4. Старшинство – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени занесения его в ипотечную книгу;
5. Бесповоротность – ипотека прекращается лишь в случаях прямо предусмотренных в законе или договоре;
6. Неприменимость погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.
1.3 Ипотечные банки, их деятельность. Создание федерального агентства ипотечного жилищного кредитования.
Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на предоставлении кредита под залог недвижимого имущества.
В законе «О банках и банковской деятельности» понятия «ипотечный банк» нет.
Отличительной особенностью ипотечных банков является то, что формирование их ресурсов происходит по средствам выпуска на длительные сроки собственных долговых обязательств, закладных листов. Как правило, в основном, из-за нехватки «длинных денег» ипотечные банки пускают закладные листы в свободную продажу, то есть перепродают.
14 октября 2003 года был принят Федеральный закон РФ от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который разрешил банкам выпускать ипотечные облигации. В свою очередь, Центральный банк инструкцией 112-И от 31 марта 2004 года установил обязательные нормативы Н-17, Н-18, Н-19. Норматив минимального соотношения размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигации устанавливается в размере 100% (Н-18), то есть банк имеет право выпускать облигации в размере не выше объема собственных средств.
Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (ФАИЖК) было создано в сентябре 1997 года для содействия развития вторичного рынка ипотечных кредитов. Оно было создано по образцу федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США.
Функции ФАИЖК:
¨ содействие развитию ипотечного жилищного кредитования по средствам рефинансирования (покупка закладных) ипотечных кредитов, выдаваемых банками – первоначальными кредиторами;
¨ привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения (привлечение инвестиций в России и за рубежом);
¨ содействие в повышении ликвидности банков, путем перевода неликвидных активов в ликвидные (наличность). Наличность – денежные средства, находящиеся в кассе и на корреспондентском счете;
¨ стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;
¨ представление интересов ипотечных структур в правительстве и в других государственных учреждениях.
В августе 2003 года Банк России определил степень риска и возможность обесценения облигаций агентства, прировняв их ко второй группе активов с коэффициентом риска 10%.
По этой оценке ипотечные облигации приравниваются к ссудам гарантированным правительством.
Во Владивостоке представителем ФАИЖК выступает ОАО «Наш дом - Приморье», на территории Дальнего востока работает ОАО «Дальневосточный центр». Его отделения открыты во Владивостоке, Хабаровске, Находке, Уссурийске, Арсеньеве, Благовещенске.
31 января 2008 года ФАИЖК выпустило в обращение ипотечные облигации на сумму 10 миллиардов рублей (10 000 000 штук номиналом в 1000 рублей), ожидаемая доходность от 8 до 8,25%.
2. Оформление и учет ипотечных операций банков.
2.1 Обязательства, обеспеченные ипотекой.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки:
1. земельные участки;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое предпринимательской деятельностью;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
6. незавершенное строительство.
Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющая следующие права ее владельца:
o право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченного ипотекой без представления других доказательств существования этого обязательства;
o право залога на имущество, обремененного ипотекой.
В дальнейшем текст закладной может быть изменен по согласованию с заемщиком, при этом условия кредита заемщика должны быть не хуже прежних условий. Если закладная утеряна, то выписывается дубликат.
Во Владивостоке ипотека регистрируется в главном управлении регистрационной службы по Приморскому краю. Срок регистрации около семи дней. Государственная регистрация является публичной, то есть любое лицо в праве получить сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. Копия закладной находится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не относящихся к документам публичного характера.
Залогодатель обязан поддерживать имущество , заложенное по договору об ипотеке, производить текущий и капитальный ремонт имущества.
Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам ничтожны. При взыскании на заложенное имущество сначала удовлетворяются требования по ипотеке, издержки по продаже имущества, а затем оставшаяся сумма передается залогодателю.
Залогодержатель в праве обратить взыскание на имущество, при не своевременных или не полных платежах, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, если даже каждая просрочка незначительна. Имущество, подлежащее реализации продается с публичных торгов.
Торги объявляются не состоявшимися, в случае:
o на торги явилось менее двух покупателей;
o на торгах не сделана надбавка против начальной цены продажи;
o лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Повторные торги устраивают в течение месяца, при этом цена имущества снижается на 15%. Если и эти торги объявили не состоявшимися, объявляют третьи торги со снижением цены на имущество не более, чем на 25% от начальной.
Если по договору об ипотеке заложен земельный участок, то право залога распространяется также на находящиеся на участке здания и сооружения.
Залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя залогодержателю.
Не допускается ипотека жилья, находящегося в муниципальной собственности, то есть жилье должно быть приватизировано.
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенным считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на дом (лестничные пролеты, чердак, подвал). В случае нарушения ипотечного договора, прописанные жильцы в тридцатидневный срок, обязаны выписаться и освободить помещение. Судебная практика Приморья показывает, что выселить жильцов очень трудно. Суд стоит на стороне жильцов, так как город не имеет фонда социального жилья, суд не может предоставить жильцам иную площадь.
2.2 Основные этапы ипотечного кредитования.
1. Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит;
2. сбор и подтверждение полученной информации;
3. проведение оценки вероятности погашения кредита заемщиком;
4. принятие решения кредитным комитетом о предоставления кредита;
5. заключение кредитной сделки;
6. обслуживание ипотечного кредита.
Первый этап.
- Определение круга заемщиков, которые могут претендовать на жилье;
- банк предоставляет клиентам информацию по оформлению ипотеки:
o требования по платежеспособности клиента;
o список документов для оформления ипотеки;
o порядок работы по договору об ипотеке.
Вся информация предоставляется бесплатно.
- предварительный расчет максимально допустимой суммы кредита и месячных платежей, в зависимости от доходов клиента.
Второй этап.
Заемщик собирает необходимые документы, а банк делает запрос по месту работы заемщика для подтверждения информации о нем.
Третий этап.
Оценка кредитоспособности клиента. Отношение ежемесячных платежей к доходу клиента не может превышать 40% и остаток денежных средств не должен быть ниже прожиточного минимума на каждого члена семьи. Оценивается также кредитная история заемщика, если она есть.
Основные компенсирующие факторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита.
| Компенсирующие факторы | Факторы риска |
| Большой размер первоначального взноса | Отсутствие стабильности в трудоустройстве (частая смена работы без увеличения дохода) |
| Подтвержденная способность выделить значительную часть дохода на жилищные расходы (зарплата) | Соотношение величины обязательств дохода заемщика превышает установленные банком критерии (алименты, страховки, кредиты) |
| Перспективность и стабильность, занимаемой должности, сферы деятельности, бизнеса | Неблагоприятная кредитная история заемщика |
| Возраст заемщика, профессия, уровень образования и квалификация, перспектива увеличения заработной платы и продвижение по службе | Риски, связанные с характеристиками заложенного имущества и соотношения его оценочной стоимости и суммы кредита (цена залога падает) |
| Большие активы заемщика (имущество, ценные бумаги, депозиты и другое) | Специфика профессионального риска заемщика |
| Подтвержденная способность накопления денежных средств | Риск потери трудоспособности |
| Отсутствие задолженности по раннее взятым кредитам | Возраст заемщика (в конце выплаты кредита возраст не должен превышать у мужчин 65 лет, у женщин 60 лет) |
Четвертый этап.