В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.
Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций: во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства; во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.
Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников. Эти источники включают: продажу активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке.
Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низко-рисковыми операциями. Данный риск ликвидности не связан с ликвидностью залога, является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.
Имущественный риск - это риск утраты залогового имущества в следствии стихийных бедствий, аварий, утраты права собственности заемщика на залоговое имущество, в случае не возврата кредита. Для защиты от таких рисков применяется страхование. Инициатива страхования принадлежит банку, выдающему ипотечный кредит, хотя страхование и производится на деньги заемщика. Именно банк рекомендует страховщика, а зачастую и условия страхования. Выгодоприобретатель по всем договорам страхования является банк. Срок действия договора страхования не должен быть меньше срока ипотечного договора.
К возможным рискам для других участников-субъектов ипотеки относятся: изменение процентных ставок по кредиту; изменение валютного курса рубля; снижение ликвидности, включая снижение рыночной цены, и утрата залога; увеличение сроков оформления прав собственности; снижение платежеспособности заемщиков.
Управление рисками со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.
Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:
контроль за качеством предоставляемых кредитов;
распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;
создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;
своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;
разработка программ по возврату кредитов.
Рисков при ипотечном кредитовании достаточно много, и они могут быть вызваны различными причинами. Среди них - экономические, инфляционные, валютные, налоговые, политические, риски банковской ликвидности, неплатежеспособность клиента, снижение стоимости недвижимости и т.д.
Таким образом, для минимизации рисков при ипотечном кредитовании большая роль отводится правильному выбору кредитных технологий и инструментов, а также вида и формы ипотечного кредитования.
В городе Салават функционирует и осуществляет банковскую деятельность отделение Сберегательного банка (ОСБ № 7740). Отделение Сберегательного банка № 7740 не является юридическим лицом. Оно создано на основании решения общего собрания акционеров и приказа Сбербанка России от 22.03.91 г., имеет собственную печать, штампы, бланки с использованием наименования Сбербанка России, действует на основании "Положения о филиале Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации - Салаватское отделение № 7740".
Почтовый адрес: 453250, г. Салават, ул. Ленина, 58а.
Отделение банка входит в единую систему Сбербанка России, организационно подчиняется Национальному банку РБ Сберегательного банка России.
Отделение Сбербанка № 7740 наделяется имуществом, которым оно владеет, пользуется и распоряжается от имени Сбербанка РФ, самостоятельно принимает меры к государственной регистрации недвижимого имущества, движимого имущества в случаях определенных федеральным законодательством, а также сделок с таким имуществом.
ОСБ № 7740 имеет отдельный баланс, который входит в баланс Сбербанка России. Отделение совершает сделки и иные юридические действия от имени Сбербанка России и в его интересах. Отделение банка в своей деятельности руководствуется законодательством РФ, иными нормативными правовыми актами, в том числе нормативными актами Банка России, указаниями Национального банка РБ, действует на основании Положения и Устава Сбербанка России.
Деятельность ОСБ № 7740 осуществляется на основе утвержденных Сбербанком России планов (бизнес-плана, финансового плана и других), разрабатываемых отделением с учетом особенностей его деятельности в порядке, определенном Сбербанком России.
ОСБ № 7740 должно соблюдать нормативы, установленные для отделения Сбербанком России.
Целью деятельности отделения банка является:
привлечение денежных средств от юридических и физических лиц и размещение их на условиях возвратности, платности и срочности;
осуществление расчетно-кассового обслуживания клиентов, а также других банковских операций;
обеспечение сохранности денежных средств и других ценностей клиентов, вверенных отделению банка.
Отделение Сберегательного банка № 7740 г. Салават осуществляет банковские операции и сделки на основании Устава Сбербанка, Генеральной лицензии, выданной Банком России, Положения, в соответствии с правилами, установленными Сбербанком, с учетом запретов и ограничений, а также доверенностью (в том числе Генеральной доверенностью, доверенностью в порядке передоверия), выданной его руководителю Сбербанком (Президентом, председателем Правления Сбербанка или иным уполномоченным лицом).
К числу банковских операций по обслуживанию физических и юридических лиц относятся:
открытие, закрытие и ведение счетов по вкладам в рублях и инвалюте;
прием платежей наличными деньгами для перечисления по назначению;
прием наличных денежных средств для перевода в целях зачисления во вклад или выплаты наличными деньгами;
выплата государственных пенсий и пособий;
выполнение государственных программ по выплате компенсаций населению;
выдача заработной платы, стипендий и других доходов граждан согласно заключенных договорам с предприятиями и организациями;
выдача и обслуживание банковских карт;
выдача наличных рублей по международным банковским картам и/или картам СБЕРКАРТ через кассу;
прием документов на выдачу кредита;
рассмотрение кредитной заявки, заключение кредитных договоров и других кредитных документов (наличие Кредитного комитета);
выдача кредита и прием средств в погашение задолженности по кредитному договору.
Для населения Банк предлагает ряд кредитных программ: ипотечное кредитование, образовательный кредит, эспресс-кредитование, кредиты на неотложные нужды и другие виды, различные виды вкладов, обмен валют, международные банковские карты, денежные переводы и другие услуги.
С сентября 2002 года ОАО "СЕРБАНК РОССИИ" получил право на участие в Федеральной программе ипотечного жилищного кредитования.
В настоящее время банк имеет Личную программу ипотечного жилищного кредитования, которая позволяет проводить операции с недвижимостью не только на рынке вторичного жилья, как предусмотрено по Федеральной программе, а приобретать клиентам строящееся жилье.
Основные условия Федеральной программы ипотечного кредитования:
Максимальный срок кредита до 30 лет, ограничение - пенсионный возраст заёмщика и созаёмщиков;
Первоначальный взнос - не менее 10 процентов от стоимости квартиры;
Сумма кредита может составлять не более 90 процентов от стоимости жилого помещения;
Кредит выдаётся под залог приобретаемой квартиры с 01 июля 2007 г., из расчёта 12-12,5 процента годовых, в зависимости от срока кредитования.
Для сравнения "Башэкономбанк" выдает кредиты на приобретение первичного жилья под 24 процента годовых от суммы кредита на срок до сдачи дома в эксплуатацию.
Сбербанк РФ на основании лицензии, выданной Банком России, может осуществлять следующие банковские операции:
привлекать денежные средства физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок);
размещать указанные выше привлеченные средства от своего имени и за свой счет;
открывать и вести банковские счета физических и юридических лиц;
осуществлять расчеты по поручению физических и юридических лиц, в том числе, банков-корреспондентов, по их банковским счетам;
инкассировать денежные средства, векселя, платежные и расчетные документы и осуществлять кассовое обслуживание физических и юридических лиц;
покупать и продавать иностранную валюту в наличной и безналичной формах;
выдавать банковские гарантии;
осуществлять переводы денежных средств по поручениям физических лиц без открытия банковских счетов, за исключением почтовых переводов.
Банк, помимо перечисленных выше банковских операций, вправе осуществлять следующие сделки: