Сделки с недвижимостью

ВВЕДЕНИЕ.

Сделки снедвижимымимуществомсоставляютсегодня значительнуючасть хозяйственногооборота и имеютбольшое значениев жизни и деятельностиграждан и юридическихлиц, а также вгражданскомобороте.

В расцветрыночных отношенийв России, которыймногие, и небез оснований,именуют «разгулом»,когда сфераобращениянедвижимостипостояннорасширяется,а элементарныеосновы, цивилизованныйрынок ещё неустоялись, неприобрелизаконченныхформ, тема правовогорегулированияотношений,касающихсянедвижимости,сделок с недвижимымимуществомочень актуальнав настоящеевремя. Поэтомув своей дипломнойработе я хочурассмотретьнаиболее важныеаспекты этоговопроса.

Особый характерпредмета сделокс недвижимостьютребует признанияи подтверждениягосударствомправ их участников.Являясь гарантиейзаконностизаключениясделок с недвижимымимуществом,эти меры позволяютсделать рынокнедвижимостипрозрачными снизить возможностидля мошенничестваи преступлений.Поэтому законодательнобыло закрепленаобязательнаягосударственнаярегистрациясделок с недвижимостью,включающаяпроведениеправовой экспертизыдокументов,необходимыхдля государственнойрегистрациии проверкизаконностисделки.
Вглаве 1 рассматриваетсяинститутгосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним,порядок государственнойрегистрациии ее участникис точки зренияобеспечениястабильностиоборота недвижимости,его гласностии публичности.

17 июня 1997 г.ГосударственнойДумой был принятФедеральныйзакон "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"и 31 января 1998 г.он вступил всилу. Федеральныйзакон "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"№122-ФЗ определяет:
1.Понятие государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.
2.Перечень правна недвижимоеимущество исделок с ним,государственнаярегистрациякоторых обязательна.
3.Круг участниковотношений,возникающихпри государственнойрегистрацииправ.
4. Органы,осуществляющиегосударственнуюрегистрациюправ (учрежденияюстиции порегистрацииправ, порядоксоздания которыхи их размещениеопределяютсясубъектамиРФ по согласованиюс центром).
5.Порядок государственнойрегистрацииправ.
6. Особенностирегистрацииотдельных видовправ на недвижимоеимущество исделок с ним,куда включеныправа на предприятиекак имущественныйкомплекс;кондоминиумы;права общейсобственности;сервитуты;ипотека; правана вновь создаваемыйобъект; аренда;права, установленныесудебным решением;права, связанныес распоряжениемимуществомна условияхдоверительногоуправленияили опеки.
Очевиднымпреимуществомявляется введениеобязательнойправовой экспертизыдокументовв сделках снедвижимостью.Ранее проверказаконностиполностьюзависела отпорядочностинотариуса, чьюфункцию теперьвзяло на себягосударство.С другой стороныполнота властичиновника врешении такихвопросов создаетдополнительныевозможностидля злоупотребленияслужебнымположением.
Кроме этого,Закон о государственнойрегистрацииимеет еще однуособенность.С момента еговступленияв силу отмененообязательноенотариальноеудостоверениесовершаемыхгражданамисделок с недвижимостью.Теперь такоеудостоверениеявляется правом,а не обязанностьюграждан иорганизаций.Таким образом,Закон о государственнойрегистрациивнес существенныеизменения вдействующеегражданскоезаконодательство,повлиял насуществующиегражданско-правовыеотношения всфере недвижимостии, наконец, заставилзаработатьряд положенийнового гражданскогозаконодательства.

В главе 2рассмотренаипотека. В расцветрыночных отношенийв России, когдасфера обращениянедвижимостипостояннорасширяется,а элементарныеосновы, цивилизованныйрынок ещё неустоялись, неприобрелизаконченныхформ, залогвыступает однойиз немногихи наиболееэффективнойгарантиейстабильностиотношений междусубъектамиэкономики вповседневнойпрактике, посути своей,представляяреальную страховкунеисполненияобязательств.Сегодня, несмотря на наличиенегативныхоценок действующегозаконодательствао залоге, онприобретаетвсё большуюпопулярность,чему есть массапричин, вытекающихиз современнойрыночной ситуациив стране.

В Законе РФ“Об ипотеке”закрепленыгарантии реализацииправ и законныхинтересовучастниковзалоговыхотношений.Закон подробнорегулируетмногие важные вопросы ипотечногоправоотношения:сущность договораипотеки, заключениедоговора обипотеке, составлениеи выдачу закладной,передачу правзалогодержателятретьим лицам,обременениезаложенногоимущества(третьими лицами)правами третьихлиц, последующийзалог, взысканиена заложенноеимущество иего реализацию,особенностиипотеки отдельныхобъектов(предприятий,зданий, сооружений,земельныхучастков, жилыхдомов, квартири других объектовнедвижимости).

В главе 3рассмотреноправовоерегулированиесделок с такимвидом недвижимостикак жилье. Учитываявысокую стоимостьжилой площади,сумма заключаемыхсделок оценивается,как правило,во многие миллионырублей. Квартирныйбизнес нынеявляется однимиз самых выгодных:посредническиеорганизации- риэлтерскиефирмы и отдельныемаклеры - готовыоказать любыеуслуги гражданампо распоряжениюпринадлежащимиим квартирамии домами, получаяпри этом большиедивиденды. Вэтой главетакже проанализированысамые распространенныеспособы мошенничестваи приведенправовой механизмборьбы с ними.

ГЛАВА1. Правовоерегулированиесделок с недвижимымимуществом.

1. Понятиенедвижимогоимущества.

Делениеимущества надвижимое инедвижимоеберёт началоещё в римскомправе и воспринятопрактическивсеми современнымиправовымисистемами. Всовременномправе за недвижимымимуществомсохраняетсяособый правовойрежим, предполагающийспециальныйпорядок обремененияи отчуждения,специальнуюрегистрациюправ на недвижимость,некоторогоограниченияэтих прав иадминистративного(природоохранительного,градостроительногои т.п.) контроляза их осуществлением¹.Ясно, что вопросо включениитех иных вещейв состав недвижимостиимеет важноезначение приоценке, продаже,залоге, завещаниии других операцияхс недвижимымимуществом.

Законодательноеопределениепонятия “недвижимость”раскрыто в ст.130 ГК РФ, согласно которой кнедвижимости относятсяземельныеучастки, участкинедр, водныеобъекты и всё,что прочносвязано с землёй,то есть объекты,перемещениекоторых невозможнобез несоразмерногоущерба ихназначению,в том числелеса, многолетниенасаждения,здания, сооружения,а также подлежащиерегистрациивоздушные,морские суда,суда внутреннегоплавания, космическиеобъекты. Переченьобъектов,приравненныхк недвижимымвещам в ст. 130 ГКРФ не являетсяуниверсальнымдля всех национальныхзаконодательстви исчерпывающим.

Понятие,приведённоев ст. 130 ГК РФ, неотражает должнымобразом такогосложногогражданско-правовогообъекта какнедвижимость.Законодательствоне раскрываетточного содержанияпонятия “имущество”,что являетсясущественнымприменительнок недвижимости.Так, в ГражданскомКодексе РФиспользуютсяразличные (взависимостиот ситуации)по объёму понятия“имущества”:под ним могутпониматьсяотдельные вещиили их совокупность(ст.ст. 15,46); вещи,деньги и ценныебумаги (ст.ст.302,307); вещи, деньги,ценные бумаги,а также имущественныеправа (ст.ст.18,56).

Аналогичнойпозиции придерживаласьи русскаядореволюционнаяюриспруденция:“содержаниеимущества сюридическойточки зрениявыражается,с одной стороны,в совокупностивещей, принадлежащихлицу на правесобственностии в силу иныхвещных прави в совокупностиправ на чужиедействия …, ас другой - всовокупностивещей, принадлежащихдругим лицам,но находящихсяв его обладании,и в совокупностиобязательств,лежащих на нём”².

Приведённаяцитата наиболееполно раскрываетсодержаниепонятия “имущество“,включающеев себе такжеимущественныеправа и праватребования.Вместе с темтакое понятие,верное с теоретическойточки зрения,вызывает определённыесложности впониманиипредмета кактакового. Смешениеобъективноматериальнореализованногопредмета недвижимостии имущественныхправ в отношениинего приводитк усложнениюконструкцийпрактическивсех гражданско-правовыхинститутов.Так, в отношенииипотеки, используяданный подход,следует говоритьне о залогеобъекта недвижимости,а о залоге правасобственностиили правахозяйственноговедения даннымобъектом, чтоне соответствуетдействительностии приводит ксмешению различныхпо содержаниюпонятий залогаправа и залогаобъекта недвижимости.

Получается,что при использованиипонятия “имущество”требуетсядополнительноеуяснение того,что именноимеется в видув данном конкретномслучае, в частности,при рассмотренииипотечныхправоотношений.

Критиказаконодательногоопределенияпонятия “недвижимость”связана снепоследовательностьюотнесенияобъектов кнедвижимым.Следуя п.1 ст.130ГК, вещь можетбыть отнесенак разряду недвижимыхпри наличиипрочной связиеё с землёй иневозможностиеё перемещенияв пространствебез определённогоущерба ей. Такжев качественеобходимыхпризнаковнедвижимостив теории гражданскогоправа указываютсяпрочность инепотребляемость.Насколько этипризнаки реальноприменимы кобъектам, относимымсовременнымзаконодательствомк разряду недвижимых?

Так, примером,что далеко невсе перечисленныев ст.130 ГК в качественедвижимостивещи беспрекословнообладают всемиданными признаками,является предприятие,в состав котороговходят вещи“абсолютнодвижимые” –продукция,сырьё, инвентарь,но в отношенииних такжеустанавливаетсязаконом режимнедвижимости.И вполне обосновано.

К разрядунедвижимыхзаконом такжеотнесены многолетниенасаждения.Но при этомвозникаютвполне уместныевопросы, касающиесяоборота данногообъекта: ктобудет осуществлятьрегистрациюсделок с многолетниминасаждениями,что может служитьв качествеправоустанавливающегодокумента наданный момент?

Воздушныеи морские суда,суда внутреннегоплавания икосмическиеобъекты вообщене имеют связис земной поверхностьюи относятсяк объектамнедвижимоститолько в связис необходимостьюих государственнойрегистрациии особой социальнойзначимостьюданных объектовв гражданскомобороте. Аналогичныйаргумент можновыдвинуть ипротив признаниянедвижимостьюжилых помещенийв домах и иныхстроениях, атакже квартир(они отнесенык недвижимостиГражданскимКодексом иФедеральнымзаконом “Обосновах федеральнойжилищной политики”).Здания и сооруженияблагодарядостижениямсовременнойтехники такжеуже не настолькопрочно связаныс землёй, ихместоположениеможет бытьсущественноизменено путёмпередвижениябез особогоущерба для ихцелевого назначения.

Пожалуй,единственнымклассическимобъектом недвижимостиможет бытьпризнан участокземли, посколькуименно земнаяповерхностьявляется объективнонедвижимойпо крайней мереотносительносамой себя.Вместе с темвыступлениеземли в гражданскомобороте Россиивыступает подзнаком законодательнойнеустойчивостииз-за отсутствияосновополагающегонормативногоакта по данномувопросу – Земельногокодекса. Крометого, некоторыеспециалистысомневаютсяв возможностиотнесения землик имуществу,ссылаясь наальтернативныйхарактер ст.130ГК. В этой статьеиспользуютсятри обозначенияиспользуемогонами предмета:“недвижимыевещи”, “недвижимоеимущество”,“недвижимость”.Анализ даннойстатьи приводитк мысли обидентичностиэтих понятий.В связи с этимвопрос о том“всякая линедвижимостьявляется имуществом,и отрицательныйответ на этопредставляютсяне совсем уместнымив отношенииземли”¹.Земля, безусловно,обладающаяпризнакамиимущества иимеющая экономическуюценность, такжедолжна участвоватьв гражданскомобороте.

Таким образом,к недвижимостиотносятсяматериальнореализованные,существенныепо объёму истоимостиобъекты, большинствоиз которыхсвязаны с землёйи зависимы отнеё, чей правовойрежим близокк земельному,а гражданскийоборот которых,связан со сложнойсистемойгосударственнойрегистрацииправ и их переходаспециальноуполномоченнымна то государственнымиорганами в силуих особойгосударственнойзначимости.Данное определениевряд ли можетбыть признанонаучным, однакооно уже фактическиприменяетсяна практике.

В завершениирассмотренияданного вопросазамечу, чтовыделениенедвижимостииз остальногоимуществаобъясняетсяне только важностьюдля экономикистраны имеющихсяприродныхресурсов, теснойсвязью с недвижимостис землёй, но ис тем, что кнедвижимостиотносятсянаиболее ценныеи значимыеобъекты. Этотребует ихспециальнойрегистрациив гражданскомобороте, чтонаходит своёотражение вособенностяхсодержаниямногих правоотношений,особом порядкеи форме заключениядоговоров,предметомкоторых являетсянедвижимоеимущество.Некоторыеправоотношениямогут иметьобъектом тольконедвижимоеимущество,например, ипотека.

2. Государственнаярегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.

Успешноеи эффективноеразвитиеимущественногооборота впредпринимательскихотношениях,как показалапрактика, вомногом зависитот наличиячетких и достаточнополных правил,содержащихсяв законодательныхи иных правовыхактах. Особенноэто актуальнов тех случаях,когда предметомзаключаемыхучастникамирыночных отношенийсделок становятсяобъекты недвижимости.Ценность изначение этихобъектов длясубъектовгражданскогооборота должныобуславливатьнеобходимостьих строгойправовойрегламентации.
Руководствуясьвышеизложеннымии другимисоображениями,законодательвключил в частьпервую Гражданскогокодекса РФстатью 131, нормыкоторой обязываютосуществлятьгосударственнуюрегистрациюправ на недвижимыевещи и сделокс ними. Долгоевремя даннуюстатью Кодексаможно былосчитать декларированной,посколькупринятие законао регистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним,предусмотренногов п.6 упомянутойстатьи, постояннооткладывалось,что крайнеотрицательносказывалосьна общей ситуациив стране, связаннойс учетом правна недвижимость.
На сегодняшнийдень можноконстатировать,что в этой сферезаконодательногорегулированияпроизошлисерьезныеизменения. 21июля 1997 годаПрезидент РФподписал Федеральныйзакон "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"N 122-ФЗ (далее -Закон). Законбыл официальноопубликованв "Российскойгазете" 30 июля1997 года.
Законсостоит из 6глав и 33 статей.Я остановлюсьна его основныхположенияхи попытаюсьдать ответына три, как мнепредставляется,самых актуальныхвопроса:
1. Что(объекты) подлежитгосударственнойрегистрации.
2. На кого (какиеорганы) возложенаобязанностьосуществлятьгосударственнуюрегистрацию.
3. Порядок указаннойрегистрации.
Но, преждечем рассмотретьназванныевопросы, необходимораскрыть юридическоезначениегосударственнойрегистрацииправ на недвижимостьи сделок с ней.

Государственнаярегистрацияправ на недвижимоеимущество исделок с ним- юридическийакт признанияи подтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),перехода илипрекращенияправ на недвижимоеимущество всоответствиис Гражданскимкодексом РФ(п.1 ст. 2 Закона).
Государственнаярегистрацияявляется единственнымдоказательствомсуществованиязарегистрированногоправа. Вышеуказанныеположенияконкретизированыв ГК РФ.
Всоответствиис п. 2 ст. 8 ГК РФправа на имущество,подлежащиегосударственнойрегистрации,возникают смомента регистрациисоответствующихправ на него,если иное неустановленозаконом. В случаях,когда отчуждениеимуществаподлежитгосударственнойрегистрации,право собственностиу приобретателявозникает смомента такойрегистрации,если иное неустановленозаконом (п. 2 ст.223 ГК РФ).
Чтокасается сделок,предметомкоторых являетсянедвижимость,то согласност. 164 ГК РФ указанныесделки подлежатгосударственнойрегистрациив случаях ипорядке, предусмотренныхст. 131 Кодексаи законом орегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.
Несоблюдениетребованиягосударственнойрегистрациисделки влечетее недействительность.Такая сделкасчитаетсяничтожной (п.1 ст. 165 ГК РФ).
Ничтожнаясделка являетсянедействительнойнезависимоот признанияее таковойсудом
(п. 1 ст.166 ГК РФ). Она непорождаетюридическихпоследствийи может бытьпризнананедействительнойлишь с моментаее совершения.Иск о применениипоследствийнедействительностиничтожнойсделки можетбыть предъявленв течение десятилет со дня, когданачалось ееисполнение(п. 1 ст. 181 ГК РФ, п.32 ПостановлениясовместногоПленума ВС РФи ВАС РФ от 1 июля1996 г. N 6/8).

Все объектыгосударственнойрегистрации,предусмотренныест. 131 ГК РФ и ст.4 Закона, можноразделить натри группы.
Сразу следуетотметить, чтоприменительноко всем объектамгосударственнойрегистрацииречь идетисключительноо недвижимомимуществе(недвижимости),в состав котороговключаютсяобъекты, указанныев п. 1 ст. 130 и ст. 132 ГКРФ (за исключениемвоздушных иморских судов,судов внутреннегоплавания, космическихобъектов).

1. Право собственностии другие вещныеправа на недвижимоеимущество.
Содержаниеправа собственностирегламентированов ст. 209 ГК РФ. Кдругим вещнымправам в соответствиисо ст. 216 ГК РФ, вчастности,относятся:право пожизненногонаследуемоговладения земельнымучастком (ст.265 ГК РФ), правопостоянного(бессрочного)пользованияземельнымучастком (ст.268 ГК РФ), правохозяйственноговедения имуществом(ст. 294 ГК РФ), правооперативногоуправленияимуществом(ст. 296 ГК РФ).
Право собственноститоже являетсявещным правом.Но, по сравнениюс ним, другиевещные права,указанные вст. 216 ГК, имеютограниченныйхарактер.Ограниченностьих проявляетсяв более узкомобъеме правомочий,предоставляемыхносителюограниченноговещного права.Однако, в случаеперехода правасобственностина имуществок другому лицу,вещные правалиц, не являющихсясобственниками,не прекращаются(п. 3 ст. 216 ГК РФ).
В то же времяимеется общностьправа собственностии других вещныхправ. Преждевсего, она выражаетсяв характерерассматриваемыхправ и способахих защиты,предусмотренныхглавой 20 ГК РФ.Все вещныеправа по своейправовой природеявляются абсолютными.Это означает,что субъектыданных правмогут их реализоватьсамостоятельно,без содействиятретьих лиц,которые, в своюочередь, обязаныне препятствоватьобладателямправ осуществлятьимеющиеся уних правомочия.Иными словами,лицо, владеющеекаким-либоимуществомна вещном праве,в том числе направе собственности,может абсолютносамостоятельносовершать сэтим имуществомлюбые действия,которые составляютсодержаниетого или иноговещного права,а все иные лица,в том числе исобственник(если речь идетоб ограниченномвещном праве),несут обязанностьне нарушатьуказанныеправа.
Правомочия(действия), которыемогут совершатьсубъекты вещныхправ в отношениипринадлежащегоим имущества,определеныв вышеуказанныхстатьях Гражданскогокодекса, посвященныхконкретномувещному праву.

2. Ограничения(обременения)прав на недвижимоеимущество.
Ограничениями(обременениями)прав, согласност. 4 Закона,являются: сервитут(ст.ст. 274, 277 ГК РФ),ипотека (п. 2 ст.334 ГК РФ), доверительноеуправление(п. 2 ст. 1017), аренда
(п. 2 ст. 609, ст.ст.651, 658 ГК РФ).
Включениев одну группууказанныхограниченийправ следуетсчитать достаточноусловным,преследующимисключительноцель оптимального(системного)изложения нормЗакона, посколькупредусмотренныев этой группеобремененияимеют различнуюправовую природу.Так, сервитутявляется ограниченнымвещным правом(ст. 216 ГК РФ), ипотека- способомобеспеченияобязательств(ст. 334 ГК РФ), арендаи доверительноеуправление- договорнымиобязательствами(ст.ст. 609, 1017 ГК РФ).
Сделанныйв предыдущемабзаце выводподтверждаетсяопределениемограничений(обременений),содержащимсяв ст. 1 Закона.
Следуетзаметить, что,по моему мнению,Закон допускаетнекоторуюнеточностьв отношенииаренды. Делов том, что ввышеуказанныхстатьях ГК РФ,посвященныхаренде, речьидет о регистрациидоговороваренды, тогдакак ст. 26 Законапредусматриваетрегистрациюправ арендынедвижимогоимущества.Упоминая оправе аренды,Закон не раскрываетсодержаниеэтого права.Не предусмотренотакое правои Гражданскимкодексом РФ.Основываясьна анализеглавы 34 "Аренда"ГК РФ, было быправильнееговорить обобязательствах(правах и обязанностях)арендодателяи арендатора,возникающихиз договорааренды, которые,согласно Кодексу,регистрироватьсяне должны.
В этой связинеобходимовсе же руководствоватьсяГражданскимкодексом РФ,поскольку Закониздан на основанииКодекса, и вслучае ихпротиворечияприменениюподлежат нормыГК РФ (ст.ст. 3, 131ГК РФ).
Исходяиз этого, регистрироватьсядолжны договорыаренды недвижимогоимущества,которые составляюттретью группуобъектов регистрации.
Изложенныесуждения вполной мереотносятся ик подлежащемугосударственнойрегистрациидоговору обипотеке (п. 3 ст.339 ГК РФ).
Чтокасаетсядоверительногоуправления,то в соответствиис п. 2 ст. 1017 ГК РФ,государственнойрегистрацииподлежит передачанедвижимогоимущества вдоверительноеуправлениев том же порядке,что и переходправа собственности.В соответствиисо ст. 30 Законалюбые правана недвижимоеимущество,связанные сраспоряжениемим на условияхдоверительногоуправления,должны регистрироватьсятолько на основаниидокументов,определяющихтакие отношения,в том числе наоснованиидоговоров илирешения суда.

3. Сделки снедвижимымимуществом.
Согласност. 153 ГК РФ сделкамипризнаютсядействия граждани юридическихлиц, направленныена установление,изменение илипрекращениегражданскихправ и обязанностей.Сделками, вчастности,являются всегражданско-правовыедоговоры. Нодоговорамисодержаниепонятия сделкине исчерпывается,т.к. сделка - этодействия.
В силу этого,любые действия,влекущиевозникновение,изменение илипрекращениеправ на недвижимоеимуществодолжны подлежатьгосударственнойрегистрации.
Как былоотмечено,регистрироватьсятакже должныдоговоры, предметомкоторых являетсяпередача правна недвижимоеимущество. Приэтом к такимсоглашениямотносятсятолько те договоры,требованиео регистрациикоторых содержитсяв ГК РФ. В силуэтого не регистрируются,например, договорыстроительногоподряда, предметомкоторых являетсястроительствоздания (илииной недвижимости),поскольку досдачи его вэксплуатациюи факта регистрацииздания какобъекта недвижимостинельзя говоритьо том, что недвижимоеимуществосуществует.Следовательно,на него не можетбыть установленовещное право,которое впоследствииможно былопередать подоговору. Вэтой связи,хотелось быобратить вниманиена ст. 25 Закона,регламентирующуюгосударственнуюрегистрациюправа на вновьсоздаваемыйобъект недвижимогоимущества.
Таким образом,объектамирегистрацииявляются права,ограничения,сделки.
Особонеобходимоотметить, чтонаряду с государственнойрегистрациейправ на недвижимостьи сделок с нейможет осуществлятьсяспециальнаярегистрацияили учет отдельныхвидов недвижимогоимущества (п.2 ст. 131 ГК РФ).
В Законе предусмотренкадастровыйи техническийучет (инвентаризация)объекта недвижимости,под которымпонимаетсяописание ииндивидуализацияобъекта недвижимогоимущества(земельногоучастка, здания,сооружения,жилого илинежилого помещения),в результатечего он получаеттакие характеристики,которые позволяютоднозначновыделить егоиз других объектовнедвижимогоимущества (ст.1 Закона).
 Привозникновенииправа собственностина вновь создаваемоенедвижимоеимуществоследует учитыватьнормы ст.219 ГКРФ, в соответствиес которыми,право собственностина здания, сооруженияи другое вновьсоздаваемоенедвижимоеимущество,подлежащеегосударственнойрегистрации,возникает смомента регистрации.

 В целяхнадлежащегоосуществлениясделок с недвижимымимуществом,а также с инымимуществом,подлежащимгосударственнойрегистрации,следует обратитьвнимание натребованиеп.3 ст.433 ГК РФ, гдеговорится, чтодоговор, подлежащийгосударственнойрегистрации,считаетсязаключеннымс момента егорегистрации,если иное неустановленозаконом.

 Государственнаярегистрация– акт государственногопризнания иподтвержденияправ на недвижимость.Это означает,что государственнаярегистрацияносит публичныйхарактер. Государствов лице учрежденияюстиции порегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с нимрегистрируетправа на недвижимоеимуществотолько послепроверки ихзаконности.Вместе с темгосударственнаярегистрацияявляется открытой,так как все ееучастникисоблюдаюттребуемуюзаконом процедуруи имеют возможностьполучить информациюо сведениях,содержащихсяв Едином государственномреестре прав.Эта норма,безусловно,позволяетсущественноснизить рискненадлежащегосовершениясделок с объектаминедвижимостидля участниковгражданскогооборота.

Следуетобратить внимание,что открытый,публичныйхарактер актагосударственнойрегистрациинедвижимостиустановленст.131 ГК РФ в императивнойформе. Это означает,что государственныйорган, осуществляющийгосударственнуюрегистрациюнедвижимости,обязан предоставитьинформациюо произведеннойим регистрациии зарегистрированныхправах на объектынедвижимостилюбому лицу.

Государственнаярегистрацияправ являетсяединственнымдоказательствомсуществованияправа на недвижимость.Оспоритьзарегистрированноеправо можнотолько в судебномпорядке.

Государственнаярегистрацияпроводитсяв следующемпорядке:

- прием документов,необходимыхдля государственнойрегистрацииправ и отвечающихтребованиямЗакона о государственнойрегистрации;регистрациятаких документовс обязательнымприложениемдокумента обоплате регистрации;

- правоваяэкспертизадокументови проверказаконностисделки;

- установлениеотсутствияпротиворечиймежду заявляемымиправами наданный объектнедвижимогоимущества, атакже другихоснований дляотказа илиприостановлениягосударственнойрегистрацииправ;

- внесениезаписей в Единыйгосударственныйреестр правна недвижимоеимущество приотсутствииуказанныхпротиворечийи других основанийдля отказа илиприостановлениягосударственнойрегистрацииправ;

- совершениенадписей направоустанавливающихдокументахи выдача удостоверенийо произведеннойгосударственнойрегистрацииправ (п.1 ст.13 Законао государственнойрегистрации).

Правоваяэкспертиза– это изучениепредставленныхдля государственнойрегистрациидокументовс целью установленияюридическогофакта, являющегосябесспорнымоснованиемдля возникновения,наличия, перехода,прекращенияили обременения(ограничения)прав на недвижимоеимущество¹.

Требованияк документам,представляемыхна государственнуюрегистрацию,содержатсяв ст.18 Законао государственнойрегистрации.В ней говорится,что документы,устанавливающиеналичие, возникновение,прекращение,переход, ограничение(обременение)прав на недвижимоеимущество ипредставляемыена государственнуюрегистрацию,должны соответствоватьтребованиям,установленнымзаконодательствомРФ и отражатьинформацию,необходимуюдля государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество вЕГРП.

Указанныедокументыдолжны содержатьописание недвижимогоимущества ивид регистрируемогоправа и в установленныхзаконодательствомслучаях должныбыть нотариальноудостоверены,скрепленыпечатями, должныиметь надлежащиеподписи сторонили определенныхзаконодательствомдолжностныхлиц.

На учреждениеюстиции порегистрацииправ возложенаобязанностьпо проверкезаконностисделки. Законнаясделка должнасоответствоватьследующимусловиям:

- стороныобладают гражданскойправоспособностьюи дееспособностью;

- волеизъявлениеучастникасделки соответствуетего действительнойволе;

- представителисторон имеютнадлежащиеполномочия;

- имуществонаходится всобственности(хозяйственномведении, оперативномуправлении)правоотчуждателя;

- договорзаключен втребуемойзаконом формеи содержитсущественныеусловия (признанныезаконом в качественеобходимыхдля договоровданного вида);

- соблюденызаконные интересытретьих лиц,не участвующихв сделке, ираспоряжениеимуществомне имеет ограничений,установленныхв их пользу.²

Согласност.168 ГК РФ сделка,не соответствующаятребованиямзаконодательства,является ничтожной,если закономне установлено,что она являетсяоспоримой.Следовательно,существуетнеобходимостьсоставленияперечня оспоримыхпо действующемузаконодательствусделок. Этоследующиесделки:

- юридическихлиц, выходящиеза пределы ихправоспособности(ст.173 ГК РФ);

- совершенныес превышениемполномочий(ст.74 ГК РФ);

- совершенныенесовершеннолетнимив возрасте от14 до 18 лет безсогласия родителей,усыновителей,попечителей(ст.175 ГК РФ);

- совершенныегражданами,ограниченнымисудом в дееспособности,без согласияпопечителя(ст.176 ГК РФ);

- совершеннымигражданами,не способнымипонимать значениясвоих действийили руководитьими (ст.177 ГК РФ);

- совершенныепод влияниемзаблуждения(ст.178 ГК РФ), обмана,насилия, угрозы(ст.179 ГК РФ);

- требующиенотариальногоудостоверенияили государственнойрегистрациипо распоряжениюобщим имуществомсупругов безсогласия другогосупруга (ст.35Семейногокодекса РФ);

- заключаемыеакционернымобществом, всовершениикоторых имеетсязаинтересованность(ст.84 Федеральногозакона “Обакционерныхобществах”);

- приватизациигосударственногоимущества,совершенныес нарушениемположенийФедеральногозакона “Оприватизациигосударственногоимущества иоб основахприватизациимуниципальногоимущества вРоссийскойФедерации(ст.29 этого Закона).¹

Проверказаконностисделки не позволяетзарегистрироватьсделку, несоответствующуюзаконодательству,даже если закономдопускаетсяее оспоримость.Для проверкизаконностидолжностноелицо учрежденияюстиции вправетребоватьдокументы,подтверждающиезаконностьсделки, например,согласие родителей,усыновителейили попечителейнесовершеннолетнихграждан и т.п.

Следуетотметить, чтоучреждениеюстиции обязанопроверятьзаконностьвсех сделокс недвижимымимуществом,независимоот того, подлежатли они обязательнойгосударственнойрегистрацииили считаютсязаключеннымис момента подписаниясторонами, атакже, если онисовершены пожеланию сторонили установлениюзакона, в нотариальнойформе.

После правовойэкспертизыи проверкизаконностисделки учреждениемюстиции проверяетсяотсутствиепротиворечиймежду заявляемымправом на данныйобъект и правами,ранее зарегистрированнымив ЕГРП. В случаеустановлениятаких противоречийдолжностнымлицом учрежденияюстиции можетбыть приняторешение оприостановленииили отказе вгосударственнойрегистрации.

Ст.19 Законао государственнойрегистрацииустанавливает три основаниядля приостановлениягосударственнойрегистрации.

Первым изних являетсяприостановлениерегистрациирегистраторомпри направлениипредставленныхдокументовна подтверждениеих подлинности.В данном случаеречь идет, какправило, онаправлениидокументов,вызывающихсомнение урегистратора,на соответствующуюэкспертизу(почерковедческую,лингвистическуюи др.). Такоеприостановлениевозможно неболее чем намесяц. Такимобразом, в данномслучае общийсрок государственнойрегистрациине может превышатьдвух месяцев.В случае приостановлениягосударственнойрегистрациипо этому основаниюрегистраторобязано письменноуведомитьзаявителя нетолько о приостановлениирегистрации,но и об основанияхпринятия такогорешения, а такжев книге учетадокументовдолжна бытьсделана соответствующаязапись.

Второй видоснованийприостановлениягосударственнойрегистрации– на основанииписьменногозаявленияправообладателяили уполномоченногоим лица. Приэтом правообладательили уполномоченноеим лицо обязаныв своем заявленииизложить причины,по которымнеобходимоприостановлениегосударственнойрегистрации.Данное заявлениеподлежитудовлетворениюв случае, еслипричины будутпризнаныуважительными,например: длительнаяслужебнаякомандировка,серьезноезаболевание,смерть гражданинаи т.п. Заявлениедолжно подаватьсядо истечениямесячногосрока, а регистраторобязан в кратчайшиесроки рассмотретьходатайствои вынести решениеоб его удовлетворенииили отклонении.В случае удовлетворениязаявлениярегистратордолжен указатьсрок приостановлениярегистрации,а в книгу учетадокументовдолжна бытьвнесена соответствующаязапись. Срокприостановлениярегистрациипо этому основаниюне может превышатьтрех месяцев.Таким образом,общий срокрегистрациине может превышатьчетырех месяцев.

Наконец,последнимоснованиемприостановлениярегистрацииявляются теслучаи, когдаоб этом имеютсяопределениеили решениесуда, вынесенноев соответствиис законодательством.Согласно ГПКРСФСР, существуютследующие видыопределенийили решений,предусматривающихприостановлениегосударственнойрегистрации:

- определениесуда об обеспечениииска (ст.134);

- постановление(определение)должностныхлиц, которымпредоставленоправо принесенияпротеста впорядке надзорао приостановленииисполнениясоответствующихрешений (определений,постановлений)судов (ст.323);

- определениесуда о приостановленииисполнительногопроизводства(ст.361, 362). АПК РФ кподобным судебнымактам относит:

а) определениеарбитражногосуда об обеспечениииска (ст.76);

б) определениеарбитражногосуда кассационнойинстанции оприостановленииисполнениярешений, постановлений,принятых впервой и апелляционнойинстанциях(ст.170);

в) определениедолжностныхлиц ВысшегоАрбитражногоСуда, имеющихправо приноситьпротесты впорядке надзорао приостановленииисполнениясоответствующихсудебных актов(ст.182);

г) определениеарбитражногосуда о приостановленииисполнительногопроизводства
(п.1 ст.24 Закона“Об исполнительномпроизводстве”).

Суд послепринятия одногоиз вышеуказанныхактов обязаннаправить егокопию в учреждениеюстиции порегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.Приостановлениерегистрациипо данномуоснованиюявляется обязательными оформляетсясоответствующимписьменнымрешениемрегистратора,об этом такжеделается отметкав книге учетадокументов.

Кроме тогоследует упомянуть,что согласноп.1 ст.19 Законао государственнойрегистрациипри возникновенииу регистратораправ сомненийв наличии основанийдля государственнойрегистрации,в течение месяцаон обязан принятьнеобходимыемеры по получениюдополнительныхсведений, известивоб этом заявителя,который, в своюочередь, вправепредоставитьдополнительныедоказательстваналичия у негооснований длягосударственнойрегистрации.Строго говоря,данный случайне являетсяприостановлениемгосударственнойрегистрации,так как обязанностьзатребоватьот заявителядополнительныесведенияпредусматриваетсяв рамках общегомесячногосрока. Но напрактике частослучается так,что заявительне успеваетв течение месяцапредоставитьнеобходимыедокументы.Поэтому, какправило, онпишет заявлениео приостановлениигосударственнойрегистрации“в связи снеобходимостьюпредоставлениянедостающихдокументов”,которое удовлетворяетсярегистратором,– таким образом,в данном случаеимеется ещеодна разновидностьвторого извышеупомянутыхоснованийприостановлениягосударственнойрегистрации.

Статьей 20Закона о государственнойрегистрациипредусмотренряд основанийдля отказа вгосударственнойрегистрации.Но, прежде всего,следует помнить,что отказ врегистрациии возвращениедокументовзаявителю –это разныепонятия.

Отказ в регистрациисвязан с отсутствиемправа на регистрацию.Основной жепричиной длявозвращениюдокументовзаявителюявляетсянепредставление,либо неполноепредставлениедокументов,необходимыхдля государственнойрегистрации.Еще одной причинойдля возвращениядокументовможет послужитьпредставлениена государственнуюрегистрациюдокументов,не соответствующихтребованиямп.3 ст.18 Законао государственнойрегистрации.

Исключениеиз этого правилапредставляетсобой случайнеполногопредставлениядокументовдля регистрацииипотеки. В этомслучае, согласност.21 Закона “Обипотеке (залогенедвижимости)”,документы невозвращаются,а регистрацияпросто откладываетсядо представлениянедостающихдокументовв срок не болееодного месяца.

