Сторона договора приобретающая право собственности на жилое помещение частного жилищного фонда приобретает право собственности после регистрации права в органах юстиции, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законом.
Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается лишь с их согласия. Отказ в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке, кроме случаев обмена жилых помещений в домах, принадлежащих колхозам (ст. 69 ЖК).
В ст. 73 Жилищного кодекса перечисляются случаи, когда обмен жилого помещения не допускается: если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им жилого помещения; если обмен носит корыстный или фиктивный характер; если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд; если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений; если жилое помещение является служебным или находится в общежитии.
Пример из судебной практики: «В судебной практике возник вопрос: можно ли обжаловать в судебном порядке отказ в обмене жилого помещения в доме, принадлежащем объединению, в состав которого входят колхозы и государственные предприятия?
Л. обратилась в суд с иском к Суворовскому межхозяйственному производственному объединению «Пойма» об обмене жилого помещения. Суворовский районный народный суд Тульской области рассмотрел это дело по существу. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР в порядке надзора решение народного суда и последующие судебные постановления отменила и производство по делу, как не подлежащему рассмотрению в судах, прекратила.
Как видно из дела, жилое помещение, занимаемое Л., находится в доме объединения «Пойма», в состав которого входит 11 колхозов, являющихся участниками кооперативной собственности этого объединения.
Следовательно, заявление об оспаривании отказа в обмене жилого помещения, находящегося в доме названного объединения, не подлежит рассмотрению в судах, а если такое заявление было судьей ошибочно принято, то производство по делу подлежит прекращению (п. 1 ст. 219 ГПК).
После создания объединения «Пойма» в него было включено государственное предприятие, однако это не дает основания для признания указанного спора подведомственным суду.
Принятие государственного предприятия в состав объединения не влечет для колхозов-участников объединения прекращения их прав кооперативной собственности на принадлежащее им имущество, включая дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое Л. Следовательно, отказ руководящего органа объединения, действующего от имени его участников (в том числе и от имени колхозов, входящих в объединение), в обмене этого помещения также не может быть обжалован в судебном порядке.» (Обзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопросам, возникающим при рассмотрении гражданских дел в кассационном порядке и в порядке надзора (извлечение))
Имеется некоторое противоречие с гл. 35 ГК РФ «Договор найма жилого помещения», имеющей большую юридическую силу. Она не содержит указания на возможность совершения обмена нанимателями жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов. Однако включение такого права в ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» можно только приветствовать, как расширяющую права нанимателей и собственников жилых помещений по распоряжению принадлежащим им имуществом и правами по договору найма.
Считаю ошибочным, лишь включение в ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» договора коммерческого найма (аренды) который является срочным, т.е. заключённым на определённый срок.
Ранее законодательством такой обмен не был предусмотрен, поскольку считалось, что он не является равноценным (передавалось нанимателям право пользования жилым помещением взамен получения права собственности). Однако на практике указанные обмены совершались, но только в порядке исключения при наличии уважительных причин. Согласно протокольному решению Совета Министров РСФСР они разрешались непосредственно Советом Министров РСФСР по согласованию с Советом Министров АССР, крайисполкомами, облисполкомами, Московским и Ленинградским горисполкомами, например, в случаях, когда инвалид нуждался по состоянию здоровья в благоустроенной жилой площади, а проживал в неблагоустроенном частном доме, или многодетная семья нуждалась в подсобном хозяйстве (огороде, содержании скота и др.), а проживала в городской квартире.
В ч. 3 ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» говорится о том, что в обмене жилых помещений не допускаются административные ограничения.. В данном случае речь идет о том, что какие-либо ограничения в обмене жилых помещений устанавливаются только законодательством (ст. 73 ЖК), а признание обмена недействительным производится в судебном порядке (ст. 74 ЖК) или по основаниям недействительности сделок, установленным ГК РФ. Поэтому органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица не должны допускать действий, препятствующих обмену жилых помещений в нарушение действующего законодательства, или запрещать обмен жилых помещений.
Данный тип договоров получил довольно широкое распространение, при этом в них усматривается сложная правовая природа. Здесь имеются как отношения собственности, регулируемые гражданским законодательством, так и отношения по пользованию жилыми помещениями не нашедшие отражения в ГК РФ и регулируемые жилищным законодательством.
ГЛАВА 3.
СПЕЦИФИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ.
3.1Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В законодательстве нашей страны долгое время отсутствовало понятие недвижимости. Практически до 90-х годов на праве собственности из всех видов недвижимого имущества, давно известных за рубежом, российским гражданам принадлежали только жилые дома. В настоящее время с развитием многообразия форм собственности ситуация кардинально изменилась, сейчас сделки с недвижимым имуществом очень распространены. Расширение рынка жилья повлекло значительные изменения в гражданском законодательстве и привело к появлению в нем нового института - института недвижимости. Появившийся в законодательстве институт недвижимости потребовал принципиально новых форм регулирования со стороны государства, одной из которых явилась государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Причём государственная регистрация в отношении недвижимого получила едва ли не более важное правовое значение, чем форма заключения сделки. Так стороны по сделке с недвижимым имуществом в большинстве случаев вправе выбрать простую письменную форму сделки или нотариальную.Государственная же регистрация обязательна во всяком случае.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (госрегистрация) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК (ст. 2 Закона «о госрегистрации»). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Следует особо отметить, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона «о госрегистрации», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона «о госрегистрации», является юридически действительной.
До введения в действие Закона «о госрегистрации» для совершения сделки и перехода прав было достаточно одного лишь нотариального удостоверения сделки, что породило огромное количество злоупотреблений со стороны сговорчивых нотариусов и преступлений со стороны расплодившихся мошенников. Один и тот же объект недвижимого имущества (квартира, дом, комната) продавался в течение одного дня нескольким покупателям. И это несмотря на довольно суровое наказание, предусмотренное ст. 202 УК (Злоупотребление полномочиями частными нотариусами и аудиторами) - лишение свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет. Законодатель вполне оправданно предусмотрел такую меру наказания, ведь общественная опасность указанного преступления заключается в том, что нотариус или аудитор, используя предоставленные им законом широкие полномочия и при злоупотреблении ими вопреки задачам своей деятельности, способны причинить существенный вред правам и законным интересам граждан или организаций либо охраняемым законом интересам общества и государства. Не желая очернять весь корпус нотариусов, в большинстве своём являющихся порядочными людьми и честными работниками всё же следует отметить, что подобные нарушения стали массовыми. Это усугублялось ещё и тем, что одновременно с развитием и ускорением гражданского оборота недвижимого имущества начала 1990-х, нотариусы стали переходить на частную практику, контроль над ними со стороны государства ослаб.