По договору мены каждая из сторон передает другой стороне определею имущество в собственность, то есть каждая из сторон является одновременно и продавц и покупателем.
Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, Lв договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает друг стороне не деньги, а имущество. В связи с этим к договору мены применяются те правила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны предупредить друг др;
о недостатках обмениваемого имущества, а также о правах третьих лиц на это имущест (нанимателя, залогодержателя и т.д.).
Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате iстороны, имущество которой стоит дороже В договор мены могут включаться и дру1 условия, не противоречащие его природе (например, о том, что обе или одна из сто]:
отремонтируют свои квартиры).
Определенные сложности возникают при заключении договора мены мем собственниками квартир и владельцами муниципальных (неприватизированных) кварт При заключении таких договоров собственники квартир настаивают на том, чтобы контрагенты также приватизировали свое жилье, а последние, зная, что муниципалы жилье можно приватизировать только один раз, по различным причинам не хотят эт< делать.
В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариа В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей, то :
квартира может быть приватизирована на имя только одного из них, который и заключ, договор купли-продажи, а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Так образом, остальные наниматели сохраняют в последующем право приватизаи муниципальной площади.
Договор мены может заключаться не только на квартиры, но и на приватизированн комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимо иметь следуюп документы:
1) свидетельство о собственности на жилище (с указанием размера комнаты и оби площади коммунальной квартиры);
2) договор передачи жилья в собственность;
3) соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрирован! Департаментом муниципального жилья;
4) справка БТИ об оценке стоимости квартиры (с указанием размера долей Biсобственников коммунальной квартиры).
Договор дарения
Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому физическому » юридическому лицу Для этого он заключает договор дарения. По договору дарения о>
сторона (даритель) передает безвозмездно другой стороне (одаряемому) имуществе собственность
Дарение не считается состоявшимся, если дело ограничилось только соглашени< даже письменным, но передачи имущества не было. У одаряемого на основе одного ли соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи, а у дарител) обязанности ее передать.
Однако и передача вещи сама по себе еще не создает дарения
Дарение - это договор, который предполагает волю дарителя и согласие одаряемс на получение имущества в собственность. Если последний не изъявл;
соответствующего желания или прямо отклоняет дар, то дарения нет Для договора дарен характерно то, что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольце безвозмездно Безвозмездность договора означает, что он не предусматривает налич какой-либо компенсации со стороны одаряемого Даритель, совершая дарение, обяз обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременен] и, в частности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т.д.) Кроме то даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные ему вследствие отчужден подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные расходы), а также т< что в подаренной вещи имеются существенные недостатки. На одаряемом же не ле» никакой обязанности перед дарителем Нельзя на одаряемого возлагать обязанность отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества дру1 сделки. Таким образом, договор дарения не может содержать условия, ограничиваюи право собственности одаряемого.
Если договор дарения квартиры или комнаты совершается в пол;
несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении нотариус должен от законн< представителя несовершеннолетнего или попечителя взять разрешение на получение да Опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попечитель - дав< согласие на договор при заключении его несовершеннолетним (от 15 до 18 лет) 1 разрешения органа опеки.
Договор дарения квартир или комнат в коммунальной квартире удостоверяете;
нотариальной конторе при условии представления указанных выше документ подтверждающих право собственности на квартиру, которая переходит в дар, и затем -зп договор регистрируется Департаментом муниципального жилья
Залог квартиры
Как было отмечено выше, собственник квартиры может заложить свою квартиру, С;
залога состоит в том, что при залоге кредитор (залогодержатель) вправе при неисполнен должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворении из стоимос заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами Однако кредит не становится собственником заложенного имущества: он вправе лишь требовать ( реализации в установленном гражданским процессуальным законодательством порядке
В соответствии с законом об ипотеке, если залог имущества подлежит государствен» регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации
Залог квартиры, являющейся общей совместной собственностью, можно осуществд только с согласия всех собственников. Если же речь идет об общей долевой собственное то собственник доли может заложить свою долю без согласия других собственник Следует отметить, что залог квартиры, являющейся собственностью члена кооперати полностью выплатившего свой пай, осуществляется в том же порядке, что и ^ приватизированных квартир.
Поскольку квартиры относятся к недвижимости, то их залог относится к ипотеке Догово об ипотеке в отличие от других разновидностей договоров залога требуют обязательно нотариального удостоверения и регистрации Договор об ипотеке может заключаться выдачей закладной.
В договоре залога участвуют две стороны: залогодатель - лицо, которое предоставл] определенное имущество в залог, и залогодержатель - лицо, которое вправе п неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства получ! удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед други кредиторами
Наличие закладной у залогодержателя удостоверяет его преимущественное право удовлетворение своего требования за счет имущества, предоставленного по договору ипотеке в обеспечение этого требования. Закладная является ценной бумагой, моя входить в наследственную массу и бьпъ передана другому лицу в установленном поряд» На закладной делается отметка о ее регистрации.
Залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться fзалога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Обраще!-взыскания на предмет залога по общему правилу допускается лишь в судебном порядке случаях, предусмотренных законодательством РФ, обращение взыскания на заложеш имущество осуществляется в бесспорном порядке на основании исполнительной надт нотариуса.
Законодательство РФ не содержит прямого указания на то, каким образом может бь обращено взыскание на заложенную квартиру. Из этого можно сделать вывод, что бу, действовать общий (судебный) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Вместе с тем, высказывается мнение, что в банковском залоге (то есть в тех случа когда залогодержатель по договору займа, заключенного в обеспечение кредитнс договора между банком и третьим лицом, является банк) залогодержатель (то eiбанк) вправе самостоятельно реализовать предмет залога (без судебного или арбитраж» решения) при неисполнении обязательства должником
По общему правилу залогодателем может быть любое лицо, которому предмет зал< принадлежит на праве собственности или праве хозяйственного ведения В последи случае для сдачи какого-либо имущества в залог необходимо получить согла< собственника этого имущества или уполномоченного им органа.
В качестве залогодателя может выступать и учреждение (то есть бюджет! организация, не занимающаяся коммерческой деятельностью),однако лишь при услов;
если оно в соответствии с законом приобрело право самостоятельного pacпopяжe^ заложенным имуществом.
В качестве залогодержателя может выступать любое физическое или юридичео лицо любой организационно-правовой формы или формы собственности Однако большинстве случаев в качестве залогодержателей выступают банки, дающие кредиты г залог квартир Коммерческую стоимость квартиры определить довольно трудно качестве ориентира, как правило, выступает инвентаризационная стоимость кварти] которую дает БТИ. Инвентаризационная стоимость квартиры представляет собой ниж^ предел рыночной стоимости квартиры, которая чаще всего в несколько раз превыш инвентаризационную. По общему правилу залогодатель не имеет права распоряжат заложенным имуществом. Однако эта норма носит диапозитивный характер, в догов! могут предусмотреть обратное.
Из этого следует, что заключив договор залога, залогодатель не может продать подарю обменять заложенное жилище(если не оговорено другое).
Давая квартиры в залог по кредитным договорам, залогодатели получают кредит небольшой срок и обычно под значительный процент.