Итак, п.1 ст.20Закона о государственнойрегистрациизакрепляетсемь основанийдля отказа вгосударственнойрегистрации,перечень которыхявляетсяисчерпывающим:

- если правона объект, огосударственнойрегистрациикоторого проситзаявитель, неявляется правом,подлежащимгосударственнойрегистрации– например,договор арендыне подлежитгосударственнойрегистрациитолько в случае,если он заключенна срок менеегода;

- если с заявлениемо государственнойрегистрацииобратилосьненадлежащеелицо, то естьлицо, которомурегистрируемоеправо не принадлежитили котороене являетсясторонойрегистрируемойсделки. Например,не подлежитгосударственнойрегистрациидоговор дарениянедвижимости,подписанныйнесовершеннолетнимв возрасте до14 лет, посколькудействия позаключениюданного договораи его государственнойрегистрациимогут совершатьтолько егородители, усыновителиили опекуны;

- если документы,представленныена государственнуюрегистрациюправ, по формеили содержаниюне соответствуюттребованиямдействующегозаконодательства,например, еслив договорекупли-продажинедвижимостине содержитсяусловие о цене,являющеесядля данноговида договорасущественными;

- если акт государственногооргана или акторгана местногосамоуправленияо предоставленииправ на недвижимоеимуществопризнан недействительнымс момента егоиздания всоответствиис законодательством,действовавшимв месте егоиздания намомент издания;

- если лицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент, неуполномоченораспоряжатьсяправом на данныйобъект недвижимости,например, еслигосударственноеунитарноепредприятиезаключаетдоговор продажикакого-либообъекта недвижимостибез согласиясобственника;

- если лицо,которое имеетправа, ограниченныеопределеннымиусловиями,составилодокумент безуказания этихусловий, например,если лицо,заключившеедоговор купли-продажижилья, не указалосписок лиц,сохраняющихправа на пользованиеданным жилымпомещением;

- если правоустанавливающийдокумент обобъекте недвижимогоимуществасвидетельствуетоб отсутствииу заявителяправ на данныйобъект недвижимогоимущества,например, еслилицо, заключившеедоговор купли-продаживсего объектанедвижимости,предоставляетправоустанавливающийдокумент(свидетельствоо праве нанаследство),в котором указано,что оно имеетправо толькона часть этогообъекта;

Решение оботказе в регистрациидолжно бытьпредставленов письменнойформе с указаниеммотивов дляотказа в общиймесячный срок,либо в течениесрока приостановлениягосударственнойрегистрации.Копия данногорешения должнабыть помещенав дело правоустанавливающихдокументов.

Отказ вгосударственнойрегистрацииможет бытьобжалован всудебном порядке:в суд общейюрисдикциив порядке,предусмотренномгл.24 ГПК РСФСР,а в арбитражныйсуд – предусмотренномст.22 АПК РФ.

На сегодняшниймомент информациюоб органах,осуществляющихрегистрациюправ по местунахождениянедвижимогоимущества,можно получитьв Министерствеюстиции РФ, ворганах местногосамоуправления,а также в органах,осуществляющихтехническийи специальныйучет недвижимогоимущества.

Законодательствомпредусмотренодве формыгосударственнойрегистрации:прав на недвижимоеимущество исделок с ним.По общему правилуэти две формыдруг друга неповторяют.Например, договорпродажи недвижимостигосударственнойрегистрациине подлежити считаетсязаключеннымс момента егоподписания(ст.550 ГК, п.3 «Обзорпрактики разрешенияспоров, возникающихпо договорамкупли-продажинедвижимости»).Государственнойрегистрацииподлежит лишьпереход правасобственностипо договору.Однако в отдельныхособо сложныхслучаях, когдатребуетсяосуществитьгосударственныйконтроль какза самой сделкой,так и за переходомправ по ней,законом предусмотренагосударственная регистрацияи сделки, и правпо этой сделке.К таким случаямотносятся:

- регистрациядоговора иперехода правасобственностипо договорупродажи жилогопомещения илипредприятия;

- регистрациядоговора иперехода правасобственностипо договорумены жилыхпомещений ипредприятий.

Датой государственнойрегистрацииправ, а такжесделок с недвижимостьюявляется датавнесениясоответствующихзаписей в Единыйгосударственныйреестр прав¹(п.3 ст.2 Законао государственнойрегистрации).Следовательно,эта дата является:

- датой заключениядоговора, предметомкоторого являетсянедвижимость,если закономне предусмотреноиное (п.3 ст.433 ГКРФ);

- датой возникновенияправа собственностиу приобретателянедвижимостипо договорув случаях, когдаданное правотребует государственнойрегистрациии в случаях,когда иное непредусмотренозаконом (п.2 ст.223ГК РФ);

- датой возникновенияправа собственности,возникшегоне из сделки,а также иногоправа, подлежащегогосударственнойрегистрации(ст.219 ГК РФ, ст.25Закона о государственнойрегистрации);

- датой прекращенияправ на недвижимость,возникшихранее.

Следуетзаметить, чтохотя государственнаярегистрацияв подавляющембольшинствеслучаев имеетправообразующеезначение поотношению крегистрируемомуправу, существуюти случаи, когдавозникновениевещного илииного регистрируемогоправа на недвижимостьможет бытьсвязано не смоментомгосударственнойрегистрации,а с моментом,прямо указаннымв законе, тоесть государственнаярегистрацияв данном случаеимеет неправоустанавливающее,а правоподтверждающеезначение. Такихслучаев несколько:

- право собственностиу члена жилищного,жилищно-строительного,дачного, гаражногоили иногопотребительскогокооператива,иных лиц, имеющихправо на паенакоплениев кооперативена квартиру,дачу, гараж,иную недвижимость,предоставленнуюэтим лицамкооперативом,возникает смомента полнойвыплаты им пая.Подтверждениемвозникновенияправа в данномслучае можетслужить справкао произведеннойвыплате, выдаваемаякооперативом;

- в случаесмерти наследодателянаследникиприобретаютправо собственностина наследственноеимущество содня открытиянаследства(со дня смертинаследодателя).Подтверждениемвозникновенияправа в данномслучае являетсявыдаваемоенотариусомсвидетельствоо праве нанаследство.

- в соответствиис Гражданскимкодексом РФ(п.5 ст.488, п.3 ст.489) припродаже недвижимогоимущества вкредит или врассрочку, еслииное не предусмотренозаконом, этоимущество смомента передачиего покупателюи до моментаполной оплатыпризнаетсянаходящимсяв залоге у продавца.В данном случаевозникает правозалога в силузакона и в тотмомент, которыйуказан в законе.К сожалению,ни в Гражданскомкодексе, ни вЗаконе о государственнойрегистрации,ни в Федеральномзаконе “Обипотеке (залогенедвижимости)”нет прямыхуказаний нато, каким образомследует проводитьгосударственнуюрегистрациюипотеки в этомслучае и какиеправовые последствияповлечет засобой отсутствиеданной регистрации.

С учетомсодержанияп.3 ст.334 ГК РФ ип.2 ст.1 Законаоб ипотеке естьоснованияполагать, чтоданное обременениевсе же подлежитобязательнойгосударственнойрегистрации,поскольку кзалогу в силузакона должныприменятьсяобщие правилао залоге издоговора, еслизаконом неустановленодругое. Чтокасается последствийотсутствиярегистрациитакой ипотекив установленномпорядке, тоН.Р. Ивановасчитает, ссылаясьна вышеперечисленныезаконы, что,если ни продавец,ни покупателькак заинтересованныелица, не произвелирегистрациюзалога недвижимости,проданной вкредит или врассрочку, ондолжен бытьпризнан недействительным,и, как следствие,в случае возникновенияспора продавецне может ссылатьсяна него¹.

Аналогичнымслучаем являетсявозникновениеправа залогав силу законапо договоруренты. В данномслучае правоустанавливающимдокументомбудет служитьнотариальнозаверенныйдоговор ренты(ст.584 ГК), а моментомвозникновенияправа залога– момент передачинедвижимостиплательщикуренты.

Наличиегосударственнойрегистрациисоздает презумпциюзаконностиправ на недвижимоеимущество дляправообладателя.Но следуетотметить, чтопри этом государственнаярегистрацияне подменяетсобой судебныйакт. Их соотношениесведено к следующему:

- во многихслучаях судебноерешение выступаетв роли правоустанавливающегодокумента,являющегосяоснованиемдля проведениягосударственнойрегистрации(п.1 ст.17, ст.28 Законао государственнойрегистрации);

- судебнымактом, чащевсего определениемсуда, государственнаярегистрацияможет бытьприостановленадо вынесениясудом решенияпо существу(п.4 ст.19 Законао государственнойрегистрации);

- государственнаярегистрация,являясь ненормативнымактом государственногооргана, в случаях,если она несоответствуетзаконам илииным правовымактам и нарушаетправа или законныеинтересызаинтересованныхлиц, может бытьобжалованав суд и по искуэтих лиц признананедействительной(ст.12, 13 Гражданскогокодекса РФ,ст.22 Арбитражно-процессуальногокодекса РФ,ст.24 Гражданско-процессуальногокодекса РСФСР);

- в судебномпорядке по искузаинтересованноголица могут бытьпризнанынедействительными(незаконными)те материально-правовыеоснования,которые леглив основу проведениягосударственнойрегистрации(ст.12, 13 Гражданскогокодекса РФ, п.1ст.2 Закона огосударственнойрегистрации);

- в соответствиесо ст.28 Законао государственнойрегистрацииправа на недвижимость,установленныерешением суда,арбитражногосуда или третейскогосуда, подлежатрегистрациина общих основаниях;в частности,это положениекасается случаевприобретенияправа собственностив силу приобретательнойдавности(ПостановлениеПленума ВысшегоАрбитражногосуда РФ от 25 февраля1998 г. № 8 “О некоторыхвопросах практикиразрешенияспоров, связанныхс защитой правасобственностии других вещныхправ”; ст.11, 12Гражданскогокодекса РФ).

Согласноп.5 ст.2 Законао государственнойрегистрацииотказ в государственнойрегистрациилибо уклонениерегистрирующегооргана отгосударственнойрегистрациимогут бытьобжалованызаинтересованнымлицом в суд илиарбитражныйсуд, которыеразрешаютподобные жалобыв соответствиис гражданско-и арбитражно-процессуальнымзаконодательством.При этом неследует путатьотказ или уклонениеот государственнойрегистрацииоргана, обязанногопроизвестирегистрацию,с уклонениемот государственнойрегистрациистороны посделке. В соответствиес п.3 ст.165 ГК РФдругая сторонавправе обратитьсяв суд за защитойсвоего права,суд же, выяснив,что ответчикуклоняетсяот регистрациисделки необоснованно,вправе вынестирешение о регистрациисделки.

Ст.5 Законао государственнойрегистрацииговорит, чтоучастникамиотношений,возникающихпри государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним,являются собственникинедвижимогоимущества иобладателииных, подлежащихгосударственнойрегистрацииправ на него,в том числеграждане РоссийскойФедерации,иностранныеграждане и лицабез гражданства,российскиеи иностранныеюридическиелица, международныеорганизации,иностранныегосударства,РоссийскаяФедерация,субъекты РоссийскойФедерации имуниципальныеобразования,с одной стороныи органы, осуществляющиегосударственнуюрегистрациюправ на недвижимоеимущество исделок с ним,- с другой.

Правовыедействия отимени РоссийскойФедерации иее субъектовосуществляюторганы государственнойвласти, а отимени муниципальногообразования– органы местногосамоуправления.Те и другиеорганы действуютв рамках ихкомпетенции,устанавливаемойактом, определяющимих статус.

Что же касаетсяорганов, осуществляющихгосударственнуюрегистрациюна недвижимоеимущество исделок с ним,то система ихна данный моментдостаточносложна и далекапока от окончательногоформирования.

 В соответствиесо ст.9 Закона№ 122-ФЗ, а такжепринятым всоответствиис ним Примернымположениемоб учрежденииорганов юстициипо государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним,утвержденнымПостановлениемПравительстваРФ от 6 марта1998 г. № 288, в компетенциюорганов погосударственнойрегистрациивходит:

     – приемдокументов,необходимыхдля государственнойрегистрацииправ;

     – проверкадействительностиподанных заявителемдокументови наличиясоответствующихправ у подготовившегодокумент лицаили органавласти;

     – проверканаличия ранеезарегистрированныхи заявленныхправ на недвижимоеимущество исделок с ним;

     – правоваяэкспертизадокументов,представленныхна государственнуюрегистрациюправ, в целяхвыявления ихсоответствиязаконодательствуРФ, а также проверказаконностисделки; выявлениеоснований дляприостановленияили отказа вгосударственнойрегистрацииправ;

     – направлениезапросов сцелью получениясведений идокументов,необходимыхдля государственнойрегистрацииправ;

     – внесениезаписей в Единыйгосударственныйреестр прав;

     – выдачасвидетельствао государственнойрегистрацииправа;

     – совершениеспециальнойрегистрационнойнадписи надокументах,выражающихсодержаниесделки;

     – выдачаинформациио зарегистрированныхправах;

     – принятиена учет бесхозяйныхнедвижимыхвещей в установленномпорядке;

     – ведениеделопроизводствапри осуществлениигосударственнойрегистрацииправ;

     – обеспечениебессрочногохранения Единогогосударственногореестра прав,в том числе делправоустанавливающихдокументовна недвижимоеимущество, атакже книгучета документов.

 Согласноп.2 ст.9 Закона№ 122-ФЗ порядоксоздания иструктураучрежденийюстиции, а такжепринципы ихразмещенияопределяютсясубъектамиРФ по согласованиюс Министерствомюстиции РФ.

 В связи стем, что до введенияв действиеЗакона № 122-ФЗотдельныенормативныеакты, посвященныевопросам регистрациитех или иныхвидов недвижимогоимущества,принималисьсубъектамиРоссийскойФедерации всоответствиис их компетенциейи существующимна тот моментразграничениемполномочиймежду федеральнымиорганами иорганами субъектовРФ, необходимообратить вниманиена следующее:

 Статьей3 ГК РФ установлено,что в соответствиис КонституциейРФ гражданскоезаконодательствонаходится введении РФ. ОнопредставленоГК РФ и принятымив соответствиис ним инымифедеральнымизаконами,регулирующимиотношения,указанные впунктах 1, 2
ст.2ГК РФ. Нормыгражданскогоправа, содержащиесяв других законах,должны соответствоватьГК РФ. Крометого, отношения,указанные впунктах 1 и 2 статьи2 ГК РФ, могутрегулироватьсятакже указамиПрезидентаРФ, которые всвою очередьне должныпротиворечитьГК РФ и инымзаконам. Наосновании иво исполнениеГК РФ и иныхзаконов, указовПрезидентаРФ ПравительствоРФ вправе приниматьпостановления,содержащиенормы гражданскогоправа.

 Из вышеизложенногоследует, чтоакты местныхвластей о регистрацииправ на отдельныевиды недвижимогоимущества,принятые довведения вдействие Закона№ 122-ФЗ, носятучетный характер.Такой подходк статусу указанныхактов местныхвластей подтверждаетсяст.4 Закона №122-ФЗ, согласнокоторой актызаконодательствасубъектовФедерации орегистрацииправ собственностии других вещныхправ на недвижимоеимуществодолжны приниматьсяв строгомсоответствиис указаннымЗаконом.

1.3.Правила государственнойрегистрацииправ и сделокс недвижимостью.

  Правособственностии другие вещныеправа на недвижимыевещи (ограниченияэтих прав, ихвозникновение,переход ипрекращение)подлежатгосударственнойрегистрациив Едином государственномреестре правна недвижимоеимущество исделок с ним,правила ведениякоторого (ред.от 23.12.99) утвержденыПостановлениемПравительстваРФ от 18 февраля1998 г. № 219.

ФактическиЕГРП состоитиз трех основныхсоставляющих:

- книги учетадокументов;

- непосредственнозаписи о конкретныхобъектах недвижимогоимущества,существующихи прекращенныхправах на этиобъекты, правообладателях,существующихи прекращенныхограничениях(обременениях)прав, произведенныхв соответствиис установленнымитребованиями;

- дела правоустанавливающихдокументов.

Следуетобратить внимание,что записи,внесенные вЕдиный государственныйреестр прав,являются единственнымисточникомюридическизначимой информации,подтверждающейсуществующиеправа на недвижимоеимущество, атакже существованиеограниченийи обремененийэтих прав, котораяпозволяетопределитьмомент возникновенияи прекращенияправ на конкретныйобъект недвижимогоимущества,момент заключениясделки с объектомнедвижимогоимущества,момент возникновенияи прекращенияограниченияили обременениясуществующегоправа.

Учреждениеюстиции порегистрацииправ в обязательномпорядке ведеткнигу учетадокументов,принятых нагосударственнуюрегистрацию.Именно с датывнесения в неезаписи о поступившемзаявлении орегистрацииправа на объектнедвижимогоимущества,ограниченияправа или сделкиначинаетсягосударственнаярегистрация.Кроме того, привнесении записив эту книгудокументам,принятым нарегистрацию,присваиваетсявходящий номер,который впоследствиисоставляетоснову номерапроизведеннойзаписи о регистрацииправа, егоограниченияили сделки.

Книга содержитинформациюобо всех поступившихна регистрациюдокументах.Если на основаниидокументовпринято решениеоб отказе вгосударственнойрегистрации,то об этом делаетсяотметка в книгеи регистрационнаязапись в этомслучае непроизводится,номер регистрациине присваивается.

Если же принимаетсярешение обосуществлениигосударственнойрегистрации,то информацияо произведеннойрегистрацииотражаетсяв книге учетавыданных свидетельство государственнойрегистрацииправ. Книгаучета выданныхсвидетельство государственнойрегистрацииправ содержитинформациюо том, что правообладательили иное лицо,обратившеесяза регистрациейограничения(обременения),извещено орезультатахпроизведеннойпо его заявлениюгосударственнойрегистрациии получилодокумент озарегистрированномправе или сделке.

Кроме этого,учреждениеюстиции должноиметь такжекнигу учетавыданной информациииз Единогогосударственногореестра прав.Эта книга содержитданные обо всехпоступившихзапросах наполучениеинформациииз ЕГРП, а такжеучитываетвыдачу выписок,справок и иныхдокументовиз ЕГРП.

Сам ЕГРПсостоит изотдельныхразделов – накаждый объектнедвижимогоимущества, орегистрацииправ на которыйили сделок сним было поданозаявление.Каждый разделЕГРП идентифицируетсякадастровымили условнымномером объекта.Все записи обобъекте недвижимогоимущества,правах на этотобъект, возникновении,переходе ипрекращениитаких прав, обограничениях(обременениях)вносятся всоответствующий,открытый именнодля этого объектанедвижимостираздел ЕГРП,то есть на земельныйучасток, здание,стоящее на этомземельномучастке, конкретноепомещение вэтом здании(или иной объект,входящий всостав здания)заводятсяотдельныеразделы реестра.Но при этомразделы в ЕГРПразмещаютсяв соответствиис принципамиединого объектанедвижимогоимущества.

Следуетотметить, чтов регистрационныхокругах, гдесистема государственнойрегистрациипереживаетэтап становления,как правило,отсутствуютразделы с записямио земельныхучастках изданиях многоквартирныхдомов. Эти разделыпоявятся в ЕГРПтолько тогда, когда собственникамиквартир будетпринято решениео регистрациикондоминиума,определенразмер долив праве на общееимущество дома,принадлежащейкаждому собственникуквартиры, ипроизведенарегистрацияправ. Пока жесуществуюттолько разделыс записями оквартирах,расположенныхв этих домах,посколькуквартира вмногоквартирномдоме являетсясамостоятельнымобъектом права.Согласно ст.289ГК РФ и в силузакона собственникуквартиры принадлежиттакже доля вправе собственностина общее имуществодома (ст.290 ГК РФ),которая возникаетс момента регистрацииправа собственностина квартиру,и поэтому нетребует отдельнойрегистрации.

Как уже говорилосьвыше, каждыйраздел ЕГРПидентифицируетсякадастровымномером, которыйсоответствуеткадастровомуномеру объекта.Отсутствиекадастровогономера объектанедвижимостине являетсяоснованиемдля отказа вгосударственнойрегистрацииправ. В этомслучае идентификацияобъекта осуществляетсяпо условномуномеру, которыйприсваиваетсяучреждениемюстиции порегистрацииправ и определениеструктуры ипорядка присвоениякоторого отнесенок компетенциисубъекта РоссийскойФедерации.

Ст.12 Законао государственнойрегистрацииустанавливает,что каждыйраздел ЕГРПсостоит из трехподразделов,в которые вноситсястрого определеннаяинформация.

ПодразделI содержиткраткое описаниеобъекта недвижимогоимущества наоснованиидокументов,удостоверенныхорганизациями,осуществляющимикадастровыйи техническийучет объектовнедвижимостина территориирегистрационногоокруга. Существует4 формы подразделаI: для земельногоучастка; зданияили сооружения;жилого, нежилогопомещения ипрочих составляющихздания илисооружения;участка лесногофонда.

Если объектпрекращаетсвое существование(например, всвязи со слияниемобъектов), тосвязанный сним раздел ЕГРПзакрывается,а в графу “Записьо ликвидации(преобразовании)объекта” заносятсяреквизитыдокументов,на основаниикоторых происходитзакрытие раздела.

ПодразделII формируетсяиз записей оправе собственностии об иных вещныхправах на основаниисведений,содержащихсяв правоустанавливающихдокументах.Основаниемдля внесениязаписей о регистрацииправ собственностиили иных вещныхправ на объектнедвижимогоимущества вподраздел IIявляютсяправоустанавливающиедокументы. Всоответствиисо ст.17 Закона№ 122-ФЗ к ним относятся:

- акты органовгосударственнойвласти илиместногосамоуправления,изданные впределах ихкомпетенции;

- договорыи другие сделкис недвижимымимуществом;

- акты (свидетельства)о приватизациижилых помещений;

- свидетельствао праве нанаследство;

- вступившиев законную силусудебные решения;

- акты (свидетельства)о правах нанедвижимоеимущество,выданныеуполномоченнымиорганамигосударственнойвласти;

- иные актыпередачи правна недвижимоеимущество исделок с ним.

Следуетобратить внимание,что все названныедокументыдолжны соответствоватьзаконодательству,действующемув месте и намомент совершениясделок, выдачисвидетельств,издания актов.Учреждениеюстиции порегистрацииправ в обязательномпорядке проверяетюридическуюсилу представленныхна государственнуюрегистрациюдокументов.

Запись обаренде вноситсяна основаниидоговора аренды.

Запись обаресте вноситсяна основанииопределениясуда, постановленияо наложенииареста, вынесенногоорганом налоговойполиции, следственнымиорганами МВД,акта о наложенииареста и описиимуществадолжника, накоторое наложенарест, составленногосудебным приставом– исполнителем.

В подразделIII вносятсязаписи обограничениях(обременениях)вещных прав.Этот подразделразбит на специальныечасти (записиоб аренде, ипотеке,о сделках, озапрещениизаключениясделок с имуществоми т.д.), каждаяиз которыхзаполняетсяпо мере регистрациисоответствующихограничений(обременений)прав.

Орган, осуществляющийгосударственнуюрегистрациюправ на недвижимостьи сделок с ней,удостоверяетпроизведеннуюрегистрациюправ путемвыдачи специальногодокумента озарегистрированномправе – свидетельствао государственнойрегистрацииправ. Формасвидетельстваи требованияк его содержаниюустановленыПравиламиведения Единогогосударственногореестра прав.Свидетельствопредставляетсобой бланкстрогой отчетности,имеющий несколькостепеней защитыот подделок.Бумага имеетводяные знаки.Каждый бланкидентифицированучетной сериейи номером.

В свидетельстведолжны бытьуказаны наименованиеучрежденияюстиции порегистрацииправ, выдавшегосвидетельство,дата выдачи,реквизитыдокументов,являющихсяоснованиямидля регистрацииправа, данныео субъектахи объектахправа, видзарегистрированногоправа, наличиеограничений(обременений)права.

Следуетобращать вниманиена наличие датыи номера регистрациив Едином государственномреестре прав,данных о регистраторе,его подписии печати учрежденияюстиции порегистрацииправ. Свидетельствоможет бытьзаполнено отруки или машинописнымспособом.Исправления,подчистки иприписки недопускаются.

По своейприроде сделки,подлежащиеобязательнойгосударственнойрегистрации,могут бытьнаправленына отчуждение,на ограничениеправ на недвижимоеимущество илиявляться акцессорными(дополнительнозаключеннымик ранее зарегистрированнымсделкам). К такимсделкам относятся:

А. Сделки,направленныена отчуждениенедвижимогоимущества.

Жилые помещения.

Договорыкупли-продажижилого дома,квартиры, частижилого домаили квартиры(п.2 ст.558 ГК РФ).

Договорыкупли-продажидоли в правеобщей собственностижилого дома,квартиры, частижилого домаили квартиры(ст.251 ГК РФ).

Соглашениео приобретениизаложенногожилого помещениязалогодержателем(п.3 ст.55 Федеральногозакона от 16 июля1998 г. № 102-ФЗ “Обипотеке (залогенедвижимости)”(далее – Законоб ипотеке).

Договорымены жилыхдомов, квартир,частей домовили квартир(ст.567 ГК РФ).

Договорымены доли вправе общейсобственностижилых домов,квартир, частейдомов или квартир(ст.251 ГК РФ).

Договорыренты с передачейнедвижимостипод выплатуренты (ст.584 ГКРФ).

Договорыпожизненногосодержанияс иждивением(ст.601 ГК РФ).

Договорыдарения жилогодома, квартиры,части жилогодома или квартиры(ст.574 ГК РФ).

Договорыдарения долив праве общейсобственностижилого дома,квартиры, частижилого домаили квартиры(ст.251 ГК РФ).

Договор арендыс выкупом (ст.624ГК РФ).

Пожертвование(ст.582 ГК РФ).

Нежилыепомещения.

Договорыдарения нежилыхпомещений(ст.574 ГК РФ).

Договор арендыс выкупом (ст.624ГК РФ).

Договорпродажи предприятиякак имущественногокомплекса(ст.560 ГК РФ).

Пожертвование(ст.582 ГК РФ).

Б. Сделки,направленныена ограничениеправ на недвижимоеимущество.

Договор арендызданий, сооружений,нежилых помещенийна срок не менее1 года (ст.651 ГКРФ).

Договор арендыпредприятиякак имущественногокомплекса(ст.658 ГК РФ).

Договор арендыземельныхучастков (ст.609ГК РФ).

Договор арендыжилых помещенийюридическимилицами (статьи609, 671 ГК РФ).

Договорысубаренды(ст.615 ГК РФ) с учетомвышеизложенныхпунктов 1-4.

Договорыипотеки ( ст.339ГК РФ, ст.10 Законаоб ипотеке).

Договор залогаправа арендынедвижимогоимущества (ст.5Закона об ипотеке).

В. Акцессорныесделки.

Уступкатребованияпо зарегистрированнойсделке (ст.389 ГКРФ).

Перевод долгапо зарегистрированнойсделке (ст.391 ГКРФ).

Соглашениеоб измененииили расторжениизарегистрированнойсделки ( ст.452 ГКРФ).

Отступноепо зарегистрированнойсделке (ст.409 ГКРФ).

Отказ одаряемогопринять дар(ст.573 ГК РФ).

 Акцессорныесделки совершаютсяв той же форме,в какой быласовершенаосновная сделка.

 Следуетотметить, чтоне все сделкис недвижимымимуществомподлежатгосударственнойрегистрации,хотя переходправ по нимрегистрируется.К сделкам, неподлежащимгосударственнойрегистрации,относятся:

- договорыкупли-продажинедвижимостинежилого назначения(государственнойрегистрацииподлежит толькопереход права);

- договорымены объектовнежилого назначения(государственнойрегистрацииподлежат возникшиеу сторон права);

- договорыаренды зданий,сооружений,нежилых помещенийна срок менеегода;

- договорынайма жилыхпомещениймуниципального,государственногои частногожилья;

- инвестиционныедоговоры идоговоры долевогоучастия встроительстве;

- предварительныедоговоры;

- различныесоглашениямежду участникамиобщей собственности,в том числесоглашенияо порядке владенияи пользованияобщим имуществоми договорыреальногораздела общегоимущества (впоследнемслучае регистрацииподлежит несделка, а возникшиеправа);

- брачныедоговоры,регулирующиережим имуществасупругов, в томчисле и недвижимого(в случае разделанедвижимогоимущества наоснованиибрачного договоранеобходимарегистрациявозникших правна соответствующееимущество);

- договорыдоверительногоуправления(собственникомимущества,передаваемогов доверительноеуправление,остается тоже лицо, а регистрируетсяобременениеправа собственности);

- договорыбезвозмездногопользованиянедвижимымимуществом(ссуда) (регистрируетсяне договор, аобременение);

- договорыпростого товарищества(при внесениив качествевклада недвижимогоимуществанеобходимарегистрацияправ долевойсобственности,если таковаябудет установленадоговором).

  Переченьсделок, не требующихгосударственнойрегистрации,является открытым,поскольку всилу одногоиз принциповдействующегогражданскогозаконодательствавозможно заключениесделок какпредусмотренных,так и не предусмотренныхГК РФ.

  Говоря онеобходимостигосударственнойрегистрациитех или иныхсделок, следуетиметь в видупринцип достаточностиоднократнойпроверки иподтвержденияправ лиц нанедвижимость.Иными словами,регистрацииподлежит либопереход правана объект недвижимогоимущества, либосама сделка,по которойпереходит этоправо.

Исключениесоставляетобязательнаярегистрациядоговора иперехода правапри купле-продаже(мене) жилогопомещения(статьи 551, 558 ГКРФ) или предприятий(статьи 560, 564, 567 ГКРФ).

   Удостоверениепроизведеннойрегистрациидоговоров илииных сделокпроизводитсясовершениемспециальнойнадписи надокументе,выражающемсодержаниесделки. Формаштампа регистрационнойнадписи установленаПравиламиведения Единогогосударственногореестра прав.Штамп проставляетсяна оригиналеправоустанавливающегодокумента. Вслучае указаниясторонами вдоговоре количестваего экземпляровштамп о государственнойрегистрациидолжен бытьпроставленна всех экземплярахдоговора.

  Необходимообратить внимание,что в п.2 ст.14 Закона№ 122-ФЗ содержитсяспециальноеуказание наюридическуюдействительностьформ свидетельствгосударственнойрегистрации,введенныхотдельнымисубъектамиРФ и органамиместногосамоуправлениядо установленияединой формысвидетельстваПравиламиведения Единогогосударственногореестра прав.

 Орган,осуществляющийгосударственнуюрегистрациюправ на недвижимоеимущество,может отказатьв государственнойрегистрациив случаях,перечисленныхв п.1 ст.20 Закона
№ 122-ФЗ:

- если правона объект недвижимогоимущества,заявленныйк регистрации,не являетсяправом, подлежащимгосударственнойрегистрациина основанииЗакона № 122-ФЗ;

- документы,предоставленныена государственнуюрегистрациюправ, не соответствуюттребованиямдействующегозаконодательства;

- акт государственногооргана илиоргана местногосамоуправленияо предоставленииправ на недвижимоеимуществопризнан недействительнымс момента егоиздания всоответствиес законодательством,действовавшимв месте изданияна момент издания;

- лицо, выдавшееправоустанавливающийдокумент, неуполномоченораспоряжатьсяправом на данныйобъект недвижимогоимущества;

- лицо, котороеимеет права,ограниченныеопределеннымиусловиями,составилодокумент безуказания этихусловий;

- правоустанавливающийдокумент обобъекте недвижимогоимуществасвидетельствуетоб отсутствииу заявителяправ на данныйобъект недвижимогоимущества.

  Следуетобратить внимание,что переченьслучаев отказав государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимуществоявляется закрытыми расширениюне подлежит.Во всех другихслучаях вгосударственнойрегистрацииправ не можетбыть отказано.

   Отказ орегистрациивыдается вписьменнойформе в срокне более пятидней послеокончаниясрока, установленногодля рассмотрениязаявления орегистрации,и направляетсязаявителю вписьменномвиде. Причемкопия указанногосообщенияпомещаетсяв дело правоустанавливающихдокументов.

   Отказ вгосударственнойрегистрацииправ может бытьобжалован всудебных органах.

   Органюстиции, осуществляющийгосударственнуюрегистрациюправ, обязандавать информациюо произведеннойрегистрациии зарегистрированныхправах любомулицу, котороепредъявитудостоверениеличности (дляюридическихлиц – документы,подтверждающиерегистрациюданного юридическоголица и полномочияего представителя)и заявлениео предоставленииинформациив письменнойформе (п.1 ст.7Закона № 122-ФЗ).Информацияпредоставляетсяв любом органе,осуществляющемрегистрациюнедвижимости,независимоот места совершениярегистрации.

  Отказ отпредоставленияинформациивыдается такжев письменнойформе и долженбыть мотивированным.Причем лицо,обратившеесяза информацией,может обжаловатьтакой отказв суд.

1.4.Требованияк документам,представляемымдля государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество.

   Обязательнаягосударственнаярегистрацияправ на недвижимоеимущество исделок с нимтребует представленияв государственныерегистрационныеорганы определенногочисла документов,перечень которыхустановленФедеральнымзаконом от 21июля 1997 г. № 122-ФЗ“О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним”и иными федеральнымизаконами (например,Федеральнымзаконом от 16июля 1998 г. № 102-ФЗ“Об ипотеке(залоге недвижимости)”

По общемуправилу этидокументыдолжны соответствоватьзаконодательству,действовавшемув месте и в моментих оформления,получения,издания.

1. Заявлениео государственнойрегистрации.

Государственнаярегистрацияправ проводитсяна основаниизаявленияправообладателя,стороны (сторон)договора илиуполномоченногоим (ими) на толица при наличииу него надлежащимобразом оформленнойдоверенности(ст.16 Закона №122-ФЗ). Таким образом,законодательустановилзаявительныйхарактер регистрацииправ и сделокс недвижимымимуществом.Заявлениеподаетсявышеперечисленнымилицами в органыюстиции порегистрацииправ. Если заявителемвыступаетдоверенноелицо, необходимаоформленнаядоверенность.

Если правообладательили сторонав договоре –несовершеннолетнийв возрасте до14 лет (малолетний),или гражданин,признанныйнедееспособным,от его именивыступаютзаконныепредставители,причем предъявлениядоверенностидля этого нетребуется.Законныепредставителималолетних– это родители,усыновителиили опекуны,а недееспособных– опекуны.

Несовершеннолетниев возрасте от14 до 18 лет могутобращатьсяс заявлениемо регистрациисамостоятельно,но при согласиина это их законныхпредставителей.Это согласиедолжно бытьвыражено вписьменнойформе.

Как правило,обратитьсяс заявлениемо регистрацииправ на основаниидоговора могутвсе участвующиев нем стороны.Но из текстаст.16 Закона огосударственнойрегистрациивытекает, что,если речь идето договоре, нетребующемнотариальногоудостоверенияи не удостоверенномнотариусом,то государственнаярегистрацияможет бытьпроведенатолько по заявлениямвсех сторон.Если же однаиз сторон уклоняетсяот государственнойрегистрации,то вторая можетобратитьсяв суд, которыйвправе вынестирешение государственнойрегистрации,обязательноедля учрежденияюстиции порегистрацииправ, при этомс уклоняющейсястороны могутбыть взысканыубытки, вызванныезадержкойрегистрации,если это уклонениебыло необоснованным(ст.165 ГК РФ).

Если же прававозникли наоснованиидоговора, нетребующегонотариальногоудостоверения,но удостоверенногопо желаниюсторон, дляпроведения государственнойрегистрациидостаточнозаявления однойиз них (абзац4 п.1 ст.16 Законао государственнойрегистрации).

В Законе огосударственнойрегистрациине отраженаситуация, прикоторой обязательноенотариальноеудостоверениедоговорапредусмотренозаконом. Посколькузакон связываетопределениекруга лиц, имеющихправо на подачузаявления огосударственнойрегистрации,с единственнымусловием –нотариальнымудостоверениемдоговора, следуетприйти к выводу,что государственнаярегистрацияможет бытьпроведена позаявлению однойиз сторон итогда, когданотариальноеудостоверениедоговора обязательнов силу закона.¹

Исключениемиз заявительногопорядка являетсярегистрацияорганами юстицииограничений(обременений),возникших всилу закона,например,купля-продажас рассрочкойили отсрочкойплатежа. Органыюстиции прирегистрациидоговоров,следствиемкоторых являетсяограничение(обременение)реализуемогоимущества,самостоятельнорегистрируюттакие ограничения(обременения),поскольку этиограничениявозникаютпомимо волисторон, в силуобстоятельств,указанныхгражданскимзаконодательством,и являютсяобязанностьюрегистрирующихорганов. Исключениемиз общего правилазаявительногопорядка являетсятакже внесениерегистраторомв реестр сведенийоб аресте имущества.Основаниемвнесения записейв реестр являетсяопределениесуда о наложенииареста на имущество.

 Статьей16 Закона № 122-ФЗопределеныосновные правилаподачи заявленияна регистрациюправ или сделок:при регистрациисделки заявленияподают всестороны договоранезависимоот формы сделки;при регистрацииперехода права:

- если сделказаключена впростой письменнойформе, заявленияподают всестороны договора;

- если сделканотариальноудостоверенаи зарегистрированав установленномзаконом порядке,заявление, какправило, подаетприобретательимущества,при этом документы,представляемыена регистрацию,должны свидетельствоватьоб исполненииобязательств;

- если сделканотариальноудостоверенаи зарегистрированав установленномзаконом порядке,заявлениеподают всестороны договора,если представленныена регистрациюдокументы несвидетельствуютоб исполненииобязательств,необходимыхдля переходаправа.

2. Документы,удостоверяющиеличность заявителей.

 Посколькузаявителемможет выступатькак сам правообладатель,так и другиеучастники посделке, а такжепредставителиюридическоголица, то соответствующеелицо, имеющееправо подаватьзаявление орегистрации,обязано предоставитьдокумент,удостоверяющийличность. Кдокументам,удостоверяющимличность заявителя,относятся:

- паспортгражданинаРФ;

- общегражданскийзаграничныйпаспорт гражданинаРФ, выехавшегов другое государствона постоянноеместо жительстваи временнонаходящегосяна территорииРФ;

- общегражданскийзаграничныйпаспорт иностранногогражданина,имеющий отметкуо регистрациив органах внутреннихдел или другихуполномоченныхорганах;

- для несовершеннолетних:свидетельствоо рождении,выданное органамиЗАГС;

- вид на жительствоиностранногогражданинаили лица безгражданства;

- удостоверениеличностивоеннослужащегодействительнойслужбы;

- военныйбилет военнослужащегосрочной службы;

- паспортморяка;

- временноеудостоверениеличности гражданинаРФ взамен утраченногопаспорта, выданногоорганами внутреннихдел;

- свидетельствоо рассмотренииходатайствао признаниибеженцем натерриторииРФ по существу;

- удостоверениебеженца, выданноеорганом миграционнойслужбы.

