- отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу,
- несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.
С целью совершенствования последней проблемы необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:
· уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением,
· обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане,
· создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
Обращение взыскания на заложенное жилое помещение.
В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.
Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге.
Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если:
- жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
- проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.
В то же время норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом.
Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм.
Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.
Создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе Российской Федерации) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях.
Уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане
Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия.
Заключение.
Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.
В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.
Список литературы:
1. Закон РФ от 29.05.92г. № 2872-1 «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому Кодексу РФ);
2. Федеральный закон от 16.07.98г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации;
4. Постановление Правительства Москвы от 11.08.98г. № 625 «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г.Москве»;
5. Басин А. «Ипотечное кредитование – важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России»//Жилищное право, 1999г., №2;
6. Богданов С. «Правовые аспекты ипотечного кредитования»//Экономическое развитие России, 1997г., Т.4, №1;
7. Урчукова Ж. «Ипотечный кредит в России»//Аудитор, 1998г., №11;
8. Каламбет А.П., Меметова Д.О. «Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита»//Деньги и кредит, 2000г., №9;
9. Калянина Л. «А теперь ипотека: Московская программа жилищного кредитования»//Эксперт, 1998г., №30;
10. Кесельман Г.М. «Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы»//Деньги и кредит, 2000г., №9;
11. Павлодский Е. «Залог недвижимого имущества»//Хозяйство и право, 2000г., №4;
12. Печатникова С.М. «Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России»//Менеджмент в России и за рубежом, 2000г., №1;
13. Синько В., Черноусов Е. «Ипотека в сфере промышленности»//Экономист, 1998г., №2;
14. «Ипотечное кредитование жилья: новейшие законодательные и нормативные акты»//Библиотечка «Российской газеты», 2000г., №8;
15. Официальный сайт Инвестсбербанка в международной сети Internet
http://www.investsberbank.ru .
Приложение 1.
Таблица 1. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
ИПОТЕЧНЫХ ПРОГРАММ ИНВЕСТСБЕРБАНКА
| Характеристика кредита | Московская программа | Программа фонда США - Россия | Собственная программа Банка |
| Цель | на покупку квартиры в Москве | на покупку квартиры в Москве | любые цели |
| Валюта | долл. США | долл. США | долл. США или рубли |
| Годовой процент | 10% | 15% | 15-24% в долл. США или 33-43% в рублях (в зависимости от сроков, суммы и залога) |
| Срок кредитования | до 10 лет | до 10 лет | до 3,5 лет |
| Сумма кредита (от стоимости залога) | до 70% | до 70% | до 30-60% (в зависимости от залога) |
| Тип залога | покупаемая квартира в Москве | покупаемая квартира в Москве | жильё или нежилые помещения в Москве или в ближнем Подмосковье |
| Страхование | предмета залога; утраты права собственности; жизни и трудоспособности Заёмщика | предмета залога | предмета залога |
Приложение 2.
Таблица 2. ЗАВИСИМОСТЬ ВЕЛИЧИНЫ МЕСЯЧНОГО ПЛАТЕЖА И МИНИМАЛЬНО НЕОБХОДИМОГО ЕЖЕМЕСЯЧНОГО СОВОКУПНОГО ДОХОДА СЕМЬИ ОТ СУММЫ КРЕДИТА (доллары США)
| Кредит | Платеж 1-го месяца | Минимальный доход | Кредит | Платеж 1-го месяца | Минимальный доход | Кредит | Платеж 1-го месяца | Минимальный доход | ||
| 5000 | 83,3 | 238 | 53000 | 882,98 | 2522,8 | 101000 | 1682,66 | 4807,6 | ||
| 6000 | 99,96 | 285,6 | 54000 | 899,64 | 2570,4 | 102000 | 1699,32 | 4855,2 | ||
| 7000 | 116,62 | 333,2 | 55000 | 916,3 | 2618 | 103000 | 1715,98 | 4902,8 | ||
| 8000 | 133,28 | 380,8 | 56000 | 932,96 | 2665,6 | 104000 | 1732,64 | 4950,4 | ||
