д соответствует обозначение PTI/DTR. Данный показатель в России составляет у различных участников рынка от 33 до 60%.
В качестве предметов залога ипотечного кредита выступает недвижимое имущество (нежилые здания, земельные участки, жилые квартиры, коттеджи и т. д.), что в значительной степени снижает риски кредиторов и инвесторов и повышает привлекательность ипотеки. Предмет залога характеризуется в Стандартах при помощи 20 показателей.
Инвестор должен быть уверен в стоимости обеспечения, поэтому важными характеристиками предмета залога являются как собственно его рыночная стоимость, так и применяемые методы оценки, а также степень независимости оценщиков. В Стандарты включены факторы, оказывающие влияние на ликвидность предмета залога: место расположения, год постройки здания и степень его износа, тип предмета залога, площадь и др. Так, вновь построенный дом обычно обладает большей ликвидностью по сравнению с домом, имеющим значительную степень износа, однако если новая постройка располагается в месте с ограниченной транспортной доступностью, то ликвидность ее будет невелика.
Важнейший показатель при андеррайтинге - соотношение суммы кредита и стоимости предмета залога (коэффициент «кредит/залог», или LTV, которое является стандартным показателем и по различным ипотечным программам составляет 70-90%.
3. Платежная история.
Платежная история характеризуется 40 стандартными показателями качества обслуживания ипотечного кредита заемщиком. В данном разделе отражаются значения начальной и текущей величины остатка ссудной задолженности, размер платежей и периодичность их внесения.
Платежная история также содержит информацию о просроченных платежах и досрочных погашениях заемщика в течение всего срока кредита. История досрочных погашений позволяет делать предположения о возможном характере платежей в будущем. Если по кредиту объявлен дефолт, в базе данных отражается его причина, порядок обращения взыскания (судебный или внесудебный), стадия процесса (организация торгов, продан или не продан предмет залога и т. д.), а также степень покрытия издержек кредитора.
В развитых странах принято присваивать заемщикам кредитный рейтинг в зависимости от его платежной истории, DTR (PTI) и LTV. В таблице представлена упрощенная форма присвоения кредитного рейтинга заемщикам, применяемая в First Union Securities Inc. (США).
4. Ипотечный кредит пула.
В Стандартах данных IFC предусмотрено описание каждого кредита из ипотечного пула (Summary loan) при помощи 90 показателей, входящих в указанные разделы - ипотечный кредит, заемщик, предмет залога, платежная история. Причем эта информация (предназначенная для внешних пользователей) предоставляется в усеченном варианте, однако достаточном для анализа качества кредитов. Полный набор показателей ипотечных кредитов (по разделам) используется внутренними пользователями для более глубокого анализа и является основой для предоставления информации внешним пользователям.
Если при выдаче кредита единицей измерения является отдельный ипотечный кредит, то при дальнейшем его обороте чаще используется понятие «ипотечный пул». Под ипотечным пулом понимают совокупность ипотечных кредитов, сформированную в соответствии с требованиями/ожиданиями инвесторов. Соответствие требованиям инвесторов - важное условие ликвидности ипотечного пула.
Пул ипотечных кредитов может выступать как самостоятельным объектом купли-продажи, так и в качестве обеспечения ипотечных ценных бумаг. Формирование пула происходит различными способами. Пул может быть сформирован на основе репрезентативной выборки, отражающей свойства всей совокупности кредитов, составляющих портфель. Однако обычно ипотечные пулы формируются путем объединения ипотечных кредитов по следующим критериям (при условии их географической диверсификации):
· тип обеспечения;
· порядок погашения (аннуитеты, дифференцированные кредиты и т. д.);
· «возраст» кредита;
· вид процентной ставки;
· срок до погашения кредита;
· коэффициент «кредит/залог» (LTV).
Ипотечные кредиты со сходными характеристиками, составляющими пул, могут аналогично себя вести, что позволяет прогнозировать поведение пула в целом. Это дает возможность повысить качество управления рисками, свойственными ипотечному кредитованию (риски досрочного погашения, дефолтов и т. д.), и, следовательно, делает ипотечный пул более привлекательным для инвесторов.
В отдельный раздел относят стандартные показатели, характеризующие сформированный пул ипотечных кредитов:
· размер пула (количество составляющих его кредитов);
· размер ипотечных кредитов (максимальный и минимальный, средний размер кредита в пуле);
· максимальный и средний размер LTV;
· средний DTR (PTI);
· тип кредитов, составляющих пул;
· фактор пула (соотношение остатка основного долга к величине начального баланса по пулу);
· средневзвешенный возраст пула кредитов (WAL);
· средневзвешенный оставшийся срок до погашения кредитов (WAM);
· средневзвешенный купонный доход (WAC);
· географическую диверсификацию по регионам и т. д.
Анализ ожидаемых потерь стандартного ипотечного пула проводят с учетом следующих показателей:
· средневзвешенной частоты обращения взыскания (WAFF);
· средневзвешенной величины потерь после обращения взыскания на предмет залога (WALS). Текущие значения основных показателей ипотечных пулов обычно ежемесячно обновляются.
Таким образом, чем быстрее развивается рынок ипотечного кредитования, тем в большей степени возрастает потребность в едином формате представления данных. Единые стандарты представления сведений необходимы:
· конкретному участнику ипотечного рынка для оценки стоимости и качества собственного портфеля ипотечных кредитов;
· рынку в целях повышения общего уровня понимания ситуации на рынке и степени информированности как участников, так и надзорных органов.