3. Учредительныедокументыюридическихлиц.

В соответствиисо ст.52 ГК РФучредительныедокументыюридическоголица содержатинформацию,необходимуюдля регистрацииправ и сделокс недвижимымимуществом,а также информациюо правоспособностисамого юридическоголица и компетенцииорганов управления.Учредительнымидокументамиюридическихлиц являютсяустав и/илиучредительныйдоговор илиположение (длянекоммерческихорганизаций).В том случае,если юридическоелицо созданона основанииизданногоиндивидуальногоакта (например,распоряжениявышестоящейорганизации),последнийдолжен бытьприложен кучредительнымдокументампри регистрацииправ или сделокс недвижимымимуществом.

Физическиелица, занимающиесяпредпринимательскойдеятельностьюбез образованияюридическоголица, представляютнотариальнозавереннуюкопию документао государственнойрегистрациив качествеиндивидуальногопредпринимателя.

Правилаведения Единогогосударственногореестра правтребуют помимоучредительныхдокументовпредставлятьсвидетельствоо государственнойрегистрацииюридическоголица и информационноеписьмо территориальнойналоговойинспекции оприсвоенииидентификационногономера налогоплательщика(ИНН) (п.18 Правил).

4. Документы,подтверждающиеполномочияпредставителейправообладателейи других участниковсделки.

 Представителямиучастниковсделки могутвыступать лица,наделенныеполномочиямипо регистрацииправ и сделокс недвижимымимуществомв порядке,установленномдействующимзаконодательством.

 При определениикомпетенциилица необходимоучитыватьстадию деятельностиюридическоголица, напримеробычная деятельность,ликвидацияили банкротство.

 При осуществленииобычной (хозяйственной)деятельностиюридическоголица его представителемможет выступатьсоответствующийорган, наделенныйполномочиямипо представительствуюридическоголица во внешнемобороте (какправило, этоединоличныйорган юридическоголица). Компетенцияпредставителяподтверждаетсяучредительнымидокументамис приложениемакта, удостоверяющегоизбрание илиназначениелица на должность.Таким актомможет бытьдокумент обизбрании илиназначенииоргана юридическоголица (например,протокол общегособрания участников,учредителей,акционеров,членов илиучастников– в зависимостиот организационно-правовойформы юридическоголица) или приказо назначенииоргана (например,приказ о назначениидиректора илизаключенныйконтракт – длягосударственныхи муниципальныхпредприятий,учреждений).

В стадииликвидацииполномочияпо управлениюпереходят кликвидационнойкомиссии (ст.62ГК РФ), что подтверждаетсяпротоколоморгана управленияили решенияединственногоучредителяо назначенииликвидационнойкомиссии(ликвидатора).

Если в отношенииюридическоголица начатапроцедурабанкротства,необходимоопределитьстадию банкротства,от которойзависят органы,в чьей компетенциинаходятсяполномочияпо управлениююридическимлицом и соответственнопо распоряжениюимуществом.

На стадиинаблюденияорганы юридическоголица продолжаютосуществлятьсвои полномочияпо управлению(ст.58 Федеральногозакона от 8 января1998 г. № 6-ФЗ “Онесостоятельности(банкротстве)”).

При введениивнешнего управленияот имени юридическоголица действуетвнешний управляющий,полномочиякоторогоподтверждаютсяопределениемарбитражногосуда о введениивнешнего управленияи назначениивнешнего управляющего(ст.72 Закона обанкротстве).

От именипубличныхучастниковгражданскогооборота – РоссийскойФедерации,субъектовРоссийскойФедерации -выступаюторганы государственнойвласти. Компетенциятаких органовопределяетсяспециальнымиактами, определяющимистатус этихорганов. Органыместногосамоуправленияпредставляютмуниципальныеобразованияна основанииустава, определяющегоструктуру икомпетенциюэтих органов.Система органоввласти субъектовопределяетсяконституциейсубъекта. Вслучае регистрацииправ или сделокс недвижимымимуществомпубличнымсубъектом правав органы регистрациинеобходимопредоставитьдокумент,подтверждающийполномочиялица, например,приказ о назначениируководителяоргана государственнойвласти илидоверенностьна иное лицо.

Представительствоюридическоголица или иногосубъекта прирегистрацииправ и сделокс недвижимостьюможет бытьоформлено такжедоверенностьюв соответствиис нормами статей182 – 189 ГК РФ. Доверенностьот имени юридическоголица выдаетсяза подписьюего руководителяили иного лица,уполномоченногона это егоучредительнымидокументами,с приложениемпечати этойорганизации.При этом следуетпомнить, чтосрок действиядоверенностине может превышатьтрех лет, а еслисрок действияв доверенностине указан, тодействие доверенностипродолжаетсяв течение одногогода со дня еевыдачи. Следуетобратить вниманиена необходимостьуказания вдоверенностидаты совершения(выдачи) ее, безкоторой онасчитаетсяничтожной, т.е.не влекущейза собой никакихправ и обязанностей.

Нотариальноеоформлениедоверенностиили оформлениедоверенности,приравненнойк нотариальной(ст.185 ГК РФ), необходимов следующихслучаях:

- во-первых,если сама сделкатребует нотариальногооформления,то и доверенностьдолжна бытьнотариальноудостоверена;

- во-вторых,доверенность,выданная впорядке передоверия,также требуетнотариальногоудостоверения(ст.187 ГК РФ), напримердоверенность,выданнаяруководителемфилиала, посколькусам руководительдействует наоснованиидоверенности,выданной юридическимлицом, даженесмотря нато, что частофилиалы имеютсвои печатии штампы, нопри этом неявляются юридическимлицом.

   В практикерегистрирующихорганов встречаютсяи такие случаи,когда документына регистрациюсдают одни лица(например,руководительюридическоголица, действующийбез доверенности),а получитьдокументыдоверяют другомулицу, при этомруководительвправе составитьдоверенностьнепосредственнов регистрирующихорганах судостоверениемдоверенностидолжностнымлицом органовюстиции.

   При подачедокументовна регистрациюправ или сделокс недвижимымимуществомзаявитель принеобходимостиобязан представитьоригиналдоверенности.Если доверенностьносит специальныйхарактер, т.е.доверенностьисключительнона осуществлениекаких-либодействий прирегистрацииконкретнойсделки в органахюстиции, тотакая доверенностьпоступаетвместе с комплектомдокументовв дело. Еслизаявителемпредставляетсягенеральнаядоверенность,которая помимодействий порегистрациипредставляетзаявителю идругие права,то оригиналдоверенностипредставляетсяс приложениемкопии. Оригиналдоверенностивозвращаетсяповеренномупосле осуществлениясверки данныхоригинала скопией, котораяостается вделе.

  Особыетребованияустановленыпри безвозмездномотчужденииимуществаруководителемфилиала. В даннойситуации требуетсяполучениеруководителемфилиала специальнойдоверенностина отчуждениеимущества либоодобрениесделки уполномоченныморганом юридическоголица на такоеотчуждение.

  В случаяхпередачисобственникомнедвижимогоимущества вдоверительноеуправлениесделки пораспоряжениюуказаннымимуществомсовершаютсядоверительнымуправляющимот собственногоимени. В договоредоверительногоуправленияимуществомсодержатсяполномочиялица, управляющегонедвижимымимуществом.В том случае,если договордоверительногоуправленияне содержитполномочийпо распоряжениюимуществом,полномочиеможет бытьпередано наоснованиидоверенности.В договорахи других документахпо распоряжениютаким имуществомпосле именидоверительногоуправляющегопроставляетсяотметка “Д.У.”(ст.1012 ГК РФ). Самапередача недвижимогоимущества вдоверительноеуправлениерегистрируетсяв учрежденииюстиции (ст.1017ГК РФ).

  Специальныеправила установленыпри реализацииимущества напубличныхторгах. Приреализацииарестованногоили заложенногоимущества впорядке обращениявзыскания напубличныхторгах продавцомвыступаетспециализированнаяорганизацияна основаниизаключенногодоговора опроведенииторгов. Реализациязаложенногоимуществаоформляетсядоговоромкупли-продажи.Основаниемдля внесениязаписей о правепокупателяявляется помимосамого договоракупли-продажиеще и протоколо результатахторгов (ст.57 Законаоб ипотеке).

5. Правоустанавливающиедокументы.

Особое значениепри регистрацииправ и сделокс недвижимымимуществомимеют правоустанавливающиедокументы,поскольку онислужат основаниемдля регистрацииправа. Переченьправоустанавливающихдокументовсодержитсяв ст.17 Закона№ 122-ФЗ и не являетсяисчерпывающим.

 К правоустанавливающимдокументамотносятся:

- договоры(купли-продажи,дарения, мены,об отступноми др.);

- акты органовгосударственнойвласти илиместногосамоуправления;

- акты вводазавершенногостроительствомобъекта вэксплуатацию,утвержденныеоргана мигосударственнойвласти илиместногосамоуправления,организациями,ведомствами;

- акты (свидетельства)о приватизациижилых помещений;

- свидетельствао праве нанаследство;

- решениясудов, вступившиев законнуюсилу;

- мировыесоглашения,утвержденныеопределениемсуда;

- справки ополной выплатепая в ЖСК, ГСК,ДСК;

- акты (свидетельства)о правах нанедвижимоеимущество,выданныеуполномоченнымиорганамигосударственнойвласти;

- иные актыпередачи правна недвижимоеимущество исделок ним.

Посколькупереченьправоустанавливающихдокументовявляется открытым,то регистрацияправ и сделокс недвижимостьюпозволяетсудить о том,какие конкретнодокументыпризнаютсяправоустанавливающими:

а) документы,которые подтверждаютфакт существованияобъекта недвижимости:

- план земельногоучастка, заверенныйсоответствующимкомитетом поземельнымресурсам иземлеустройству;

- инвентаризационныедокументы(техническийпаспорт объектанедвижимости,заверенныйсоответствующимбюро техническойинвентаризации);

б) документы,подтверждающиеправа на объектынедвижимости:

- решение опредоставленииземельногоучастка;

- акт отводаземельногоучастка, копиярешения судао правах наземельныйучасток илииной объектнедвижимостис отметкой овступлениирешения в законнуюсилу;

- договоркупли-продажиземельногоучастка илидоли в правесобственностина земельныйучасток либоиной объектнедвижимости;

- договор меныземельногоучастка илидоли в правесобственностина земельныйучасток либоиной объектнедвижимости;

- договордарения земельногоучастка илидоли в правесобственностина земельныйучасток либоиной объектнедвижимости;

- передаточныйакт или инойдокумент опередаче недвижимостипо договорукупли-продажи,мены, даренияземельногоучастка илииного объектанедвижимости;

- договордарения жилогодома, оформленныйв соответствиис требованиямизаконодательства,действовавшегона дату заключениядоговора;

- свидетельствоо праве на наследствоземельногоучастка либоиной объектнедвижимости;

- документ,подтверждающийвыполнениефинансовыхобязательствпо договоруприобретенияземельногоучастка илииного объектанедвижимости,если это условиепредусмотренодоговором;

- надлежащимобразом завереннаякопия нормативногоакта соответствующегогосударственногооргана илиоргана местногосамоуправленияв случае предоставленияземельногоучастка в бессрочноепользование;

- договор обустановлениисервитута илииного обремененияна земельныйучасток илииной объектнедвижимости;

- надлежащимобразом завереннаякопия решенияуполномоченногогосударственногооргана илиоргана местногосамоуправленияо наложениисервитута наземельныйучасток илииной объектнедвижимости(например, приобеспечениипрохода илипроезда, проложениилиний коммуникаций,установлениизоны охраныпамятниковистории и культурыи т.п.);

- договораренды земельногоучастка илииного объектанедвижимости;

- нотариальнозаверенныйдоговор ипотеки(залога);

- договор овнесении земельногоучастка илииного недвижимогоимущества вкачестве вкладав уставныйкапитал (уставныйфонд) с приложениемперечня этогоимущества;

- акт или инойдокумент,подтверждающийвнесение земельногоучастка илииного недвижимогоимущества вкачестве вкладав уставныйкапитал (уставныйфонд);

- договорхозяйственноговладения земельнымучастком илииным объектомнедвижимости,заключенныйна основаниирешения собственникаили уполномоченногоим органа;

- договороперативногоуправленияземельнымучастком илииным недвижимымимуществом,заключенныйна основаниирешения собственникаили уполномоченногоим органа;

- план приватизациипредприятия,утвержденныйсоответствующимкомитетом поуправлениюимуществом(при регистрацииправ на недвижимоеимущество приприватизациив соответствиис действующимзаконодательством);

- договорвыкупа приватизируемогонедвижимогоимущества;

- документ,подтверждающийвыполнениефинансовыхобязательствпо договорувыкупа приприватизациинедвижимогоимущества;

- копия разрешенияоргана государственнойвласти илиместногосамоуправленияо разрешениистроительстваздания, строенияили сооружения(при государственнойрегистрацииправ на вновьсоздаваемоенедвижимоеимущество);

- акт государственнойприемки объекта,утвержденныйсобственникомздания, строенияили сооружения(при государственнойрегистрацииправ на вновьсоздаваемоенедвижимоеимущество);

- договоркупли-продажипредприятияс приложениемакта инвентаризации,бухгалтерскогобаланса, заключениянезависимогоаудитора осоставе и стоимостипредприятияс перечнем всехего долгов ипередаточногоакта (при государственнойрегистрацииправа собственностина предприятиякак имущественныйкомплекс).

  Таким образом,к правоустанавливающимотносятся тедокументы,которые свидетельствуюто возникновенииу лица правана объектнедвижимости.Документыфиксируютопределенныеоснованиявозникновенияправа.

6.Иные документы,представляемыепри регистрации.

 В соответствиисо ст.17 Закона№ 122-ФЗ обязательнымприложениемк документам,необходимымдля государственнойрегистрацииправ, являютсяплан земельногоучастка, участканедр и (или) планобъекта недвижимостис указаниемего кадастровогономера. Кадастровыйномер – этоуникальный,не повторяющийсяво времени ина территорииРФ номер объектанедвижимости,который присваиваетсяему при осуществлениикадастровогои техническогоучета (инвентаризации)в соответствиис процедурой,установленнойзаконодательствомРФ, и сохраняется,пока объектнедвижимостисуществуеткак единыйобъект зарегистрированногоправа.

 Обязательнымдокументом,без которогоне будет произведенарегистрация,является документ,свидетельствующийоб оплатерегистрационногосбора. Платаза регистрациювзимается вразмерах,установленныхсубъектамиРФ. Максимальныйразмер платежейна территорииРФ определяетсяПравительствомРФ и принятПостановлениемПравительстваРФ от 26 февраля1998 г. № 248 в размере50-кратногоустановленногозаконом минимальногоразмера оплатытруда для юридическихлиц. Конкретныеразмеры платыза регистрациюустанавливаютсяактами субъектов.Оплата процедурырегистрацииможет бытьпроизведеналюбым лицом,заинтересованнымв ее проведении.

Оплата регистрацииправ или сделокотличаетсяот оплаты регистрациивнесения измененийв реестр меньшимитарифами.

При государственнойрегистрацииправ на объектынедвижимостиобязательнымидокументамиявляются документы,исходящие изорганов БТИ(бюро техническойинвентаризации):

- копии техническихпаспортов;

- выписки изтехническихпаспортов,содержащиепланы и экспликациипомещений;

- справки сприложеннымпланом (поэтажным)и экспликациейпомещений.

Помимо перечисленныхдокументовв регистрирующиеорганы необходимопредставитьдокумент,свидетельствующийоб отсутствииили наличииограниченийи обременений(аресты, запретына отчуждениеи т.д.). В настоящеевремя учеттаких сведенийвозложен именнона органы юстиции,но с учетомнедавнегосоздания указанныхорганов всенеобходимыесведенияаккумулированыименно в органахБТИ. Органы БТИвыдают справкипо форме № 11а,включающиеинформациюоб ограниченияхи обременениях.Оригинал указаннойсправки необходим,если сделкасовершена впростой письменнойформе. Принотариальномудостоверениисделки в органыюстиции достаточнопредставитькопию справки,посколькунотариус оставляеторигинал справкив своем архиве.Несмотря наналичие в пакетедокументовсправки поформе № 11а илиее копии, учреждениеюстиции вправесамостоятельнозапросить ворганах БТИинформациюоб ограниченияхи запрещенияхпри возникновениисомнений вподлинностидокумента.

Обязательнымдокументомдля регистрациисделок и переходаправ на здания,жилые дома идругие объектыявляютсяправоустанавливающиедокументы наземельныйучасток, занимаемыйнедвижимостью.

Согласност.17 Закона №122-ФЗ в случаях,установленныхЗаконом, должныбыть представленыдополнительныедокументы.

 Так, необходимпередаточныйакт или инойдокумент,подтверждающийисполнениеобязательствпо передачеимущества, прирегистрацииперехода правана основании:

- соглашенийоб отступном(ст.409 ГК РФ);

- соглашенийо расторжениидоговора свозвратомимущества(ст.453 ГК РФ);

- договоровкупли-продажи(ст.556 ГК РФ);

- договоровмены (ст.567 ГК РФ);

- договороввозмезднойренты (ст.585 ГКРФ) с передачейнедвижимостипод выплатуренты;

- договороваренды с правомвыкупа (ст.655 ГКРФ).

  На основаниист.223 ГК РФ правособственностиу приобретателявещи по договорувозникает смомента еепередачи, еслизаконом илидоговором непредусмотреноиное. Законодателемустановленапрезумпцияобязанностипередачи вещи.Указанноетребованиеосновано натом, что безпередачи вещиприобретателюменяется толькотитульныйвладелец, неимеющий возможностиреализоватьтриаду правсобственника:владение, пользованиеи распоряжение.

  При продаженедвижимогоимущества всоответствиисо ст.556 ГК РФпередача ипринятие оформляютсяпередаточнымактом или инымдокументом,свидетельствующимоб исполненииобязательствасторонами. Всвязи с вышеизложеннымподписаниедоговоракупли-продажинедвижимогоимущества неявляетсядоказательствомего исполнения,а государственнаярегистрацияправа можетбыть зарегистрированатолько послепередачи имуществаприобретателю.

   В случаепродажи илимены жилогопомещения вучреждениеюстиции долженбыть представлендокумент, содержащийсведения олицах, проживающихв отчуждаемомжилом помещении,поскольку онисохраняют правапользованияжилищем. Практическимидокументами,содержащимиуказанныесведения, являютсясправки и выпискииз домовойкниги, заверенныедолжностнымлицом, ответственнымза регистрациюлиц по местужительства.В населенныхпунктах, гдеотсутствуютуказанныеслужбы, такиедокументыудостоверяютсяместной администрацией.Следует обратитьвнимание наограниченныйсрок действияуказанныхдокументов.

Важно отметитьустановленныедля предприятийи организацийразличныхорганизационно-правовыхформ специальнымифедеральнымизаконами правилапринятия решенийпо сделкам, всовершениикоторых имеетсязаинтересованность,и крупным сделкам.

В акционерныхобществахрешение о заключениисделки сзаинтересованностью,если суммаоплаты по сделкеи рыночнаястоимостьявляющегосяпредметомсделки имуществапревышает 2%активов общества,принимаетсябольшинствомголосов общегособрания акционеров.Решение о заключениикрупной сделки,предметомкоторой являетсяимуществостоимостьюот 25 до 50% балансовойстоимостиактивов обществана дату принятиярешения о совершениисделки, принимаетсяединогласносоветом директоров(наблюдательнымсоветом) общества.

 Решениео крупной сделке,предметомкоторой являетсяимуществостоимостьюот 15 до 30% балансовойстоимостиимуществанародногопредприятия,принимаетсяединогласнонаблюдательнымсоветом общества.Решение о заключениикрупной сделки,предметомкоторой являетсяимуществостоимостьюсвыше 50% балансовойстоимостиактивов обществанародногопредприятияна дату принятиярешения о совершениисделки, принимаетсяобщим собраниемакционеровбольшинствомв 3/4 голосов.

 В обществахс ограниченнойответственностьюпри заключениисделки, в совершениикоторой имеетсязаинтересованность,если суммаоплаты по сделкеили стоимостьимущества,являющегосяпредметомсделки, не превышает2% стоимостиимуществаобщества, решениепринимает Советдиректоров(наблюдательныйсовет), но тольков том случае,если этот вопросуставом отнесенк компетенцииуказанногооргана управления.

Если в совершениисделки имеетсязаинтересованностьи сумма оплатыпо сделке илистоимостьимущества,являющегосяпредметомсделки, превышает2% стоимостиимуществаобщества, торешение принимаетсяобщим собраниемучастниковобщества большинствомголосов отобщего числаголосов участниковобщества, незаинтересованныхв сделке.

Решение озаключениисделки, связаннойс приобретениемили отчуждениемимущества,стоимостькоторого составляетот 25 до 50% стоимостиимуществаобщества, принимаетСовет директоров,если этот вопросуставом отнесенк компетенциисовета директоров.

Решение озаключениисделки связаннойс приобретениемили отчуждениемимущества,стоимостькоторого составляетболее 50% стоимостиимуществаобщества, принимаетсяобщим собраниемучастниковобщества.

При регистрациисделки, предметомкоторой являетсяимущество свышеназваннойстоимостьюили если имеетместо заинтересованностьв сделке, вучреждениеюстиции необходимопредставитьдокумент,подтверждающийпринятие такогорешения уполномоченныморганом (протоколили выпискаиз протоколаобщего собранияакционеров(участников)или Советадиректоров(наблюдательногосовета).

 Установленытакже особенностисовершениясделок государственнымии муниципальнымипредприятиямипри распоряжениинедвижимымимуществом,когда необходимополучениесогласиясоответствующегокомитета поуправлениюгосударственнымили муниципальнымимуществомкак полномочногопредставителясобственника– РоссийскойФедерации,субъекта РФ,муниципальногообразования(ст.295 ГК РФ).

Особые правилаустановленыв отношенииобществ, в уставномкапитале которыхимеется долягосударства.Так, если всобственностигосударстванаходятся более25% акций приватизированногопредприятия,то на совершениетаким акционернымобществомсделок с недвижимымимуществомтребуетсясогласиесоответствующегокомитета поуправлениюимуществом
(п.5.13.3 Государственнойпрограммыприватизациигосударственныхи муниципальныхпредприятийв РоссийскойФедерации –Указ ПрезидентаРФ от 24 декабря1993 г. № 2284 (в редакцииот 15 июля 1998 г.)).Поэтому прирегистрациисделок с недвижимымимуществомуказаннымакционернымобществомтребуетсяпредставитьвыписку изреестра акционеров,подтверждающуюпроцентноесоотношениевладения акциямиАО.

 В потребительскомобществе такжеприняты особыеправила совершениясделок с имуществом,стоимостькоторого превышаетразмер, установленныйуставом обществас целью особогоконтроля засудьбой дорогостоящегоимущества, какправило, являющегосянедвижимымимуществом.Уставом потребительскогообщества можетбыть определенпредельныйразмер стоимостиимущества,решение посделке с которымможет бытьпринято толькона общем собраниипайщиков. Приналичии в уставеобщества такогоуказания вучреждениеюстиции необходимопредставитьпротокол общегособрания, отражающегорешение о совершениисделки.

 Если реализуемыйнедвижимыйобъект находитсяв залоге, то вучреждениеюстиции необходимопредставитьдокумент,подтверждающийсогласиезалогодержателяна отчуждение(ст.346 ГК РФ), еслизаконом илидоговором неустановленавозможностьзалогодателяраспоряжатьсянедвижимымобъектом безсогласиязалогодержателя.Поскольку припереходе правазалог сохраняется(ст.353 ГК РФ), в договореотчуждениянедвижимогоимуществадолжно бытьуказано обобременениив виде залога.

 При распоряженииюридическимилицами недвижимымимуществом,находящимсяу юридическоголица не на правесобственности,требуетсясогласие учредителей,являющихсясобственникамиреализуемогоимущества, насовершениеуказаннойсделки. Согласиесобственникаимуществадолжно бытьвыражено вписьменнойформе с указаниемидентифицирующихпризнаковотчуждаемогообъекта, егоцены, а такжереквизитовпокупателя.

 Следуетотметить особоеположениенедвижимогоимуществапроизводственногоназначенияпри определенныхв законах условиях,требующихпредварительногосогласия илиуведомлениятерриториальныхорганов управленияГосударственногокомитета поантимонопольнойполитике (ст.18Закона РФ от22 марта 1991 г. № 948-1 вред. от 2 января2000 г. “О конкуренциии ограничениимонополистическойдеятельностина товарныхрынках”). Требованияпредварительногосогласия илиуведомленияантимонопольныхорганов применяются,только еслибалансоваястоимостьимущества,составляющегопредмет сделки,превышает 10%балансовойстоимостиосновныхпроизводственныхсредств инематериальныхактивов отчуждающейимуществоорганизациипри выполненииодного из следующихусловий:

- суммарнаябалансоваястоимостьактивов отчуждающейи приобретающейимуществоорганизациипревышает 100тысяч минимальныхразмеров оплатытруда;

- одна из нихвнесена в Реестрхозяйствующихсубъектов,имеющих долюна рынке определенноготовара более35 %;

- имуществоприобретеногруппой лиц,контролирующейдеятельностьотчуждающейимуществоорганизации.

На основаниивышеизложенногопри отчуждениизданий, сооруженийпроизводственногоназначенияюридическимилицами необходимы:справка отпродавца обалансовойстоимостиактивов и балансовойстоимостиимущества, атакже справкаот покупателяо балансовойстоимостиактивов, заверенныеруководителямии главнымибухгалтерамиорганизаций,либо копиибухгалтерскихбалансов организацийс отметкойналоговойинспекции опринятии баланса.В зависимостиот соотношениястоимостиимущества, ценысделки и стоимостиактивов организациидополнительнопредставляютсярешения уполномоченныхорганов юридическоголица и согласиеантимонопольногооргана.

До вступленияв силу Закона№ 122-ФЗ обязательноенотариальноеоформлениесделок с недвижимостьюбыло установленоГК РСФСР 1964 года.В настоящеевремя, послевступленияв силу указанногоЗакона о государственнойрегистрации,обязательноенотариальноеудостоверениемногих договоровне требуется.Но некоторыедоговоры всеже требуютобязательногонотариальногоудостоверения.

К таким договорамотносятся:

- договорипотеки;

- договорренты, пожизненногосодержанияс иждивением;

- договоруступки требованияпо нотариальноудостовереннойсделке;

- договорперевода долгапо нотариальноудостовереннойсделке;

- соглашениеоб изменениии расторжениинотариальноудостоверенногодоговора;

- предварительныйдоговор, еслиосновной договорв последующембудет заключатьсяв нотариальнойформе;

- соглашениемежду залогодателеми залогодержателемоб обращениивзыскания назаложенноеимущество вовнесудебномпорядке.

1.5.Государственнаярегистрацияправ на некоторыеобъекты недвижимогоимущества.

Как показываетпрактика, внастоящее времяпредприятияи организациив процессесвоей разнообразнойхозяйственнойдеятельностисовершаютсделки со всемивидами недвижимости.Однако наиболеераспространеннымиобъектами такихсделок являютсяздания, сооружения,нежилые помещения,земельныеучастки, объектынезавершенногостроительства.Особенностирегистрацииправ на объектнезавершенногостроительстваустановленыст.25 Федеральногозакона от 21 июля1997 г. № 122-ФЗ “Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним”.Регистрацияправ и сделокс другимивышеперечисленнымиобъектамипроводитсяпо общим правилам,установленнымЗаконом № 122-ФЗ.

 Рассмотримрегистрациюправ и сделокс отдельнымиобъектаминедвижимости.

Сделкисо зданиями,сооружениями,нежилыми помещениями.

 При купле-продажездания, сооружения,нежилого помещениясовершаетсяодно регистрационноедействие –регистрациявозникших прав,а сама сделкане подлежитрегистрации.Приобретательпо договоруполучаетСвидетельствоо регистрацииправа собственности.Согласно сложившейсяпрактикерегистрирующиеорганы на договорепроставляютотметку, котораясвидетельствуетне о регистрациисделки, а указываетна договор какоснованиесделки.

 При заключениидоговора, предметомкоторого являетсянедвижимыйобъект жилогоназначения,регистрацииподлежат каксама сделка,так и возникшиена основанииэтой сделкиправа, т.е. совершаютсядва действия:регистрациясделки и регистрацияперехода прав.

 Следуетобратить вниманиена существенныеусловия договоракупли-продажинедвижимогоимущества(зданий, сооружений,помещений) безкоторых договорсчитаетсянезаключенным.К ним относятся:

   - во-первых,предмет договора,т.е. описаниеобъекта, отчуждаемогопо договору,в том числеуказание нарасположениеобъекта наземельномучастке (еслиречь идет оботдельно стоящемобъекте научастке земли).При этом, какотмечалосьвыше, сделкипо отчуждениюнежилых помещенийв учрежденииюстиции нерегистрируются.Описание объектаможет бытьпривязано вдоговоре кпоэтажномуплану, удостоверенномуорганами БТИ;

   - во-вторых,цена отчуждаемогонедвижимогоимущества,которая должнабыть согласованасторонами.Важно подчеркнуть,что ст.424 ГК РФ,позволяющаяне указыватьцену в договоре(и этом случаецена может бытьопределенаисходя из условийдоговора, аисполнениедоговора должнобыть оплаченопо цене, котораяпри сравнимыхобстоятельствахобычно взимаетсяза аналогичныетовары, работы,услуги), не можетбыть примененадля договоровкупли-продажинедвижимости.В случае отсутствияцены договоркупли-продажинедвижимогоимуществасчитаетсянезаключенным(п.1 ст.555 ГК РФ). Ценаздания, еслииное не оговоренов договоре,включает и ценуземельногоучастка, накотором расположенобъект, илиправа на него.

  - в-третьих,порядок передачинедвижимости,который долженбыть указанв договорекупли-продажиздания, сооружения,нежилого помещения.Доказательствомисполнениядоговора можетбыть акт приема-передачи.

 В связи стем, что здания,сооружения,нежилые помещенияявляютсядорогостоящимиобъектами, приобращениипредприятиямии организациямиза регистрациейперехода правна них, необходимоучитывать общиеусловия совершениякрупных сделоки сделок заинтересованныхлиц в организацияхразных организационно-правовыхформ, наличиеправ собственностиили иных вещныхправ.

  Если реализуемыйнедвижимыйобъект находитсяв залоге, то вучреждениеюстиции необходимопредставитьдокумент,подтверждающийсогласиезалогодержателяна отчуждение(ст.346 ГК РФ), еслизаконом илидоговором неустановленавозможностьзалогодателяраспоряжатьсянедвижимымобъектом безсогласиязалогодержателя.Поскольку припереходе правазалог сохраняется(ст.353 ГК РФ), в договореотчуждениянедвижимогоимуществадолжно бытьуказано обобременениив виде залога.

При продажездания, сооруженияили другойнедвижимостипокупателюодновременнос передачейправа собственностина такую недвижимостьпередаютсяправа на тучасть земельногоучастка, котораязанята этойнедвижимостьюи необходимадля ее использования(ст.552 ГК РФ). Еслиотчуждаемыйобъект недвижимостинаходится наарендованномземельномучастке и вдоговоре арендыуказана обязанностьарендатораполучить согласиеарендодателяна отчуждениенедвижимогообъекта, расположенногона указанномземельномучастке, то ворганы юстициипри регистрациинеобходимопредставитьдокумент, указывающийна согласиеарендодателя.

 Говоря оправовых особенностяхсделок со зданиями,сооружениями,нежилыми помещениями,необходимообратить вниманиена изменения,связанные сформой договораоб отчуждениинедвижимогоимущества,произошедшиев связи с принятиемЗакона № 122-ФЗ.

 До вступленияв действиеуказанногоЗакона длядоговоровкупли-продажиимущества былазаконодательноустановленанотариальнаяформа, что позволялозаинтересованномулицу – покупателюимуществарассчитыватьна дополнительныйправовой контрольза сделкой. Сдаты вступленияв действиеЗакона № 122-ФЗобязательноенотариальноеудостоверениесделок по отчуждениюнедвижимостине требуется,однако такоеусловие можетбыть предусмотреносторонами втексте договора.Во всех случаяхконтроль зазаконностьюсделки осуществляютнепосредственноучрежденияюстиции.

В соответствиис ГК РФ некоторыевиды договоровс недвижимымимуществомтребуют нотариальногоудостоверения(договор ипотеки– ст.339, договоруступки требованияпо сделке,совершеннойв нотариальнойформе, – ст.389,договор оботчуждениинедвижимогоимущества подвыплату ренты– ст.584)

  Законом№ 122-ФЗ такжеустановлено,что регистрацияограничений(обременений)права, ипотеки,аренды или инойсделки с объектомнедвижимогоимуществавозможна толькопри наличиигосударственнойрегистрацииранее возникшихправ на данныйобъект в Единомгосударственномреестре прав.Так, например,исходя извышеизложенныхтребованийЗакона № 122-ФЗ,регистрациядоговора арендыможет бытьпроизведенатолько послерегистрациив учрежденииюстиции одногоиз вещных праварендодателяна передаваемыев аренду объектынедвижимогоимущества:права собственности,права хозяйственноговедения, праваоперативногоуправления.

  Независимоот того, чтопредметомсделки с недвижимымимуществоммогут являтьсянесколькообъектов недвижимогоимущества,регистрирующийорган осуществляетодно регистрационноедействие –регистрациюсделки. Еслидля регистрациипредставленонесколькоэкземпляровдоговора, тоштамп о регистрациипроставляетсяна каждом экземпляре,при этом произведеннаяв штампе записьдолжна бытьидентична.

   В соответствиис п.2 ст.609 ГК РФгосударственнойрегистрацииподлежит договораренды недвижимогоимущества. Пообщему правилу,установленномуст.609 ГК РФ, любойдоговор арендыподлежитгосударственнойрегистрации.Однако ст.651 ГКРФ содержитспециальнуюнорму, согласнокоторой договораренды здания,сооруженияподлежитгосударственнойрегистрациитолько в томслучае, еслион заключенна срок болеегода.

 В связи стем, что ГК РФне содержиттакого понятия,как нежилыепомещения, впоследнее времямнения юристово регистрациидоговороваренды нежилыхпомещений насрок менееодного годане совпадали.

  Регистрациядоговора арендыявляется одновременнои регистрациейобремененийправ арендодателя,посколькузаписи о регистрациидоговора арендывносятся вподраздел IIIЕдиного государственногореестра прав,который всоответствиис требованиямист.12 Закона №122-ФЗ предназначенименно длявнесения записейоб ограничениях(обременениях)права собственностии других правна недвижимоеимущество. Приэтом если предметомдоговора арендыявляется несколькообъектов недвижимогоимущества,запись о регистрациидоговора арендывносится враздел реестрапо каждомуобъекту.

 В случаеесли арендодатель,являющийсясобственникомцелого здания,сдает в арендучасти этогоздания, то какой-либоотдельнойрегистрацииправа арендодателяна конкретныепомещения а,следовательно,и открытия дляних новых разделовреестра нетребуется, изапись о регистрациидоговора арендыпомещениявносится вподраздел IIIраздела, открытогодля здания, вкотором расположеныпомещения,являющиесяпредметомаренды, и обременяетправо арендодателяна все здание.При передачев аренду частиобъекта недвижимогоимуществапредставляютсяпоэтажные планыздания, сооружения,изготовленныеорганизациейтехническогоучета, с определениемчасти дома,части здания,нежилого помещения,на которыхобозначаютсясдаваемые варенду помещенияс указаниемразмера арендуемойплощади.

 В соответствиисо ст.26 Закона№ 122-ФЗ с заявлениемо государственнойрегистрацииможет обратитьсяодна из сторондоговора арендынедвижимогоимущества.

Представляемыена регистрациюэкземплярыдоговора арендысо всеми приложениямии дополнениямидолжны бытьпрошиты и подписанывсеми сторонами.

Сделки сземлей..

 При совершениисделок с землейнеобходимопомнить, чтоглава 17 ГК РФвводится вдействие толькос принятиемнового Земельногокодекса.

 Оборотземельныхучастков в РФдопускаетсяв той мере, вкакой он допускаетсядействующимземельнымзаконодательством.

Изъятые изоборота землине могут бытьпредметомсделки ни прикаких условиях.К таким землямотносятся:земли государственныхприродныхзаповедников,памятниковприроды, национальных,дендрологических,природныхпарков, ботаническихсадов, земли,предоставленныедля нужд обороны,земли историко-культурногонаследия, земли,подвергшиесярадиоактивномуи химическомузагрязнению,земли государственныхнаучно-исследовательскихучреждений,образовательныхучреждений,земли общегопользованияв населенныхпунктах, землизахоронений.В указаннуюкатегориюподпадают такжеземли, в отношениикоторых установлензапрет илисостоящие подарестом.

 Ограниченныев обороте землидопускаютсяк обороту в тоймере, в какойэто допускаетсядействующиминормами. Например,приобретателямитаких участковмогут бытьопределенныеучастникигражданскихправоотношенийи при условиисохраненияцелевого назначенияземель.

 Земли, неизъятые изоборота, могутбыть предметомсделки в рамках,установленныхдействующимземельнымзаконодательством.