| 9000 | 149,94 | 428,4 | 57000 | 949,62 | 2713,2 | 105000 | 1749,3 | 4998 | ||
| 10000 | 166,6 | 476 | 58000 | 966,28 | 2760,8 | 106000 | 1765,96 | 5045,6 | ||
| 11000 | 183,26 | 523,6 | 59000 | 982,94 | 2808,4 | 107000 | 1782,62 | 5093,2 | ||
| 12000 | 199,92 | 571,2 | 60000 | 999,6 | 2856 | 108000 | 1799,28 | 5140,8 | ||
| 13000 | 216,58 | 618,8 | 61000 | 1016,26 | 2903,6 | 109000 | 1815,94 | 5188,4 | ||
| 14000 | 233,24 | 666,4 | 62000 | 1032,92 | 2951,2 | 110000 | 1832,6 | 5236 | ||
| 15000 | 249,9 | 714 | 63000 | 1049,58 | 2998,8 | 111000 | 1849,26 | 5283,6 | ||
| 16000 | 266,56 | 761,6 | 64000 | 1066,24 | 3046,4 | 112000 | 1865,92 | 5331,2 | ||
| 17000 | 283,22 | 809,2 | 65000 | 1082,9 | 3094 | 113000 | 1882,58 | 5378,8 | ||
| 18000 | 299,88 | 856,8 | 66000 | 1099,56 | 3141,6 | 114000 | 1899,24 | 5426,4 | ||
| 19000 | 316,54 | 904,4 | 67000 | 1116,22 | 3189,2 | 115000 | 1915,9 | 5474 | ||
| 20000 | 333,2 | 952 | 68000 | 1132,88 | 3236,8 | 116000 | 1932,56 | 5521,6 | ||
| 21000 | 349,86 | 999,6 | 69000 | 1149,54 | 3284,4 | 117000 | 1949,22 | 5569,2 | ||
| 22000 | 366,52 | 1047,2 | 70000 | 1166,2 | 3332 | 118000 | 1965,88 | 5616,8 | ||
| 23000 | 383,18 | 1094,8 | 71000 | 1182,86 | 3379,6 | 119000 | 1982,54 | 5664,4 | ||
| 24000 | 399,84 | 1142,4 | 72000 | 1199,52 | 3427,2 | 120000 | 1999,2 | 5712 | ||
| 25000 | 416,5 | 1190 | 73000 | 1216,18 | 3474,8 | 121000 | 2015,86 | 5759,6 | ||
| 26000 | 433,16 | 1237,6 | 74000 | 1232,84 | 3522,4 | 122000 | 2032,52 | 5807,2 | ||
| 27000 | 449,82 | 1285,2 | 75000 | 1249,5 | 3570 | 123000 | 2049,18 | 5854,8 | ||
| 28000 | 466,48 | 1332,8 | 76000 | 1266,16 | 3617,6 | 124000 | 2065,84 | 5902,4 | ||
| 29000 | 483,14 | 1380,4 | 77000 | 1282,82 | 3665,2 | 125000 | 2082,5 | 5950 | ||
| 30000 | 499,8 | 1428 | 78000 | 1299,48 | 3712,8 | 126000 | 2099,16 | 5997,6 | ||
| 31000 | 516,46 | 1475,6 | 79000 | 1316,14 | 3760,4 | 127000 | 2115,82 | 6045,2 | ||
| 32000 | 533,12 | 1523,2 | 80000 | 1332,8 | 3808 | 128000 | 2132,48 | 6092,8 | ||
| 33000 | 549,78 | 1570,8 | 81000 | 1349,46 | 3855,6 | 129000 | 2149,14 | 6140,4 | ||
| 34000 | 566,44 | 1618,4 | 82000 | 1366,12 | 3903,2 | 130000 | 2165,8 | 6188 | ||
| 35000 | 583,1 | 1666 | 83000 | 1382,78 | 3950,8 | 131000 | 2182,46 | 6235,6 | ||
| 36000 | 599,76 | 1713,6 | 84000 | 1399,44 | 3998,4 | 132000 | 2199,12 | 6283,2 | ||
| 37000 | 616,42 | 1761,2 | 85000 | 1416,1 | 4046 | 133000 | 2215,78 | 6330,8 | ||
| 38000 | 633,08 | 1808,8 | 86000 | 1432,76 | 4093,6 | 134000 | 2232,44 | 6378,4 | ||
| 39000 | 649,74 | 1856,4 | 87000 | 1449,42 | 4141,2 | 135000 | 2249,1 | 6426 | ||
| 40000 | 666,4 | 1904 | 88000 | 1466,08 | 4188,8 | 136000 | 2265,76 | 6473,6 | ||
| 41000 | 683,06 | 1951,6 | 89000 | 1482,74 | 4236,4 | 137000 | 2282,42 | 6521,2 | ||
| 42000 | 699,72 | 1999,2 | 90000 | 1499,4 | 4284 | 138000 | 2299,08 | 6568,8 | ||
| 43000 | 716,38 | 2046,8 | 91000 | 1516,06 | 4331,6 | 139000 | 2315,74 | 6616,4 | ||
| 44000 | 733,04 | 2094,4 | 92000 | 1532,72 | 4379,2 | 140000 | 2332,4 | 6664 | ||
| 45000 | 749,7 | 2142 | 93000 | 1549,38 | 4426,8 | 141000 | 2349,06 | 6711,6 | ||
| 46000 | 766,36 | 2189,6 | 94000 | 1566,04 | 4474,4 | 142000 | 2365,72 | 6759,2 | ||
| 47000 | 783,02 | 2237,2 | 95000 | 1582,7 | 4522 | 143000 | 2382,38 | 6806,8 | ||
| 48000 | 799,68 | 2284,8 | 96000 | 1599,36 | 4569,6 | 144000 | 2399,04 | 6854,4 | ||
| 49000 | 816,34 | 2332,4 | 97000 | 1616,02 | 4617,2 | 145000 | 2415,7 | 6902 | ||
| 50000 | 833 | 2380 | 98000 | 1632,68 | 4664,8 | 146000 | 2432,36 | 6949,6 | ||
| 51000 | 849,66 | 2427,6 | 99000 | 1649,34 | 4712,4 | 147000 | 2449,02 | 6997,2 | ||
| 52000 | 866,32 | 2475,2 | 100000 | 1666 | 4760 | 148000 | 2465,68 | 7044,8 |
[1] Урчукова Ж. «Ипотечный кредит в России»//Аудитор, 1998 г., №11, стр.29.
2Гражданский Кодекс Российской Федерации, статья 130.
3Басин Е.В. «Ипотечно-жилищное кредитование – важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России»// Жилищное право, 1999 г., №2, стр. 6.
[4] Каламбет А.П., Меметова Д.О. «Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита»//Деньги и кредит, 2000 г., № 9.
[5] Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 64, ч.1, п.1.
6Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 69, ч.1, 2.
[7] Официальный сайт Инвестсбербанка в международной сети Internet http://www.investsberbank.ru