Механизм обеспечения банковского кредита (стр. 10 из 15)
Основополагающей задачей мониторинга является своевременное выявление фактов либо предпосылок снижения количественных и качественных параметров залогового имущества либо иных нарушений условий договора о залоге с целью формирования комплекса мероприятий по защите интересов банка в области залогового обеспечения кредита. Для этого специалистом по залоговой работе в соответствии с утвержденным графиком осуществляются систематические проверки наличия предмета залога, его состояния и соответствия условий его хранения необходимым требованиям. В мониторинге принимает также участие сотрудник службы безопасности банка, который проверяет фактическое наличие предмета залога, защищенность и укрепленность места хранения.
Специалистом по залоговой работе отслеживается, чтобы текущая рыночная стоимость предмета залога по причине ухудшения потребительских свойств имущества либо по другим причинам не снизилась ниже допустимого уровня (при снижении ниже допустимого уровня – информирует руководителя кредитного подразделения и проводит предусмотренные настоящей Инструкцией мероприятия по получению дополнительного обеспечения либо замене предмета залога).
Четвертый этап «Обращение взыскания на предмет залога и реализация залогового имущества в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства»
На четвертом этапе оценки залога сотрудниками банка проводятся внесудебные мероприятия, направленные на принудительный возврат кредитного продукта, в частности:
а) сотрудником бэк-офиса осуществляется безакцептное списание средств со счетов должника в Банке в случае, если это предусмотрено условиями договоров;
б) специалист по залоговой работе обеспечивает оформление бэк-офисом банка и внутрихозяйственной бухгалтерией погашения задолженности за счет перехода заложенного имущества в собственность Банка по соглашению об отступном;
в) кредитный офицер осуществляет изучение причин невозврата, а также определяет меры, которые при соблюдении интересов банка способны обеспечить возврат просроченного кредитного продукта (например, пролонгация кредитного продукта, реструктуризация задолженности, заключение соглашений об отступном либо заключение с залогодателем соглашения о внесудебном обращении взыскания на предмет залога), в т.ч. готовит и выносит на кредитный комитет вопрос об утверждении разработанных мер.
В случае безрезультатности мероприятий направленных на возврат банковского продукта, кредитным офицером инициируется создание группы по возврату кредитного продукта (далее – группа) с участием кредитного офицера, специалиста по залоговой работе, сотрудника юридической службы и сотрудника службы безопасности.
Сотрудник юридической службы, входящий в группу, обеспечивает подачу от имени Банка иск, а также защиту интересов банка в суде (вплоть до получения исполнительного листа).
Участие членов группы в исполнительном производстве с целью охраны интересов банка и в соответствии с распределением обязанностей.
Залоговая стоимость имущества – это величина, характеризующая способность данного имущества удовлетворить требования банка в случае реализации предмета залога. Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, по мнению банка, с высокой долей вероятности можно выручить от продажи данного имущества при обращении на него взыскания за вычетом затрат, связанных с обращением взыскания и реализацией предмета залога.
Залоговая стоимость позволяет оценить соответствие реальной стоимости заложенного имущества кредитным обязательствам, как в процессе предварительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге залога. Смысл определения залоговой стоимости: объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной банком залоговой стоимости данного имущества. Соответственно, кредит считается полностью обеспеченным данным залогом только в случае, если залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин:
- основной суммы кредита;
- процентам, начисленным на момент обращения взыскания на предмет залога;
- неустойки, начисленной на момент обращения взыскания на предмет залога.
 |
Затраты, связанные с реализацией предмета залога при обращении на него взыскания, включаются в залоговую стоимость в виде фиксированного процента, который зависит от ликвидности конкретного вида имущества. Расчет залоговой стоимости можно представить в виде формулы:
Таким образом где:
Z – залоговая стоимость имущества;
P - денежная сумма, за которую, по мнению Банка, с высокой долей вероятности можно реализовать данное имущество при обращении на него взыскания;
q – затраты при реализации данного имущества;
S – сумма кредита;
% - проценты по кредиту, рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога;
j – штрафы (неустойка), рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога.
Залоговая стоимость определяется в 2 этапа:
1) оценка текущей рыночной стоимости имущества (оценочная стоимость);
2) дисконтирование текущей рыночной стоимости имущества, а также (в случае необходимости) уточнение залоговой стоимости на основании экспертной оценки прогнозной стоимости имущества на дату возможного обращения взыскания на это имущество.
Оценка прогнозной стоимости (на момент возможного обращения взыскания на предмет залога) проводится Специалистом по залоговой работе с учетом:
- очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества;
- колебаний рыночных цен;
- коэффициентов амортизации;
- ликвидности имущества.
 |
Дисконтирование является основным способом установления залоговой стоимости и является формальной оценкой. При дисконтировании оцененная текущая рыночная стоимость (оценочная стоимость) умножается на (1 - коэффициент залогового дисконтирования, установленный уполномоченным органом Банка). И рассчитывается по формуле:
где:
N – текущая рыночная стоимость имущества (оценочная стоимость);
k – коэффициент залогового дисконтирования
Коэффициенты дисконтирования могут изменяться по решению Главного кредитного комитета банка, далее по тексту - (ГКК). Коэффициенты дисконтирования могут изменяться не чаще, чем один раз в 3 (три) месяца. После утверждения значения новых дисконтов центр залогов обязан довести соответствующее решение до сведения всех специалистов по залоговой работе в течение не более 3 (трех) рабочих дней.
Коэффициенты дисконтирования в отношении имущества, не указанного в принципах кредитной политики банка либо решениях ГКК Банка, устанавливаются центром залогов. Значения указанных коэффициентов сообщаются заинтересованным подразделениям в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения соответствующего письменного запроса. Оценка прогнозной стоимости производится специалистом по залоговой работе с учетом множества параметров: очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества, ликвидности имущества, колебаний рыночных цен, коэффициентов амортизации. Оценка прогнозной стоимости необходима в условиях, когда имеются веские основания полагать, что залоговая стоимость, определенная методом дисконтирования, является завышенной. В этом случае специалист по залоговой работе обязан рассчитать прогнозную стоимость, и, если она окажется ниже стоимости, установленной в результате дисконтирования, принять прогнозную в качестве залоговой стоимости имущества.
Оценку рыночной стоимости имущества производят:
- Для ценных бумаг - подразделения «НОТА-Банка» (ОАО), специализирующиеся на проведении операций с данным видом ценных бумаг (например, Управление ценных бумаг с фиксированной доходностью ЦО и др.), а также Отдел по управлению рыночными рисками;
- для недвижимости, оценка органами БТИ, а если сумма превышает эквивалент
20 000 (двадцать тысяч) долларов США - специализированные организации, занимающиеся оценкой имущества (далее - оценщики);
- для имущества, принадлежащего полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям – оценщики;
- другого имущества – специалисты по залоговой работе филиала (при сумме кредита до 2 млн. долларов США) либо ЦО банка (при сумме кредита свыше 2 млн. долларов США). При оценке данной категории имущества по решению управляющего филиалом (заместителя председателя правления) могут дополнительно привлекаться оценщики.
Если в соответствии с нормативными документами «НОТА-Банка»(ОАО) предусмотрено обязательное участие оценщика, но при этом оценщик по объективным причинам привлечен быть не может оценка имущества производится с привлечением консультанта. Консультантом может быть лицо, которое, хотя и не может считаться оценщиком, однако обладает необходимой профессиональной подготовкой для проведения оценки различных видов имущества. В частности, в качестве консультантов могут привлекаться:
- индивидуальные предприниматели, имеющие аттестат (сертификат) учебного заведения или общественной организации, осуществляющих подготовку специалистов по оценочной деятельности;
- риэлтерские, аудиторские, брокерские и др. организации.
В случае привлечения консультанта оценка считается проведенной специалистом по залоговой работе. Заключение консультанта считается дополнительным источником для установления специалистом по залоговой работе рыночной стоимости.