 Участникамисделок с земельнымиучастками могутбыть правоспособныеи дееспособныесубъекты гражданскихправоотношений,к которым относятсяграждане РФ,иностранныеграждане, лицабез гражданства,юридическиелица РФ, муниципальныеобразования.

 Следуетучесть некоторыеограничения,установленныев отношениииностранцев,которые невправе:

     - во-первых,создаватькрестьянско-фермерскиехозяйства,получать иприобретатьдля созданиякрестьянско-фермерскогохозяйстваземельныйучасток всобственность(ст.4 Закона РФот 24 декабря1992 г. № 348-1 “О крестьянском(фермерском)хозяйстве”);

     - во-вторых,иметь в собственностиземельныеучастки дляосуществленияплеменногоживотноводствав том случае,если соответствующимзаконодательствоминостранногогосударстваустановленыаналогичныеограниченияв отношениироссийскихграждан (ст.45Федеральногозакона от 3 августа1995 г. № 123-ФЗ “О племенномживотноводстве”);

     - в-третьих,иметь в собственностиземельныеучастки, предоставляемыечленам садоводческих,огородническихи дачных товариществ(ст.18 Федеральногозакона от 15 апреля1998 г. № 66-ФЗ “О садоводческих,огородническихи дачных некоммерческихобъединенияхграждан”).

  Сделки сземельнымиучасткамисовершаютсяв простой письменнойформе. Обязательноенотариальноеудостоверениене требуется,однако возможнопри соглашениисторон.

  В соответствиис Законом №122-ФЗ государственнойрегистрацииподлежат вещныеправа на землю,а именно:

- право собственности;

- право постоянного(бессрочного)пользования;

- право пожизненногонаследуемоговладения;

- сервитут.

  Необходимообратить вниманиена следующее:сделку с земельнымучастком можнозарегистрировать,только еслизарегистрированосамо правособственностина земельныйучасток в Единомгосударственномреестре правна недвижимоеимущество исделок с ним.Если это правовозникло довступленияв силу Закона№ 122-ФЗ, такое правопризнаетсяза субъектом,но прежде чемсовершитьсделку по отчуждению,необходимопредставитьдокументы вучреждениеюстиции длявнесения вреестр записио праве.

 Как ужеотмечалосьвыше, при регистрацииправ на недвижимоеимуществотребуетсяподача заявленияв учреждениеюстиции. Применительнок регистрацииправ на землювопрос о том,кто вправеобратитьсяза регистрацией,решается следующимобразом.

 При регистрацииправ пожизненногонаследуемоговладения и правпостоянного(бессрочного)пользования,возникающихна основанииакта уполномоченногооргана, заявлениео государственнойрегистрацииправа подаетсялицом, в отношениикоторого приняттакой акт.

 Регистрациядоговороваренды, в томчисле и арендыземельногоучастка, имеетсвои особенности(ст.26 Закона №122-ФЗ). С заявлениемо государственнойрегистрациидоговора арендыземли вправеобратитьсяодна из сторондоговора аренды.Во многих субъектахфедерации такоеправо предоставленоарендатору(например, вМоскве). В отношениидоговора субарендыземли заявлениео регистрациидолжно исходитьот всех участниковсделки. Прирегистрациисделок с аренднымиправами, которыене требуютнотариальногоудостоверения,заявление орегистрацииправ должныподавать всестороны договора.

  Правовойрежим земельногоучастка являетсясущественнымусловием договоракупли-продажиземли. При отчужденииили приобретенииземельногоучастка стороныне вправе изменитьпо своему желаниюего целевоеназначение.

  Договораренды являетсядоговором,ограничивающимправо собственностина земельныйучасток в частипользования.Стороной подоговору арендыможет выступатькак собственник,так и несобственникземельногоучастка, уполномоченныйсобственникомзаключать такиесделки. Арендаторомможет выступатьлюбое лицо,обладающееземельнойправоспособностью.По договоруаренды такжене может бытьизменено целевоеназначениеземельногоучастка.

 Для регистрациидоговороваренды земельныхучастков необходимопредставитьследующиедокументы:

- заявлениеправообладателяо регистрациидоговора арендыземельногоучастка;

- нотариальнозаверенныекопии свидетельствао регистрацииюридическоголица, учредительныхдокументовсо всемизарегистрированнымиизменениямик ним. Указанныедокументы такжемогут бытьзаверены органами,зарегистрировавшимисубъектов вреестре юридическихлиц;

- решениеполномочногооргана о назначении(избрании)руководителялибо доверенностьо предоставленииправа подписидокументовпо вопросамоформленияземельныхправоотношенийиному лицу;

- доверенностьпредставителейюридическоголица на совершениедействия порегистрациидоговора иполучениедокумента сотметкой огосударственнойрегистрации;

- документ,удостоверяющийличностьпредставителя;

- распорядительныйакт на землю(копия постановленияили распоряженияуполномоченногооргана) либорешение комиссиипо предоставлениюземли;

- план земельногоучастка, заверенныйорганом земельногокомитета;

- копию платежногопоручения иликвитанции обоплате государственнойрегистрации;

- справкуГоскомстатаРоссии о присвоениикодов.

 Перечисленныедокументыземлепользовательпредставляетв учреждениеюстиции нарегистрациюпосле того, какрегистрирующиморганом оформленыправа на землюи заключендоговор аренды.

 Важно отметить,что договораренды земельногоучастка подлежитгосударственнойрегистрациинезависимоот срока, накоторый онзаключен (ст.609ГК РФ).

  В связис этим возникаетвопрос о необходимости“повторной”регистрациидоговора, еслидоговор заключендо вступленияв силу Закона№122-ФЗ или досоздания учрежденийюстиции наинтересующейтерриториии действуетпосле 31 января1998 г. В данномслучае регистрациядоговора арендыв Комитете поземельнымресурсам иземлеустройству(орган, регистрировавшийдоговоры арендыдо созданияучрежденийюстиции) достаточнаи договор арендыпризнаетсядействительными заключенным.

  Аналогичныедокументыпредставляютсядля регистрациииных прав наземлю и сделокс ней с учетомспецифики исущностирегистрируемогоправа.

  При регистрациидоговора субарендыземли следуетучитыватьнормативныеакты, устанавливающиеобязательноеполучениесогласияарендодателя.

  В Федеральномзаконе от 16 июля1998 г. № 102-ФЗ “Обипотеке (залогенедвижимости)”(далее - Закон“Об ипотеке”)законодателемпредусмотренряд норм, регламентирующихосновные положениягосударственнойрегистрацииипотеки (залоганедвижимогоимущества).

  Переченьдокументов,необходимыхдля государственнойрегистрацииипотеки, наиболееполно отраженв ст.20 Закона“Об ипотеке”.Несмотря нато, что Законом№ 122-ФЗ такжеустановленперечень необходимыхдля регистрациидокументов,учрежденияюстиции прирегистрацииипотеки, принимаядокументы нагосударственнуюрегистрацию,руководствуютсяст.20 Закона “Обипотеке”, таккак в данномслучае он являетсяспециальнымпо отношениюк Закону “Обипотеке”, а егонормы – приоритетными.

  Таким образом,заявителю прирегистрациизалога земельногоучастка необходимопредставитьв орган регистрацииправ:

- заявлениезалогодателя;

- нотариальноудостоверенныйдоговор обипотеке и егокопию;

- документы,названные вдоговоре обипотеке в качествеприложений;

- доказательствауплаты регистрационногосбора;

- документ,подтверждающийвозникновениеобеспеченногоипотекойобязательства.

 В результатегосударственнойрегистрациидоговороваренды земли,временного(срочного)безвозмездногопользованияземлей, субарендыземли, иныхсделок с аренднымиправами учреждениеюстиции производитих удостоверениепосредствомсовершенияспециальнойрегистрационнойнадписи науказанныхдоговорах,представленныхна регистрацию(ст.131 ГК РФ).

  В соответствиисо ст.567 ГК РФ обменимущества,принадлежащегона праве собственности,производитсяпо договорумены (п.2 ст.567 ГКРФ). К договорумены применяютсястатьи ГК РФ,регулирующиесделки купли-продажи.Таким образом,переход правасобственностина землю подоговору меныподлежитгосударственнойрегистрации.

Регистрацияправ на вновьсоздаваемыйобъект.

  Специальноеправило дляприобретенияправа собственностина вновь создаваемоенедвижимоеимуществозакрепленов ст.219 ГК РФ, согласнокоторой правособственностина здания, сооруженияи другое вновьсоздаваемоенедвижимоеимущество,подлежащеегосударственнойрегистрации,возникает смомента такойрегистрации.

  Обязательностьгосударственнойрегистрациисделок с недвижимымимуществоми права собственностина него закрепленыв ст.131 ГК РФ, анеобходимостьрегистрацииправа на вновьсоздаваемыйобъект – такжев ст.25 Закона№ 122-ФЗ.

  Правособственностина вновь создаваемоенедвижимоеимуществовозникает послегосударственнойрегистрацииэтого права,а не в моментсоздания объекта.

  Следуетиметь в виду,что моментсоздания новогообъекта недвижимости,как правило,определяетсямоментом окончаниястроительстваобъекта. В данномслучае речьидет о созданииобъекта полностьюв соответствиис планамистроительстваи другой техническойдокументацией.

  Основаниемдля регистрациивновь создаваемогообъекта являютсядокументы,подтверждающиефакт его создания.

  В соответствиис п.2 ст.25 Закона№ 122-ФЗ государственнаярегистрацияправа на вновьсоздаваемыйобъект недвижимогоимуществапроизводитсяна основаниидокументов,подтверждающихправо пользованияземельнымучастком длясоздания объектанедвижимогоимущества, вустановленныхслучаях – наоснованиипроектно-сметнойдокументации,а также документов,содержащихописание объекта.

  Правособственностина не завершенныйстроительствомобъект можетбыть зарегистрированотолько в случаеокончаниядоговора настроительствои подписанияакта приема-передачивышеназванногообъекта.

  Для регистрацииправа на незавершенныйстроительствомобъект в дополнениек основномуперечню документовпредставляютсяследующиедокументы:

- документ,подтверждающийотвод земельногоучастка подстроительствообъекта (например,постановлениеглавы муниципальногообразованияо выделенииземельногоучастка подстроительство),и/или план земельногоучастка, выделенногопод строительство,удостоверенныйсоответствующимКомитетом поземельнымресурсам иземлеустройству,или план земельногоучастка, принадлежащийзаказчику(застройщику)на праве собственностиили ином вещномправе;

- разрешениесоответствующихорганов исполнительнойвласти наосуществлениестроительствана конкретномземельномучастке, либовыделенномдля этих целей,либо принадлежащемзаказчику(застройщику)на вещном праве.Указанныйдокумент необходимдля исключениявозможностирегистрацииправа на самовольнуюпостройку.

- описаниеобъекта, незавершенногостроительством,изготовленноеуполномоченныморганом техническогоучета;

- проектно-сметнаядокументация.Указанныйдокументпредставляетсяучреждениююстиции припоявлениисомнений, чтозаявленныйна регистрациюобъект являетсясамовольнойпостройкой,посколькуразрешениевыдано настроительстводругого объекта.Не лишним будетзапрос в органыГосархстройнадзора,посколькурешение вопросао соответствиивозведенногообъекта утвержденнойпроектно-сметнойдокументациине должно входитьв компетенциюрегистрирующихорганов;

документы,подтверждающиеотсутствиеправ третьихлиц на не завершенныйстроительствомобъект (инвестора,подрядчикаи т.д.).

В ст.7 Законао государственнойрегистрациизакреплен одиниз принциповгосударственнойрегистрацииправ на недвижимость– открытостьсведений орегистрации.

В силу этогоорган, осуществляющийгосударственнуюрегистрациюправ обязанпредоставлятьинформациюо произведеннойрегистрациии зарегистрированныхправах (т.е.информациюиз Единогореестра прав)любому лицу(п. 4 ст. 131 ГК РФ, п.1 ст. 7 Закона). Вст. 131 ГК РФ такжепредусмотрено,что информациядолжна предоставлятьсяв любом органе,осуществляющемрегистрациюнедвижимости,независимоот места совершениярегистрации.

Условияполученияуказаннойинформацииустановленыв ст. 8 Закона.Следует отметить,что использованиесведений,содержащихсяв Едином реестреправ, способамиили в форме,которые наносятущерб правами законныминтересамправообладателей,влечет ответственность,предусмотреннуюзаконодательствомРФ (п. 5 ст. 7 Закона).Неправомерноеиспользованиеполученныхсведений может,например, привестик возникновениюубытков управообладателя,которые нарушительобязан будетвозместитьв полном объемена основаниист. 15 ГК РФ

Из положенийГражданскогокодекса неясно, какуюименно информациюи каким конкретнолицам предоставляетрегистрирующийорган. Поэтомуданную нормуможно рассматриватькак принцип.Детализируетже данные положенияЗакон о государственнойрегистрации(ст.7,8).

В соответствиис общим правилом,составившимч.2 п.1 ст.7 Законао государственнойрегистрации,любое лицоможет получитьследующуюинформацию:

- описаниеобъекта недвижимости;

- зарегистрированныеправа на него;

- ограничения(обременения)прав.

Данная информацияпредоставляетсяв форме выпискииз ЕГРП. Краткоеописание объектанедвижимости– это сведенияо кадастровоми (или) условномномере объекта,местонахождении(адресе), виде(названии) объекта,его площади.

Сообщениесведений озарегистрированныхправах предполагаетпредоставлениеинформацииоб имени (наименовании)обладателяправа, видеправа (собственности,хозяйственноговедения и т.п.),размера долив праве (еслиобъект недвижимостипринадлежиткому-либо направе общейсобственности),дате регистрации.Хотя в реестреэти сведениядаются в достаточнодетализированномвиде, вряд линужно сообщатьих в полномобъеме любомулицу.

Сведенияоб ограничениях(обременениях)включают в себянаименованиеограничения(обременения)(сервитут, ипотекаи т.п.), сроки егодействия, сведенияо лицах, в пользукоторых ограничиваютсяправа.

Порядокпредоставленияинформациио государственнойрегистрациидовольно прост.Лицо, желающееполучить ее,должно податьоргану, осуществляющемугосударственнуюрегистрацию,заявление,содержащеесоответствующуюпросьбу, в письменнойформе. При этомзаявительобязан предъявитькакой-либодокумент,удостоверяющийличность, аесли за сведениямиобращаетсяюридическоелицо, то егопредставительдолжен, крометого, предъявитьдокументы,подтверждающиерегистрациююридическоголица и егополномочия.Наряду с названнымидокументамидля получениясведений огосударственнойрегистрациинеобходимопредоставитьплатежныйдокумент (квитанцию,платежноепоручение избанка и т.п.),поскольку, какправило, информацияпредоставляетсяна возмездныхначалах (ст.8Закона о государственнойрегистрации).

Орган, осуществляющийгосударственнуюрегистрациюправ, предоставляетзапрошеннуюинформациюв течение пятидней со дняподачи заявления.Заявлениесчитаетсяподанным приусловии соблюдениявсех вышеперечисленныхусловий (предъявлениядокумента,удостоверяющеголичность,подтверждающегооплату и т.п.)В ином случаев приеме заявленияможет бытьотказано.

Хотя в законене указанооснований дляотказа в предоставленииинформациио зарегистрированныхправах, можновсе-таки выделитьряд таких оснований.

Так, отказатьв предоставлениисведений огосударственнойрегистрацииследует, еслилицо запрашиваетинформацию,не подлежащуюсообщениюлюбому лицу(например, еслиподано заявлениео предоставленииобобщенныхсведений оправах отдельноголица на имеющиесяу него объектынедвижимости).Отказ должентакже последоватьна обращениемалолетнегогражданина(не достигшего14 лет) или гражданина,признанногонедееспособным.В предоставленииинформациидолжно бытьотказано, еслидостоверноизвестно, чтозаявительпредполагаетиспользоватьее способомили в форме,которые нанесутущерб правами законныминтересамправообладателя(п.5 ст.7 Законао государственнойрегистрации).Отказ долженпоследовать,если установлено,что информациязапрашиваетсяисключительнос намерениемпричинить вреддругому лицуили в целяхограниченияконкуренциии т.д. (ст.10 ГК РФ).Также можетбыть отказано,если права нанедвижимоеимуществовозникли довступленияв силу Законао государственнойрегистрациии государственнаярегистрациятаких прав непроводилась.¹

По общемуправилу запрещенопредоставлениесведений осодержанииправоустанавливающихдокументов(за исключениемсведений обограничениях(обременениях)),обобщенныхсведений оправах отдельноголица на имеющиесяу него объектынедвижимости,а также выписок,содержащихсведения опереходе правна объектнедвижимости.Исключениеиз этого правиласодержитсяв п.3 ст.7 Законао государственнойрегистрации,в котором говорится,что такая информацияможет бытьпредоставленатолько самимправообладателям,физическими юридическимлицам, получившимдоверенностьот правообладателя,руководителям органам местногосамоуправленияи руководителяморганов государственнойвласти субъектовРФ, налоговыморганам в пределахтерриторий,находящихсяпод их юрисдикцией,судам и правоохранительныморганам, имеющимв производстведела, связанныес объектаминедвижимостии (или) их правообладателями,а также лицам,имеющим правона наследованиеимуществаправообладателяпо завещаниюили по закону.Данный переченьявляется закрытыми исчерпывающим.

Следуетобязательноотметить, чтоиспользованиесведений,содержащихсяв ЕГРП, способамиили в форме,которые наносятущерб правами законныминтересамправообладателей,влечет за собойответственностьв соответствиис действующимзаконодательством.

1.6. Правовоезначениегосударственнойрегистрациисделок с недвижимымимуществом.

Здания, сооружения,земельныеучастки подними, а такжежилые (в томчисле квартиры)и нежилые помещения- это некоторыеиз тех объектовгражданскихправ, относительнокоторых применяетсяи действуетФедеральныйзакон от 21 июля1997 года N 122-ФЗ "Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним".

Как известно,в соответствиисо ст.425 Гражданскогокодекса РФдоговор вступаетв силу и становитсяобязательнымдля сторон смомента егозаключения.Вместе с темсогласно п.3ст.433 ГК РФ договор,подлежащийгосударственнойрегистрации,считаетсязаключеннымс момента егорегистрации,если иное неустановленозаконом.

На первыйвзгляд всепонятно - кактолько предметомдоговора выступаетнедвижимоеимущество всмысле ст. 4Федеральногозакона от 21 июля1997 года N 122-ФЗ, тотакая сделкаможет бытьпризнана совершенной(а значит, идействительной)с момента еегосударственнойрегистрации.

Однако анализсоответствующихнорм Гражданскогокодекса РФговорит о том,что не нужнопутать понятиягосударственнойрегистрациисамого договораи государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество.

Гражданскийкодекс РФпредусматриваетобязательнуюгосударственнуюрегистрациюдоговора опродаже жилыхпомещений(ст.558) и договоракупли-продажипредприятия(ст.560). Кодекс непредусматриваетобязательнойгосударственнойрегистрациисделок купли-продажииных, кромеуказанных,видов недвижимогоимущества.Регистрацияперехода правасобственности(ст.551 Гражданскогокодекса РФ) неозначает регистрациисамого договоракупли-продажи.

К примеру,по договорукупли-продажиздания илисооружениягосударственнойрегистрацииподлежит переходправа собственностик покупателю(п.1 ст.551 Гражданскогокодекса РФ);вместе с темсогласно п.2ст.558 Гражданскогокодекса РФименно договор(а не переходправа собственностипродажи жилогодома, квартиры(их части) (такжеявляющегосяобъектомнедвижимости)подлежитгосударственнойрегистрациии считаетсязаключеннымс момента такойрегистрации.

Описанноеотличие имеетважное практическоезначение:

• в первомслучае, договорвступает всилу с моментаприданияволеизъявлениюсторон надлежащейформы, т.е. смомента подписаниясторонамидоговора ввиде одногодокумента,содержащеговсе существенныеусловия (в данномслучае - этопредмет договораи цена недвижимости);

• в случае жес жильем домомента регистрациидоговора сточки зрениягражданскогоправа не существует.

Применительнок первой ситуацииправовое значениегосударственнойрегистрациипроявляется,в частности,в следующем:

- если однаиз сторон договоракупли-продажиуклоняетсяот государственнойрегистрацииправа собственностина недвижимость,суд вправе потребованиюдругой сторонывынести решениео ее осуществлении;

- необоснованноуклоняющаясяот регистрациисторона должнавозместитьдругой сторонеубытки, вызванныетакой задержкой;

- в случаенеисполненияили ненадлежащегоисполнениякакой-либо изсторон своихобязательствпо договорупотерпевшаясторона вправерассчитыватьна защиту своихправ и законныхинтересов(вытекающихиз договора)вне зависимостиот наличия илиотсутствияфакта государственнойрегистрацииперехода правасобственности;

- до моментагосударственнойрегистрацииперехода правасобственностина недвижимостьпокупательне вправе совершатьсделки по ееотчуждению.

1.7.Некоторыевопросы рассмотренияв судах дел погосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.

В Методическомцентре по правовымпроблемамгосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с нимпри Министерствеюстиции РФнеоднократноподнималсявопрос об обобщениисудебной практикирассмотрениядел, касающихсягосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним,потому чтовследствиеотсутствиятакого обобщенияни заявители,ни суды зачастуюне могут правильноопределитьпредмет спора,что влечет засобой принятиенеобоснованныхрешений и обжалованиеих в вышестоящиесудебные инстанции,а также решений,исполнениекоторых весьмапроблематично.
Кроме того,существуетопределеннаясложность врассмотрениисудами дел,связанных срегистрацией,в связи с тем,что многиеположенияназванногофедеральногоЗакона о регистрации,являющегосязаконом прямогодействия, изложенысжато, без уточнениямеханизма ихреализации,а по некоторыммоментам явнопротиворечатдействующемузаконодательству.
Основнойошибкой в определениипредмета спораявляется рассмотрениев судах исково признаниигосударственнойрегистрациинедействительной,в то время какфактическиэти споры являютсяспорами о праве.
Наличиегосударственнойрегистрациисоздает презумпциюзаконностиправа на недвижимоеимущество дляправообладателя.Государственнаярегистрацияозначает, чтогосударствопризнало засубъектомналичие егоправ на объектнедвижимости.Коль признаносуществованиеправа, то длятретьего(заинтересованного)лица значениеимеет не самфакт регистрации,а именно наличиеправа, котороеи создает длянего определенныеюридическиепоследствия.Именно поэтомуЗакон о регистрациине установилвозможностиобжалованияв суд фактагосударственнойрегистрации.В суде в данномслучае должнооспариватьсяматериальноеправо. Этотвывод подтверждаетсячастью 2 п.1 ст.2Закона о регистрации:"Зарегистрированноеправо можетбыть оспоренов судебномпорядке" (право,но не регистрацияправа).
В судебномпорядке по искузаинтересованноголица могут бытьпризнанынедействительными(незаконными)те материально-правовыеоснования,которые леглив основу проведениягосударственнойрегистрации.Применительнок праву этоозначает, чтодолжно бытьоспорено самосубъективноеправо, возникшееиз договора,завещания,свидетельствао наследстве,административногоакта и т.п. Применительнок сделке - этовозможностьпредъявленияиска о признанииее недействительнойпо основаниям,предусмотреннымв ст. 168-179 ГК РФ.
В обоих случаяхфакт государственнойрегистрацииправа на недвижимостьили сделки сней препятствиемдля оспариванияв суде материальногоправа не является.Однако в большинствеслучаев цельпризнаниянедействительнымоснования длярегистрациидостигаетсяв судах путемпризнаниянедействительнойсамой государственнойрегистрации.
Имеют местообращенияистцов в судебныеорганы с требованиемо признаниинедействительнымсвидетельствао государственнойрегистрации,что является,по моему мнению,неверным.Свидетельствоо государственнойрегистрациине являетсяненормативнымактом органагосударственнойвласти. Такимактом в данномслучае являетсясама государственнаярегистрацияправ на недвижимоеимущество исделок с ним,а свидетельстволишь удостоверяетфакт произведеннойв Едином государственномреестре прав(далее - Реестр)записи о правах.
В ряде случаевсуды правомернопрекращаютпроизводствопо делу по такимискам. Подобныеобращения всуд иногдаудается предотвратитьпутем разъяснениязаявителюсущности иназначениясвидетельствао регистрации.Однако, посколькурассмотрениеподобных заявленийв судах продолжается,именно обобщениесудебной практикипомогло бысудам определиться,что признаниенедействительнымсвидетельствао государственнойрегистрациине влечетнедействительностипроизведеннойгосударственнойрегистрациии не являетсяоснованиемдля внесенияновой записив Единый государственныйреестр прав,так как не порождаетникаких правовыхпоследствий.
В соответствиисо ст. 131 ГК РФ иЗаконом о регистрациигосударственнаярегистрацияправ на недвижимоеимуществоявляется единственнымдоказательствомзарегистрированногоправа. Зачастуювозникаетситуация, когдаРеестр, являясьединственнымисточникомдоказательствазарегистрированногоправа, содержитзаведомо ложнуюинформацию.Например, правогражданинаили юридическоголица на объектнедвижимости,возникшее издоговоракупли-продажи,зарегистрированноев Реестре иставшее предметомрассмотренияв суде по искутретьего(заинтересованного)лица, в результатепризнания судомдоговоранедействительнымстало правомистца по данномуделу. В судебномзаседании ненаходит решениясудьба произведеннойрегистрации,в резолютивнойчасти отсутствуетзапись о признаниипроизведеннойрегистрациинедействительной.Посколькугосударственнаярегистрацияносит заявительныйхарактер, записьв Реестре орегистрацииправа за прежнимправообладателембудет существоватьдо тех пор, покаистец, ставшийобладателемправа по решениюсуда, не обратитсяс заявлениемо регистрациивозникшегоправа.
Регистрирующийорган, имеярешение, поступившееиз суда, вынужденв течение длительноговремени предоставлятьобратившимсязаявителямзаведомо ложнуюинформациюиз Реестра озарегистрированномправе. Выходиз сложившейсяситуации видитсяв следующем:принимая решениео признаниисделки недействительной,об установленииправа за истцом,суды должныпризнаватьпроизведеннуюрегистрациюнедействительной.
Ситуация ещеболее усугубляется,если решенияо правах нанедвижимоеимущество,установленныхсудом, в учреждениеюстиции ненаправляются,что являетсянарушениемтребованийст.28 Закона орегистрации.Последствиятакого нарушенияиллюстрируетследующийпример.
МеждугражданамиМ. и С. был оформлендоговор купли-продажиквартиры впростой письменнойформе. С заявлениемо регистрациисделки и праваМ. на квартирустороны в учреждениеюстиции необращались.Поскольку С.(продавец) уклонилсяот регистрациисделки,
М. обратилсяв суд с соответствующимиском. Судудовлетворилтребованияистца и обязалучреждениеюстиции зарегистрироватьсделку. Судебноерешение емуне направлялось,а М. обратилсяза регистрациейсделки и своегоправа на квартируспустя 11 месяцев,когда С. уже небыло в живых.Однако припроверке отсутствияпротиворечиймежду заявляемыми уже зарегистрированнымправом былоустановлено,что на спорнуюквартиру былозарегистрированоправо наследникаумершего С., всвязи с чем М.было отказанов регистрации.Длительногосудебногоразбирательстваможно было быизбежать привыполнениисудом требованийст.28 Закона орегистрации.
Основаниемдля удовлетворениясудом исковзаявителейв некоторыхслучаях служатумышленныедействия заявителейпри подачезаявления орегистрацииправ и сделокпо сокрытиюдокументови фактов, влияющихна принятиерешения регистрирующиморганом о возможностирегистрации,отказе в регистрацииили ее приостановлении.
Так, АО обратилосьв Арбитражныйсуд с иском кучреждениююстиции о признаниинедействительнойрегистрациидоговора обипотеке. Изматериаловдела следовало,что основаниемдля государственнойрегистрацииипотеки послужилдоговор залогана нежилоепомещение,заключенныйТОО и банком.Нежилое помещениепринадлежалоТОО на основаниидоговоракупли-продажи,заключенногов 1995 году и признанногосудом недействительнымдо подачи заявленияо государственнойрегистрацииипотеки. Данныйфакт ТОО приобращении вучреждениеюстиции длягосударственнойрегистрациискрыло, судебноерешение в учреждениеюстиции ненаправлялось.Таким образом,не обладаянеобходимымисведениями,учреждениеюстиции осуществляетгосударственнуюрегистрацию,считая договоркупли-продажидействительным.Сокрытиезалогодателемфакта отсутствияправа на объектпослужилооснованиемдля признанияАрбитражнымсудом государственнойрегистрациидоговора обипотеке недействительной.
По другомуделу документы,представленныезаявителемна государственнуюрегистрациюздания, соответствовалитребованиямдействующегозаконодательстваРФ, свидетельствовалио том, что правовозникло ипринадлежитправообладателю- ЗАО - на законныхоснованиях,за которым ибыла произведенарегистрацияправа на всездание. Однакоспустя некотороевремя с заявлениемо государственнойрегистрацииправа на нежилыепомещения,расположенныев этом же здании,обратилосьгосударственноеунитарноепредприятие,представив,помимо иныхдокументов,решение Арбитражногосуда, устанавливающееправо государственногоунитарногопредприятияна названныепомещения ещедо обращенияЗАО в учреждениеюстиции зарегистрацией.
Поиску государственногоунитарногопредприятияк учреждениююстиции государственнаярегистрацияправа на нежилоепомещениепервого этажаспорного зданиябыла признананедействительной.
С точки зрениячистоты практикии престижаучреждениеюстиции в обоихслучаях действуетбезупречно.Однако недобросовестныеумышленныедействия заявителейи отсутствиев учрежденииюстиции судебныхрешений поданным деламподрывают егоделовую репутацию.

По моемумнению, предотвращениюподобных фактовсо сторонызаявителейспособствовалобы установлениев Законе орегистрацииих ответственностиза умышленноесокрытие фактови непредставлениедокументов,существенновлияющих нарешение уполномоченногооргана о регистрации.
Иногда заявителямотказываетсяв государственнойрегистрацииправа по основаниям,предусмотреннымст.20 Закона орегистрации.На практикечаще всегоосновным мотивомдля отказа врегистрациизаявляемогоправа являетсяфакт его отсутствия,выявленныйв результатепроведенияправовой экспертизы.
Для того чтобыправа гражданбыли зарегистрированы,им необходимообратитьсяв судебныеорганы с заявлениемо признанииза ними правана недвижимоеимущество.Однако гражданеобращаютсяв суд в болееудобной дляних форме - формеобжалованиядействий учрежденияюстиции, обжалованияотказа в государственнойрегистрации.Суд в свою очередьобязывает своимрешением произвестигосударственнуюрегистрацию.На мой взгляд,суды необоснованновыносят подобныерешения, таккак в данномслучае необходимостьпризнания правасобственностина недвижимоеимуществоподменяетсяобжалованиемотказа в государственнойрегистрации.
Суды, рассматриваяподобные дела,иногда признаютотказ в регистрациинеобоснованными выносят решениеоб обязаниипроизвестигосударственнуюрегистрациюбез исследованиявопроса о наличииправа у истца.
Очевидно,что складывающаясяв этой областисудебная практикане отвечаетнормам действующегогражданскогозаконодательства.

Выводы.Подводя итог,можно сказать,что до 1998 годасделок с недвижимостьюпрактическине осуществлялосьи государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество нетребовалоськак таковой.Ситуация резкоизмениласьс приходомрыночных отношений,а вернее, их"вживлением"на почву нашейэкономики -совершеннок этому не готовой,и в первую очередь,в правовомплане. И дажепосле принятиядолгожданногоФЗ "О регистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"остается труднымв некоторыхрегионах совместитьпозиции ужесуществующихрегистрирующихведомств. Этои комземы, иБТИ, и Минюст.Конечно, открытоони не говорят:"Мы хотим бытьглавными иединственными".Но вопрос денеги власти в России-сложнейшийвопрос. А те жеБТИ работаютпо инструкции1968 года, где, кпримеру, предприятиекак имущественныйкомплекс, можетрассматриватьсякак домовладение,с чем сегодняникак нельзясоглашаться.Так что системагосударственнойрегистрациисегодня достаточносложна и далекапока от совершенства.

Основополагающийпринцип государственнойрегистрацииправ на недвижимость– открытостьсведений орегистрации– тоже пока невыполняетсяв должной мере,потому что насегодняшниймомент еще несоздан единыйбанк данныхо зарегистрированныхобъектахнедвижимости.Поэтому в п.7ст.33 Закона огосударственнойрегистрацииуказывается,что до созданиясистемы электронногообмена информациеймежду учреждениямиюстиции порегистрацииправ, информацияо зарегистрированныхправах на недвижимоеимущество исделок с нимпредоставляетсяпо месту ихгосударственнойрегистрации.

ГЛАВА2. Ипотекакак способобеспеченияобязательствпо договоруо залоге недвижимогоимущества.

1. Понятиеипотеки.

Пункт 1 статьи1 Закона от 16 июля1998 г. № 102-ФЗ «Обипотеке (залогенедвижимости)представляетдоговор обипотеке какдоговор о залогенедвижимогоимущества, однасторона которого– залогодержатель,являющийсякредиторомпо обязательству,обеспеченномуипотекой иимеющий правополучитьудовлетворениесвоих денежныхтребованийк должнику поэтому обязательствуиз стоимостизаложенногонедвижимогоимуществадругой стороны– залогодателя.Сходное определениезалога даёти ГК (ст. 334).

Итак, естьдве стороныодного договора– должник икредитор. Причём это может бытьобязательство,вытекающееиз договоракупли-продажи,аренды, подряда,займа, кредитногодоговора ииного, не ограниченногофедеральнымзаконом (ст.2Закона “Обипотеке”). Теже стороны повзаимномусогласию заключаютна взаимовыгодныхусловиях договоро залоге недвижимогоимущества,принадлежащегодолжнику илитретьему лицу(ст. 1 Закона “Обипотеке”). Должникпо основномудоговору (илитретье лицов нём не участвующее,но представляющеенедвижимостьдля залога)становитсязалогодателем(п.2 ст.335 ГК), а кредитор– залогодержателем
(п.3 ст.335 ГК). Заложенноенедвижимоеимуществоявляет собойпредмет залога(предмет ипотеки).Сущность ипотечногоправоотношениязаключаетсяв том, что распоряжатьсяпредметомзалога можеттолько залогодатель,посколькуименно он являетсясобственникомзаложенногоимущества.Установлениюданного правилапри этом видезалоговыхотношений естьи другие объективныепричины, которыея рассмотрюпозже. Залогодержательже, приобретаязалоговое правона имуществоиз договораоб ипотеке, неприобретаеттем самым правараспоряженияэтим имуществом.Специфика егоправа состоитв том, что онможет ограничитьсобственникав пределахраспоряженияим данным имуществом.Проявляетсяэто в том, чтозалогодатель,по общему правилуможет распоряжатьсяпредметомзалога толькос согласиязалогодержателя,если иное неустановленофедеральнымзаконом, договоромоб ипотеке илине вытекаетиз содержаниязакладной ¹.

Залогодательсохраняет правапользованиязаложеннымимуществом– это следуетиз самой сутиипотеки, и любоеусловие договораоб ипотеке,ограничивающееэто право ничтожно(ст.29 Закона “Обипотеке”), заним сохраняетсяправо извлекатьиз данногоимущества плодыи доходы
(п.2ст.29 Закона “Обипотеке”).

Пункт 1 статьи37 предоставляетзалогодателюправо отчуждатьзаложенноепо договоруоб ипотекеимуществодругому лицупутём продажи,дарения, обмена,внесения егов качествевклада в имуществохозяйственноготовариществаили общества,либо паевоговзноса в имуществопроизводственногокооперативаили иным способом,но, как ужеупоминалось,лишь с согласиязалогодержателя.А вот пункт 3той же статьиЗакона “Обипотеке“ закрепляетправо завещатьзаложенноеимущество ивсе условиядоговора обипотеке, ограничивающиеэто его право,называет ничтожными.Также залогодательвправе безсогласиязалогодержателясдавать заложенноеимущество варенду, передаватьего во временноебезвозмездноепользование(п.1 ст.40 Закона“Об ипотеке”),совершатьперезалог(последующуюипотеку) заложенногоимущества вобеспечениедругого обязательстватого же илидругого должника тому же илииному залогодержателю¹.

К обязанностямзалогодателяотносятся:

• недопущениеухудшениязаложенногоимущества иуменьшениеего стоимостисверх того,что называетсянормальнымизносом (п.2 ст.29Закона “Обипотеке”);

• содержаниеи ремонт заложенногоимущества(ст.30);

• страхованиезаложенногоимущества(ст.31);

• принятиемер по предохранениюзаложенногоимущества отутраты и повреждения(ст.32);

• защита заложенногоимущества отпритязанийтретьих лиц(ст.33) и др.

Из самогосмысла договораипотеки залогодательполучает основнуюсумму, обеспеченнуюипотекой полностьюили в части,предусмотреннойдоговором обипотеке (ст.3Закона “Обипотеке”). Втой же статьепредусматриваютсяследующиеслучаи выплатсумм, обеспеченныхипотекой:

• в возмещениеубытков в качественеустойки(штрафа, пени),вследствиенеисполнения,просрочкиисполненияили иногоненадлежащегоисполненияобеспеченноеипотекойобязательства;

• в виде процентовза неправомерноепользованиеденежнымисредствами,предусмотренных обеспеченнымипотекойобязательствомили федеральнымзаконом;

• в возмещениевозможныхсудебных издержеки расходов пореализациизаложенногоимущества.

Законпредоставляетзалогодержателюправо на удовлетворениесвоего требованияпо обязательству,обеспеченномуипотекой, изстраховоговозмещенияза утрату илиповреждениезаложенногоимущества (п.3ст.31 Закона “Обипотеке”); выступатьв суде по защитезаложенногоимущества всеми способамипредусмотреннымизаконом безспециальнойдоверенностив случае,

еслисам залогодательне предпринимаетнеобходимыхдействий позащите собственногоимущества (п.2ст.33); вправепроверять подокументами фактическоеначисление,состояние иусловие содержаниязаложенногоимущества, темсамым осуществляянеобходимыйконтроль (п.2ст.34 Закона “Обипотеке”); требоватьдосрочногоисполненияобеспеченногоипотекойобязательствапри ненадлежащемобеспечениизалогодателемсохранностизаложенногоимущества.

Предметомипотеки являетсянедвижимоеимущество, тоесть материальная,индивидуальноопределённаявещь, прочносвязанная сземлёй, перемещениекоторой в принципеневозможнобез определённогоущерба ей (общееопределениепредмета ипотеки).То есть объектомипотечногоправа являетсявещь. При установленииипотеки путёмзаключениядоговора в нёмобязательноуказываетсяего предмети надлежащаяоценка. Ипотекаследует заимуществом,независимоот права собственностина него, поскольку,как упоминалосьвыше, залогодательвправе отчуждатьпредмет залога,передаватьего в арендуи иным образомим распоряжаться.Это право следуетиз смысла ипотекии может ограничиватьсятолько законом,договором иливолей залогодателя.

Договор обипотеке требуетсоблюденияопределённойформы, нотариальногоудостоверенияи регистрации(ст. ст. 334, 339 ГК, ст.ст. 8-10, 19 Закона“Об ипотеке”).

2.2.Предметы ипотекипо Закону «Обипотеке».

Итак, ипотека- это залогнедвижимогоимущества,значит, основнымсоставляющимвсех операций,будь то действияюридическогоили экономическогохарактера,является недвижимость– конкретныеобъекты хозяйственнойи иной деятельности,которые наделеныданным статусом. Что относитьк недвижимомуимуществу,какие объектысчитать таковымиуже обсуждалосьвыше и, надеюсь,определённоемнение по данномувопросу ужесложилось.

Закон “Обипотеке” в ст.5 со ссылкой наст. 130 ГражданскогоКодекса перечисляетследующиепредметы ипотеки:земельныеучастки, заисключениемземельныхучастков, указанныхв ст.63 Закона“Об ипотеке”;предприятия,здания, сооруженияи иное недвижимоеимущество,используемоев предпринимательскойдеятельности;жилые дома,квартиры; дачи,садовые дома,гаражи и другиестроенияпотребительскогоназначения;воздушные иморские суда,суда внутреннегоплавания икосмическиеобъекты; другиепредметы, допускаемыефедеральнымизаконами, в томчисле Законом“Об ипотеке”.О предметахипотеки будетговоритьсячуть позже, апока об общихпроблемах всехпредметовипотеки, однойиз самых интересныхв ряду которыхявляется проблемаоборотоспособностипредметовипотеки. Но дляначала нужнорассмотретьдва, на мой взгляд,равнозначныхпонятия – “предмет”и “объект”ипотеки. Законодательне даёт конкретногоих различия,но Закон “Обипотеке” называетнедвижимоеимущество,регулируемоеим – “предметами”,а слово “объект”уместно упоминатьпри обозначениитого же недвижимогоимущества всмысле элементагражданскихправ. Предприятие– гражданско-правовойобъект, предметипотеки.

Гражданскийкодекс (ст.336)перечисляетследующиеисключенияпо предметуипотеки (залога):имущество,изъятое изоборота (например,оружие, наркотикии так далее);требования,неразрывносвязанные сличностьюкредитора(требованиео возмещениивреда, причинённогожизни или здоровью,требованияоб алиментах);права, уступка,которых запрещеназаконом. А п.2ст.6 закона “Обипотеке” и п.2ст.336 ГК ещё недопускаютипотеку недвижимогоимущества, накоторое всоответствиис федеральнымзаконом неможет бытьобращено взыскание.Кроме того, ч.1ГК содержитположение овозможностирасширениякруга объектовгражданскихправ, которыене могут бытьпредметомзалога в соответствиис п.2. Даннаяоговорка даётвозможностьзалога практическилюбого имущества,поскольку ч.1ГК не устанавливаеткритерий, наоснованиикоторого имуществоможет бытьобъявленонезалогоспособным.Что же касаетсяуказания навозможностьзапрета илиограничениязалога имущества,на которое неможет бытьобращено взыскание,то оговоркаэта представляетсяне слишкомудачной, ведьесли в залогпередаётсяимущество, накоторое неможет бытьналожено взыскание,то это означаетна практике,что возникаетзалоговоеправо, котороереально неможет бытьосуществлено.Было бы гораздоправильнеезакрепить взаконе императивноеправило о том,что имущество,на которое неможет бытьобращено взыскание,не может являтьсяпредметомипотеки.

Изъятиеобъектов гражданскихправ из обороталибо ограничениеих в обороте– явление вчастном праведостаточнотрадиционное,распространённоеи направленона защиту, преждевсего публичныхинтересов. Вдореволюционномроссийскомправе насчитывалосьнесколькоклассов изъятыхих оборотаобъектов (дороги,межи, водныепути, и т.д.), такжесуществовалии ограниченияв обороте. Вопрособ изъятииобъектов игражданскогооборота носитпубличный инередко политическийхарактер, нонаходит своёвыражение, втом числе, и вчастноправовыхнормах ¹.Это легко объяснимо.Само значениенекоторыхобъектов недвижимости(например, земельныхучастков,предприятий)для функционированиягосударстваи обществатрудно переоценить.Понятно в связис этим и стремлениегосударствак ограничениюоборотоспособностиэтих объектов.Но не приводитли это иной разк нежелательнымубыткам? Недоразвитостьи некорректностьнорм права врегулированииданного вопросалишь усугубляютреальное положениедел на рынкенедвижимостии не толькотам.

Вот что происходит.Норма ст. 129 ГКносит отсылочныйхарактер иопределяет,что изъятыеих оборотаобъекты должныбыть прямоуказаны в законе,а ограниченнооборотоспособныеобъекты определяютсяв порядке,установленномзаконом. Такимобразом, Гражданскийкодекс допускаетразличныеограниченияоборотоспособностиобъектов гражданскихправ как потенциальнуювозможность,реализоватькоторую можнов самых различныхзаконах.

Из общегоправила естьисключения:вопросы оборотоспособностиземли и другихприродныхресурсов регулируютсязаконами оземле (п.3 ст.129ГК). Закон “Обипотеке” (п. 4ст. 1) устанавливает,что “залогземельныхучастков,предприятий,зданий, сооружений,квартир и другогонедвижимогоимущества можетвозникать лишьпостольку,поскольку ихоборот допускаетсяфедеральнымизаконами”.Следовательно,здесь отсылкак ещё целомуряду специальныхзаконов, касающихся,очевидно, правовогостатуса отдельныхобъектовнедвижимости.

Указаннаянорма Закона“Об ипотеке”стала результатомкомпромиссамежду различнымиполитическимисилами. Онаоставляетпространстводля политическихманёвров, нос юридическойточки зрениявряд ли удачна.Какова действительнаяроль Закона“Об ипотеке”,если правовойстатус объектовбудет определятьсядругими законами(фактическидоминирующими)?Создаётсявпечатление,что ипотекатого или иногообъекта будетдопускатьсятолько тогда,когда его оборотпрямо разрешёнкаким-то инымфедеральнымзаконом, хотяГК гласит, что“залог земельныхучастков,предприятий,зданий, сооружений,квартир и другогонедвижимогоимущества(ипотека) регулируетсязаконом обипотеке” (п.2ст.334).

Также обращаетна себя вниманиеопять же п.2 ст.6Закона об ипотеке:“Не допускаетсяипотека имущества,изъятого изоборота, имущества,на которое всоответствиис федеральнымзаконом неможет бытьобращено взыскание,а также имущество,в отношениикоторого вустановленномфедеральномзаконе порядкепредусмотренаобязательнаяприватизация,либо приватизациякоторого запрещена”.Здесь усматриваетсяуже иной подход,нежели тот,который отражёнв п.4. ст.1: здесь“разрешеновсё, что прямоне запрещено”,то есть, представленодостаточнопонятный переченьограничений.Речь идёт ужене о допускеоборота объектов,а о случаяхпрямого изъятияих из гражданскогооборота и иныхограничениях.Из данной нормыследует, чтоЗакон об ипотекевсё-таки берётна себя задачурегулированияипотечнойоборотоспособностиобъектов, пустьи в довольнообщем виде, чтоотражаетсяв противоречиис п.4. ст.1.

Пункт 1 ст. 6Закона об ипотекеопределяетзалогодателякак собственникапередаваемогов залог имуществаили как владеющегоим на правехозяйственноговедения. Этотпереченьпредставляетсяисчерпывающим.Право собственностипредставляетсобой совокупностьтрёх составляющих- владение,пользованиеи распоряжение(ст. 209 ГК). Отсутствиеу собственникаодной из составляющихлишает его вправовом смыслетакого статуса.Понятие хозяйственноговедения отраженов ст.294 ГК.

Правиланастоящегофедеральногозакона применяютсяи к залогунезавершённогостроительстванедвижимогоимущества,возводимогона земельномучастке. Данныйпредмет ипотекидовольно спорен.

Если иноене предусмотренодоговором вещь,являющаясяпредметомипотеки, считаетсязаложеннойвместе с принадлежностямикак единоецелое (п. 3 ст.5Закона об ипотеке).Принадлежностьст.135 ГК определяеткак вещь, предназначеннуюдля обслуживаниядругой, главной вещи и связаннойс ней общимназначением.Например, приипотеке предприятия– это станки,оборудование,подсобныепомещения длявременногоскладированияпродукции ит.д. В теснойсвязи с этойнормой находитсяи норма п.4 тойже статьи: “частьимущества,раздел которогов натуре невозможен(неделимаявещь), не можетбыть самостоятельнымпредметомипотеки”. Вещь,раздел которойв натуре невозможенбез измененияеё назначения,признаётсянеделимой(ст.133 ГК). Императивностьданной нормыоправдана самойсутью ипотеки,как залоганедвижимогоимущества.

Правила обипотеке недвижимогоимуществасоответственноприменяютсяк залогу праварендаторапо договоруоб аренде такогоимущества(право арендыи все, связанныес этим правоотношениемвопросы, регулируютсяглавой 34 ч. IIГражданскогокодекса), посколькуиное не предусмотреноиным федеральнымзаконом илине противоречитсущности арендныхправоотношений.Пункт 4. Ст.6 Законаоб ипотекедополняетвышесказанноенеобходимостьюсогласия арендодателяна ипотекуданного объекта.

Залог можетраспространятьсяна имущество,которое можетстать собственностьюзалогодателяв будущем (п.6ст. 340 ГК). Например,можно получитьбольшие ссудына покупкуквартиры, котораястанет собственностьюзалогодателятолько послееё выкупа.

Залог собственникомсвоей доли вобщей долевойсобственностине требуетсогласия остальныхсобственников(п.2 ст.7 Законаоб ипотеке), азалог имущества,находящегосяв общей совместнойсобственности(то есть безопределениядоли каждогоиз собственниковв праве собственности)лишь при наличиисогласия всехсобственников.Причём, в случаеобращениявзыскания натакое имущество(находящегосяв общей собственности),применяютсяправила статей250 и 255 ГражданскогоКодекса РФ опреимущественномправе покупки,принадлежащимостальнымсобственникам,и об обращениивзыскания надолю в правеобщей собственности,за исключениемслучаев обращениявзыскания надолю в правесобственностина общее имуществожилого дома(ст. 290 ГК).

2.3. Особенностиипотеки предприятий,зданий, сооружений.

Далее рассмотримподробнеепредметы ипотеки,группируя ихпримерно также, как это делаетст.5 Закона обипотеке. Начнёмс ипотекипредприятий,а также зданийи сооружений.

Термин “предприятие”употребляетсяв ГК в двух,различных посути и содержаниюсмыслах. Предприятиемназываетсяюридическоелицо, субъектгражданскогоправа, участникпредпринимательскойдеятельности.В этом смыслеГК применяеттермин “предприятие”только к государственными муниципальнымунитарнымпредприятиям(ст.113), где унитарнымпредприятиемпризнаётсякоммерческаяорганизация,не наделённаяправом собственностина закреплённоеза ней собственникомимущество.Унитарныепредприятия,в свою очередь,делятся наунитарныепредприятия,основанныена праве хозяйственноговедения, создающиесяпо решениюуполномоченногона то государственногооргана илиоргана местногосамоуправления(ст. 114), и на унитарныепредприятия,основанныена праве оперативногоуправления(ст. 115). При такомтолкованиипонятия “предприятие”оно выступаеткак коммерческаяорганизация,подлежит обязательнойгосударственнойрегистрациии выступаеткак субъектправа в качествеодной из сторонв правоотношениях(гражданско-правовыхили иных).

В ст. 132 ГК даётсяиное толкованиетермина “предприятие”,где оно определенов качествеобъекта гражданскогоправа какимущественныйкомплекс,используемыйдля осуществленияпредпринимательскойдеятельности.В этом смыслепредприятиекак единоецелое признаётсянедвижимостьюи может выступатьв качествепредмета ипотекии других имущественныхсделок (например,купли-продажи,аренды и т.п.)

В составпредприятия,как имущественногокомплекса,входят все видыимущества,предназначенныедля полноценногоосуществленияего деятельности,включая земельныеучастки, здания,сооружения,оборудование,инвентарь,сырьё, продукцию,права требованиядолга, а так жеправа на обозначения,индивидуализирующиепредприятие,его продукцию,работы и услуги(фирменноенаименование,товарные знаки,знаки обслуживания)и другие исключительныеправа. То естьпредприятие,как имущественныйкомплекс, имеетв своём составепомимо такназываемой“чистой недвижимости”также исключительныеправа, праватребования и иные объектыне относимыек недвижимомуимуществу.¹

Понятиепредприятиякак недвижимогоимущества,которое используетсядля предпринимательскойдеятельности,имеет своиособенности.Его нельзясводить просток комплектуоборудования,необходимогодля производстваопределённойпродукции,потому чтопревращениетакого комплектаоборудованияв предприятиенуждается внеобходимыхдействиях поорганизациина его основепроцессапроизводства.Речь идёт обадминистративныхдействияхруководствапредприятия,всех его звеньев,а также необходимыхтрудовых затратахвсего коллектива.

При ипотекепредприятиякак имущественногокомплекса правозалога распространяетсяна всё входящиев его составимущество (п.1ст.69 Закона обипотеке). П.2 ст.70включает всостав заложенногоимущества,также относящиесяк данному предприятиюматериальныеи нематериальныеактивы, которыеи составляют имуществопредприятия.Состав егоопределяетсяи оцениваетсяна основе полнойинвентаризацииданного имущества.Акт инвентаризации,бухгалтерскийбаланс и заключениенезависимогоаудитора осоставе и стоимостиимущества,относящегосяк предприятию,являютсяобязательнымик договору обипотеке (п.3 ст.70Закона об ипотеке).

Предприятиеявляется сложнымпо составусвоему назначениюорганизмом.Большое количествоработников,множествоопераций –сложных и простейших,выполняемыхежедневно,масса обязательств,лежащих напредприятии,сочетаниезачастую положениекредитора идолжника – всёэто требуетконтроля иучёта, как состороны собственникаданного предприятия,так и возможногозалогодержателя.Самой эффективныйспособ этоосуществить– ведениебухгалтерскогоучёта, которыйпредставляетсобой упорядоченнуюсистему сбора,регистрациии обобщенияинформациив денежномвыражении обимуществе,обязательствахпредприятияи их движенияпутём сплошного,непрерывногои документальногоучёта всеххозяйственныхопераций.

Любое липредприятиекак имущественныйкомплекс можетбыть заложено?Несомненно,что предметомипотеки можетбыть в первуюочередь частноепредприятие.Законодательствустран СНГ кромечастных структуризвестныгосударственныеи муниципальныепредприятия,имуществокоторых закрепленоза ними на правехозяйственноговедения, и бюджетныеучреждения,в оперативномуправлениикоторых находитсягосударственноеи муниципальноеимущество (ст.ст. 144 –115 ГК).

Бюджетныеорганизациине могут бытьпредметомипотеки, чтосвязано сответственностьюсобственникапо их обязательствам.С введениемв РоссийскойФедерацииказённых предприятийзаконодательограничилвозможностьсуществованияих в ипотечныхотношениях– казённыепредприятиякак имущественныйкомплекс такженельзя закладыватьв качествеобеспеченияисполнениявзятых обязательств,так как в соответствиис п.5 ст.115 ГК РФ,РоссийскаяФедерация несётсубсидиарнуюответственностьпо обязательствамказённогопредприятияпри недостаточностиимущества¹.

Предприятия,за которымиимуществозакрепленона праве хозяйственноговедения, ихотдельныеструктурныеединицы иподразделениякак имущественныекомплексы могутбыть предметомипотеки. Законодательустанавливаетусловие существованияподобных предприятийв ипотечныхправоотношениях– обязательноесогласие собственникаимуществаотносящегосяк предприятиюили уполномоченногоим (собственником)органа. Безподобногосогласия договороб ипотекесчитаетсяничтожным (п.1ст. 70 Закона обипотеке).

Права залогодателяи залогодержателяпри залогепредприятияотвечают основнымправам залогодателяи залогодержателя.Залогодательвправе продавать,обменивать,сдавать в аренду,предоставлятьв (залог) заёмимущество,относящеесяк предприятию,переданномув ипотеку и

инымобразом распоряжатьсяданным имуществом,а также вноситьв его составизменения.Единственнымусловием,установленнымзалогодателемдля совершенияподобных действий,являетсяневозможностьуменьшенияуказанной вдоговоре обипотеке стоимостиимущества,относящегосяк предприятию,а также недопущениенарушения иныхусловий договора.Сделки, направленныена отчуждениенедвижимогоимущества,относящегосяк заложенномупредприятиюзалогодательвправе совершатьтолько с разрешениязалогодержателя(п.1 ст.72 Законаоб ипотеке).

Права залогодержателяотражены в п.2той же статьи– он вправеобратитьсяв суд с требованиемо досрочномвыполненииобеспеченногоипотекойобязательствав случае непринятиязалогодателемпредприятиямер по обеспечениюсохранностизаложенногоимущества,неэффективногоиспользованияэтого имущества,если всё этоможет привестив последствиик уменьшениюстоимостипредприятия.И именно возможноеуменьшениестоимости можетпомешатьудовлетворитьзалогодержателюего требованийв полном объёме.Ст. 71 устанавливаетвозможностьобеспеченияобязательстваипотекой предприятиялишь в случае,когда суммаобязательствасоставляетне менее половиныстоимостиимущества,относящегосяк предприятию(п.1 ст.71).

Следующийпункт устанавливаетвременныеограниченияобеспеченияденежногообязательства ипотекой предприятия– им обеспечиваетсяобязательство,подлежащееисполнению не ранее чемчерез год послезаключениядоговора обипотеке. Еслиже срок исполненияменьше, законодательоткладываетправо залогодержателяна удовлетворениесобственныхтребованийв случае неисполненияили ненадлежащегоисполненияосновногообязательствана тот же срок– год с моментазаключениядоговора ипотеки,вернее не ранеегода. С чем этосвязано? Преждевсего с тем,что предприятие– сложнейшийорганизм современнойэкономики, циклобращениякоторого весьмадлителен. Нелогично былобы торопитьналаженноестолетиямидвижение юридическимиактами и требоватьот залогодателябыстрых оправданийдолга.

После обращенийв суд в обстоятельствах,описанных вп.2 ст.72, залогодержательможет бытьуполномоченсудом в порядкеипотечногоконтроля осуществлятьследующиедействия:

- требоватьот залогодателярегулярногопредоставлениябухгалтерскихи иных отчётныхдокументов,предварительногосогласованиявопросов, связанныхс заключениемсделок с относящимсяк заложенномупредприятиюимуществом;

- обращатьсяк собственникуимущества,относящегосяк предприятиюили уполномоченномуим органу стребованиемо расторженииконтракта сныне действующимруководителемпредприятия:

- предъявлятьв суд иски опризнаниисделок, заключённыхзалогодателем,недействительными;

- осуществлятьиные права,предусмотренныеипотечнымконтролем задеятельностьюзалогодателя.

В частности,залогодержательвправе приниматьмеры по оздоровлениюфинансовогоположениязаложенногопредприятия,требовать отзалогодателяпредоставлениягодового балансапредприятия.В ипотеке могутбыть предусмотреныразличные мерыпо оздоровлениюфинансовогоположенияпредприятия-должника,в том численазначениясвоих представителейв руководящиеорганы предприятия,ограничениеправа распоряжатьсяпроизведённойпродукциейи иным имуществом.Интересно, какстыкуется стольширокий и вобщем-то обоснованныйс точки зрениязащиты правкредиторакомплекс правзалогодержателяс правом залогодателяпользоватьсяи владетьсобственным,хотя и заложеннымимуществом(например, проблемакоммерческойтайны).

В случаеотсутствияположительныхрезультатовдеятельностизалогодержателя,а ровно неисполнениязалогодателемобязательства,обеспеченногоипотекой предприятия,на заложенноеимуществообращаетсявзыскание,причём, согласноп.1 ст. 73, носящееимперативныйхарактер, толькопо решениюсуда. Такойпорядок обращениявзысканияопределён, повсей видимости,опять же стоимостьюи особым положением,которое занимаетпредприятие,как имущественныйкомплекс исубъект экономическихотношений.

Что же касаетсяисключительноипотеки зданийи сооружений,то особогоинтереса, каких-либоособенностейздесь вряд лиможно увидеть.Пожалуй, лишьвопрос ободновременнойипотеке земельногоучастка, накотором находитсяздание (сооружение),стоит рассмотретьподробнее.

Абзац 1 ст.69говорит лишьоб аренде, перечисляявозможное правоаренды насоответствующийземельныйучасток в рядучастей участка,необходимыхдля функциональногообеспечениязаложенногоздания. В разъясненииПленума¹указывается,что в случаях,когда залогодательне являетсясобственникомили арендаторомземельногоучастка, онвправе заключитьдоговор ипотекитолько на здание(сооружение).Абзац 2 ст.69 указываеттакое ограничениеипотеки длязалогодателя,которому земельныйучасток принадлежитна праве постоянногопользованияс уговором, что в случае реализациизаложенногоздания (сооружения)новый собственникбудет пользоватьсяземельнымучастком в томже объёме и натех же условиях,что и прежнийсобственник.

В связи сэтими положениямивстают ещё двавопроса. Во-первых,предполагается,по всей видимости,что те участки,которые непринадлежатзалогодателюна праве собственности,находятся всобственностигосударстваили муниципальныхобразований,иначе, исходяиз смысла ст.5Закона об ипотекеданное ограничениеодновременногозалога земельногоучастка инаходящегосяна нём здания(сооружения)неправомерно.А на практикеэто имеет огромноезначение –совместныйзалог земельногоучастка и здания(сооружения),находящегосяна нём, существенносказываетсяна продажнойцене в случаереализациипредмета ипотеки.И, во-вторых,вызывает сомнениенорма абзаца2 ст. 69 о сменесобственника(а точнее - пользователя)земельнымучастком вслучае реализациипредмета ипотеки,так как постоянное(бессрочное)пользованиене предполагаетпо своему правовомусмыслу правараспоряжениемземельнымучастком. И вданном случаепредставляется,что сменапользователяне влечётсущественныхизменений врежиме пользованияданным земельнымучастком изакону непротиворечит.

Таковы особенностиипотеки предприятия,зданий и сооруженийв современномроссийскомправе, отражённыев главе ХII Законаоб ипотеке.Перейдём крассмотрениюособенностейипотеки следующегопредмета залоганедвижимогоимущества –земельныхучастков.

2.4. Особенностиипотеки земельныхучастков.

Вопрособоротоспособностиземли в России– один из острейших.Путь, по которомушла Россия всвоём историческомразвитии, определилнеоднозначностьподхода к земельнымотношениям.И одной из основныхпроблем сегодняявляется проблемасобственностина землю - именноэта проблемав сочетаниис законодательнымвакуумом непозволяетсоздать цивилизованныйрынок земли.Отсутствиемнения по этомувопросу, начинаяс узких круговв обществе изаканчиваямасштабамигосударства,тормозятзаконодательноерешение земельноговопроса. А всовременномобществе отсутствиеправовогорегулированияпредопределяетневозможностьсуществования.И вот итог –наше государство,не имея развитойконцепцииземельныхотношений,терпит убытки,как на уровненациональныхструктур, таки хозяйствующегонаселения.Ипотека земельныхучастков остаётсякамнем преткновенияв залоговыхотношениях,и даже Законоб ипотеке неразрешил всехназревшихвопросов.

С переходомнашего государствак рыночнымформам хозяйствованияназрела необходимостьв возрожденииправа частнойсобственностина землю. Так,в постановленииСъезда народныхдепутатов РСФСРот 3 декабря1990 г. “О программевозрожденияроссийскойдеревни и развитияагропромышленногокомплекса”было подтвержденомногообразиеи равенствогосударственной,колхозно-кооперативной,коллективно-долевойформ собственности.Купля-продажаземельныхучастков недопускаласьв течение десятилет с моментаприобретенияправа собственности.Затем правочастной собственностина землю в РоссийскойФедерации былозакрепленов законах: от24 декабря 1990 года– “О земельнойреформе”, от24 декабря 1990 года– “О собственностив РСФСР”, а такжев конституцииРоссийскойФедерации (ст.9)¹.

Необходимостьв этом возниклапри осознаниитого обстоятельства,что отношенияпо использованиюземли в хозяйственныхцелях не могутрегулироватьсятолько административнымиметодами. Аведь именнотак происходилона протяжениидесятилетийкомандно-администра-тивногоруководствасельским хозяйствоми земельнымиотношениямив обществе.Теперь земляотносится кнедвижимомуимуществу ивведена в гражданскийоборот. Земельныеучастки могутбыть предметомразличныхгражданско-правовыхсделок, в томчисле и залога.

Однако окончательноезаконодательноерегулированиеправоотношений,связанных сземлёй, возможнотолько с принятиемнового Земельногокодекса, которыйвзял бы на себярешение самыхострых, основныхземельныхвопросов,отрегулировалсуществованиечастной собственности.Но процесссоздания Земельногокодекса проходитв сложныхполитическихдискуссиях– очень ужевесом и непроств нашем государствеэтот вопрос.Сторонникичастной собственностина землю полагают,что именно онасможет статьимпульсом вподъёме экономики,и, прежде всего,села. Противникитвёрдо убеждены,что это приведётк спекуляцииземлёй и полномуразорениюхозяйства. Намой взгляд,правы и те идругие – упорядочениеи контроль заиспользованиемземельногофонда – ключк решению проблемы.Но насколькореально действительноеосуществлениетакого контроляна российскойпочве, да ещеи в современныхусловиях?

К решениюземельноговопроса необходимособый подход.Ведь земля нетолько недвижимоеимущество исредствопроизводства,а, прежде всегообъект природы.Поэтому врегулированииземельныхотношенийдолжен превалироватьпублично-правовой,а не частноправовойэлемент. В процессерешения вопросачастной собственностина землю необходимоучитывать, чтоправо собственности,как великоеправо всегдаограниченоволей государства.Законодательвсегда можетпоставитьпределы волисобственника.Примером такогоограниченияявляется строгоецелевое использованиеземли. Поэтомув процессепринятия земельныхправовых нормнеобходимонайти оптимальныйбаланс интересовсобственникаи общества вцелом. Но в любомслучае правособственностидолжно бытьправом наиболееполного господстванад вещью еёобладателя.В противномслучае он будетотноситьсяк ней как к чужой,что не будетспособствовать,конечно же,ничему прогрессивномув этом вопросе.Примером, достаточноярким тому,является результатбесхозяйственногоотношения кземле на протяжениипоследнихдесятилетий,что вполнезакономернопривело к выбытиюиз сельскохозяйственногооборота тольков результатеэрозии и закустариваниямногих тысячгектаров. Наогромных площадяхпроизошлорезкое уменьшениеплодородностиземель. А чегостоит опытподнятия целины,когда радикратковременныхбогатых урожаевбыли загубленыогромные участкипастбищнойстепи. Но главнаяпроблема – этопустующиеземли, у которыхпросто нетхозяина, ресурсыкоторых неиспользуются.Очевидно, чтоземле нуженхозяин в лицесобственника,для эффективнойработы которогонеобходимоболее широкоевключениеземельныхучастков вгражданскийоборот, чтонеизбежно ведётк необходимостиприменениянорм гражданскогозаконодательствак земельнымотношениям,когда землявыступает какимущество.

Включениеземельныхучастков вгражданскийоборот даётвозможностьсобственникураспоряжатьсяим, в том числев качествезалога (ипотеки),для обеспеченияобязательств,вытекающихиз различныхдоговоров.

В соответствиис Указом ПрезидентаРоссийскойФедерации от28 февраля 1996 г. №239 “О дополнительныхмерах по развитиюипотечногокредитования”по договоруоб ипотекеможет бытьзаложено недвижимоеимущество,принадлежащеезалогодателюна праве собственностиили правехозяйственноговедения. Этообусловленотем, что правомраспоряженияимуществомв наиболееполном объёмеобладает толькособственник.Следовательно,обладательтакого вещногоправа, как правопожизненногонаследуемоговладения иправо пользованияземельнымучастком, неможет его заложить.

Было бы лишнимотмечать наскольковажно понятиесобственностина земельныйучасток дляопределенияположенияземельногоучастка какпредмета ипотеки.

СогласноГК РФ правособственности,как уже говорилось,распространяетсяна земельныйучасток какна недвижимоеимущество. Ноземля являетсяценным природнымобъектом, онаже составляеттерриториюгосударства,поэтому крегулированиюправа собственностина землю какна недвижимоеимуществоприсовокупляютсяобщественные(в частности,экологические)и государственныеинтересы. Благодаряособенномуположению землисреди другихобъектовгражданско-правовыхотношений,можно говоритьо спецификееё правовогорежима. В связис этим КонституцияРФ гласит, что“владение,пользованиеи распоряжениеземлёй и другимиприроднымиресурсамиосуществляетсяих собственникамисвободно, еслиэто не наноситущерба окружающейсреде и не нарушаетправ и законныхинтересовдругих лиц”(ст. 2). В приведённойнорме КонституцииРФ мы встречаемсяс понятиями“владение,пользованиеи распоряжение”.По сути, содержаниеэтих трёх понятий,взятых в совокупности,это не отдельныеправа, а неотъемлемыесоставляющиеодного права– собственности.Рассмотрю ихподробнее.

Правомочиевладения даётвозможностьобладать землёйна основаниизакона (ключевоеслово “обладать”):то есть числитьего на балансе,определятьземельныйучасток какчасть своегохозяйства,просто “иметь”его в наличии.С правомочиемвладения тесносвязано другоеправомочие– пользование.Тесная связьэтих правомочийобусловленатем, что пользоватьсяземлёй можнотолько владеяею. Пользованиедаёт возможностьизвлекать изземли её полезныесвойства:самостоятельнохозяйствоватьна земле; использоватьв установленномпорядке длянужд хозяйстваимеющиеся наземельномучасткеобщераспространённыеполезные ископаемые,лесные угодья,водные объектыи т.д.; возводитьжильё и иныездания и сооружения;право собственностина посевы идругие посадкисельскохозяйственныхкультур, полученнуюпродукцию идоходы от еёреализациитакже принадлежатпользователю,если иное неустановленозаконом илидоговором.Правомочиераспоряженияпроявляетсяв том, что собственникпо своему усмотрениюможет продать,подарить, обменять,завещать, сдатьв аренду, заложитьземельныйучасток – вобщем, на основаниии в порядке,предусмотренномзаконом, определитьего судьбу.После известного,закреплённогопрежней редакциейКонституцииРФ, десятилетнегозапрета продаватьземельныеучастки, находящиесяв собственностиграждан, и принятияновой редакцииКонституциина основанииУказа ПрезидентаРФ “О регулированииземельныхотношений иразвитии аграрнойреформы в России”¹,собственникиземли получилиправо продаватьземельныйучасток и совершатьвсе операции,перечисленныевыше, в том числепередаватьземельныйучасток в качествевзноса в уставныефонды (капиталы)акционерныхобществ, товариществ,кооперативов,в том числе ис иностраннымиинвестициями.

Столь широкиеполномочиясобственниканастораживаютмногих дажесторонниковчастной собственности.А как с этимвопросом обстоитв мире? В Австралии,например, нетчастной собственностина землю, еёсдают в арендуна 90 лет и всепонимают, чтоэтот запретни что иное,как государственнаяформальность.В США ипотеказемли сыгралаважную рольв историигосударства.В начале освоениясевероамериканскихтерриторийв собственностинаселения небыло практическиничего – всястрана жилана колёсах.Прямо в прериибросали рельсыТранс-атлантическойжелезной дорогии по ним же двигалисьдальше, осваиваястрану. Заложитьбыло нечего,так как в залогникто ничегоне брал - кромеземли, которуюправительствораздавалощедро. Землябыла единственнымпредметомзалоговыхотношений.Поэтому всякредитно-финансоваясистема быласвязана с залоговымиобязательствамии до 30-х годовХХ века былаоснована наземельномвладении, земельнойсобственности.И только с появлением Форда и началамассовогостроительстваавтомобилейстали приниматьсяв залог иноеимущество².Это оченьпоказательныйисторическийпример.

Теперь обратимсяк Закону обипотеке, чтобывыяснить, какиеземельныеучастки могутбыть предметомипотеки, аоборотоспособностькаких ограничиваетсяи почему.

Согласноп.1 ст.62 по договоруоб ипотекемогут бытьзаложены земельныеучастки, находящиесяв собственностиграждан, ихобъединений,юридическихлиц и предоставленныедля садоводства,животноводства,индивидуальногожилищного,дачного и гаражногостроительства,приусадебныеземельныеучастки личногоподсобногохозяйства иземельныеучастки, занятыезданиями,сооружениямив размере,необходимомдля их хозяйственногообслуживания(функциональногообеспечения).

Земельныеучастки дляведения личногоподсобногохозяйствапредоставляютсягражданам изземель, находящихсяв распоряженииместных органоввласти в собственность.Отличительнойчертой земельныхучастков,предоставленныхдля веденияличного подсобногохозяйства,являетсянеобходимостьих расположениявозле дома. Ност. 64 Земельногокодекса, устанавливающаяправовое положениеземель крупногоподсобногохозяйства,допускаетвозможностьпредоставлениячасти земельногоучастка запределами жилойзоны.

Красной нитьючерез все нормыэтой статьипроходит положение,указывающеена то, что приипотеке земельногоучастка, правозалога на находящеесяна нём строениене распространяется,залогодательпродолжаетбеспрепятственнопользоватьсяданными строениями,а в случаереализации,обращениивзыскания назаложенныйземельныйучасток, вступаетв действиедревнее правилоограниченногопользования– сервитут,смысл которогопредполагаетвозможностьиспользованиятой части ужене принадлежащегозалогодателюземельногоучастка, котораянеобходимадля использованияздания (сооружения)по его назначению.

Подобныеидеи высказываети п.1 ст.65 – о правезалогодателявозводить назаложенномземельномучастке здания(сооружения)без разрешениязалогодержателя.Однако, делаетсяоговорка – вслучае еслитакое возведениесооружениявлечёт илиможет повлечьухудшениеобеспечения(то есть земельногоучастка), залогодержательвправе в соответствиисо статьёй 450ГК (“Основанияизменения ирасторжениядоговора”)потребоватьизменениядоговора обипотеке, в томчисле, если этонеобходимо,путём распространенияипотеки навозведённоезалогодателемздание (сооружение),что на практикеможет бытьвесьма оправданным.А вот п.2 той жестатьи ограничиваетправо залогодателявозводитьздание (сооружение)на заложенномземельномучастке в случае,если правазалогодержателяудостоверенызакладной ив ней предусмотреноправо залогодателяна возведениепостроек.

Ст. 13 Законаоб ипотекегласит: “Правазалогодержателяпо обеспеченномуипотекойобязательствуи по договоруоб ипотекемогут бытьудостоверенызакладной,поскольку иноене установленонастоящимФедеральнымзаконом”. ВведениезакладнойЗаконом обипотеке представляетсобой принципиальнуюновеллу, нотолько дляпостсоветскогоправа – дореволюционноероссийскоеправо использовалозакладную напрактике довольношироко, а упоминанияо ней встречаютсяуже в связи спервым указомо залоге XVI века.Что из себяпредставляетзакладная?

По сути, закладнаяпредставляетсобой именнуюценную бумагу(хотя причислениезакладной кименным ценнымбумагам многимиправоведамиоспаривается),удостоверяющуюследующие праваеё законноговладельца:право на получениеисполненияпо денежномуобязательству,обеспеченномуипотекой имущества,без представлениядругих доказательствсуществованияэтого обязательства;право залогана указанноев договоре обипотеке имущество.

Таким образом,закладнаяудостоверяетодновременнодва обязательства– основное(денежное,обеспеченноезалогом) иакцессорное(залоговое). Перечень случаев,когда закладная(её составлениеи выдача) недопускается,являетсяисчерпывающими довольноограниченным(п.4 ст. 13); правилаеё составленияи действия - вп. 5 – 7 той же статьи,а содержаниезакладнойотражено в ст.14, причём приотсутствииодного изчетырнадцатиперечисленныхтам обязательныхпунктов закладнаятаковой неявляется.

