Министерство образования Российской Федерации
Московская государственная юридическая академия
(Первый Московский юридический институт)
Кафедра гражданского и семейного права
«Сравнительная характеристика условий договоров найма, социального и коммерческого найма»
Москва - 2003
Оглавление
Введение стр 3
Список используемых сокращений стр 7
§ 2. Понятие стр 11
§ 6. Срок договоров стр 40
§ 7. Плата стр 41
Глава II. Права и обязанности сторон по договору стр 44
Глав III. Изменение договора найма жилого помещения стр 53
Заключение стр 65
Список используемой литературы стр 67
Введение
Интерес к исследованию темы «Сравнительная характеристика условий договоров найма, социального и коммерческого найма» закономерен. Источники, регламентирующие вопросы о договорах найма и реализации прав граждан, возникших в результате заключения договоров найма, представлены весьма противоречивым материалом, постижение сущности которого необходимо в повседневной жизни не только юристам, практическим работникам, руководителям предприятий, другим специалистам, но и каждому гражданину. По раскрываемой теме существует ощутимый дефицит правовой информации.
На сегодняшний день регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.
В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции, в области жилищных правоотношений издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации. При этомсогласно п. 5 ст. 76 Конституции, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет отдается федеральным законам.
К сожалению, кодифицированные акты: Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищный кодекс РСФСР, введенные в действие в начале 80-х годов, не соответствуют реальным социально-экономическим условиям в стране. В результате - Основы на сегодняшний день фактически не действуют, а Жилищный кодекс применяется лишь в той степени, в которой не противоречит законам, принятым позже.
Принятие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации и введение его в действие с 1 января 1995 года является очень важным моментом в области регулирования взаимоотношенийв жилищной сфере в изменившихся условиях. В ней, во-первых, определен объем прав и обязанностей собственников жилых помещений, во-вторых, даны общие положения о договоре.
Часть вторая ГК, введенная в действие с 1 марта 1996 года, по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование.
Значительную ценность составляют сведения, полученные из обобщений правоприменительной практики Верховного Суда Российской Федерации.
Широко использованы теоретические основы гражданского права.
Для более полного раскрытия темы был использован достаточно объемный материал специальной литературы, перечень которой приведен в заключительной части.
Актуальность темы состоит и в противоречивости нормативного материала и не соответствия его действительности. Комплекс противоречий обусловливает трудности правоприменения даже при попытках добросовестного исполнения правовых предписаний и создает массу возможностей для совершения неправомерных действий как исполнителями, так и должностными лицами, призванными обеспечить точное применение законов на местах.
Альтернатива этому - детализация законодательного регулирования. Для того, чтобы понять его механизм, одна из глав работы посвящена общим теоретическим принципам правового регулирования гражданских правоотношений, без которых невозможно правильное применение и понимание нормативного массива.
Работа содержит 4 главы, 7 параграфов, введение и заключение.
Первая главадает описание общих положений рассматриваемых мной договоров.
В этой главе раскрывается право граждан на жилье, дается понятие договора, подробно раскрывается предмет договоров, говорится о форме и плате по договорам, о субъектах договоров.
Особое место отведено второй главе. В ней раскрываются все права и обязанности субъектов договоров найма: нанимателя и наймодателя. Дается сравнительная характеристика прав и обязанностей.
В третьей и четвертой главах говорится об основаниях изменения и расторжения догоровнайма, найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, договоров коммерческого и социального найма.
В моей дипломной работе проводится анализ различных точек зрения специалистов по проблеме определения понятия договоров найма, сравниваются условия рассматриваемых договоров, предпринимается попытка собственного видения ее решения, что в конечном результате является главной целью исследования.
Целью настоящей выпускной квалификационной работы является изучение договоров найма, найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, коммерческого и социального найма, сравнительная характеристика условий этих договоров, а также проблем, связанных с реализацией гражданами России своего права на жилище. В основе исследования лежат методы логико-правового и системного анализа, сравнительно-правовой метод научного познания, статистический метод. Новизна исследования обусловлена тем, что данная область является проблемной и очень актуальной в связи появлением института собственности. Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью. Главная цель определила ее задачи:
1. Разобраться в нормативном материале по теме договора найма жилых помещений, который является в части устаревшим, а в части противоречивым, для того чтобы в дальнейшем применять полученные знания на практике,
2. Поиск путей к урегулированию гражданских и жилищных отношений по поводу найма жилых помещений так, чтобы не было несогласованности права, закона и применения.
В заключительной части подведены итоги исследования, определившие значение данной темы в общественной жизни, достоинства и некоторые недоработки работы и возможная перспектива.
Основным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений.
Договор найма жилых помещений является одной из форм улучшения гражданами жилищных условий, наряду с такими формами как участие граждан в жилищно-строительных и жилищных кооперативах, товариществах собственников жилья и приобретением жилья в частную собственность.
Список используемых сокращений:
ГК - Гражданский кодекс Российской Федерации
ЖК – Жилищный кодекс РСФСР
П. Пр-ва Москвы № 46 - Постановление Правительства Москвы от 21 января 1997 г. N 46 "О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы"
Основы - Закон Российской Федерации от 24.12.92 "Об основах федеральной жилищной политики"
Право граждан на жилище закреплялось в Конституции СССР 1977 г., Конституции РСФСР 1978 г.
Конституция РСФСР 1978 г., устанавливая право граждан на жилище, гарантировала, что «это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги». Конечно, такой подход к обеспечению права граждан на жилище был характерен для административно-командной
системы, когда в основном все вопросы решались в централизованном порядке и строго регламентировались законодательством СССР и РСФСР. Это было возможно в прежней социально-экономической обстановке, когда государство было основным собственником имущества, в том числе жилья, в стране и соответственно брало на себя основные расходы по обеспечению граждан жильем.
После принятия Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" жилищная сфера стала ориентироваться на рыночные отношения.