Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается на открытых торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются обязательства заёмщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья.
Остаток средств возвращается заёмщику и может быть использован для покупки другого жилья. Кроме того, в Москве создается специальный отселенческий фонд, в котором семье заёмщика при необходимости предоставляется жильё на правах найма.
2.3. Взаимодействие банка и заёмщика. Платежи при ипотечном кредитовании.
Схема ипотечного кредитования:
1. Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в Инвестсбербанк вместе со всеми необходимыми документами.
2. Сотрудники Банка анализируют информацию о заёмщике, проверяют его кредитоспособность и при положительном заключении выносят заявление заёмщика на заседание Кредитного комитета.
3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика.
4. Заёмщик открывает в Банке "Ипотечный" счет и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.
5. Банк выдает заёмщику на руки Ипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного Банком размера кредита.
6. Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.
7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита.
8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости (по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет.
9. Заёмщик, продавец жилья и Банк заключают трёхсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки).
10. Банк перечисляет (или выдаёт с лицевого счёта в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.
11. Заёмщик заключает договор страхования квартиры в пользу Банка.
12. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по договорам кредитования и ипотеки.
13. Банк продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного агентства.
14. После полного выполнения заёмщиком своих обязательств по ипотеке (погашение долга по кредиту и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.
Документы, необходимые для рассмотрения вопроса о кредитовании:
Желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной программы заполняет в Инвестсбербанке заявление и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом Банка. Кроме того, предоставляются следующие документы:
- Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.
- Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи.
- Выписки из трудовых книжек заёмщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет).
- Выписки из домовой книги по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.
- Копии финансово-лицевого счета по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.
- Справки с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием занимаемых должностей (для заёмщика и членов его семьи).
- Копии документов, подтверждающих права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы).
- Контракт с работодателем (если имеется).
- Документы, подтверждающие образование.
Примеры расчётов ежемесячных платежей по кредиту и требуемого дохода заёмщика.
Погашение кредита происходит ежемесячно в размере не менее 1/120 его части. Также ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование фактической суммой остатка долга (т.е. неоплаченной частью кредита) из расчета 10% в год.
Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так как снижаются выплаты по процентам. Рассмотрим конкретные примеры расчетов, исходя из суммы кредита в 10 000 долл. США со сроком погашения в течение 10 лет (120 месяцев).
Пример 1. В стандартном случае расчет сумм ежемесячных платежей по погашению кредита (в долларах) следующий:
В 1-й месяц пользования кредитом:
- сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3
- процент за кредит = 10 000 х 10% / 12 = 83,3
- суммарный платёж = 83,3 + 83,3 = 166,6
Во 2-й месяц пользования кредитом:
- сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3
- процент за кредит = (10 000 - 83,3) х 10% / 12 = 82,6
- суммарный платеж = 83,3 + 82,6 = 165,9 и т.д.
В последний месяц (в конце 10-го года) суммарный платеж по кредиту составит:
- 83,3 + 83,3 х 10% / 12 = 83,99
Как видим, в начале срока суммарные платежи по погашению и обслуживанию обязательств перед кредитором самые большие. Затем величина основного долга уменьшается, следовательно, и размер ежемесячно начисляемых выплат по процентам становится меньше. Соответственно, уменьшается размер ежемесячного платежа.
Пример 2. Допустим, что в 1-ый месяц заёмщик внёс 833 долл. США, как сумму погашения кредита, и плюс 83,3 долл. - процент за 1-ый месяц пользования кредитом.
Тогда он может специально заявить (в письменной форме), что он оплатил суммы по погашению основного долга за 9 следующих месяцев. В этом случае минимальный платеж во втором месяце определяется только выплатой процентов за кредит. Он будет равен суммарному платежу и составит: (10 000 - 833) * 10% / 12 = 76,4. Эту же сумму, как минимальную, потребуется выплачивать во всех месяцах с 3-го по 10-й (если же такое заявление не сделано, то он и во 2-м месяце должен заплатить на погашение кредита =
10 000 / 120 = 83,3).
Но в 11 месяце вновь необходимы выплаты (в долл.):
· сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3
· процент за кредит = 76,4
· суммарный платеж = 83,3 + 76,4 = 159,7 и т.д.
Такой график досрочных платежей позволяет снизить сумму платежей по процентам за кредит.
Приведенный Пример 1 показывает, что при сумме кредита в 10 000 долл., сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых ежемесячные платежи для погашения процентов и доли кредита не превышают 166,6 долл. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% суммы общих доходов семьи, то для получения кредита в 10 000 долл. необходимо иметь совокупный семейный доход не менее 166,6 / 0,35 = 476 долл. в месяц.
С увеличением величины кредита пропорционально растет ежемесячный суммарный платёж, а в соответствии с требованиями к заёмщику, должен быть пропорционально выше и минимально необходимый совокупный доход семьи. Например, при кредите в 50 000 долл. ежемесячная сумма выплат не превысит 166,6 х 5 = 833 долл., а среднемесячный совокупный доход семьи должен быть не менее 476 х 5 = 2380 долл.
Зависимость величины необходимого платежа за первый месяц и минимально необходимого дохода семьи от суммы кредита отражена в Приложении 2.
Дополнительные расходы заёмщика:
· оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика - около 50-100 долл.;
· нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки - 1,5% от суммы стоимости квартиры по договору;
· регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья - до 3000 руб.;
· страхование квартиры - 0,75% от её оценочной стоимости;
· экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка её к оформлению в залог - в зависимости от сложности предложенного варианта;
· услуги риэлторской фирмы за подбор квартиры - 5-7% от её стоимости.
Инвестсбербанк заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлторских фирм, услуги которых составят в среднем 3-4% от стоимости квартиры.
Деятельность Инвестсбербанка показала, что в Москве очень много желающих получить ипотечные кредиты. Среди этих людей преобладают предприниматели, юристы, адвокаты, нотариусы, сотрудники представительств западных фирм, аудиторы, директора крупных предприятий.
В марте 1999 года, после утверждения Московской городской думой бюджета, были выделены первые 9,5 млн. руб. на финансирование ипотечной программы, и начался резкий подъём активности обращений граждан в Инвестсбербанк за ипотечными кредитами.
K настоящему времени около 1000 потенциальных заёмщиков оформили заявления на предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений о возможности кредитования. Инвестсбербанк заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше 1,5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи уже вселились в новые квартиры, купленные за счёт полученных кредитов.
Работа Инвестсбербанка постоянно и широко освещается в СМИ и находит одобрение московской общественности.
Часть 3. Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования.
В ипотечном кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой сферы. Основные из них:
- отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования,