Некоторым банкам удается конкурировать на уровне процентных ставок. В основном к ним относятся банки либо обладающие достаточными объемами собственных средств, либо имеющие возможность занимать их у иностранных инвесторов. Тем же банкам, у которых источником финансирования кредитов являются полученные депозиты, ставки по ссудам не должны быть ниже ставок по вкладам. Вице-президент по развитию бизнеса банка «Дельтакредит» Алла Цытович отмечает, что одним из способов снижения процентной ставки стали новые программы ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой, размер которой не фиксируется на весь период кредитования, а периодически пересматривается в зависимости от ситуации на рынке. Помимо этого на рынке уже существует практика рефинансирования кредитов старых заемщиков с пересмотром ставок в сторону понижения. «В конце первого полугодия наметилась новая тенденция отказа банков от валютных кредитов. При этом полного ухода банков от них, по всей видимости, ожидать не стоит. Спрос на эти кредиты сохранится, особенно в Москве, где достаточно велика доля людей с доходами, привязанными к доллару. Вполне возможно, что валютные ставки в скором времени превысят рублевые», - говорит А. Карелин. Что касается сроков ипотечных кредитов, то они были пролонгированы до уровня 25-30 лет.
Наиболее новым и популярным методом конкурентной борьбы стала ипотека с отсрочкой или отменой первоначального взноса. По программам рассрочки первоначального взноса отличился «КИТ Финанс», определив ее в полгода. Данная новелла нацелена не на приобретение первичного жилья, а на улучшение жилищных условий. Заемщику предоставляется сумма на покупку новой квартиры, залогом по которой является приобретаемая квартира. Шесть месяцев клиент может использовать для того, чтобы реализовать свою квартиру на наиболее выгодных условиях и далее выплачивать сумму долга и проценты по кредиту. Но, как комментирует А. Цытович, при внешней привлекательности такого продукта, его целевая аудитория достаточно ограничена. Не более 10-15% заемщиков, обращающихся в банки за ипотечным кредитом, уже имеют квартиру, которую теоретически можно использовать в качестве первоначального взноса для улучшения жилищных условий.
Что же касается программ с первоначальным взносом в 0%, то отношение к этому продукту среди банков неоднозначное. Аналитики сходятся во мнении, что этот шаг был чисто маркетинговым и предназначен для привлечения новых клиентов в конкурентной среде. К тому же данное «спецпредложение» было объявлено пока только на лето. Опять же данный продукт наиболее «доступен» для крупных банков со значительными объемами капитала (например, ВТБ-24 и «Банк Москвы»). По словам председателя правления банка «Дельтакредит» Игоря Кузина, такое снижение может обернуться для банка проблемой привлечения капитала инвесторов для обеспечения большого числа кредиторов. Любой инвестор требует определенного «качества» портфеля, одним из параметров которого является соотношение кредита и залога по нему.
Для заемщика кажущаяся на первый взгляд крайне привлекательной, программа выйдет дороже, чем обычный ипотечный кредит с первоначальным взносом. Ежемесячные платежи выходят больше из-за более высоких процентов по кредиту (выше риск) и выплаты полной суммы тела кредита. При этом, как комментирует И. Кузин, среднемесячный доход на семью после выплаты налогов должен составлять около 4 тыс. долл. (для Москвы) для получения подобного кредита. Для сравнения по ипотеке с первоначальным взносом аналогичный показатель - 600-800 долл. Массовой данная программа станет вряд ли. Сейчас на ее долю приходится менее 5% всех ипотечных программ в Москве.
В пригороде жилье остается по-прежнему дешевле, поэтому многие банки нацелились именно на этот сегмент. Так, например, Внешторгбанк-24 планирует до конца года 2007 года существенно модернизировать коттеджную программу и сделать данный продукт массовым: банк намерен финансировать приобретение готовых объектов, строящихся коттеджей, а также индивидуальное жилищное строительство.
1.3 Методики анализа потенциальных ипотечных клиентов
Если на этапе выдачи кредитов информация носит частный характер и имеет значение только для внутреннего потребления каждого кредитора, то при развитии сделок купли-продажи качественное отражение данных об ипотечных кредитах приобретает ценность и для внешних пользователей. В таком случае база данных отражает качество всего спектра операций, произведен-ных при выдаче и обслуживании ипотечного кредита (андеррайтинг, оценка предмета залога, страхование, дополнительное обеспечение и т. д.), и позволяет составить мнение об ипотечных активах, выступающих в качестве предмета транзакций.