Практическоезначение закладнойв том, что онапозволяетупростить иускорить оборотнедвижимости.Передача правпо закладнойможет осуществлятьсябез обязательногонотариальногоудостоверенияи государственнойрегистрации.Это существенноотличает еёот передачиправ по договоруоб ипотеке, гдетребуетсясоблюдать формысамого договораоб ипотеке(нотариальноеудостоверениеи государственнаярегистрация)и создаётопределённыеудобства впрактическомобороте недвижимости¹.Стоит такжеотметить, чтодля добросовестногоприобретателязакладнойустанавливаетсяпрезумпция,согласно которойпри несоответствиизакладнойдоговору обипотеке илидоговору,обязательствоиз которогообеспеченоипотекой, вернымсчитаетсясодержаниезакладной (п.4ст.14 Закона обипотеке).

Но вернёмсяк статье 62 Законаоб ипотеке.Пункт 2 даннойстатьи регулируетипотеку земельныхучастков, находящихсяв общей долевойили совместнойсобственности,согласно которойипотека подобныхземельныхучастков можетбыть установленатолько напринадлежащейгражданинуили юридическомулицу земельныйучасток, выделенныйв натуре изземель, находящихсяв общей долевойили совместнойсобственности.

Земельнаядоля (или земельныйпай) представляетсобой рассчитанноев гектарах илибаллогектарахколичествоземельной площади, приходящейсяна одного члена(участника)сельскохозяйственнойорганизации(предприятия).Земельные долина местности,как правило,не ограничиваютсяи существуют,так сказать,в документальномвыражении –до тех пор, покав установленныхзаконом случаяхне будет произведеновыделение внатуре земельногоучастка, равногопо размеруустановленнойземельной доле.Размер земельнойдоли в гектарахрассчитываетсяпутём деленияобщей площадиугодий, переданныхв общую собственностьучастников(членов) организации,на число лиц,имеющих правона получениев собственностьземельныхдолей. Общаяплощадь угодийопределяетсяпо данныминвентаризации,а при их отсутствии– по государственномуакту (свидетельству).Примерно такжеделается расчётразмера земельнойдоле в баллогектарах².

Теперь рассмотримвопросы, связанныес земельнымиучастками, неподлежащимиипотеке.

Ст.63 не допускаетипотеку частиземельногоучастка, площадькоторой меньшеминимальногоразмера, установленногонормативнымиактами субъектовРФ и нормативнымиактами органовместного управлениядля земельразличногоцелевого назначенияи разрешённогоиспользования,а п.1 той же статьиограничиваетипотеку земельныхучастков ещёпо двум основаниям:если земельныйучасток находитсяв государственнойили муниципальнойсобственностии земельныеучастки изсостава земельсельскохозяйственногоназначения.

Земли, находящиесяв собственностиРФ и субъектовРФ, являютсягосударственнойсобственностью.В ст. 224 ГК государственнаясобственностьна имуществоопределенакак собственность,не являющаясясобственностьючастной имуниципальной.Довольно общее,но вполне чёткоеопределение.То есть устанавливается,что государственнаясобственность– это собственностьза минусомчастной имуниципальной.Следуя томуже математическомузакону, получаем,что муниципальнаясобственность– это собственность,минус государственнаяи частная. Основнымвопросом приэтом можетстать следующий– как разграничиватьгосударственнуюи муниципальнуюсобственность.Но ст.63 Законаоб ипотекесвоей нормойкак бы уравниваетэти два видасобственностив невозможностиучаствоватьв ипотечныхправоотношенияхи их разграничениене являетсяпредметомрассмотрениямоей работы.

Итак, государственнаясобственностьна землю былазакрепленав ст.11 КонституцииРСФСР. Последующеезакреплениегосударственнойсобственностина землю продолжилосьв соответствующихнормативныхактах, в томчисле, и в Конституции1993 года. Впервыеправо муниципальной собственностина землю былочётко сформулированов Законе “Оместном самоуправлении”.В ст.2 законаназваны местные(то есть муниципальные)образования:города, районыв городах, районы,посёлки, сельскиенаселённыепункты.

Государственныеземли делятсяв свою очередьна федеральныеземли (земли,занимаемыефедеральнымиобъектами –здания, сооружения,предприятиядругие земли,выделяемыедля федеральныхнужд) и землисубъектов РФ– они собственникиземли на своихтерриториях.

Муниципальнаясобственностьна землю – этособственностьмуниципальныхобразованийв пределах ихграниц. Однако,как это понятно,и здесь не всеземли находятсяв муниципальнойсобственности.Для примеравозьмём любоемуниципальноеобразование.На его территориимогут быть 1 –2 федеральныхобъектов. Земля,занимаемаяими, является,как правило,федеральной.Далее, на еготерриториимогут располагатьсянесколькопредприятийобластногоили краевого,республиканскогозначения (тоесть землисубъекта РФ).На территориимуниципальногообразованиямного частныхсобственниковземли (под жилымидомами, приусадебными,подсобнымихозяйствамии т.д.). Эти частныеземли такжеисключаютсяиз муниципальныхземель. В остаткеостаютсямуниципальныеземли – то естьземли, занятыемуниципальнымиобъектами(больницы, школы,муниципальноежильё и т.д.), такназываемыеземли общегопользования(дороги, парки,пляжи, кладбища)и так далее¹.

Что же заставилозаконодателяограничитьипотеку государственныхи муниципальныхземель? Ответ,возможно, кроетсяв тех же причинах,что и с запретомипотеки казённыхпредприятий.А что же с запретомипотеки земельсельскохозяйственногозначения? Причиныи следствияэтого запретаследует рассмотретьподробнее.

Землисельскохозяйственногоназначения– это земли,предназначенныедля нужд сельскогохозяйства илиуже предоставленныедля этих целей.Главной особенностьюэтой категорииземель являетсято, что земляздесь выступаетв качествеосновногосредствапроизводства.Поэтому дляземель сельскохозяйственногоназначенияустановленособенныйрежим, имеющийцелью как охрануи повышениеплодородияпочв, так инедопущениявыведения такихземель изсельскохозяйственногооборота.Сельскохозяйственныеземли состоятиз угодий –участков землис определённымхозяйственнымиспользованием(например, пашни,пастбища ит.п.); земель подсельскохозяйственнымиобъектами –фермами, токами,дорогами; атакже неудобьев(овраги, болота,и т.д.). Закон обипотеке говоритлишь об угодьях.

Вообще, вопросвключенияземель сельскохозяйственногоназначенияв гражданскийоборот носит,прежде всего,политическийхарактер. ИЗемельныйкодекс, и Законоб ипотекерешили этотвопрос отрицательно,что в немалойстепени послужилопричинойпрезидентскоговето на обазакона. Экспертыс президентскойстороны и сегоднясчитают, чтоизъятиесельскохозяйственныхугодий из перечняобъектов,регулируемыхЗаконом обипотеке, нежелательно.Ведь реальныесобственникиэтих земель– крестьяне,точно знают,что у них никогдане будет достаточныхдля веденияполноценногорентабельногохозяйства всовременныхэкономическихусловиях оборотныхресурсов, еслиим не дадутзакладыватьземлю. Причёмвсю, а не толькоовраги, имеющиесоответствующуюоценочнуюстоимость. Онихотят иметьоборотныйкапитал такжекак и предприятия,и именно посредствамучастия в залоговыхотношениях.А некоторыедеятели ГосударственнойДумы РФ по прежнемусклоняютсяк мысли о недопустимостиипотекисельскохозяйственныхугодий, ссылаясьна “реалиисегодняшнегодня” и криминальнуюобстановкув государстве.А реалии сегодняшнегодня – это практическине функционирующийаграрный сектор,для которогозалог – одиниз эффективныхдейственныхспособовсуществованияи развития.

Всё было быдействительноне так сложно,если бы новыйземельныйкодекс вступилв силу до принятияЗакона об ипотеке:в этом случаеможно было бысмело согласоватьс ним ипотечныенормы. Но всёполучилосьнаоборот, ипоэтому Законоб ипотекеоставил земельныйвопрос не решённым.И во многомблагодарявключению ст.63в Закон об ипотеке,был достигнуткомпромиссмежду различнымиполитическимисилами в государственнойДуме.

Хотя ранее,при подготовкеЗакона об ипотекеко второмучтению, согласительнойкомиссиейпредлагалсяболее “мягкий”вариант, когдаЗакон об ипотекевсё-таки допускалсо множествомисключенийипотеку земельныхучастков изсостава земельсельскохозяйственногоназначения“для обеспеченияобязательств,связанныхнепосредственнос сельскохозяйственнымпроизводством”.Действие Законаоб ипотеке приэтом не распространялосьна сельскохозяйственныеугодья, отношенияпо поводу которыхцеликом и полностьюрегулировалисьбы земельнымзаконодательством.Ипотека земельныхучастков (в томчисле земельсельскохозяйственногоназначения),находящихсяв государственнойили муниципальнойсобственности,разрешалось,за исключениемзапретов,установленныхземельнымзаконодательством(ещё ряд ограниченийбыл обусловленприродоохраннымии градостроительнымиправилами).Подход разработчиковпредполагал,таким образом,включение вгражданскийоборот, ограниченногокруга земель(в том числесельскохозяйственных),а законы о землемогли устанавливатьспециальныеизъятия этихучастков изоборота. Этовариант, предложенныйсогласительнойкомиссией,депутатамибыл отвергнут,хотя если быэти положенияи были бы приняты,они носили быв соотношениис нормами ЗемельногоКодекса декларативныйхарактер искорее бы всегоне имели перспективпрактическойреализации¹.

Таким образом,выведениеземельноговопроса зарамки Законаоб ипотекеотделяет егорешение нанеопределённыйсрок, оставляяроссийскогокрестьянинав удручающемположении, идля полноценногоразвития институтаипотеки требуетсяпринятие Земельногокодекса и введениеего в действие.

Одна из проблем,которая возникаетпри введениизалоговыхопераций в нашевремя – эторазвитие институтаоценки землии другой недвижимости.Но как оцениватьпредмет залогатам, где он ещёне вошёл в рыночныйоборот (о земляхкрестьянскогохозяйства этоможно сказатьв первую очередь)?Нормативнаяцена землиздесь вряд лиможет принестипользу. Ближек решению проблемы– арендные ценыземельныхучастков ипорядок ихрасчётов. Ночто, собственно,представляетсобой оценканедвижимости?

Оценка недвижимости– это, преждевсего, оценкаправ собственностина даннуюнедвижимость.Следовательно,оценка недвижимостидолжна включатьсаму недвижимостьи оценку правасобственностиили пользованияземлёй, илизданиями.

Следуетразличать ценуи стоимостьобъекта недвижимости.Цена объектанедвижимости– это цена конкретнойсвершившейсясделки с даннойнедвижимостью.Под стоимостьюобъекта недвижимостипонимаетсянаиболее вероятнаяцена, которуюможно получитьпри продажеданной недвижимости.

Процесс оценкинедвижимостивключает в себяследующиеэтапы:

Постановкавопроса обоценке.

Отбор информации,необходимойдля оценки.

Анализ информации.

Расчёт стоимостиобъекта недвижимостис помощью различныхметодов и выбородной оптимальнойвеличины стоимости.

Составлениеотчёта об определениистоимости.

В частности,постановка вопроса обобъекте недвижимости(оценки) означаетясное и чёткоезадание поопределениюстоимости, аименно: определениеобъекта недвижимости;определениеправ собственности;установлениецели использованияоценки; указаниедаты оценкистоимости ит.д.¹.

Закон обипотеке говоритоб оценке вст.67, где устанавливаетсяимперативнаянорма: оценказемельногоучастка неможет бытьустановленав договоре обипотеке нижеего нормативнойцены. А такжев п.3 ст.9, где описываютсяобщие условияоценки предметаипотеки. Чтоже конкретновлияет на нормативнуюцену, а в итогеи на оценкуземельногоучастка? К такимфакторам относят:

- инженерно-строительныекачества территорий,характеризующиеих пригодностьк застройке,снижающиезатраты наосвоение;

- расположениеучастков относительносуществующихи перспективныхтранспортныхмагистралей,связывающихих с городскимии культурнымицентрами;

- экологическаяобстановкаи качествоприродныхландшафтов.

Этот переченьне являетсяисчерпывающим.

В отношенияхзалога, оценкеотводится оченьважное место,так как от стоимостиземли зависитразмер кредита,и здесь длянормальныхзалоговыхотношений оченьважно присутствиенормальногорынка земли,о чём я уже говорилраньше.

Как указанов законодательстве,сроки заключениядоговора обипотеке устанавливаютсясторонами, каки условия обоценке предметаипотеки (п.5 УказаПрезидентаРФ № 292 и по смыслуп.1 ст.339 и п.4 ст.421 ГКРФ), причём сторонысвободны всвоей оценке.Однако срокиэти будут достаточнодлительными,поэтому контрагентыдолжны бытьзастрахованыне только отобстоятельств,за котороеотвечают обестороны подоговору, нои от тех обстоятельств,которые отсторон не зависят.Это, например,стихийныебедствия, изъятиеземель длягосударственныхи иных нужд, атакже инфляционныепроцессы, которыесильно тормозятразвитие ипотекиземли. Что можноиспользоватьдля предотвращенияпоследствийинфляции? Пересмотроценки землии возможнаяиндексациясумм возвратакредита.

В настоящеевремя индивидуальнаяоценка предметовипотеки и, вчастности,земельныхучастков, вследствиетого, что онанепосредственнозатрагиваетинтересы владельцев,а также

принимаяво вниманиесовременноеразвитие (вернеенеобходимостьв развитиирынка недвижимости),получила значительнобольшее распространение.Так, в ряде городовдействуютспециализированныефирмы, в деятельностькоторых входитпроведениеоценочныхработ, которыеи проводятиндивидуальныеоценки, осуществляетсяподготовкаи обучениеспециалистов.Основы оценочнойдеятельностив отношенииобъектов оценкидля целей сделокс ними определяются
ФЗ от 29.07.98 №135 – ФЗ“Об основахоценочнойдеятельностив Российской Федерации.”.Что же касаетсямассовой оценкинедвижимостии, в том числе,земельныхучастков, тоона пока неявляетсясамостоятельныминститутомв системе рынковнедвижимостис чётко очерченнымифункциями,процедурамии правовойзащитой, что,конечно, негативносказываетсяна реальныхусловиях современногорынка. Ведьнепременнымусловиемцивилизованныхрыночных отношенийявляется, какуже говорилось,развитие институтаоценки недвижимости.Многие недостаткистановлениярынка недвижимостив настоящеевремя связаныс отсутствиемподобающейоценки её, посколькупри оформленииимущественныхправ и сделокдостоверныецены, как правило,остаютсянеизвестными,что создаётпитательнуюсреду для тогоже криминальногорынка. Можноперечислятьещё долго, начинаяс того, что вернаяоценка позволяетсоздавать базудля обоснованногоналогообложения,и, заканчиваятем, что та жеоценка обеспечиваетв конечномитоге защитуинтересовсобственниковпри сделкахс недвижимостью,но вернёмсяк ипотеке земельныхучастков.

Как и приипотеке предприятий(зданий, сооружений),законодательвводит определённыеправила обращениявзыскания наземельныеучастки.

Во-первых,это сохранениережима пользованияземельнымучастком послеего реализации(но это свойственнов отношенияхс землёй вообщеи смена режимапользованияскорее исключение– разрешаетсяв ограниченныхслучаях и присоблюденииряда формальностей,например, разрешениеорганов местногосамоуправления)(п.1 ст.68).

Во-вторых,вводятся ограниченияна продажу иприобретениеземельныхучастков поконкурсу заложенныхземельныхучастков, напубличныхторгах и аукционахпо кругу лиц,которые могутприобретатьтакие участкис соблюдениемустановленныхфедеральнымзаконом ограничений.Конкретнойотсылки даннаянорма не делает,а существующаяпутаница взаконодательствесоздаёт определённыетрудности сустановлениемподобных лиц.Можно лишьпредположить,что речь идёт,например, опокупке земельныхучастков иностраннымигражданамии фирмами. Этогозакон не допускает.

Земля, какпредмет ипотеки,не мог бытьобойдён Закономоб ипотеке, ноте несколькостатей, имеющихв нём место, нев силах подавитьвсех нерешённыхземельныхвопросов внашем государствеи остаётся лишьнадеяться, чтограмотное иреально действующееземельноезаконодательствов России когда-нибудьвсё-таки будет.А до тех порземельныйучасток, какпредмет ипотеки,будет оставатьсязаманчивымответом напоставленныйвопрос.

2.5. Особенностиипотеки жилыхдомов и квартир.

Закон РФ “Обосновах федеральнойжилищной политики”¹относит кнедвижимостив жилищнойсфере недвижимоеимущество сустановленнымиправами владения,пользованияи распоряженияв границахимущества,включающего:земельныеучастки и прочносвязанные сними жилые домас жилыми и нежилымипомещениями,приусадебныехозяйственныепостройки,зелёные насажденияс многолетнимциклом развития;жилые дома,квартиры, иныежилые помещенияв жилых домахи других строениях,пригодные дляпостоянногои временногопроживания(ст. 1 ФЗ “ Об основахфедеральнойжилищной политики”). Жилищныйкодекс определяетжилые дома ипомещения, какпредназначенныедля постоянногопроживанияграждан (ст.7).

Предметомрассмотренияглавы XIIIЗакона об ипотекеявляетсяпредназначенныедля постоянногопроживанияиндивидуальныеи многоквартирныежилые дома иквартиры,принадлежащиена праве собственностигражданам илиюридическимлицам, а такжечасти жилыхдомов или квартир,состоящих изодной или несколькихизолированныхкомнат (п.1, 4 ст.74Закона об ипотеке).

Описаниепредмета ипотекив соответствиис п.5 Указа ПрезидентаРФ № 293 должнобыть достаточнымдля его идентификации(а также п.2 ст.9Закона об ипотеке).

Для описанияпредмета залогапри ипотекежилых помещенийнеобходимоуказание адресанедвижимости,общей, жилойи приведённойплощади квартиры,количествакомнат в квартире,доли закладываемогоимущества (еслизакладываетсядоля в праве),а так же описаниекомнаты (призалоге однойиз комнат).

Подобноипотеке предприятийи земельныхучастков, главаXIII, ст.74 п.2 недопускаетипотеку индивидуальныхи многоквартирныхжилых домов,находящихсяв муниципальнойили государственнойсобственности.Частная собственностьграждан нажилые помещения(квартиры)предполагаетих приобретениепутём покупки,наследованияи т.д., а так жевследствиеприватизацииданной жилойплощади.

При рассмотрениивопроса о предметезалога приипотеке жильяследует учитыватьособенности,связанные стем, что правона жилище относитсяк основнымконституционнымправам граждан,в связи с чемгосударствоосуществляетособую защитуправ некоторыхкатегорийнаселения.Закон об ипотекеотмечает, чтоипотека жилогодома или квартиры,находящихсяв особенностинесовершеннолетнихграждан, ограниченнодееспособныхили недееспособныхлиц, над которымиустановленыопека илипопечительство,осуществляетсяв порядке,установленномзаконодательствомРоссийскойФедерации длясовершениясделок с имуществомподопечных.Опека и попечительство,как правовыепонятия, вводятсяст. ст. 145-146 Семейногокодекса РФ, агражданскиеправа опекуна(попечителя)определяютсяст. ст. 36-38 ГК РФ.В частности,п. 2 ст.37 запрещаетопекуну (попечителю)совершатьдействия илидавать согласиена совершениедействий поотчуждениюи иным операциям с принадлежащейопекаемомунедвижимостью(в том числе изалог) безпредварительногоразрешенияоргана опекии попечительства.Также ст. 74 исключаетвозможностьзаключениядоговора обипотеке, предметомкоторого являетсяжилой дом иликвартира, черезпредставителя,за исключениемслучаев, предусмотренныхпунктом 5 даннойстатьи. Данноеправило вводитсяпрежде всегодля защитысобственникаот возможныхпосягательств,так как насегодняшнийдень развиласьцелая индустрияв криминальноммире, основупреступнойдеятельностикоторой составляютсделки с квартирамии домами. Также,в частности,ст.292 ГК РФ предусматривает,что для отчужденияжилого помещения,в котором проживаютнесовершеннолетниечлены семьисобственника,необходимосогласие органаопеки и попечительства.Но необходимоуточнить, чтозалог не являетсяотчуждениемимущества,поэтому дляоформлениясобственногозалога, согласияоргана опекии попечительстване требуется,если, конечно,несовершеннолетнийне входит вчисло собственников.Строго говоря,банки, практикующиевыдачу кредитовпод залог жилья,обычно требуют,чтобы закладываемаяквартира была“чистой”, тоесть, чтобы тамне было прописанныхлиц, и чтобысобственникимел другоежилое помещение,пригодное дляпроживанияего и членовего семьи. ОднакоГражданскийкодекс (п. 1 ст.338) предоставляетправо залогодателюпользоватьсязаложеннойквартирой. Этоисходит изсамого смыслаипотеки. Залогодательв принципеможет прописатьв заложеннойквартире своихнесовершеннолетнихдетей послерегистрациизалога. В связис этим в случаеобращениявзыскания назаложеннуюквартиру приеё регистрациимогут возникнутьпроблемы, связанныес проживаниемв ней несовершеннолетних членов семьисобственника.Решить даннуюпроблему можноследующимобразом. Гражданскийкодекс действительнопредоставляетзалогодателюправо пользованиязаложеннойквартирой, нотолько залогодателю,а не членам егосемьи. Следовательно,прописка членовсемьи залогодателя(предоставлениеим жилья в постоянноепользование),в том численесовершеннолетних,в заложеннуюквартиру безсогласия кредитораможет рассматриватьсякак передачапредмета залогав безвозмездноепользованиедругим лицамбез согласиязалогодержателяс последствиями,предусмотреннымист. 351 ГК РФ о досрочномтребованииисполненияобязательстваи обращениивзыскания.Закон об ипотекетакже предусматриваетподобную норму.Хорошие результатымогли бы датьизвещение озалоге жилогопомещения ивсех его последствияхорганов, осуществляющихучёт гражданпо месту жительстваи пребывания,и контроль этихорганов заподдержаниемрежима заложенногоимущества,однако соответствующиеправовые механизмыв настоящеевремя отсутствуют.

Ипотекуквартир вмногоквартирномдоме уточняетст. 75, в соответствиис которой, приипотеке квартирыв многоквартирномжилом доме,части которогов соответствиис п.1 ст.290 ГК РФнаходятся вобщей долевойсобственностизалогодателяи иных лиц,заложеннойсчитается наряду с жилымпомещениемсоответствующаядоля в правеобщей собственностина жилой дом.Статья 289 ГКзакрепляетэто право зазалогодателем,а, п. 1 ст. 290 относитк общей собственностив многоквартирномдоме, в частности,общие помещениядома (подъезды,лестничныеклетки), несущиеконструкциидома, механическое,электрическое оборудованиеи т.д.

Весьма интересныйвопрос затрагиваетсяст. 76 Закона обипотеке, гдев качествевозможногопредмета ипотекипредставленонезавершенноестроительство.Данный предметипотеки уместнобудет связатьс предметомзалога, описаннымв п. 3 ст. 6 закона“О залоге”, аименно, вещи,которые могутбыть приобретенызалогодателемв будущем. Номогут ли бытьв этом случаесоблюденыимперативныетребованиязакона обобязательноститочного определенияпредмета залога (его состава,стоимости,местонахожденияи т. д.)? Применительнок вещи, приобретаемойзалогодателемв будущем, такоевозможно тогда,когда приобретаемая залогодателемвещь, во-первых,уже существуетв натуре (тоесть имеетопределённуюматериальнуюзаконченностьи в соответствиисо ст. 128 ГК РФявляется объектомгражданскогооборота) и,во-вторых,залогодательзаранее знает,какую именноиндивидуально-определённуювещь он намеренприобрести.В качествепримера такогодоговора можетслужить договорзалога конкретнойквартиры илиготового дома,которые залогодательнамерен приобрестив будущем и длячего собственноон и берёт ссудуили кредит узалогодателя.В подобнойситуации длясторон не составляетособого трудаточно индивидуализироватьпредмет залога,даже “, будущего”,указов егоосновныехарактеристики,место расположения,стоимость ит. п. Иное дело, когда речьидёт об обеспечениивозврата кредитаили ссуды, полученныхзалогодателемв целях осуществлениянового строительства.

Ипотеканезавершённогостроительстваимеет многопротивниковсреди правоведов.По их мнению(они опираютсяна норму ст.219 ГК, согласнокоторой правособственностина будущийпредмет залогавозникает смомента егорегистрации,а залогодателемможет бытьтолько собственниквещи или лицо,обладающееправом хозяйственноговедения), посколькурегистрацииподлежат толькоте объекты,которые приобрелифункциональныепризнакирегистрируемогообъекта недвижимости,а незавершённыйдом не обладаетпризнакамитакового (тоесть, например,не являетсяпригодным дляпроживания),то данный объекти не может бытьпризнан объектомнедвижимости,даже если онявляется прочным,непотребляемыми связаннымс землёй, а значити ипотека подобныхобъектов невозможна.Данный подходподтверждаетсяпрактикойарбитражныхсудов. Тем неменее, этот видпрактическиразрушен Закономоб ипотеке ип. 2 Указа ПрезидентаРФ №293, но повышеуказаннойпричине практическиреализованбыть не может.А вот адвокат
Т. Пухова утверждает,что мнение отом, что предметомипотеки приэтом можетслужить тотобъект, которыйпредстоитпостроить,является ошибочным¹.По её мнению,правильнеев подобныхслучаях говоритьне о залогевещей, а о залогеимущественныхправ залогодателя,поскольку самобъект, кактаковой, несуществуети, соответственно,не представляетсявозможнымопределитьни состав, нистоимостьвещей, образующихпредмет ипотеки.Некоторыекредитныеучрежденияуже идут поэтому пути:оформляют ваналогичнойситуации вкачестве предметаипотеки неквартиру встроящемсядоме или самстроящийсядом, а именноимущественныеправа залогодателяна создаваемыев ходе такогостроительстваобъекты. Подобноепредставляетсянаиболее действеннымна практике.

Несмотряна обилиегосударственныхпрограмм поразвитию жилищногокомплекса,экономическиереалии современнойРоссии таковы,что без принятиядополнительныхмер решениепроблемы ипотекижилья не представляетсявозможным.Достаточносопоставитьразмеры платёжеспособностиосновной массынаселения идействительныецены на жильё.Средняя заработнаяплата надёжнозащищает отвозможностиприобрестижильё, а ценына квартирырастут постоянно.Таким образомясно, что дажежесткий режимэкономии недаст возможностиприобрестижильё в обозримомбудущем. Толькообьединениемусилий банков,государстваи населения возможно превратитьжелаемое вдействительное.Во-первых, взятоена себя обязательствопроиндексироватьдореформенныевклады граждангосударствоможет реализовать,разрешив зачестьопределённуюдолю вкладовкак часть взносав стоимостьприобретаемогожилья. Во-вторых,необходимокардинальноизменить условияпредоставленияипотечногокредита².

Среди форминвестированияи долгосрочногокредитованияособое местозанимают ссуды,выдаваемыепод залогнедвижимостии как способприобретенияжилья - ипотекажилых домови квартир, купленныхза счёт кредитабанка или инойкредитнойорганизации.Залогодержателемпо данномузалогу являетсябанк или инаякредитнаяорганизация,предоставившаякредит на покупкужилого домаили квартиры(ст. 77 Закона обипотеке). В тойже статьеустанавливаетсямомент наступлениязалога - с моментагосударственнойрегистрациидоговоракупли-продажижилого домаили квартиры.

Вообще, системыипотечногоинвестированияпредусматриваютмеханизм накопленияи долгосрочноекредитованиепод невысокийпроцент. Ипотечныессуды используютсядля финансирования,приобретения,постройки иперепланировкижилых помещений.В подавляющембольшинствеслучаев заложенноеимуществоявляется надёжнымобеспечениемвыданной суммы.

Существуетнесколькодовольно действенныхна первый взглядсистем (инвестирования)ипотечногокредита - этои договоры скоммерческимизастройщиками,и операции сприватизационнымисертификатами,дотациямимуниципалитетови многие другие.Но практикасвидетельствуето том, что широкиевозможностиипотечногокредитованиядля решенияинвестиционныхи социальныхпроблем жилья,по существу,не используются.

Обращениевзыскания назаложенныйжилой дом иликвартиру зажатов рамки конституционныхправ гражданна жильё ибольшинствооговорок в ст.78 Закона об ипотекепосвященоименно этойтеме.

Так п. 1 этойстатьи закрепляетза залогодателеми членами егосемьи правоостаться проживатьна данной жилойплощади, еслионо являетсядля них единственнымпригодным дляпостоянногопроживанияпомещением.В этом случаемежду лицом,которое приобрелобывший предметомипотеки жилойдом или квартирув результатеего реализации,и бывшим собственникомжилого домаили квартиры,либо кем-то изпроживающихс ним членовего семьи,заключаетсядоговор наймазанимаемогоими жилогопомещения всоответствиис ГК РФ и жилищнымзаконодательствомРоссийскойФедерации.Причём, в случае,если подобноесоглашениене будет достигнуто,любая из сторонвправе потребоватьего заключенияи определениеего условийв судебномпорядке, перекладываяэто на комплекссудебныхобязанностей.Пункт второйст.78 предусматриваетисключениеиз правилапункта 1 условий,при наличиикоторых послеобращениявзыскания назаложенныйдом или квартируи реализацииэтого имуществазалогодательи проживающиес ним члены егосемьи обязаныпо требованиюсобственникажилого домаили квартирыв течение месяцаосвободитьзанимаемоепомещение.Пункт 2 ст. 78 Законаоб ипотеке ич. 2 ст. 13 УказаПрезидентаРФ N 293 перечисляютследующиеусловия:

- если жилойдом или квартирабыли заложеныпо договоруоб ипотеке вобеспечениевозврата кредита,предоставленногона приобретениеили строительствоэтого жилогодома или квартиры(причем УказПрезидентаРФ N 293 уточняет,что предоставлениекредита былов обеспечениестроительстванового жилогопомещения иэто более оправдано);

- если проживающиес залогодателемчлены его семьидали до заключениядоговора обипотеке, а еслиони были вселеныв уже заложенныйдом или квартиру- до их вселения,нотариальноудостоверенноеобязательствоосвободитьжилой дом иликвартиру вслучае обращенияна него взыскания(на практике,при действииданного условиянеобходимоучитыватьвозможноепротивоправноевоздействиена граждан дляобеспеченияподписанияими подобногообязательства).

Лица, проживающиев заложенныхжилых домахили квартирахна условияхдоговора наймаили договорааренды жилогопомещения, неподлежат выселениюпри реализациизаложенногожилого домаили квартиры.В соответствиисо ст.675 ГК РФпереход правасобственностина занимаемоепо договорунайма жилогопомещения невлечет расторженияили изменениядоговора наймажилого помещения.При этом новыйсобственникстановитсянаймодателемна условияхранее заключенногодоговора найма.

Отсутствиекачественногоправовогорегулированияипотечныхотношенийприводит, какуже отмечалось,к негативнымпоследствиямна рынке жилья.В частности,посколькурегулированиезалога сложнои зачастуюнеоднозначно,а необходимостьреальногообеспеченияисполненияобязательствостается острой,кредиторы частоиспользуютсхему" кредитованияпутем купли- продажи", прикоторой гражданинпродает жильебанку (или иномувозможномукредитору) изаключает сним соглашениео том, что в случаевозврата покупателюпокупной ценыдо определенногосрока жильебудет возвращенопрежнемусобственнику.В принципетакие отношениясуществуютеще со временДревнего Рима,но уже в классическомримском праведанные отношенияиспользовалисьредко ввидусущественногоущемления правдолжника.Действительно,если при ипотекежилье остаетсяв собственностии пользованиизалогодержателя,причем реализацияпроизводитсяс публичныхторгов и зачастуюпод контролемсудебных органов,что призванообеспечиватьзащиту правзалогодержателя,то при купле-продажепродавец передаетвсе права пораспоряжениюпроданнымжильем. Следуеттакже отметить,что правовоерегулированиеотношения попредварительномудоговору такжеоставляетжелать лучшегои содержитмассу юридическихоснований дляпризнаниятакого договорапросто незаключенным.Мало того,недобросовестныйкредитор можетпросто повторнопродать купленнуюквартиру, дажене дожидаясьсрока погашениякредита. Аистребоватьповторно проданнуюквартиру отдобросовестногоприобретателя,в силу ст.302 ГКРФ, довольнозатруднительно.Единственныйправовой способвозврата жильяв этой ситуации- доказать всуде, что стороныпри заключениидоговора купли- продажи имеливвиду залог,то есть сделкакупли - продажиявлялась притворнойи, соответственно,к данной сделкедолжны применятьсяправила обипотеке¹.

Ипотека жилыхдомов и квартирпри современнойситуации сземельнымвопросом остаетсянаиболее продуктивнойи реальнойформой ипотеки,так как ее предмет- квартира, жилойдом -является,пожалуй, единственнойдорогостоящей,а потому действительнооборотоспособнойсобственностьюроссийскихграждан. Опятьже данная формаипотеки предоставляетшанс получитьжилье в будущем,что также немаловажно длясегодняшнихроссийскихреалий. Но проблемыи недостаткивсе те же. Многочисленныепроблемы вправе, недоработанныеи потому вялофункционирующиенормы и, какследствие,произвел чиновникови криминальныхструктур. Но,тем не менее,такой предметипотеки, какжилье (жилыедома, квартиры,части квартир)должен наконецзанять достойноеместо в ипотечныхправоотношениях.

В итогехотелось быотметить, чтотак уж сложиласьв нашем государствеисторически,что масса осложнений,возникающихпри регистрациизалога, например,жилых помещений,связана с наличиемразличныхзапрещений,наложенныхна сделки сквартиройкомпетентнымиорганами всвязи с искамио признаниинедействительнымисделок с квартирами,расследованиемуголовных дел,несогласованнымиперепланировкамиквартир, и всеэто получаетсегодня всебольшее распространение.Как правило,стороны договораузнают о возникшихосложненияхуже при регистрацииипотеки, чтодовольно неудобно,так как некоторыезалогодержателипредоставляюткредит сразупосле нотариальногоудостоверения,не учитывая,что согласноЗакону об ипотекедоговор считаетсязаключеннымлишь послерегистрации.Дело в том, чтопри удостоверениисделок нотариусыограничиваютсязачастуюистребованиемсправки БТИ,в которой указываетсяна отсутствиев БТИ сведенийо наличии запрещенийи т.д. А сведенияо наличии запрещенийи арестовконцентрируютсяне в БТИ, а, например,в комитетахмуниципальногожилья. Это примернесогласованностии разрозненностиполномочий.

С нотариальнымудостоверениемдоговоров обипотеке тоженемало проблем.Одна из нихвытекает изЗакона ипотеки,который утверждает,что вторичныйоборот закладныхнотариальногоудостоверенияне требует (аведь именноон составляетнаибольшийобъем в гражданскомобороте). Нотариусыэтим, конечно,очень не довольныи всяческипытаются лоббироватьсвои интересыи без того, согласноЗакону "Огосударственнойпошлине", имея1,5% от суммыудостовереннойсделки - огромныеденьги, а реальнойответственностиза ее правомерностьи последствия- не несут.

Также известнаопределеннаяпутаница судостоверениемправ на землю,что решающимобразом сказываетсяиной раз напроцессе ипотекиземельныхучастков. Согласноп. 3 Указа ПрезидентаРФ от 27 октября1993 года N 1767 "О регулированииземельныхотношений иразвитии аграрнойреформы в России"свидетельствона право собственностина землю являетсядокументом,удостоверяющимэто право, и вто же времягосударственнаярегистрацияправ - единственноедоказательствосуществующегозарегистрированногоправа. Обязательнойгосударственнойрегистрацииподлежат правана недвижимоеимущество (вчастности,земельныйучасток),правоустанавливающиедокументы накоторые оформленыпосле введенияв действие ФЗ"О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"(п. 1 ст. 2, п.2 ст. 4). Исходяиз смысла исодержанияэтих норм, оформлениеи выдача свидетельствна право собственностии иных правоустанавливающихдокументовс 30 января 1998г.должна былабыть прекращена.Однако из-заотсутствиякак правовой(нормальноефункционированиеЕдиного государственногореестра правна недвижимостьи сделок с ним,приведениенормативныхактов ПрезидентаРФ и ПравительстваРФ в соответствиис указаннымзаконом), таки организационнойбазы (повсеместноесоздание системыучрежденийпо регистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним)свидетельствона право собственностина землю до сихпор служитоснованиемпри совершенииипотеки.

Значениеипотеки труднопереоценить.И как способполучениянеобходимыхкредитов (как,например, пристроительствеили покупкежилья - это едвали не единственныйзаконный путь),и в качествезащиты прави законныхинтересовкредиторов,гарантии возвратадолга залогодателюдолжником.

Развитиеинститутаипотеки - делобудущего. Современноеэкономико-правовоеположениезалога недвижимостив гражданскомобороте - эторобкие, неумелыеи, часто, не верныешаги. Отсутствиеинформациии экономико-правовойкультуры, стольнеобходимыхв современныхусловиях, порождаетмассу ошибоксубъектовзалоговыхотношений напрактике, последствиекоторых - финансовыепотери с однойстороны идискредитацияинститутаипотеки, каквесьма эффективногоспособа защитыправ кредиторови одновременноисточникакредитов - сдругой. Тот жедефицит информацииспособствуетдеятельностинедобросовестныхсубъектовгражданскогооборота.

