После изучения представленных документов и осмотра предлагаемого в залог имущества на месте специалист по залоговой работе подготавливает заключение об оценке с выводами о целесообразности взятия в залог предлагаемого имущества.
Заключение готовится в течение 5 (пяти) рабочих дней после представления необходимых документов (в срок для подготовки заключения не включается срок, необходимый для оценки рыночной стоимости предмета залога оценщиками либо иными подразделениями банка). В случаях решения вопроса о принятии в залог сложных объектов (производственных комплексов, крупных объектов недвижимости, уникального оборудования, авиационной техники, морских судов и т.п.) этот срок может быть продлен руководителем центра залогов до 25 (двадцати пяти) рабочих дней.
Залоговая стоимость имущества должна быть выражена в рублях или в рублевом эквиваленте. Одним из факторов, влияющих на вывод о целесообразности принятия в качестве залога имущества, является наличие реальных покупателей, готовых приобрести предлагаемое в залог имущество в случае наступления залогового случая.
Заключение утверждается в центральном офисе начальником центра залогов ЦО, в филиалах – начальником кредитного отдела (управления) филиала. Заключение, подготовленное в филиале, в течение 3 (трех) рабочих дней с момента утверждения направляется в центр залогов ЦО.
Заключение в обязательном порядке должно быть подписано Залогодателем в лице руководителя и главного бухгалтера.
Оформление договоров о залоге и их заключение производится только после принятия коллегиальным органом или должностным лицом банка в рамках своих полномочий решения о предоставлении кредитного продукта, обеспеченного данным залогом.
До заключения банком кредитных договоров и договоров о предоставлении банковской гарантии сотрудник кредитного управления (кредитного отдела) обязан предоставить все документы, необходимые для выдачи кредитов, а также для заключения договоров, являющихся обеспечением исполнения обязательств по выдаваемым кредитам (в т.ч. договор о залоге), в юридическое управление (юридический отдел, юрисконсульту) для проведения правовой экспертизы.
Договоры о залоге, а также все изменения и дополнения к указанным договорам подготавливаются на основании служебной записки кредитного подразделения и при наличии на ней визы специалиста по работе с залогами. Подготовку указанных соглашений осуществляет Бэк-офис. В состав документов, оформляемых при залоге, входят:
- Договор о залоге;
- соглашение об отступном и соглашение о расторжении договора залога;
- документы для оформления залога по форме, установленной юридическим управлением ЦО.
Специалист по залоговой работе обязан проконтролировать, чтобы в любом договоре о залоге было указано:
- предмет залога – видовая принадлежность имущества и индивидуальные характеристики, позволяющие вычленить его из однородных вещей. В противном случае (т.е. при отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество) договор залога считается не заключенным. Договор о залоге товаров в обороте должен определять вид заложенного товара, иные его родовые признаки, а также виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога. К нему в обязательном порядке прилагается спецификация с перечислением конкретных товаров и их стоимости оценка предмета залога;
- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом;
- сторона, у которой находится заложенное имущество.
Договор о залоге недвижимости должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в установленном порядке (ст.339 ГК РФ). Расходы по нотариальному оформлению и государственной регистрации договора несет залогодатель. Обеспечение регистрации договора о залоге возлагается на специалиста по залоговой работе.
Государственная регистрация залогов в отношении недвижимого имущества проводится на всей территории РФ по установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Заключение договора о залоге валютных ценностей (иностранной валюты, прав требования выплаты иностранной валюты, ценных бумаг, выраженных в иностранной валюте)проводится в соответствии с действующим законодательствомпо согласованиюс юридическим управлением по каждой сделке, если нормативными документами Банка не будет предусмотрено иное.
Наряду с договором о залоге с залогодателемв обязательном порядке заключается соглашение об отступном при одновременном выполнении следующих условий:
- залогодатель одновременно является заемщиком либо залогодатель является также поручителем по обеспеченному залогом обязательству;
- банком в заклад принимаются ценные бумаги или денежные права (требования).
Контроль за наличием заключенного соглашения об отступном в случаях, когда такое заключение обязательно, осуществляют специалист по залоговой работе и начальник Бэк-офиса. В других случаях целесообразность заключения соглашения об отступном устанавливается по согласованию начальниками кредитного и юридического подразделений ЦО или филиала.
Соглашение об отступном содержит следующие условия:
а) заемщик передает банку в качестве отступного вместо исполнения обеспеченного залогом обязательства имущество, являющееся предметом залога;
б) соглашение заключается с отлагательным условием, которым является неисполнением заемщиком принятого им на себя обязательства перед банком, в обеспечение по которому оформлен залог.
Договор о залоге составляется в 2-х экземплярах (не считая экземпляра, подлежащего хранению у нотариуса либо подлежащего передаче депозитарию / регистратору ценных бумаг), с приложением описи закладываемого имущества. договор о залоге и опись подписываются и заверяются печатями.
Первый экземпляр договора о залоге помещается в дело и хранится в юридическом управлении ЦО (юридическом отделе филиала) либо в другом месте в соответствии с установленным в банке порядком, второй - передается залогодателю.
Специалист по залоговой работе обязан непосредственно после полного оформления залога передать в Бэк-офис документы, подтверждающие такое оформление:
- в случае оставления предмета залога у залогодателя: договор о залоге с приложениями и описями, страховой полис для имущества, подлежащего страхованию, а также сопроводительную записку, в которой в обязательном порядке указывается, что все документы по залогу оформлены;
- в случае заклада: договор о залоге с приложениями и описями, страховой полис для имущества, подлежащего страхованию, копии актов приема-передачи либо других документов, подтверждающих получение заложенного имущества банком, а также сопроводительную записку, в которой в обязательном порядке указывается, что все необходимые документы по залогу оформлены.
Специалист Бэк-офиса помещает копии указанных документов в соответствующее кредитное досье, а оригиналы направляет в подразделение Банка, отвечающее за их хранение.
За оформление и предоставление в бухгалтерию распоряжений для постановки на внебалансовый учет имущества, полученного в залог, отвечает бэк-офис, оформивший соответствующие Договоры о залоге.
ГЛАВА 3. ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗАЛОГА В КОММЕРЧЕСКИХ БАНКАХ В УСЛОВИЯХ МИРОВОГО КРИЗИСА
3.1.Современная оценка стоимости залогового обеспечения и порядок его взыскания в банках
Сегодня размер кредита, который банк может предоставить компании или индивидуальному предпринимателю, во многом зависит от того, каким залогом заемщик готов обеспечить кредит и как этот залог оценит банк. Залоговое обеспечение для банка — способ защитить имущественные интересы в случае неисполнения клиентом обязательств по кредитной сделке. И, в основном, подходы банка к оценке имущества, предлагаемого в залог по кредиту, отличаются от оценки имущественных активов самим заемщиком.
Понятие «залоговая стоимость» неоднозначно воспринимается как в рамках российского законодательства, так и в существующей практике кредитования. Так как имущество, передаваемое в залог, часто является уникальным, определение его стоимости, как рыночной, так и залоговой, было и будет достаточно дискуссионным. Свою точку зрения высказывает автор статьи.
Сегодня понятие «залоговая стоимость» неоднозначно воспринимается как в рамках российского законодательства, так и в существующей практике кредитования. Так как имущество, передаваемое в залог, часто является уникальным, определение его стоимости, как рыночной, так и залоговой, было и будет достаточно дискуссионным. То есть там, где имеет место кредит, непременно присутствует и кредитный риск, или иными словами, риск того, что условия кредитного договора (возврат кредита, сроки возврата и т.д.) выполнены не будут. В связи с этим вопрос минимизации кредитных рисков заслуживает особого внимания, так как ответ на него во многом определяет успешность функционирования коммерческого банка.
На сегодняшний день одним из наиболее распространенных средств обеспечения кредитных обязательств является залог. Под ним в соответствии со статьями 329 и 334 Гражданского кодекса РФ понимается способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение преимущественно перед другими кредиторами за счет заложенного имущества лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.