В настоящее время внутренняя информационная база российских кредиторов чаще всего представлена в виде простейших таблиц о количестве и объеме выданных кредитов. В большинстве банков аналитические отделы находятся в стадии планирования или формирования. Нередко в банках, имеющих разветвленную региональную сеть, отсутствует единая обновляемая база данных об ипотечном портфеле. Одновременно на рынке уже сформированы достаточно крупные портфели ипотечных кредитов, требующих серьезной аналитической работы и постоянного мониторинга.
Зарождение рынка оборота закладных и пулов ипотечных кредитов формирует потребность в интенсивном обмене достоверной информацией, что невозможно без стандартов данных.
Во-первых, унифицированные стандарты определяют, какую информацию и в каком формате должны содержать эти данные.
Во-вторых, стандарты позволят сделать портфель ипотечных кредитов понятным как для внутренних, так и для внешних пользователей. Внешними пользователями в данном случае являются инвесторы, рейтинговые агентства, другие контрагенты. В качестве внутренних пользователей выступают аналитические и исследовательские отделы кредиторов, а в итоге — их акционеры.
В-третьих, стандартизация данных необходима для создания и развития качественной аналитики ипотечных портфелей и управления рисками.
В-четвертых, единый формат позволит сделать данные об ипотечных кредитах сопоставимыми, что является важным фактором при принятии инвестиционных решений.
В-пятых, унификация данных позволяет в значительной степени сократить издержки времени при обработке и анализе информации.
В-шестых, наличие информации, приведенной к единому знаменателю, будет способствовать повышению информационной открытости и прозрачности рынка ипотечного кредитования.
Следует заметить, что, с одной стороны, единый формат данных имеет самостоятельное значение, а с другой - является важной составной частью общего процесса стандартизации рынка ипотечного кредитования, включающего стандарты технологических процессов, применяемой документации и т.д.
База данных может включать статические и динамические показатели. Статические данные содержат информацию, зафиксированную на определенную дату, динамические отражают изменение показателей во времени (например, динамика ежемесячных платежей с учетом досрочных погашений и просроченных платежей и т. д.). Представленные данные об ипотечных кредитах, составляющих ипотечные портфели и пулы, как в статике, так и в динамике, позволяют применять системный подход при анализе и управлении рисками.
Под ипотечным портфелем обычно понимают совокупность ипотечных кредитов, принадлежащих одному участнику рынка. К ключевым разделам стандартной базы данных, характеризующей ипотечный портфель, можно отнести информацию об ипотечном кредите, заемщике, предмете залога и платежной истории. Каждый раздел, в свою очередь, содержит набор показателей, разработанный на основе международного опыта ипотечного кредитования и согласованный с рейтинговыми агентствами. Стандарты IFC адаптированы к текущему состоянию российского ипотечного рынка. В процессе эволюции рынка и накопления собственной статистики часть показателей может быть исключена или, наоборот, потребуются дополнительные характеристики.
Рассмотрим основные разделы ипотечных стандартов:
1. Ипотечный кредит.
Данный раздел включают в себя 60 показателей. К основным параметрам, характеризующим ипотечные кредиты, обычно относят срок, процентную ставку, порядок погашения кредита (аннуитетные, дифференцированные платежи и др.), периодичность платежей (ежемесячные, ежеквартальные), целевое назначение (покупка недвижимости, рефинансирование и т. д.).
В Стандартах отражается тип кредита в зависимости от схемы погашения - кредит с фиксированной, плавающей ставками или гибридный ипотечный кредит. Для кредитов с плавающими ставками и гибридных кредитов фиксируется объективный официально публикуемый индекс, от изменения которого зависит процентная ставка по кредиту, а также величина маржи. Значение ставки в зависимости от изменения индекса периодически пересматривается, поэтому для плавающих и гибридных кредитов предусмотрены верхняя и нижняя границы ставки на весь срок кредита, верхняя граница прироста и нижняя граница спада ставки при периодической переустановке, а также размер периода между переустановками. Кроме того, для гибридных кредитов в Стандартах отражается величина начального периода, в течение которого ставка остается фиксированной.