Сроки жизни недвижимости причины износа и амортизации (стр. 2 из 2)

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие — это производственно-хозяйственный комплекс, имущество которого полностью обособлено от имущества организации — это базовый компонент инфраструктуры организации. Объекты недвижимости — это пространственный ресурс ее деловой активности, жизнедеятельности персонала и организации.

Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.

Рис. 4. Предприятие как особый объект недвижимости

2) В чём сущность принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости НиНЭИ.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).

Наилучшее и наиболее эффективное использование -- это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:

* юридически допустимо;

* физически возможно;

* финансово оправдано;

* наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

* Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.

* Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.

* Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.

* Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

С учетом сделанных в главе 1 рассуждений, приведенная ранее формула для оценки ликвидационной стоимости приобретает следующий вид для определения специальной стоимости:

Сспец. = Срын. х (1 - Квын.) , где

Сспец. - специальная стоимость имущества;

Срын. - рыночная стоимость имущества;

Квын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи), при условии:

0<Квын.<1

Под определением специальной стоимости недвижимого имущества понимаем определение начальной цены торгов. Таким образом:

НЦторг.. = Срын. х (1 - Квын.)

На первом этапе при определении рыночной стоимости недвижимого имущества обычно используют три подхода:

· затратный подход;

· сравнительный подход;

· доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную стоимость недвижимости на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные.

Каждый из подходов - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости.

Список литературы:

1) Харисон, Г Оценка недвижимости / Г. Харисон ; пер с англ. –М. : РОО, 1994.

2) В российской терминологии – нормативный срок службы.

3) Ст. 113–115 ГК РФ.

4) Грязнова А.Г ., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2005.-496с.