Если в отношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях, закрытых военных городках, служебных) практически не возникало вопросов относительно запрета на их приватизацию, то по порядку приватизации коммунальных квартир имелись разные мнения. Противники применения к этим квартирам общего порядка приватизации считали, что в случае частичной приватизации коммунальной квартиры в ней будут проживать граждане с разным правовым положением (собственники и наниматели (арендаторы)) и это может негативно отразиться на правах и интересах соседей, которые не приватизировали свои комнаты (поскольку жилищные права собственника шире, в частности он может отчуждать жилое помещение и соответственно в это жилое помещение может вселиться большее число жильцов). Также они полагали, что разный статус указанных граждан может породить неясности в пользовании помещениями, которые являются общими (коридор, кухня и др.).
Считалось, что особые правила приватизации, исключающие установление различных правовых режимов для жилых помещений в коммунальных квартирах и тем самым ограничивающие право проживающих в них граждан на приобретение этих помещений в собственность, были введены в жилищное законодательство в целях защиты законных интересов тех нанимателей жилых помещений в коммунальных квартирах, которые в силу разных причин не реализуют свое право на приватизацию.
Сторонники распространения на коммунальные квартиры общих условий приватизации жилых помещений приводили в свою пользу, по крайней мере, два обстоятельства. Во-первых, как следует из Конституции РФ (ст. 19 и др.) оснований для установления разного подхода к приватизации для отдельных и коммунальных квартир не имеется. Во-вторых, согласно ст. 46 ЖК и ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» освобождающиеся жилые помещения (комнаты) в коммунальных квартирах вправе заселить проживающие в них наниматели. Они зачастую были заинтересованы в том, чтобы комнаты не были приватизированы и в дальнейшем переданы в их пользование. В этом, как правило, были заинтересованы и наймодатели, которые имеют, как правило, небольшой жилищный фонд и хотели бы распоряжаться им по своему усмотрению.
В этом споре в настоящее время поставлена точка. Конституционный Суд РФ принял Постановление «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросом Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова» от 03.11.98 N 25-П (СЗ РФ. 1998. N 45. Ст. 5603), в котором признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей Конституции РФ (ст. 19, 46 и 55). Указанное Постановление по данному вопросу является окончательным, не подлежит обжалованию и вступает в силу немедленно после его провозглашения и действует непосредственно. Иными словами, начиная с 3 ноября 1998 г. в отношении коммунальных квартир действует общий порядок приватизации жилых помещений, без каких-либо ограничений. В этой связи Федеральным законом от 20.05.02 N 55-ФЗ из данной статьи закона были исключены слова «коммунальные квартиры».
На практике встречалась и диаметрально противоположная ситуация – жильцы коммунальных квартир вынуждались к приватизации комнат, занимаемых по договору социального найма. Так согласно п.п. 3, 7 и 10 «Положения о порядке и условиях продажи освободившихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир», утвержденного распоряжением мэра Москвы от 19 августа 1993 г. N 490-мр «О продаже освобождающихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир», необходимым условием продажи освобождающихся (свободных) комнат в коммунальных квартирах является согласие всех нанимателей квартиры на приватизацию занимаемой жилой площади. Например: «Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Определение от 10 декабря 1999г. Вывод суда об обязательности предварительной приватизации гражданами занимаемых комнат при покупке освободившейся в коммунальной квартире комнаты признан неправильным. (Извлечение). Например: В январе 1994 г. супруги Сергеева и Иванов приватизировали занимаемые две комнаты в трехкомнатной квартире дома в г. Москве, а в марте 1994 г. купили у департамента муниципального жилья правительства Москвы третью комнату в этой квартире.
После смерти Иванова на данную квартиру стала претендовать Иванова Ю. Поэтому Сергеева обратилась в суд с иском к комитетумуниципального жилья правительства Москвы и Ивановой Ю. о признаниинедействительной приватизации двух комнат в упомянутой квартире. Поее мнению, приватизация комнат была вынужденной, так как департаментмуниципального жилья правительства Москвы только при этом условиисогласился продать ей и Иванову третью комнату в квартире, онаосуществлена под влиянием заблуждения, имеющего существенноезначение. Решением Головинского межмуниципального суда Северногоадминистративного округа г. Москвы (оставленным без изменениясудебной коллегией по гражданским делам и президиумом Московскогогородского суда) в иске отказано. Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений. Судебная коллегия по гражданским делам, Верховного Суда РФ 10 декабря 1999 г. судебные постановления отменила ввиду существенного нарушения норм процессуального права, указав следующее. Отказывая в иске, суд считал, что истица при заключении договора приватизации заблуждалась относительно мотивов сделки, а это не имеет значения для признания сделки недействительной. Однако, как видно из содержания искового заявления, объясненияСергеевой, она просила признать недействительной приватизацию двухкомнат в трехкомнатной квартире по двум основаниям: во-первых,приватизация комнат была вынужденной, во-вторых, осуществлена подвлиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Сергееваутверждала, что она и ее муж Иванов пожелали купить освободившуюся вквартире третью комнату. Департамент муниципального жильяправительства Москвы согласился продать им эту комнату, но толькоесли они приватизируют занимаемые комнаты в квартире. Чтобы не жить вкоммунальной квартире, Сергеева и Иванов вынуждены были заключитьдоговор о передаче им в совместную собственность комнат, в которыхони проживали. Довод истицы о том, что существует требование, обязывающее граждан приватизировать занимаемые комнаты при покупке освободившейся в квартире комнаты, подтверждается документально. Согласно п. п. 3, 7 и 10 Положения о порядке и условиях продажи освободившихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир, утвержденного распоряжением мэра Москвы от 19 августа 1993 г. N 490-мр «О продаже освобождающихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир», необходимым условием продажи освобождающихся (свободных) комнат в коммунальных квартирах является согласие всех нанимателей квартиры на приватизацию занимаемой жилой площади. Граждане, желающие купить освобождающиеся (свободные) комнаты в коммунальной квартире, представляют в уполномоченные департаментом муниципального жилья организации, в частности, заявление о покупке комнаты, заявление всех нанимателей коммунальной квартиры на приватизацию занимаемой жилой площади и оформленный в РЭУ договор передачи. Регистрация договоров купли-продажи на освобождающиеся (свободные) комнаты в коммунальных квартирах и договоров передачи на занимаемую по ордеру жилую площадь производится департаментом муниципального жилья одновременно, после чего выдаются соответствующие свидетельства о собственности на жилище установленной формы. Однако предусмотренное приведенным Положением правило, по которому продажа гражданам освободившихся комнат в квартире обусловлена приватизацией занимаемых комнат, противоречит Закону Российской Федерации от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями). Согласно ст. 1 названного Закона приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилыхпомещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. По смыслу приведенной статьи, заявление граждан о передаче жилых помещений в собственность должно быть добровольным, а не вынужденным по предложению местной администрации. Противоречит Положение в этой части также Закону Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями и дополнениями), в ст. 16 которогопредусмотрено право нанимателя приобрести освобождающееся жилоепомещение в квартире по договору купли-продажи. При этом данное правовышеупомянутым условием не оговаривается. Как усматривается из материалов дела, названное истицей обстоятельство, что приватизация комнат была вынужденной, в судебном заседании не исследовалось. Между тем оно имело юридическое значение для дела, являлось одним из оснований иска Сергеевой и подлежало полному и всестороннему исследованию в судебном заседании. Поэтому судебные решения подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение».До ноября 1998 г. комнаты в коммунальных квартирах становились самостоятельным предметом каких-либо сделок, как правило, лишь после того как приватизированные либо кооперативные квартиры (при полностью выплаченных паевых взносах), являющиеся собственностью нескольких лиц, были разделены сособственниками в порядке, установленном ст.ст.252, 254 ГК (раздел имущества, находящегося в совместной или долевой собственности). В таких случаях лица, разделившие общую квартиру по соглашению сторон или по решению суда, становились собственниками конкретных комнат и на основании ст.209 ГК уже были вправе ими распоряжаться, в том числе продавать или отчуждать иным способом. После принятия Конституционным Судом РФ Постановления от 3 ноября 1998 г. № 25-П, признавшего ст.4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» не соответствующей Конституции РФ в части, ограничивающей права граждан на приватизацию комнат в коммунальных квартирах, и в этой связи утратившей силу, ситуация существенно изменилась. После снятия ограничений жильцы коммуналок стали довольно активно приватизировать свои комнаты и затем уже на правах собственника в соответствии со ст.209 ГК совершать с ними различные сделки.