В широком смысле слово «ипотека» означает юридически правовую систему, включающую определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент.
Функционирование ипотеки обусловлено наличием субъектов ипотечной схемы. Можно выделить основных и второстепенных ее участников. К основным субъектам ипотечной схемы относятся:
Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.
Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.
Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:
· выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;
· формирование первичных ипотечных активов;
· эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках;
Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.
Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.
Вспомогательные участники ипотечной схемы следующие:
Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.
Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.
Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:
· страхование риска повреждения и уничтожения объекта;
· страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки
· страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика;
Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.
Ипотечный брокер – посредник между банком и заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок.
Функции ипотечного брокера:
1) Предоставление консультативных услуг;
2) Помощь в оформлении ипотечного кредита.
Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.
Нотариус - нотариально заверяет договор залога прав собственности на недвижимость.
Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Можно выделить следующие основные схемы ипотечного кредитования.
1. Американская модель.
Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг).
2. Немецкая модель.
Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях – ссудно-сберегательных кассах (ССК). Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.
3. Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.
Ипотечное кредитование имеет следующие преимущества:
банк позволяет сразу оформить недвижимость в собственность;
вселиться в новое жилье можно сразу, оплачивая стоимость недвижимости в течение последующих лет;
возможность сразу же зарегистрироваться в своей квартире, а также поставить на регистрационный учет членов своей семьи;
возможность приобретения на кредитные средства как городской, так и загородной недвижимости;
возможность воспользоваться налоговой льготой по подоходному налогу;
возможность получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;
возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30 % в год).
1.2 Рынок ипотечного кредитования РФ
Советская система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
В 1987 году государственные капитальные вложения в жилищное строительство составили более 80%, а средства населения лишь 14,6% (включая индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).[1]
Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.
В период реформ 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.
Важные изменения произошли и в структуре источников финансирования жилищного строительства. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформ 80%, сократилась примерно до 26%, т.е. в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета - до 15%.[2]
В настоящее время, в результате перехода в частную собственность 42% подлежащего приватизации жилья, 55% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. Такой интенсивный процесс приватизации создал базу для развития рынка жилья. По оценкам специалистов, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлечены 1,5-2% квартир, находящихся в частной собственности.
Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.
Проблема обеспечения жильем населения в современных условиях заключается в переходе от строительства жилья за счет государственных ассигнований с последующим бесплатным распределением к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения ими готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.