ГЛАВА3. Гражданско-правовыесделки с жильем.

Гражданскоеи жилищноезаконодательствопризнают правомернымивсе виды сделокграждан спринадлежащимиим по правусобственностижилищами. Гражданинможет вступатьв любые, непротиворечащиезакону договорныеотношения,связанные сизменениемправовогостатуса, приобретениемили отчуждениемжилья (купля-продажа,дарение, завещание).Он также можетреализоватьсвое правособственника,заключив договорнайма, мены,пожизненногосодержанияс иждивением,совершив обменна другое жилоепомещение идр.

Рассмотримтри вида договоров,доминирующихна рынке жилья:

•договоркупли-продажижилья,

•договорнайма жилогопомещения,

•договорпожизненногосодержанияс иждивением.

3.1.Договор купли-продажижилого дома(квартиры).

Данный видсделки с жильемявляется наиболеераспространенным.Очень частов эту формуоблекаютсяи сделки пообмену и менежилых помещений.Не случайнона долю договоровкупли-продажижилья приходитсянаибольшееколичествоправонарушений,чаще всегосовершаемыхс определеннымумыслом.

Современноезаконодательстворегулируетэтот вид договорапринципиальнопо-новому.Согласност.549 ГК подоговорукупли-продажинедвижимогоимуществапродавец обязуетсяпередать всобственностьпокупателяземельныйучасток, здание,сооружение,квартиру илидругое недвижимоеимущество.

Договорпродажи жилогодома (квартиры)заключаетсяв письменнойформе путемсоставленияодного документа,подписанногосторонами.Несоблюдениеформы договоравлечет егонедействительность(ст.550 ГК).

Переход правасобственностипо договорупродажи жильяк покупателюнаступает лишьпосле егогосударственнойрегистрации.Если одна изсторон уклоняетсяот государственнойрегистрациидоговора, судвправе по требованиюдругой сторонывынести решениео государственнойрегистрацииперехода правасобственности.Сторона, необоснованноуклоняющаясяот государственнойрегистрациисделки, должнавозместитьдругой сторонеубытки, вызванныезадержкойрегистрации(ст.551 ГК).

Принципиальноезначение присовершениидоговоровкупли-продажинедвижимостиимеет связьэтой сделкис обретениемправа на земельныйучасток, накотором расположеножилое строение(часть его), илиее отсутствие.

Из данногоразграниченияпроистекаютособенностидоговоровкупли-продажижилых помещений,вследствиечего образуетсядва рода этихсделок:

- договорыкупли-продажи,не влекущиенаделениепокупателякаким-либоправом на земельныйучасток, накотором расположеножилое строение(купля-продажаквартиры вмногоквартирномдоме);

- договорыкупли-продажис правом покупателянедвижимости(дом, гараж,хозяйственныепостройки ит. п.) на соответствующийземельныйучасток наусловиях приобретенияего в собственность,аренду илипользование.

К первойкатегориисделок купли-продажи,как отмечалось,относятсядоговоры поприобретениюили продажеквартир вмногоквартирныхдомах, а такжедоговоры наперенос (снос)строений.

Ко второйкатегорииотносятся всесделки, когдапокупателюпередаютсяправа не толькона жилое помещение(как правило,дом или частьего), но и насоответствующийземельныйучасток.

Точноедокументальноеоформлениесделок с недвижимостью- необходимоеусловие ихдействительности.Так, для совершениясделки купли-продажиприватизированнойквартиры, котораяеще ни разу непродавалась,к договору приего регистрациидолжны бытьприложеныследующиедокументы:

- свидетельствоо праве собственностина продаваемуюквартиру;

- договоргосударственного(муниципального)органа с нанимателемквартиры опередаче еев собственностьнанимателяи членов егосемьи;

- справкаиз бюро техническойинвентаризации(БТИ) с указаниемоценочной стоимости квартиры;

- предварительноеразрешениеорганов опекии попечительства,если в квартирепроживаютнесовершеннолетниедети, независимооттого, являютсяли они собственниками,сособственникамиили членамисемьи собственников,в том числебывшими, имеющиеправо пользованияданным жилымпомещением(Закон РСФСРот 4 июля1991 года "О приватизациижилищного фондав РоссийскойФедерации",с изменениямиот 23 декабря1992 год а, 11августа 1994года).

На заключениедоговоровкупли-продажиотдельногожилого домаили его частираспространяетсятот же порядок,что и по сделкамс недвижимостью,предметомкоторых являетсяне только жилойдом, но и соответствующийземельныйучасток.

Согласност.552 ГК подоговору продажижилого домаили другойнедвижимостипокупателюодновременнос передачейправа собственностина такую недвижимостьпередаютсяправа на тучасть земельногоучастка, котораязанята этойнедвижимостьюи необходимадля ее использования.

В случае,когда продавецявляетсясобственникомземельногоучастка, накотором находитсяпродаваемаянедвижимость,покупателюпередаетсяправо собственностилибо предоставляетсяправо арендыили предусмотренноедоговоромпродажи недвижимостииное право насоответствующуючасть земельногоучастка.

Если договоромне определенопередаваемоепокупателюнедвижимостиправо на соответствующийземельныйучасток, к покупателюпереходит правособственностина ту частьземельногоучастка, котораязанята недвижимостьюи необходимадля ее использования.

Продажанедвижимости,находящейсяна земельномучастке, непринадлежащемпродавцу направе собственности,допускаетсябез согласиясобственникаучастка, еслиэто не противоречитусловиям пользованияуказаннымучастком,установленнымзаконом илидоговором.

При продажетакой недвижимостипокупательприобретаетправо пользованиясоответствующейчастью земельногоучастка на техже условиях,что и продавецнедвижимости.

Существеннымусловием договорапродажи жилогодома, квартиры,части жилогодома или квартиры,в которых проживаютлица, сохраняющиев соответствиис законом право пользованияданным жилымпомещениемпосле егоприобретенияпокупателем,является переченьэтих лиц в договорес указаниемих прав напользованиепродаваемымжилым помещением(ст.558 ГК).

О праве членовсемьи собственниковжилого помещенияговорится ив ст.292 Кодекса,где устанавливается,что переходправа собственностина жилой домили квартирук другому лицуне являетсяоснованиемдля прекращенияправа пользованияжилым помещениемчленами семьипрежнегособственника.

На практикенередки ситуации,когда новыйсобственникжилья (покупатель)не может в неговселиться. Чащевсего это происходитвследствиесокрытия продавцомсведений олицах, имеющихправо пользованияпроданным жилымпомещением,причем иногдабез всякогоумысла. Бываети так, что послепродажи квартирыпри резкомизменениижизненныхобстоятельствлюдям простонекуда выехать.

Но тем неменее, обманс пропиской(регистрацией)- явление довольночастое, и бывает,покупателииспытываютнемало хлопот,прежде чемреально смогутвоспользоватьсясвоей собственностью.

На практикериэлтеры, чтобыизбежать такогорода обмана,предлагаютследующийвыход. Послеоформлениядоговоракупли-продажипередаетсятолько частьденег, примерноне более 50процентов отстоимостиквартиры. Дляполученияполной суммыпродавцы будутзаинтересованыв скорейшемвыезде. А в случаекаких-либонеожиданностей(нет другогожилья) можнобудет приобрестина оставшиесяденьги жилоепомещениесоответствующегокачества, кудапродавцы могутбыть переселеныв судебномпорядке.

Введениеобязательногопорядка государственнойрегистрацииперехода правасобственностина недвижимоеимуществослужит определеннымпрепятствиемдля производстванезаконныхсделок. И всеже, приобретаяквартиру, непременнонужно поинтересоваться,не проживаютли в ней лица,которые выписанывременно: попричине загранкомандировки,службы в армии,из-за учебы илиотбываниязаключения(в соответствиис действующимзаконодательствомвсе эти гражданеимеют правона проживаниепо прежнемуместу жительства).

Если гражданинне может купитьили продатьжилье без посредника,лучше всегообратитьсяк услугам риэлтерскойфирмы, имеющейзаконную лицензиюна этот виддеятельности.По требованиюфирма должнапредъявитьлицензию.Удостоверитьсяв ее подлинностии выяснитьстепень надежностифирмы можнов органе местнойадминистрации,правомочномвыдавать такогорода лицензии.Фирмы ведутпроверку "юридическойчистоты" сделкина предметвозможныхпретензийдругих лиц напродаваемуюквартиру (жилойдом).

Участникамсделки купли-продажине следуетобращатьсяк частным посредниками никому -даже представителюфирмы, с которойпродавец заключилдоговор наисключительноеправо продажиего квартиры(эксклюзивныйдоговор), -не отдаватьсвои документы(особенногенеральнуюдоверенность).

Расчет посделке долженпроисходитьтолько междупокупателеми продавцом,а не с фирмой,которая выступаетв роли посредника.Покупательдолжен присутствоватьпри оформлениивсех документов,относящихсяк сделке, вплотьдо государственнойрегистрациидоговора ивыписки лициз покупаемогожилого помещения.

3.2.Договор наймажилого помещения.

Сдача квартиры(дома) или отдельныхкомнат длямногих собственниковжилья сталаисточникомдополнительногодохода. Чащевсего жильесдают не от егоизбытка, а сцелью обеспечитьсебе сносноесуществование.Поэтому, сдавая"излишки" жилойплощади, мирятсяс неудобствами,съезжаютсяс родителями,детьми.

Сдача жильяпроизводитсяна условияхдоговоракоммерческогонайма, которыйранее именовалсядоговоромаренды. Договорнайма жилогопомещения нетребует нотариальногоудостоверенияи государственнойрегистрации,но в силу обязательноготребованияст.674 ГК долженбыть заключенв письменнойформе.

Однако винтересахсобственнойбезопасностивладельцуквартиры присдаче ее внаемстоит заверитьдоговор у нотариуса,чтобы дополнительнообеспечитьсебя гарантияминадлежащегоисполнениянанимателемобязательствпо договору.Излишняя доверчивостьили неосторожностьгрозят владельцужилого помещениянеполучениемобещанных подоговору денег,а порою и утратойсамого жилья.

Какие условиядолжны содержатьсяв договоренайма жилогопомещения?

Кроме подробныхпаспортныхданных стороннеобходимодетально описатьобъект ( предмет)договора. Исходяиз требованийст.673 ГК, объектомдоговора наймажилого помещенияможет бытьтолько изолированноежилое помещение,пригодное дляпостоянногопроживания,а именно: квартира,дом, часть квартирыили жилогодома. Пригодностьжилого помещениядля проживанияопределяетсяв порядке,предусмотренномжилищнымзаконодательством,то есть помещение,предоставляемоегражданам дляпроживания,должно бытьблагоустроеннымприменительнок условиямданного населенногопункта, отвечатьустановленнымсанитарными техническимтребованиями быть не менееразмера, определяемогозаконодательствомРоссийскойФедерации иее субъектов{ст.40 Жилищногокодекса РСФСР).

Но названнымитребованиямиусловия договоране исчерпываются.В нем указываетсясрок, на которыйсдается жилоепомещение.Согласно ст.683ГК договорнайма жилогопомещениязаключаетсяна срок, непревышающийпяти лет. Еслив договоре срокне определен,он считаетсязаключеннымна пять лет.Закон допускаетзаключениекраткосрочногодоговора (доодного года).При этом, еслидоговором непредусмотреноиное, правананимателейсущественноограничиваются:они, например,не имеют преимущественногоправа на заключениедоговора нановый срок, немогут сдаватьв поднаем жилоепомещение,производитьзамену нанимателя.

В договореуказываетсяразмер оплатыза жилое помещение,который устанавливаетсяпо соглашениюсторон. Еслив соответствиис законом установленмаксимальныйразмер платыза жилое помещение,плата, установленнаяв договоре, недолжна превышатьэтот размер.Плата за жилоепомещениедолжна вноситьсянанимателемв сроки, определенныедоговором, аесли они непредусмотрены- ежемесячноне позднеедесятого числаследующегоза прожитыммесяца (ст.682ГК, ст.56 ЖК).

Нанимателямипо договорунайма жилогопомещения могутбыть толькофизическиелица. Согласност.677 ГК в договоренайма следуетуказать граждан,постояннопроживающихв жилом помещениивместе с нанимателем.При отсутствиив договоретаких указанийвселение этихграждан производитсяв соответствиис правиламист.679 ГК, котораяустанавливает,что с согласиянаймодателя,самого нанимателяи граждан, постояннос ним проживающих,в жилое помещениемогут бытьвселены другиеграждане вкачестве постояннопроживающихс нанимателем.При вселениинесовершеннолетнихдетей такогосогласия нетребуется.Вселение допускаетсяпри условиисоблюдениятребованийзаконодательствао норме жилойплощади наодного человека,кроме случаеввселениянесовершеннолетнихдетей.

Все эти условияимеют исключительноважное значениев обеспечениизаконностизаключаемойсделки и правовыхгарантий ееисполнения.На момент заключениядоговора своюволю диктует,как правило,собственникжилья. Но впоследующемситуация можетв корне измениться.Например, еслинет запретадля нанимателясдавать жилоепомещение вподнаем, онможет, снимаяквартиру заодну цену, передатьее другому лицуна условияхдо говора поднаймаза более высокуюцену.

Безусловно,в договоредолжно бытьзапрещениеиспользоватьквартиру подофис или какие-либокоммерческиезаведения, чтовытекает изст.288 ГК,устанавливающей,что жилые помещенияпредназначенытолько дляпроживанияграждан. Заиспользованиежилого помещенияне по назначению,то есть в иных,кроме жилья,целях собственникможет лишитьсясвоей жилойплощади. Судпо иску органаместногосамоуправленияможет принятьрешение о продажес публичныхторгов такогожилого помещенияс выплатойсобственникувырученныхот продажисредств завычетом расходовпо исполнениюсудебногорешения (с т.293ГК),

Главныйвопрос, которыйволнует стороныв этом договоре,- размер платыза наем.Твердых ставок,разумеется,нет, но в каждомгороде сложилисьопределенныеи более-менееустойчивыеразмеры оплатыодного м2 общейплощади квартиры,жилого домас учетом повышающихили понижающихкоэффициентовв зависимостиот месторасположенияжилья, состоянияквартиры, этажности,экологии района,транспортногосообщения ит.п.

При определенииразмера платыза сдачу внаемжилого помещенияобе стороныособо беспокоитвопрос о налогах.Стремясь снизитьразмер налогообложения,они указываютв договоре однусумму, а договариваютсяо другой, болеевысокой. Однакопри таком способеухода от налоговнаймодательможет оказатьсяв положенииобманувшегосамого себя.Захочет нанимательплатить тусумму, котораязафиксированав договоре,- и никто невправе заставитьувеличить еедо окончаниясрока действиядоговора.

Даже прирегулярномвнесении платыза жилое помещениесобственникдолжен иметьопределеннуюфинансовуюзащиту: ведьпосле выездананимателяможет обнаружиться, что не оплаченысчета за междугородниеразговоры ителеграммы,передаваемыепо телефону,вывезена мебель,теле- и радиоаппаратура,бытовая техникаи другие предметыдомашнегообихода, испорченаквартира и ееоборудование.Размер финансовойзащиты такжедолжен бытьотражен в договоренайма жилогопомещения иденьги переданывладельцуквартиры одновременнос заключениемдоговора. Придобросовестномисполнениинанимателемдоговора собственникжилья обязанвозвратитьему "защитную"сумму.

Возможнаоплата за наемжилого помещенияв других формах,не только деньгами.При определенииразмера оплатыв договоремогут учитыватьсяобязательствананимателяпо ремонтужилого помещения,оплате жилищно-коммунальныхуслуг, оснащениюквартиры мебельюи хозяйственныминвентарем- все это должнонайти отражениев договоренайма попредметно,в стоимостномвыражениизатрат, которыепроизведетнанимательжилого помещения.

3.3.Договор пожизненногосодержанияс иждивением.

Согласнопрежнему гражданскомузаконодательствубыло возможнозаключениедоговоракупли-продажижилого домас условиемпожизненногосодержанияпродавца, являющегосялицом, нетрудоспособнымпо возрастуили состояниюздоровья. Такойпродавец передавалв собственностьпокупателяжилой дом иличасть его, апокупательв уплату покупнойцены был обязанпредоставлятьпродавцу доконца его жизниматериальноеобеспечениев натуре -в виде жилища,питания, уходаи необходимойпомощи.

Ныне этотвид договоровисключен изкатегориисделок купли-продажии представлендоговоромпожизненногосодержанияс иждивением(ч.4 главы33 ГК). Теперьдоговор можетзаключатьсясо всеми лицами,а не только снетрудоспособными,значительнорасширен кругобъектов вобеспечениепожизненногосодержания.

Так, в соответствиисо ст.601 и602 ГК по договорупожизненногосодержанияс иждивениемполучательренты - гражданин- передаетпринадлежащиеему жилой дом,квартиру, земельныйучасток илииную недвижимостьв собственностьплательщикаренты, которыйобязуетсяосуществлятьего пожизненноесодержаниес иждивением.Иначе говоря,гражданин какбы продает своюнедвижимостьв рассрочку,то есть в течениевсей жизни онбудет периодическиполучать определеннуюсумму денег.Данная особенностьдоговора содержанияс иждивениемдает возможностьодной стороне- получателюренты - иметьпостоянныесредства,выплачиваемыепериодическидругой стороной- плательщиком,а также рассчитыватьна получениес его стороныпомощи в случаях,определенныхв договоре(подробнее речьоб этом пойдетниже). Другаясторона - плательщик- получаетвозможностьрассчитатьсяза приобретеннуюнедвижимость"в рассрочку".

Однако, отдоговоракупли-продажиданный договорвсе-таки отличается.Если по договорукупли-продажипокупательвыплачиваетза товар определеннуюденежную сумму,то по договорусодержанияс иждивениемобщий объемпричитающихсяполучателюренты платежейявляетсянеопределенным,посколькуобязательствовыплачиватьренту действуетна срок жизниполучателя.Именно заблуждениеотносительноприроды договораи истинныхнамеренийсторон приводитзачастую квозникновениюсудебных споров.

Так, например,имея намерениезаключитьдоговор пожизненногосодержанияс иждивением,граждане, введенныев заблуждениенедобросовестнымиприобретателямиих недвижимогоимущества,заключают пороюдоговор купли-продажи,где ни словане говоритсяо каких-либопериодическихвыплатах, ипомощи, а естьтолько распространеннаядля договоракупли-продажифраза о том,что деньги былипереданы продавцудо подписаниядоговора.

Необходимоотметить, чтопри всей привлекательностидоговора пожизненногосодержанияс иждивением,можно говоритьо значительнойдоле риска,сопряженногос личностнымхарактеромсделки и возможнымипротиворечиямимежду сторонами,возникающими,как правило,уже в процессереализациидоговора.

Хотелосьбы подробнеерассказатьо правах иобязанностях,возникающихпри заключениидоговора, каку получателяренты, так и уее плательщика.

Для получателяренты его обязанностиисчерпываютсяпередачейсвоего имуществав собственностьплательщикаренты. Послеприобретенияэтого имуществаплательщикому него возникаетрассчитаннаяна исполнениев течение длительноговремени обязанностьвыплачиватьполучателюденежные рентныеплатежи либопредоставлятьсредства наего содержаниев иной форме.Кроме того, впонятие содержанияс иждивениемвходит такжеобеспечениепотребностив жилье, одежде,питании, уходза получателемренты в случаеболезни, оплатаритуальныхуслуг. Данныйперечень необходимоконкретизироватьв договоре,применительнок каждому конкретномуслучаю. Следуеттакже учитывать,что договорс условиемпожизненногосодержанияносит не толькоматериальныйхарактер, нои личностный,определяемыйвзаимоотношениямисторон в ходеисполнениядоговора. Вэтом случаепроблема состоитв том, что сложносоотнестигражданско-правовыеположениядоговора свозможнымвозникновениеми последствиямиконфликтовне правового,а личного характерав процессепредоставленияпожизненногосодержанияс иждивением,построенногоименно на тесномличном контактеплательщикаи получателяренты. Практикапоказывает,что первопричинойтребованийполучателяренты о расторжениидоговора частоявляется ненарушениеплательщикомренты своихобязательств,а именно конфликтыи разрыв в личныхвзаимоотношениях,на которыхвпоследствиистроятся взаимныеобвинениясторон, в томчисле и материальногохарактера.

В наших жизненныхусловиях необходимытвердые гарантиистабильностирентных обязательств.В Гражданскомкодексе в связис этим предусмотренряд правил оформе и способахобеспечениястабильнойвыплаты ренты.

Договорпожизненногосодержанияс иждивениемподлежитобязательномунотариальномуудостоверению,а договор,предусматривающийотчуждениенедвижимогоимущества подвыплату ренты,еще и государственнойрегистрации(ст. 584 ГК РФ). Безгосударственнойрегистрациитакой договорсчитаетсянезаключенным(ст. 433 ГК РФ).

Кроме того,правило статьи586 ГК РФ устанавливает,что рента обременяетнедвижимоеимущество. Этозначит, чтоприобретениенедвижимогоимущества,обремененногорентой, перелагаетобязанностипо ее выплатена новогособственникаэтого имущества.Таким образом,получательренты по договорунаделяетсяправом залоганедвижимости.

В договореобязательнодолжно содержатьсяусловие, чтоотчуждениепереданногов обеспечениепожизненногосодержаниянедвижимогоимущества, егозалог или обременениеиным способомдопускаетсятолько с предварительногосогласия получателяренты. На плательщикаренты такжевозложенаобязанностьприниматьнеобходимыемеры к тому,чтобы использованиеуказанногоимущества неприводило кснижению егостоимости.Договоромданные правилаизменены бытьне могут, таккак являютсяобязательнымив силу закона.

В договорео содержаниис иждивениемопределяетсяобъем содержанияв стоимостномвыражении. Всоответствиис требованиямизакона общаястоимостьсодержанияв месяц не можетбыть менее двухминимальныхразмеров оплатытруда. Посколькуусловие обобъеме содержанияявляется существеннымдля рассматриваемоговида договоров,необходимоочень подробнорасписывать,что именновключаетсяв этот объем.

Из практикивидно, чтобольшинствоисков получателейренты о расторжениидоговоровмотивируетсятем, что получательренты в моментзаключениядоговора рассчитывалне на тот объеми характеруслуг, которыевпоследствииоказывалисьему плательщикомренты. Чащевсего получательренты ссылаетсяна то, что междуним и плательщикомсуществовалиустные договоренностии обязательства,на основаниикоторых былсоставленписьменныйдоговор, условиякоторого напрактике должныреализовыватьсяв более полномобъеме. Какправило, этиаргументытрактуютсяв пользу получателяренты, ввидуего изначальнойматериальнойущемленности.К договоруприменяютсяусловия ст. 178ГК РФ, и сделкапризнаетсянедействительной.Доводы плательщикаренты о том,что содержаниеполучателяренты соответствуетего запросами условиямдоговора неимеют, как правило,должного значения,посколькупрактическиневозможнодоказатьпредоставленныйобъем содержанияв натуре. В тоже время, приисследованиисамого договорапорою выясняется,что им предусмотренминимум обязательств,не обеспечивающихв целом потребностейполучателяренты.

Что касаетсяобязанностиплательщикаренты предоставитьполучателюжилую площадь,то она можетбыть реализованакак путемпредоставленияпереданнойквартиры дляпроживанияполучателяренты, так ипутем предоставленияв пожизненноепользованиедругого жилогопомещения, чтообязательнооговариваетсяв договоре.
В соответствиис законом присущественномнарушенииплательщикомренты своихобязанностей,получательренты вправетребоватьвозвратанедвижимости,переданнойв обеспечениепожизненногосодержания,либо выплатыему фактическойстоимости. Приэтом плательщикренты не вправетребоватькомпенсациирасходов, понесенныхв связи с содержаниемполучателяренты. Посколькуполучателямиренты чащевсего являютсялюди пожилыеи одинокие,следует учесть,что в пожиломвозрасте границымежду критериямисимпатии иантипатиивесьма прозрачны.Неожиданноепоявлениедальнего родственникапод занавесжизни получателяренты, заключившегодоговор, можетв корне изменитьвзгляд последнегона добросовестностьисполненияобязательствплательщикомренты.

В заключениехочется отметить,что изначальноданный виддоговоровпредусматривалсяЗаконодателемкак один извариантоврешения двухпроблем. Первая- это нехваткав нашей странежилья, безвозмезднопредоставляемогогосударством,и отсутствиеу населениядостаточныхсредств дляего самостоятельногоприобретения.Вторая проблемазаключаетсяв низком уровнепенсионногообеспечения.Таким образом,заключая договорсодержанияс иждивением,одна сторонаполучает квартируили иную недвижимостьв собственность,а другая - денежныевыплаты и уход.Но как первой,так и второйстороне следуетбыть оченьвнимательнымив отношениисодержаниядоговора, особеннов части, регулирующейих взаимныеправа и обязанности,а также возможностьрасторжениядоговора вслучае неисполненияего условийодной из сторон.Именно от того,насколькограмотно иподробно будутрасписаны вдоговоре обязанностиплательщикаренты, будетзависеть, окажутсяли стороны сданным договоромв суде или нет.

3.4.Виды мошенническихсделок с жильем.

Несмотряна то, что приемымошенничествапри совершениисделок с жильеммогут бытьсамыми разнообразными,нередко весьманеожиданнымии сложными,все-таки вбольшинствесвоем они стереотипныи осуществляютсяпутем обманаграждан илизлоупотребленияих доверием.

Я рассмотрюсамые распространенные,по существутиповые, вариантымошенничествапри заключениижилищных сделок,которые наносятнемалый материальныйи моральныйущерб гражданам,вступающимс учетом своихинтересов вдоговорныеотношения нарынке жилья.

Одним изспособов обманаявляется продажаквартиры лицом,который неявляется еесобственником.Чаще всего этоделают членысемьи собственника,другие лица,проживающиев квартиресобственника,нанимателиприватизированныхжилых помещений.

В этом случаедокументы наквартиру могутбыть либо подделаны,либо изготовленыс использованиемпохищенныхподлинников.Незаконныеоперации спродажей квартирпроисходятчаще всего,когда жильеоказываетсяво временномпользованиимошенника,например, сданоим по договорунайма. Использованиефальшивыхдокументов- один из самыхопасных способов,наносящийдобросовестномуучастникусделки значительныйфинансовыйущерб, если онприобретаетквартиру поизготовленнымна нее фальшивымдокументам.При этом неимеет значения,первичные этодокументы(свидетельствоо собственности,полученноепри приватизациижилья) или вторичные(договор купли-продажи,дарения и лигенеральнаядоверенность).В первом случаеможет бытьиспользованкак дубликат,так и поддельноесвидетельствоо собственности,изготовленноена цветномксероксе.

Какие действиядолжны бытьпредпринятыво избежаниеобмана?

Первое.Паспорт следуетпроверить вмилиции наидентичностьс учетной карточкой.Добросовестныйпродавец небудет возражатьпротив этойпроцедуры,лжепродавецнемедленноисчезает.

Второе.Фальшивыедокументы,необходимыедля продажиквартиры, могутбыть использованыкак ее собственником,так и нанимателем,если жилье неприватизировано,например, дляобмена жилымипомещениями.Это происходитв тех случаях,когда квартираюридическине очищена длясовершениясделки купли-продажи(сохраняютправо на жильевременноотсутствующиеграждане, либоесть не согласныена продажу илиприватизацию,либо нет решенияорганов опекии попечительствав отношениинесовершеннолетнихи т.п.). Нередкона подлог идетодин из разведенныхсупругов, который,являясь сособственником,тем не менееединоличнопродает квартирубез ведомабывшего супруга.

Поэтому привозникновениисомнений стоитвыяснить всесамым скрупулезнымобразом -от проверкина достоверностьдокументовв органах, которыеих выдали, дополучениясамими потенциальнымипокупателямивыписки издомовой книги.

На практикенередко возникаютспоры, когдананиматель(бывший арендатор)пытается доказать,что между ними собственникомбыл заключенне договоркоммерческогонайма, а договоркупли-продажижилья. При этомон не желаетпокидать жилоепомещение,продолжая импользоваться.Тогда суд,руководствуясьтребованиямизакона, разрешаетэтот спор взависимостиот того, прошелли договоркупли-продажижилого домаили квартирыгосударственнуюрегистрацию,посколькутолько послесовершенияэтого акта уприобретателявозникает правособственности(ст.164, 223, 558 ГК),

Нередки случаипродажи жильяодновременнонесколькимпокупателям.В этом случаеу продавцаимеется несколькоэкземпляровподдельныхсвидетельство собственностина жилище, договоровкупли-продажии других документов.Деньги продавецполучает с двухи более покупателей,а собственникомквартиры становитсятот, кто раньшезарегистрируетдоговор вмуниципалитете.

Предотвратитьэти махинацииможно. Посколькусделка считаетсязаключеннойтолько послеее государственнойрегистрации,покупательвправе настаиватьна окончательнойпередаче денегпо договорутолько послепрохожденияэтой процедуры.

Аналогичныеситуации происходятсо сдачей квартирвнаем, когдананимательбез ведомасобственникажилья сдаетего по болеевысоким ценамдругим лицам,и нередко сразунескольким"поднанимателям".Получив с нихплату за многомесяцев вперед,аферист обычноисчезает.Превентивнаямера противтакого способанадувательстваможет быть,видимо, толькоодна - платуза проживаниепроизводитьне в моментзаключениядоговора поднайма,а лишь послефактическогозанятия жилогопомещения. Нои в этом случаенет сто процентнойгарантии, чтоподнанимательзастрахованот обмана.

Сдача внаемприватизированныхквартир сталаделом высокодоходным,но одновременнодовольно рискованнымдля владельцажилья из-завозможностиего утраты.Специалистыв области борьбыс правонарушениямив жилищнойсфере делятаферы при наймежилья на тривида:

1) наем какнеобходимоезвено, ступенькадля последующегоотчужденияквартиры усобственникаи ее продажи;

2) извлечениевыгоды, но невладельцемквартиры, ананимателем,посредствомее пересдачидругим лицамза более высокуюплату;

3) осуществляетсяпросто захватжилья, то естьсоздаетсяситуация, когдачеловек неможет войтив собственнуюквартиру, апроживающиев ней нанимателиотказываютсяот оплаты зажилье и не намеренывыезжать изквартиры. Начинаетсясудебная тяжба,причем материальныезатраты намногопревышают тувыгоду, которуюсобственникполучил отсдачи квартирывнаем.

Специалистысчитают, чтопока радикальныхсредств защитыот аферистовпросто нет. Иесли собственникквартиры решилсдать квартирувнаем, он долженпроявить величайшуюосторожностьи сдавать еезнакомым, хорошопровереннымлюдям.

Как на практикепроисходитнезаконноеотчуждениежилья? Обычноподбираетсяквартира, которуюможно выгоднопродать. Собственникквартиры подоговорукоммерческогонайма получаетс нанимателяозначеннуюв договоресумму и передаетему правопользования,а иногда и владенияэтим жильем.

Недобросовестныйнанимательиспользуетэти права по-своемуи, как правило,в ущерб наймодателю- собственникужилья. Чащевсего такойнанимательнаходит подставноелицо, от именикоторого будетпродаватьсяквартира наподделанныена него документыкак на собственникаквартиры. Лица,занимающиесянелегальнымквартирнымбизнесом,обеспечиваюттакую техникуподделки документов,что даже специалистне всегда можетотличить ихот подлинника.Эта группааферистоврасполагаетколлекциямипечатей напаспортах,договорах,нотариальныхдокументах,выписках изфинансово-лицевыхсчетов и т.п.Афера легализуетсяпосле приватизацииквартиры нафиктивноговладельца игосударственнойрегистрации.Наконец, квартирапродается, амошенник, получивденьги, скрывается.

Собственникквартиры узнаето продаже своегожилья лишьчерез какое-товремя. И здесьему предстоиттрудный путьдоказательствадопущенногомошенничествас продажей егоквартиры. Нодаже тогда,когда будетдоказан фактмошенничества,перед судомвстает вопросо правах добросовестногопокупателя,который чащевсего уже неимеет другогожилого помещения,куда бы он могпереселиться.

В итоге судомпринимаетсякомпромиссноерешение: собственникомжилого помещенияпризнаетсяего первоначальныйвладелец, лица,поселившиесяв этом жилье,получают правопользованияэтим помещениемили статуснанимателей,

Хотя закондостаточночетко регламентируетвзаимоотношениясобственникажилого помещенияи нанимателяэтого помещенияпо договорукоммерческогонайма, на практикевозникаетнемало осложненийпо исполнениюдоговора и,прежде всего,по его расторжениюв предусмотренныхзаконом случаяхи выселениюнанимателя.

Например,согласно ст.687ГК договорнайма жилогопомещения можетбыть расторгнутв судебномпорядке потребованиюнаймодателяв случае невнесениянанимателемплаты за жилоепомещение зашесть месяцев,если договоромне установленболее длительныйсрок. Казалосьбы, ясно, наниматель,не выплачивающийв течениеустановленногозаконом илидоговором срокаобусловленнуюсумму, подлежитвыселению изжилого помещениясовместно спроживающимис ним гражданами.Но далее законвводит такоймеханизм расторжениядоговора наймапо требованиюнаймодателя,что ставитсобственникав крайне затруднительноеположение.

Той же статьейКодекса предусматривается,что по решениюсуда нанимателюможет бытьпредоставленсрок не болеегода для устраненияим нарушений(в данном случаепо оплате жилья),послужившихоснованиемдля расторжениядоговора наймажилого помещения.Если в течениеопределенногосудом срокананимательне устранитдопущенныеим нарушенияили не приметвсе необходимыемеры для ихустранения,суд по повторномуобращениюнаймодателяпринимаетрешение о расторжениидоговора найма.При этом попросьбе нанимателясуд в решениио расторжениидоговора можетотсрочитьисполнениерешения на срокне более одногогода.

Легко представитьсебе ту незавиднуюситуацию, вкоторой можетоказатьсясобственникжилого помещенияпосле сдачиего внаем.

Суд учитываетинтересы тойи другой стороны.Но если нанимателюи его семьенегде жить инечем платить,суд можетиспользоватьв полном объемепредоставленныеему закономправа по защитежилищных интересовнанимателя.А собственникжилого помещения,как правило,ухудшая своижилищные условияв расчете наопределенноевознаграждениеза счет сдачижилья внаем,в результатеничего не получает.Более того, нанем остаетсяобязанностьоплаты расходовпо содержаниюсданного внаемжилья и коммунальныхуслуг.

Словом, сдачажилья внаемвсегда являетсядля его обладателярискованныммероприятием.

Сделка, совершеннаяпод влияниемобмана, признаетсянедействительной,если по судудоказано, чтоодна из сторонумышленно ввеладругую сторонув заблуждениес тем, чтобысклонить еек совершениюсделки. Примеромсделки, совершеннойпод влияниемобмана, в жилищнойсфере могутслужить делаиз судебнойпрактики. Так,имеют местосделки купли-продажиподлежащихсносу жилыхдомов в связис отводом земельныхучастков длягосударственныхи общественныхнадобностейпосле получениясобственникамисоответствующейкомпенсации.Другая ситуация:квартира находитсяв доме, которыйопределен подснос, а это влечетза собой запретпрописки(регистрации).

Самый простойспособ обманаграждан в сфережилищных сделок- это получениес покупателяжилья задаткав доказательствозаключениядоговора и вобеспечениеего исполнения.

В соответствиисо ст.380 ГКзадатком признаетсяденежная сумма,выдаваемаяодной из договаривающихсясторон в счетпричитающихсяс нее по договоруплатежей другойстороне. Соглашениео задатке независимоот его суммыдолжно бытьсовершено вписьменнойформе.

При получениизадатка подоговорукупли-продажижилого помещенияпродавец невправе производитькакие-либодругие операциис предметомдоговора, например,перепродаватьего.

В случаенеисполнениядоговора стороной,получившейзадаток, онаобязана уплатитьдругой стороне,в данном случаепокупателю,двойную суммузадатка.

Несовершенствозаконодательстваи отсутствиеконтроля нарынке жильяпозволяютнедобросовестномупродавцу, которыйвыступаетнередко подэгидой мнимойфирмы, братьзадаток не содного лица(одной стороныпо договору),а с нескольких.

Покупателейобычно привлекаютобъявлениемо продаже квартирыпо цене нижерыночной. Владельцыквартиры могутбыть как мнимые,так и настоящие.Они показываютквартиру пяти-шестиклиентам и вслучае заинтересованностив покупке берутзадаток в размере10-15 процентовот продажнойстоимости сусловием продажиквартиры черезоговоренныйсторонами срок,например, неделяили две.

Для убедительностибудущим покупателямвручаютсярасписки вполучениизадатка и копиидокументов,подтверждающихправо собственностипродавца.

После получениязадатка отнесколькихпокупателейквартира быстропродаетсяодному из них.Продавцы исчезают,а новый собственникквартиры вынужденобъяснятьсяс обманутымипретендентами.Этот способобмана приноситловкачам довольнокрупные суммы.

"Противоядие"против этогоспособа обманаимеется. Надов обмен на задатоквзять у продавцаоригиналыосновных документовна владениеквартирой(свидетельствоо собственности,договор передачив собственность).В этом случаевероятностьобмана гораздоменьше.

Нередки фактымошенничествапри дарениижилой площади.В соответствиисо ст.5 72 ГКпо договоруодна сторона(даритель)безвозмезднопередает илиобязуетсяпередать другойстороне (одаряемому)вещь (в данномслучае имеетсяв виду жилоепомещение) всобственностьили имущественноеправо (требование)к себе или ктретьему лицуна данную вещь.

