Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования (стр. 14 из 20)

В структуре кредитов, выданных физическим лицам, значительную долю от 45 до 47 процентов составляет ипотечное кредитование населения, темпы его роста самые высокие. В 2007 году они выросли на 55,3 процента по сравнению с 2006 годом. Это объясняется относительно льготными условиями ипотечного кредитования по сравнению с кредитами на приобретение и строительство объектов недвижимости, которые выдаются исходя из условия 15 процентов годовых со сроком погашения до 15 лет.

2.4 Технология выдачи кредита, оценка кредитоспособности заемщика

В Бавлинском отделении кредитование физических лиц осуществляется сектором кредитования частных клиентов отдела кредитования и дополнительными офисами в валюте Российской Федерации и иностранной валюте. В ОСБ ведется единая база данных о заемщиках и поручителях предоставленных отделениями, организационно подчиненными территориальному банку, кредитах по форме и в объемах, утвержденных Кредитным комитетом отделения.

Кредиты предоставляются физическим лицам - гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения 75 лет. Кредиты предоставляются по месту регистрации Заемщиков; по месту нахожденияпредприятия - работодателя Заемщика, клиента Банка, по ходатайству этого предприятия и при условии предоставления им поручительства в обеспечение исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору.

Кредитование Заемщика производится на основе Кредитного договора, предусматривающего единовременную выдачу кредита или Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии с установлением максимальной суммы кредита, которую сможет получить Заемщик в течение обусловленного срока и при соблюдении определенных условий. Выдача кредита производится в пределах максимальной суммы кредита (лимита выдачи), при этом погашенная часть кредита не увеличивает свободный лимит выдачи.

В Салаватском отделении существует следующая Процедура рассмотрения вопроса о предоставлении кредита:

1. При обращении заемщика:

кредитный работник выясняет цель, на которую испрашивается кредит, разъясняет условия и порядок предоставления кредита, знакомит с перечнем документов, необходимых для получения кредита, выдает бланки документов: заявление анкету, справки о доходах,

2. При предоставлении Заемщиком необходимых документов в Банк: кредитный работник на Заявлении-анкете проставляет дату регистрации и регистрационный номер по Журналу; с паспорта (удостоверения личности) и других документов, подлежащих возврату, снимаются ксерокопии; составляет описьпринятых документов;

3. Рассмотрение внутрибанковского вопроса о предоставлении кредита: кредитный работник производит проверку представленных Заемщиком и Поручителем документов и сведений, указанных в Заявлении-анкете, рассчитывает платежеспособность Заемщика и Поручителя; составляет заключение; направляет пакет документов в юридическое подразделение и подразделение безопасности Банка. Юридическое подразделениеиподразделение безопасности Банка составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение.

4. Решение о выдаче кредита: решение о выдаче кредита принимается на кредитном комитете отделения (комитет по активно-пассивным операциям). Решение Кредитного комитета оформляется протоколом с указанием всех параметров кредитной сделки.

В случае принятия Кредитным комитетом Банка решения об отказе в выдаче кредита, кредитный работник сообщает об этом Заемщику и возвращает ему документы. Пакет документов вместе с выпиской из решения Кредитного комитета Банка (или копией решения) помещается в дело отказов в выдаче кредитов.

При принятии положительного решения кредитный работник сообщает об этом Заемщику и приступает к оформлению кредитных документов.

5. Оформление и выдача кредита: в назначенный срок заемщик и поручители приглашаются в отделение для подписания договоров, заемщики производят оплату тарифов за обслуживание ссудного счета и получают кредит.

6. Погашение кредита: ежемесячно заемщик вносит платежи по кредиту в соответствии с условиями кредитного договора в любом филиале Сбербанка России.

Оценка платежеспособности:

Кредитный работник определяет платежеспособность Заемщика на основании документов, подтверждающих величину доходов и размер производимых удержаний и представленного Заявления - анкеты.

Платежеспособность Заемщика определяется следующим образом:

Р = Дч * K * t,

где Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;

K- коэффициент в зависимости от величины Дч (0,5 или 0,7);

t - срок кредитования (в месс.).

Определение максимального размера кредита.

Максимальный размер предоставляемого кредита (S_P) определяется исходя из платежеспособности Заемщика.

Р

SP	=	______________________________________________
		1	(t+1) * годовая процентная ставка по кредиту в рублях
2*12 * 100

В работе представлен расчет по определению максимального размера кредита. Данные расчеты выполнены на основании кредитного договора № 2013 от 16 августа 2007 года. Кредитный договор представлен в приложении Е.

Кредитный договор состоит из восьми статей:

1. Предмет договора (кредитор обязуется предоставить заемщику ипотечный кредит под 12 процентов годовых, а заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за его пользование, в размере, в сроки и н6а условиях договора);

2. Обеспечение исполнения обязательств по Договору (в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по Договору заемщик предоставляет кредитору поручительство физических лиц и залог (ипотеку) объекта недвижимости);

3. Порядок предоставления (кредитор открывает заемщику ссудный счет, выдача кредита производится по заявлению заемщика);

4. Порядок пользования кредитом и его возврата (погашение кредита производится заемщиком ежемесячно равными долями). График погашения кредита представлен в приложении Д;

5. Обязанности и права сторон (кредитор обязуется произвести выдачу кредита по заявлению заемщика, а заемщик в сою очередь своевременно погашать ссуду и начисленные проценты);

6. Основания и порядок расторжения кредитного договора (в случае невыполнения заемщиком условий указанных в пунктах 2.1.1., 2.2., 3.3., 5.3.1., 5.3.2 договора кредитор имеет право расторгнуть договор, письменно известив об этом заемщика);

7. Прочие условия;

8. Адреса и реквизиты сторон.

Например: определение максимального размера кредита

Заемщик: ИВАНОВ И.И.

Запрашиваемая сумма кредита: 1,782,000,00 рублей.

Срок кредита: 348,00 месяцев.

Процентная ставка: 12,5 процентов.

Цель кредита: Приобретение недвижимости "ИПОТЕКА".

Обеспечение:

количество поручителей: 3

залог: 0

Общая стоимость залогов 0,00 рублей.

Общая стоимость залогов с учетом поправочных коэффициентов 0,00 рублей.

Курс доллара: 25,00 рублей/доллар США.

Пример расчета представлен в таблице 2.11

Максимальный размер кредита исходя из платежеспособности заемщика:

4 024 980, 05 рублей.

Максимальный размер кредита исходя из величины предоставленного совокупного обеспечения: 5 698 551, 50 рублей.

Максимально возможный размер кредита: 4 024 980, 05 рублей.

Выдачу кредита целесообразно произвести в сумме 1 782 000, 00 рублей.

3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

3.1 Проблемы ипотечного кредитования в России и социальная направленность ипотеки

До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация изменилась: объемы предоставленных кредитов активно растут, число банков - участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким.

Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Совокупный объем ипотечных кредитов и займов, выданных кредитными и не кредитными организациями не превышал 1 процент ВВП. По данному показателю Россия сильно уступает другим развитым странам, для сравнения: в США она составляет 55 процента, в странах Евросоюза - более 30 процентов. О массовости ипотеки в России можно будет судить лишь в том случае, если доля ипотечных кредитов в ВВП страны составит порядка 5-7 процентов. Доля ипотечных кредитов к ВВП в разных странах на 01.01.2008 г. представлена на рисунке 5.

Рисунок 5 - Доля ипотечных кредитов к ВВП на 01.01.2008 г.

Жилищная проблема в России, обеспечение населения жильем является социально-экономической проблемой. Около 77 процентов россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, и только около 10 процентов располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом основных факторов:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых "либеральных" параметрах, максимальная граница доступности для населения России составит не более 10 процентов.