Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 0 до 5 процентов от цены предложения (публичной оферты).
Учитывая все изложенные факты, а также ситуацию на рынке недвижимости московского региона, Оценщик ввёл дополнительную корректировку к полученной величине стоимости объекта оценки, уменьшающую её на два процента.
Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная сравнительным подходом, составит 130200 долл. США.
2.15 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода.
При использовании данного подхода стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.
В рамках доходного подхода существуют два метода определения стоимости:
- метод капитализации дохода
- метод дисконтирования денежных потоков
В данном Отчете применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:
Срын=ЧОД(год)\R, где
ЧОД – чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год
R – ставка капитализации
1. Для расчета ЧОД применяются следующие формулы:
ЧОД=ПВД – потери – ОР, где
ПВД – потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании
Потери – потери от недоиспользования
ОР – операционные расходы
- Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода
Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД(год) определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.
- Определение потерь при сборе платежей
Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако, в расчеты заложено 5% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы.
- Определение величины операционных расходов
Операционные расходы подразделяются на:
- Условнопостоянные;
- Условнопеременные;
- Расходы на замещение.
К условнопостоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т. п. К условнопеременным относят расходы на безопасность и коммунальные платежи.
В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.
Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.
Таблица расчёта рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода
| Показатель | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | |||
| Адрес | Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская» | Варшавское ш., д.11. м. «Чертановская» | Чонгарский бл., д. 40. корп1 м. «Варшавская» | Ялтинская ул., д. 26. м. «Варшавская» | |||
| Цена/мес./дол. США | - | 1200 | 1000 | 850 | |||
| Источник информации | www.snimi.ru | www.snimi.ru | www.snimi.ru | ||||
| Имущественные права | Право собственности | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 |
| Скорректированная цена | 1200 | 1000 | 850 | ||||
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 |
| Скорректированная цена | 1200 | 1000 | 850 | ||||
| Условия аренды | На длительный срок | На длительный срок | 0 | На длительный срок | 0 | На длительный срок | |
| Скорректированная цена | 1200 | 1000 | 850 | ||||
| Условия рынка | Открытый | Открытый | 0 | Открытый | 0 | Открытый | 0 |
| Скорректированная цена | 1200 | 1000 | 850 | ||||
| Вид корректировки | |||||||
| Тип дома | Панельный | Панельный | 0 | Панельный | 0 | Панельный | 0 |
| Дата предложения | Апрель 2004 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 |
| Этаж | 9 | 12 | 0 | 2 | 0 | 6 | 0 |
| Всего этажей | 17 | 17 | 0 | 17 | 0 | 9 | 0 |
| Общая площадь квартиры, кв.м. | 76 | 64 | +5% | 76,8 | 0 | 79,2 | -1% |
| Площадь кухни, кв.м. | 13,2 | 10,0 | +2% | 13,2 | 0 | 12,1 | +1% |
| Вид из окон квартиры | На улицу | Во двор | -1% | Во двор | -1% | Во двор | -1% |
| Наличие балкона/лоджии | В наличии | В наличии | 0 | Отсутствует | +1% | В наличии | 0 |
| Состояние и уровень отделки квартиры | Евроремонт | Евроремонт | 0 | Хорошая | +10% | Евроремонт | 0 |
| Наличие мебели | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | Отсутствует | +20% |
| Наличие бытовой техники | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | Отсутствует | +20% |
| Телефон | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Санузел | Раздельный | Раздельный | 0 | Раздельный | 0 | Совмещенный | +2% |
| Мусоропровод | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Лифт | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Удаленность от метро | 05 мин. транспортом | 05 мин. пешком | -1% | 05 мин. пешком | -1% | 07 мин. пешком | -1% |
| ПВД, дол. США\мес | 1250 | 1100 | 1200 | ||||
| ПВД, дол. США\год | 15000 | 13200 | 14400 | ||||
| Весовые доли | 0,12 | 0,1 | 0,06 | ||||
| Показатель | Объект оценки | Аналог №4 | Аналог №5 | Аналог №6 | |||
| Адрес | Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская» | Кировоградская ул., д. 8, корп1. м. «Пражская» | Красного Маяка ул., д. 5. м. «Пражская» | Севанская ул., д. 3. м. «Царицыно» | |||