Чаще всегодарением делаетсяпопытка прикрытьфактическуюсделку купли-продажижилья. На юридическомязыке такиесделки называютсяпритворнымии признаютсянедействительными.С введениемналогообложенияпо сделкамдарения имущества,в том числе ижилья, данныйвид мошенничестватеряет практическийсмысл, посколькурасходы посделке дарения,если это некасается близкихродственников,мало чем отличаютсяот расходовпо договорукупли-продажи.

Обман припокупке квартирв строящихсядомах в рассрочку,да еще по ценамниже коммерческих,что обычнорекламируютпосредническиефирмы по продажеквартир, производится,как правило,по следующейсхеме: фирма-посредникпо розничнойпродаже квартирдает рекламу,хотя не имеетправа на этотвид продажи,либо строительстводома из-за отсутствияфинансированиязаморожено,или права назавершениестроительствапроданы другойорганизации,с которой уфирмы нет договорныхотношений.Естественно,деньги покупателейостаются уфирмы-посредника,которая отделываетсябесконечнымиобещания ми.Тяжба с такимифирмами редкозаканчиваетсяв пользу обманутыхпокупателей.

Поэтому преждечем заключатьдоговор напокупку квартиры,необходимопотребоватьу фирмы лицензиюна право розничнойпродажи жилья,а также проверитьналичие у неедоговора сфирмой оптовойпродажи, выяснитьорганизацию,которая ведетстроительство дома, уточнить,какие квартирыостались ещене выкупленными.

Недействительностьжилищных сделокпо основаниям,предусмотреннымзаконом.

Гражданскийкодекс закрепляетдовольно широкийкруг оснований,по которымсовершеннаяжилищная сделкаможет бытьпризнананедействительной.

Такими основаниямиявляютсянесоответствиесделки закону,иным правовымактам или совершениеее с целью, противнойосновам правопорядкаи нравственности.Недействительны(ничтожны) мнимыеи притворныесделки, совершенныев первом случаелишь для вида,без намерениясоздать соответствующиеправовые последствия,во втором- с целью прикрытьдругую сделку,чаще всегонезаконную.

Мнимой будет,например, сделкакупли-продажижилого дома,если этот домостался вовладении ипользованиипродавца, а изобстоятельствдела видно, чтостороны преследовалицель воспрепятствоватьобращениювзыскания надом кредиторамипродавца.

Недействительнымисчитаютсясделки, совершенныегражданами,признанныминедееспособнымиили ограниченнымисудом в дееспособности;гражданами,не достигшимисовершеннолетия.

Может бытьпризнананедействительнойсделка, совершеннаягражданином,хотя и дееспособным,но находившимсяв момент еесовершенияв таком состоянии,когда он не былспособен пониматьзначение своихдействий илируководитьими. Недействительнойможет бытьтакже сделка,которая былазаключена подвлиянием заблужденияодной из сторон,имеющего существенноезначение.

Среди недействительныхсделок на жилищномрынке особуюобщественнуюопасностьпредставляютсделки, совершенныепод влияниемобмана, насилия,угрозы, злонамеренногосоглашенияпредставителяодной стороныс другой сторонойили стечениятяжелых обстоятельств(ст.179 ГК).

3.5.Виды сделокс жильем, признаваемыенедействительными.

Рассмотримвиды недействительныхсделок с жилымипомещениями,которые чащевсего совершаютсямежду гражданамис участиемразного родапосредников,активно действующихна рынке жилья.

Недействительностьсделок, совершенныхнедееспособнымигражданами.

Согласност.32, 33 ГК длязащиты прави интересовнедееспособныхграждан устанавливаютсяопека и попечительство.

Опека устанавливаетсянад гражданами,которые признанысудом недееспособнымивследствиепсихическогорасстройства,в связи с чемони не способныпонимать значениесвоих действийи руководитьими. В силу законаопекуны являютсяпредставителямиподопечныхи совершаютот их имени ив их интересахвсе необходимыесделки.

Попечительствоустанавливаетсянад гражданами,ограниченнымисудом в дееспособностивследствиезлоупотребленияспиртныминапитками илинаркотическимисредствами.Попечителидают согласиена совершениетех сделок,которые граждане,находящиесяпод попечительством,не вправе совершатьсамостоятельно,в частности,какие-либосделки с имуществом:продавать,дарить, завещать,обменивать,покупать. Вместев тем действияопекунов ипопечителейпо распоряжениюимуществомподопечногов части совершенияимущественныхсделок подконтрольныорганам опекии попечительства.

Гражданско-правоваяответственностьпо сделкам,заключеннымс гражданами,признанныминедееспособнымиили ограниченнодееспособными,состоит в том,что каждая изсторон такойсделки обязанавозвратитьдругой стороневсе полученноев натуре, а приневозможностивозвратитьполученноев натуре -возместитьего стоимостьв деньгах.Дееспособнаясторона обязана,кроме того,возместитьдругой сторонепонесенныйею реальныйущерб, еслидееспособнаясторона зналаили должна былазнать о недееспособностидругой стороны(п.1 ст.171 ГК).

Опекун, попечитель,их супруги иблизкие родственникине вправе совершатьсделки с подопечным,а также представлятьего при заключениисделок иливедении судебныхдел между подопечными супругомопекуна илипопечителяи их близкимиродственниками( ст.37 ГК). Безпредварительногоразрешенияоргана опекии попечительстване разрешаетсясовершениедоговора даренияот имени подопечного.

На практикевыяснениедееспособностигражданина- участникажилищной сделки- оказываетсябольшой и сложнойзадачей. Поданным Независимойпсихиатрическойассоциации,среди проживающихи обменивающихквартиры массалиц с психическимирасстройствами,чья беспомощностьжульническииспользуетсякак посредническимифирмами, таки алчнымиродственниками.

Сделки, сторонойв которых являютсяпсихическибольные, но непризнанныев судебномпорядке недееспособными,в частности,старики с темиили иными степенямипсихическойнесостоятельности,алкоголики,осуществляютсябез психиатрическогоосвидетельствования.

Статьей43 Основ законодательстваРоссийскойФедерации онотариатеустановлено:"При удостоверениисделок выясняетсядееспособностьграждан и проверяетсяправоспособностьюридическихлиц, участвующихв сделках. Вслучае совершениясделки представителемпроверяютсяи его полномочия".

Однако механизмреализацииэтой нормы неотлажен, чтостановитсяодной из основныхпричин криминальнойситуации нароссийскомрынке жилья.В законе ничегоне сказано оправе нотариусаназначитьэкспертизуи поставитьперед экспертомвопрос: способенли гражданинпонимать характерсовершаемыхим действийи осознает липравовые последствиясделки, посколькупродажа, завещание,обмен, дарениежилья могутсущественноухудшить положениегражданина.

Закон РоссийскойФедерации "Опсихиатрическойпомощи и гарантияхправ гражданпри ее оказании"предусматривает:при реализациигражданиномсвоих прав исвобод требованияпредоставлениясведений осостоянии егопсихическогоздоровья возможнылишь в случаях,установленныхзаконом. Покадаже нотариусне вправе обратитьсяв психоневрологическийдиспансер,чтобы удостоверитьсяв психическомздоровье лица,совершающегосделку с жильем.

Проблемаэта весьмаактуальна дляразрешениякриминальнойобстановкина жилищномрынке. Наибольшеечисло кабальныхсделок происходитс гражданами,которые по судуне признанынедееспособнымиили ограниченнымив дееспособности,но по существуне могут отдаватьсебе отчет всовершаемыхдействиях.

Перед судомпо заявлениючленов семьитакого гражданина,профсоюза ииных общественныхорганизаций,прокурора,органа опекии попечительства,психиатрическогоучрежденияможет бытьпоставленвопрос о признаниигражданинаограниченнодееспособнымили недееспособным.В этом случаесделка, совершеннаягражданином,впоследствиипризнаннымсудом недееспособным,может бытьпризнана судомнедействительнойпо иску егоопекуна, еслидоказано, чтов момент совершениясделки гражданинне был способенпонимать значениесвоих действийили руководитьими.

Гражданскийкодекс (ст.41)предусматриваети такую формупопечительства,как установлениепо просьбесовершеннолетнегодееспособногогражданина,который посостояниюздоровья неможет самостоятельноосуществлятьи защищать своиправа и исполнятьобязанности,патронажа(покровительства).Распоряжениеимуществом,принадлежащимсовершеннолетнемудееспособномуподопечному,осуществляетсяпопечителем(помощником)на основаниидоговора порученияили доверительногоуправления,заключенногос подопечным.Патронаж надсовершеннолетнимдееспособнымгражданиномпрекращаетсяпо требованиюэтого гражданина.

Недействительностьсделок, совершенныхгражданами,не способнымипонимать значениесвоих действий.

Закон (ст.177ГК) устанавливает,что сделка,совершеннаягражданином,хотя и дееспособным,но находящимсяв момент еесовершенияв таком состоянии,когда он не могпонимать значениесвоих действийили руководитьими, признаетсясудом недействительнойпо иску этогогражданина,либо иных лиц,чьи права илиохраняемыезаконом интересынарушены врезультатеее совершения.

Сделка, совершеннаягражданином,впоследствиипризнаннымнедееспособным,может бытьпризнана судомнедействительнойпо иску егоопекуна, еслидоказано, чтов момент совершениясделки гражданинне был способенпонимать значениесвоих действийили руководитьими.

В отличиеот сделок лиц,признанныхнедееспособнымивследствиедушевной болезниили слабоумия,сделки граждан,хотя и дееспособных,но находящихсяв момент ихсовершенияв таком состоянии,что они не моглипонимать значениесвоих действий,не являютсяничтожными,то есть бесспорнонедействительными,а могут бытьоспорены всуде. При этомв доказываниинуждается самфакт "невменяемости"гражданина.Как правило,в таких случаяхсуды не ограничиваютсясвидетельскимипоказаниями,а требуют вподтверждениеданного фактапредставлениясправок лечебныхучреждений,проведенияэкспертизыи т.п.

Сделка, совершенная,например, всостоянииопьянения, неможет служитьоснованиемпризнания еенедействительнойпо ст.177 ГКиз-за целогоряда обстоятельств.Прежде всего,в большинствеслучаев человекв состоянииопьянения неполностьютеряет контрольнад своимидействиями.Кроме того,если считатьсостояниеопьяненияоснованиемдля признаниясделок недействительными,это породилобы неустойчивостьделового оборота.

Недействительностьсделки, совершеннойпод влияниемзаблуждения,имеющего существенноезначение (ст.178ГК). Таким заблуждениемсчитается несоответствующеедействительностипредставлениео каких-либосущественныхдля даннойсделки обстоятельствахили незнаниеэтих обстоятельств.

Существенныйхарактер заблужденияопределяетсяв каждом конкретномслучае судом.При этом заблуждениеможет касатьсялюбого элементасделки: личностиконтрагента,предмета сделки,сроков и местаисполненияи т.д. В то же времязаблуждениев мотивах, покоторым лицосовершаетсделку, не можетсчитатьсясущественным,если этот мотивне включенсторонами всамо содержаниесделки. Так,если гражданинпродал жилойдом в надеждеполучить работув другом городе,но переезд несостоялся, этоне может послужитьдля суда основаниемпризнатьнедействительнымзаключенныйв связи с предполагаемым отъездомдоговор купли-продажи.

Немалое числосделок, связанныхс обменом жилыхпомещений,совершаетсяпод влияниемзаблуждений,имеющих существенноезначение. Чащевсего причинойрасторжениясделки становятсяскрытые дефектыобмениваемыхжилых помещений,порой неустранимыеиз-за конструктивныхнедостатковжилого дома.В этих случаяхсделка признаетсянедействительнойпо иску стороны,действовавшейпод влияниемзаблуждения,хотя заблуждениеистца и не являетсяследствиемвиновногоповедениядругой стороны.

Недействительностьсделки, совершеннойвследствиестечения тяжелыхобстоятельств(ст.179 ГК). Для того,чтобы суд призналнедействительной(кабальной)сделку по этомуоснованию,необходимо,чтобы лицом,оспаривающимсделку, былодоказано наличиедвух признаков:стечение тяжелыхобстоятельстви крайняяневыгодностьсделки.

Рассмотрю,как осуществляетсязащита жилищныхправ граждан,не достигшихсовершеннолетия.Закон подразделяетнесовершеннолетнихграждан на двегруппы: на лиц,не достигших14 лет, и на лицв возрасте от14 до 18 лет.Для воспитаниянесовершеннолетнихдетей, которыевследствиеболезни илисмерти родителей,лишения ихродительскихправ или подругим причинамостались безродительскогопопечения, атакже для защитыличных и имущественныхправ и интересовэтих детей,устанавливаетсяопека илипопечительство.

Согласност.28 ГК занесовершеннолетних,не достигших14 лет (малолетних),сделки могутсовершать отих имени родители,усыновителиили опекуны.Никакие другиелица, даже самыеблизкие родственники,не вправе совершатьот их именикакие-либосделки.

Несовершеннолетниев возрасте от14 до 18 летсовершаютсделки, заисключениеммелких бытовых,с письменногосогласия своихзаконныхпредставителей- родителей,усыновителейили попечителей.Сделка, совершеннаятаким несовершеннолетним,действительнапри ее последующемписьменномодобрении егородителями,усыновителямиили попечителем.Дееспособностьэтой группынесовершеннолетнихрасширяетсяпо достижении1 6 лет. Несовершеннолетний,достигший16 лет, можетбыть объявленполностьюдееспособным,если он работаетпо трудовомудоговору, в томчисле по контракту,или с согласияродителей,усыновителейили попечителязанимаетсяпредпринимательскойдеятельностью.Объявлениенесовершеннолетнегополностьюдееспособным(эмансипация)производитсяпо решениюоргана опекии попечительства- с согласияобоих родителей,усыновителейил и попечителялибо при отсутствиитакого согласия- по решениюсуда (ст.27ГК).

В связи смногочисленнымифактами нарушенияжилищных правнесовершеннолетних,связаннымис исключениемих из числасобственниковжилых помещенийпри приватизацииэтих помещенийи с последующимлишением жильяпри его отчуждении,Федеральнымзаконом от11 августа1994 года быливнесены измененияи дополненияв Закон РФ "Оприватизациижилищного фондав РоссийскойФедерации".Несовершеннолетние,ставшие собственникамизанимаемогожилого помещенияв порядке егоприватизации,сохраняют правона однократнуюбесплатнуюприватизациюжилого помещенияв домах государственногои муниципальногожилищного фондапосле достиженияими совершеннолетия.

Жилые помещения,в которых проживаютисключительнонесовершеннолетниев возрасте до15 лет, передаютсяим в собственностьпо заявлениюродителей(усыновителей),опекунов спредварительногоразрешенияорганов опекии попечительствалибо по инициативеуказанныхорганов. Жилыепомещения, вкоторых проживаютисключительнонесовершеннолетниев возрасте от15 до 18 лет,передаютсяим в собственностьпо их заявлениюс согласияродителей(усыновителей),попечителейи органов опекии попечительства.

В случаепомещениянесовершеннолетнегов детскоевоспитательноеучреждениеего администрация,родители(усыновители)либо опекуннад его имуществомобязаны в течениешести месяцевсо дня помещениянесовершеннолетнегов указанноеучреждениеоформить договорпередачи жилогопомещения вего собственностьи принять мерыпо распоряжениюжилым помещениемв интересахнесовершеннолетнего.

Для совершениясделок в отношенииприватизированныхжилых помещений,в которых проживаютнесовершеннолетние,требуетсяпредварительноеразрешениеорганов опекии попечительства.Это правилораспространяетсятакже на жилыепомещения, вкоторых несовершеннолетниене проживают,однако на моментприватизацииимели на этожилое помещениеравные с собственникомправа.

При несоблюденииуказанногопорядка сделкаможет бытьпризнананедействительной.Каждая из сторонтакой сделкиобязана возвратитьдругой стороневсе полученноев натуре, а приневозможностивозвратитьв натуре -возместитьего стоимостьв деньгах.

3.6.Ответственностьза незаконныеоперации сжильем.

Гражданско-правоваяи уголовнаяответственностьучастниковжилищной сделки,совершеннойпод влияниемобмана, насилияили угрозы.

Уголовнымкодексом РоссийскойФедерациимошенничествоквалифицируетсякак хищениечужого имуществаили приобретениеправа на чужоеимущество путемобмана илизлоупотреблениядоверием.

При совершениисделки посредствоммошенничествадля ее участниковнаступаютследующиегражданско-правовыепоследствия(ст. 179 ГК): еслисделка (договоркупли-продажижилья, дарения,обмена, меныи т.д.) будетпризнана судомнедействительной,потерпевшемувозвращаетсядругой сторонойвсе полученноеею по сделке.При невозможностивозвратитьполученноежилое помещениев натуре (например,оно оказалосьперепроданои в нем прописаныи проживаютновые жильцы,у которых нетдругого жилья)стоимость этогопомещениявозмещаетсяпотерпевшемув деньгах.

Однакогражданско-правоваяответственностьвиновной сторонысделки этимне исчерпывается.Помимо возвращениянезаконноприобретенногожилья потерпевшемус нее взыскиваетсяв доход государствавсе то, что онавыплатила посделке потерпевшейстороне.

Во многихслучаях мошенничествоявляется действиемпреступногохарактера инаряду сгражданско-правовымисанкциямивлечет за собойприменениемер уголовнойответственности,которые существенноусилены в новомУК.

Так, согласност.159 УК лица,совершив этопреступление,в зависимостиот его тяжестинаказываютсяштрафом, либообязательнымиисправительнымиработами, либоарестом на срокот четырех дошести месяцев,либо лишениемсвободы на срокдо десяти летс возможнойконфискациейимущества.

Гражданско-правоваяответственностьпо сделкам,совершеннымпод влияниемнасилия и угрозы,та же, что и посделкам, заключеннымпосредствомобмана. Однакоуголовнаяответственностьза этот виднезаконныхсделок квалифицируетсяпо ст. 163 УКкак вымогательство.

Вымогательствомсчитаетсятребованиепередачи чужогоимущества илиправа на имуществоили совершениедругих действийимущественногохарактера подугрозой применениянасилия либоуничтоженияили повреждениячужого имущества,а равно подугрозой распространениясведений, позорящихпотерпевшегоили его близких,либо иных сведений,которые могутпричинитьсущественныйвред правамили законныминтересампотерпевшего,либо его близких.

Это преступлениеможет повлечьнаказание ввиде лишениясвободы допятнадцатилет с конфискациейимущества.

Одним изоснованийпризнаниясделки недействительнойпо ст.179 Гражданскогокодекса служитсовершениеее под влияниемугрозы, то естьпсихическоговоздействия,вызывающегоу лица опасенияпричиненияему или егоблизким личногоили имущественноговреда (например,угроза лишитьжизни, повредитьздоровье, запятнатьчесть, уничтожитьимущество ит.д.). Угроза можетисходить отстороны в сделкеили от другихлиц, о действияхкоторых этойстороне известно.

В подавляющембольшинствеслучаев угрозаявляется действиемпреступными влечет засобой нарядус гражданско-правовымисанкциямиприменениек угрожавшемумер уголовнойответственностипо ст.163 УК.

Основаниемк признаниюсделки недействительнойявляется такжеугроза совершитьдействия, вкоторых выражалосьбы злоупотреблениепринадлежащимугрожающемуправом. Угрозасовершитьдействия, вкоторых выражаетсяосуществлениеправа угрожающего;например, угрозанаправить поместу работыисполнительныйлист для взысканияалиментов, неможет служитьоснованиемпризнаниясделки недействительной.

Итак: любаясделка с жильем -это риск, болеетого, этот рискподдаетсяконтролю иможет бытьсведен к минимуму,если иметьчеткое представлениео том, какиеправовые последствиявлечет подпись,поставленнаяна том или иномдокументе.

Виды рисков,возникающихпри поведениисделок с недвижимостью,определяютсярядом факторов.К их числу можноотнести уровеньсоциально-экономическогоразвития,устойчивостьбанковскойсистемы, сбалансированностьи полнотузаконодательства,и многие другие.Но наибольшийинтерес с точкизрения обыкновенногочеловека представляютсобой юридическиериски, так какони, во-первых,иногда приводятк оспариваниюправа собственностина приобретеннуюквартиру и,во-вторых, вбольшей степениподдаютсяконтролю вовремя проведениясделки. Знаниепредысторииприобретаемойквартиры являетсянеобходимымдля того, чтобыпринять решениео ее приобретении.При этом нужноучитывать, чтогражданскоезаконодательствоустанавливает10-летний срокисковой давностидля заключенныхсделок. Не знаяисторическихособенностейприобретаемогожилья, вы, возможно,запускаетечасовой механизммины замедленногодействия.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Было бы, наверное,излишним описыватьи без того известнуюситуацию вгосударстве.Положение вэкономике,проблемы правовогополя, социальныебури - странапереживаетэто всё не первыйгод. Сама модельпостроениясегодняшнегообщества представляетсобой системунеразрывнойсвязи экономикии права.

Стратегическойцелью государственнойполитики всфере недвижимостии ее правовогорегулированияявляется обеспечениеусловий дляэффективногоиспользованияи развитиянедвижимостив интересахудовлетворенияпотребностейобщества играждан, а такжеправовая защитаэтих интересов.

Основнымирезультатамиреализациигосударственнойполитики, намой взгляд,должны стать:

• вовлечениев гражданскийоборот землии иной недвижимости;

• обеспечениегосударственнойзащиты правна недвижимостьи баланса интересовсубъектовправоотношений;

• становлениеи развитиесистемы ипотечногокредитованияи привлечениеинвестицийпод обеспечениенедвижимостью;

• функционированиеэффективнойсистемы правовогорегулированиярынка недвижимости.

Также необходимообеспечитьправовую возможностьгражданскогооборота единыхобъектов недвижимостии защититьправа покупателейпри приобретениинедвижимостив случае, когдастроениерасположенона государственнойили муниципальнойземле, путем:

• законодательноготребованияк продавцу(дарителю, иномуотчуждающемуимущество лицу,залогодателю)перед актомпродажи (иногоотчуждения,залога) реализоватьсвое право наполучение всобственностьучастка подзданием, строением,предприятием;

• отменынеоправданныхограниченийна гражданский оборот земельныхучастков. Следуетотказатьсяот "дозволительногопорядка" оборотаземельныхучастков (например,п. З ст. 129 ГКРФ) и иных объектовнедвижимости,определив, чтооборот разрешёнво всех случаях,кроме прямоустановленныхфедеральнымзаконом. Этонеобходимодля того, чтобысобственникинедвижимостимогли реализоватьсвои права наимущество, втом числе нараспоряжениеим, получениедействительнойцены имущества,которая можетбыть выявленатолько привозможностиего свободнойкупли-продажи.

Необходимосформироватьсистему установленияи гарантированияправ на объектынедвижимостипутем:

• законодательногозакрепленияединства кадастровогоучёта, в которыйдолжен входитьучёт земельныхучастков инаходящихсяна них объектовнедвижимостикак физическихобъектов.

Зафиксироватьправа и обязанностикадастровыхорганов и гражданв связи с кадастровымучётом, обеспечитьпубличностьсведений кадастранедвижимости.Кадастровыйучёт единыхобъектов недвижимостина территориимуниципальногообразованияили иной установленнойюрисдикциидолжен осуществлятьодин орган,который ведетучёт и земельногоучастка, и здания,помещений ииных объектовнедвижимости(лес, участкинедр, обособленныеводные объектыи пр.).

• обеспечениягарантии надёжностирегистрацииправ на недвижимость,доверия к записямЕдиного государственногореестра прав,а в перспективе– переход кпринципу полнойзащиты государствомимущественныхправ добросовестногоприобретателя.

• определениясодержанияправ по использованиюи развитиюнедвижимости.

Необходимоустановить,сделать общеизвестнымии защитить отпроизвольногоизменения состороны властейправа владельцевнедвижимостина её использованиеи строительноеизменение.Необходимоправовое зонированиетерритории,в рамках которогоправила обращенияс земельнымучастком заранееопределеныместным законодательнымактом, а несиюминутнымрешением очередногоаппаратчика.Администрациямне нужно, чтобыправила владенияземельнымиучастками былиизвестны заранее,они хотят иметьполный контрольнад оборотоми использованиемучастков именять правилаэтого контролясколь угодночасто.
Усовершенствоватьгражданскоезаконодательствоо недвижимости.Сделать единымгражданскоезаконодательствоо недвижимости,отразив особенностинедвижимогоимущества,отличающиеего от движимогоимущества.

Внести измененияв земельноезаконодательство,исключающееего противоречиенормам гражданскогозаконодательствапо вопросамнедвижимости.Подготовитьзаконопроектыи внести измененияв существующеезаконодательствоотносительноопределенияземельногоучастка какбазового элементанедвижимости,а любых егостроительныхизменений- как улучшенийземельногоучастка.

Ввести иопределитьнеобходимыеновые правовыепонятия, включаякатегорииограниченныхвещных прав,к которым, вчастности,следует отнестивсе "вторичные"вещные права(в том числе,права собственникастроения научасток, находящийсяв собственностииного лица,сервитуты).

Списоклитературы.

1. БелобановИ.Т. Операциис недвижимостьюв России.– М.: Финансыи статистика,1996.

2. БелобановИ.Т. Операциис недвижимостьюв России.– М.: Финансыи статистика,1998.

3. Бунич А.Приватизация- новый порядок// Экономика ижизнь. 1997. №29.- С.14.

4. Бунич А.Приватизация- переход отколичествак качеству //Экономика ижизнь. 1997. №3.
   -С. 11.

5. ВацковскийЮ. Сделки сприватизированнымиквартирами// Право и экономика.1994. №21.

6. Головин Ю.Земля – какпредмет залога.// Рос. Юстиция.1997. №2.

7. Гражданскоеправо. // Под ред.Суханова Е.А.– М.: Бек, 1993.

8. Гражданскоеправо. Учебникч.1 // Под ред. СергееваА.П., ТолстогоЮ.К. – М. 1997.

9. Грачёв И.Д.Закон об ипотеке:Проблемы иперспективы// Юридическиймир. 1998. №2.

10. Гумаров И.Незавершённоестроительство// Хозяйствои право. 1997. №10.

11. Ерофеев Б.В.Земельноеправо: Учебник // Отв. Ред.Г.В. Чебуков.– М.: Нов.Юрист, 1998.

12. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г.Недвижимоеимущество:Правовоерегулирование.-М.: БЕК, 1998.

13. ЗавьяловА., КоноваловВ. Государственнаярегистрацияправ на недвижимость// Российскаяюстиция. 1998. №6.

14. Иванова Н.Р.Споры о регистрацииперехода правасобственностина нежилыепомещения. //Адвокат.1999.№ 9.

15. ИсрафиловМ. Форма сделокпо приватизациижилья // Российскаяюстиция.1998. № 8.

16. КазанцевВ. Виды правграждан наземлю по РоссийскомуЗаконодательству// Хозяйствои право. 1998. №7.

17. КалашниковаА.Е. Сделки сжилыми помещениями.– М. 1999.

18. Комментарийк ГК РФ ч.1 // Подред. СадиковаО.Н. – М. 1995.

19. Комментарийчасти первойГражданскийКодекс РоссийскойФедерации дляпредпринимателей.Под ред. В. Кузнецоваи Т. Брагинской.- М. 1996.

20. Куликов А.Д.Понятия, краткаяистория происхожденияи развитияинститутазалога //Юридическиймир. 1998. № 9-10.

21. Матвеев Ю.В.Экономико-правовыепроблемыприватизациив РФ. // АТВШМ.1998. №4.

22. Орлова М.Недвижимоеимущество иипотека //Российскаяюстиция. 1998. №11.

23. ПавлодарскийЕ. Залог и ипотека// Хозяйствои право. 1997. №2.

24. ПлешановаО. Закладная– новый видценной бумаги// Российскаяюстиция. 1998. №5.

25. ПлешановаО. Объекты ипотеки// Российскаяюстиция. 1998. №10.

26. Попов М.В. Одокументах,удостоверяющихправа на земельныеучастки. //Хозяйствои право. 1998. №6.

27. ПоповкинН.А. Залог. Историявозникновенияи развитиезалоговыхправоотношений// Юрист.1997. №3.

28. Постатейныйкомментарийк Федеральномузакону “Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним”.Под общ. ред.П.В. Крашенинникова.–М. 1999.

29. Редин М.Приватизациякоммунальныхквартир // Законность.1997. №4. - С.4.

30. РоманенкоН. Сделки сжилплощадью// Закон. 1993. №8.- С.5.

31. РубановА. Залог и банковскийсчёт. Его реализацияв банковскомкредитовании// Хозяйствои право. 1997. №9.

32. СапожниковМ.В. Залог какспособ обеспеченияобязательств// Юридическиймир. 1997. № 1.

33. Сауль С. Какприватизироватькоммунальнуюквартиру //Российскаяюстиция.1997. № 4.

34. СвириденкоО. Правовоерегулированиенедвижимогоимущества //Хозяйствои право. 1997. № 7.

35. Сделки снедвижимостью– оформлениебез нотариуса:государственнаярегистрация,образцы документов.– М. 2000.

36. Сергеев В.И.Регистрацияправ на недвижимоеимущество //Право и экономика.1999. № 12.

37. СкловскийК. Залог, арестимущества,иск, как способыобеспеченияправ кредитора// Российскаяюстиция. 1997. №2.

52.СосипатроваН.Е. Социальныйи коммерческийнайм в жилищнойсфере, Государствои право.

1997. №4. - С.14.

53. СтепашинС. Государственнаярегистрацияправ на недвижимоеимущество //РоссийскаяЮстиция. 1998. № 3.

54. ТерновскаяЕ. Ипотека:проблемы,перспективы// Хозяйствои право. 1997. №9.

55. Толстой Ю.К.Обмен жилыхпомещений //Правоведение.1994. №4. - С.13.

56. Черных А.В.Залог недвижимостив российскомправе. - М. 1995.

57. Чубаров В.В.Государственнаярегистрацияправ на недвижимоеимущество исделок с ним// Закон. 1999. № 5.

58. ШершеневичГ.Ф. Учебникрусскогогражданскогоправа: (Поизданию 1907г.)- М.: Спарк,
    1995.

59. Шестак И.Н.Как купить,продать, арендовать,заложить квартиру,дом. - М.: Ось,1995.

Списокнормативныхактов.

1. КонституцияРоссийскойФедерации.Принята 12 декабря1993г. - М.: Юридическаялитература.1996.

2. Гражданскийкодекс РФ. Частьпервая от 30 ноября1994 г. № 51-ФЗ и частьвторая от 26 января1996 г. № 14-ФЗ. - М.: ИНФРА●М– НОРМА, 1997.

3. Арбитражныйпроцессуальныйкодекс РФ №123-ФЗ от 05.05.95 г. – М.:СПАРК, 1995.

4. Семейныйкодекс РоссийскойФедерации от29 декабря 1995 г. №223-ФЗ. – Ростов-на-Дону.Проф-Пресс,1996.

5. Жилищныйкодекс РСФСР(ред. от 28.03.98) № 45-ФЗ.СобраниезаконодательстваРФ, 1998, № 13, ст. 1473.

6. Гражданскийпроцессуальныйкодекс РСФСР.СобраниезаконодательстваРоссийскойФедерации,1996, № 35, ст. 4134.

7. Уголовныйкодекс РФ от13 июня 1996 г. № 63-ФЗ.СобраниезаконодательстваРоссийскойФедерации,1996, № 25, ст. 3274.

8. Федеральныйзакон “О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним”№ 122-ФЗ от 21 июля1997 г. СобраниезаконодательстваРФ, 1997, № 30, ст. 3594.

9. Федеральныйзакон “Об ипотеке(залоге недвижимости)”№ 102-ФЗ от 16 июля1998 г. СобраниезаконодательстваРФ, 1998, № 32, ст. 3602.

10. УказПрезидентаРФ “О реализацииконституционныхправ гражданна землю”от 07.03.96г. № 337 // Российскаягазета, 12 марта1996 года.

11. Правилаведения Единогогосударственногореестра правна недвижимоеимущество исделок с ним,утвержденныеПостановлениемПравительстваРоссийскойФедерации от18 февраля 1998 г. №219 // Российскаягазета, № 42, 4 марта1998г.

12. ПостановлениеПравительстваРФ “Об установлениимаксимальногоразмера платыза государственнуюрегистрациюправ на недвижимоеимущество исделок с ними за предоставлениеинформациио зарегистрированныхправах” от26.02.98 г. № 248 // Российскаягазета, 12 марта1998г.

1Добаткин Д.А. Вещи, включаемыев состав недвижимости // Юридическиймир. 1998..№ 1.

2 ШершеневичГ.Ф. Учебникрусскогогражданскогоправа (по изданию1907 г.). – М. 1995.

1 Чубуков Г.В.Земельнаянедвижимостьв системероссийскогоправа // Государствои право. 1995. №9.

1Постатейныйкомментарийк Федеральномузакону “Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним”.Под общ. ред.П.В. Крашенинникова.– М. 1999. - С.114.

2Постатейныйкомментарийк Федеральномузакону “Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним”.Под общ. ред.П.В. Крашенинникова.– М. 1999. - С.114.

1Постатейныйкомментарийк Федеральномузакону “Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним”.Под общ. ред.П.В. Крашенинникова.– М. 1999. - С. 114-115.

1Правила веденияЕдиного государственногореестра правна недвижимоеимущество исделок с ним,утвержденныепостановлениемПравительстваРоссийскойФедерации от18 февраля 1998 г. №219, действуютс 31 января 1998 г.

1Иванова Н.Р.Споры о регистрацииперехода правасобственностина нежилыепомещения //Адвокат. 1999. № 9.

1Постатейныйкомментарийк Федеральномузакону “Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним”.Под общ. ред.П.В. Крашенинникова.– М. 1999. С. 129.

1Постатейныйкомментарийк Федеральномузакону “Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним”.Под общ. ред.П.В. Крашенинникова.– М. 1999. - С. 81-82.

1ВишневскийА.А. Залоговоеправо. Учебноеи практическоепособие – М.:Век, 1995.

1Ст. 143 Закона «Обипотеке»

1Плешанова О.Объекты ипотеки// Российскаяюстиция. 1998. №10.

1Орлова М. Недвижимоеимущество иипотека // Российскаяюстиция. 1998. №11.

1ПавлодарскийВ. Залог и ипотека// Хозяйство иправо. 1997. №2.

1ПостановлениеПленума ВерховногоСуда РФ и ПленумаАрбитражногоСуда РФ от 1 июля1996г. №6/8 “О некоторыхвопросах, связанныхс применениемч.1 ГК РФ”.

1Головин Ю. Землякак предметзалога в России// Российскаяюстиция. 1997. №9.

1Собрание актовПрезидентаи ПравительстваРФ. 1994. №44. ст. 4191.

2Новицкий И.Ю.Земля для всеходна // Юридическиймир. 1997. №2.

1Плешанова О.Залог – новыйвид ценнойбумаги // Российскаяюстиция. 1998. №5.

2Комментарийк ЗемельномузаконодательствуРоссийскойФедерации //отв. Ред. С.А.Боголюбов. –М. 1998.

1Комментарийк ЗемельномузаконодательствуРФ // Отв. ред. С.А.Боголюбов. –М. 1998.

1Плешанова О.Объекты ипотеки(залог недвижимости)// Российскаяюстиция. 1998. №10.

1Балабанов И.Т.Операции снедвижимостьюв России. – М.:Финансы истатистика,1996.

1Закон РФ “Обосновах федеральнойжилищной политики”от 24.12.92. №4218-1. (ред. от08.07.99).

1Пухова Т. Защитаправ добросовестногоприобретателяимущества,составляемогопредмет залога// Российскаяюстиция. 1998. №3.

2ТерновскаяЕ. Ипотека: проблемыи перспективы// Хозяйство иправо. 1997. .№9.

1СапожниковМ.В. Залог, какспособ обеспеченияобязательств// Юридическиймир. 1998. № 1.

СОДЕРЖАНИЕ.

Стр.

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА1. Правовоерегулированиесделок с недвижимымимуществом.

1. Понятиенедвижимогоимущества.

2. Государственнаярегистрацияправ на недвижимоеимущество исделок
   с ним.

3. Правилагосударственнойрегистрацииправ и сделокс недвижимостью.

4. Требованияк документам,представляемымдля государственной
   регистрацииправ на недвижимоеимущество.

5. Государственнаярегистрацияправ на некоторыеобъектынедвижимого
   имущества.

6. Правовоезначениегосударственнойрегистрациисделок с недвижимым
   имуществом.

7. Некоторыевопросы рассмотренияв судах делпо государственной
   регистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.

ГЛАВА 2. Ипотекакак способобеспеченияобязательствпо договоруо залоге

недвижимогоимущества.

2.1.Понятие ипотеки.

2.2.Предметы ипотекипо закону «Обипотеке».

2.3.Особенностиипотеки предприятий,зданий, сооружений.

2.4.Особенностиипотеки земельныхучастков.

2.5.Особенностиипотеки жилыхдомов и квартир.

ГЛАВА3. Гражданско-правовыесделки с жильем..

3.1.Договор купли-продажижилого дома(квартиры).

3.2.Договор наймажилого помещения.

3.3.Договор пожизненногосодержанияс иждивением.

3.4.Виды мошенническихсделок с жильем.

3.5.Виды сделокс жильем, признаваемыенедействительными.

3.6.Ответственностьза незаконныеоперации сжильем.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

СПИСОКЛИТЕРАТУРЫ.

ПРИЛОЖЕНИЕ.