| Цена/мес./дол. США | - | 800 | 1150 | 1000 | |||
| Источник информации | www.snimi.ru | www.snimi.ru | www.snimi.ru | ||||
| Имущественные права | Право собственности | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 |
| Скорректированная цена | 800 | 1150 | 1000 | ||||
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 |
| Скорректированная цена | 800 | 1150 | 1000 | ||||
| Условия аренды | На длительный срок | На длительный срок | 0 | На длительный срок | 0 | На длительный срок | 0 |
| Скорректированная цена | 800 | 1150 | 1000 | ||||
| Условия рынка | Открытый | Открытый | 0 | Открытый | 0 | Открытый | 0 |
| Скорректированная цена | 800 | 1150 | 1000 | ||||
| Вид корректировки | |||||||
| Тип дома | Панельный | Панельный | 0 | Панельный | 0 | Панельный | 0 |
| Дата предложения | Апрель 2004 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 |
| Этаж | 9 | 2 | 0 | 8 | 0 | 6 | 0 |
| Всего этажей | 17 | 14 | 0 | 9 | 0 | 12 | 0 |
| Общая площадь квартиры, кв.м. | 76 | 68,0 | +1% | 72,1 | +1% | 69,2 | +1% |
| Площадь кухни, кв.м. | 13,2 | 10,0 | +2% | 10 | +2% | 12,1 | +1% |
| Вид из окон квартиры | На улицу | Во двор | -1% | Во двор | -1% | Во двор | -1% |
| Наличие балкона/лоджии | В наличии | В наличии | 0 | Отсутствует | +1% | В наличии | 0 |
| Состояние и уровень отделки квартиры | Евроремонт | Хорошая | +10% | Евроремонт | 0 | Евроремонт | 0 |
| Наличие мебели | В наличии | Отсутствует | +20% | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Наличие бытовой техники | В наличии | Отсутствует | +20% | В наличии | 0 | Отсутствует | +20% |
| Телефон | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Санузел | Раздельный | Раздельный | 0 | Раздельный | 0 | Совмещенный | +2% |
| Мусоропровод | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Лифт | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Удаленность от метро | 05 мин. транспортом | 05 мин. транспортом | 0 | 05 мин. пешком | -1% | 10 мин. пешком | -1% |
| ПВД, дол. США\мес | 1300 | 1170 | 1200 | ||||
| ПВД, дол. США\год | 15600 | 14040 | 14400 | ||||
| Весовые доли | 0,04 | 0,17 | 0,08 | ||||
| Показатель | Объект оценки | Аналог №7 | Аналог №8 | Аналог №9 | |||
| Адрес | Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская» | Луганская ул., д. 17 м. «Царицыно» | Новинки ул., д.7. корп.2 м. «Коломенская» | Нагатинский пр., д. 3. м. «Нагатинская» | |||
| Цена/мес./дол. США | - | 1050 | 1100 | 1050 | |||
| Источник информации | www.snimi.ru | www.snimi.ru | www.snimi.ru | ||||
| Имущественные права | Право собственности | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 |
| Скорректированная цена | 1050 | 1100 | 1050 | ||||
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 |
| Скорректированная цена | 1050 | 1100 | 1050 | ||||
| Условия аренды | На длительный срок | На длительный срок | 0 | На длительный срок | 0 | На длительный срок | |
| Скорректированная цена | 1050 | 1100 | 1050 | ||||
| Условия рынка | Открытый | Открытый | 0 | Открытый | 0 | Открытый | 0 |
| Скорректированная цена | 1050 | 1100 | 1050 | ||||
| Вид корректировки | |||||||
| Тип дома | Панельный | Панельный | 0 | Панельный | 0 | Панельный | 0 |
| Дата предложения | Апрель 2004 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 |
| Этаж | 9 | 6 | 0 | 2 | 0 | 3 | 0 |
| Всего этажей | 17 | 9 | 0 | 12 | 0 | 9 | 0 |
| Общая площадь квартиры, кв.м. | 76 | 64 | +5% | 78,8 | -1% | 69,2 | +1% |
| Площадь кухни, кв.м. | 13,2 | 10,0 | +2% | 13,2 | 0 | 12,1 | +1% |
| Вид из окон квартиры | На улицу | Во двор | -1% | Во двор | -1% | На улицу | 0 |
| Наличие балкона/лоджии | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Состояние и уровень отделки квартиры | Евроремонт | Евроремонт | 0 | Евроремонт | 0 | Хорошая | +10% |
| Наличие мебели | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Наличие бытовой техники | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Телефон | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Санузел | Раздельный | Раздельный | 0 | Раздельный | 0 | Раздельный | 0 |
| Мусоропровод | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Лифт | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Удаленность от метро | 05 мин. транспортом | 07 мин. транспортом | 0 | 07 мин. пешком | -1% | 05 мин. пешком | -1% |
| ПВД, дол. США\мес | 1100 | 1050 | 1150 | ||||
| ПВД, дол. США\год | 13200 | 12600 | 13800 | ||||
| Весовые доли | 0,13 | 0,2 | 0,1 | ||||
| ИТОГО: дол. США\год | 13750 | ||||||
15000*0,12+13200*0,1+14400*0,06+15600*0,04+14040*0,17+14400*0,08+13200*0,13+12600*0,2+13800*0,1=13762,8≈13750