В соответствии с п. 4 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" и в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.
5. 10. На основании норм Конституции РФ о равенстве всех форм собственности (п. 2 ст. 8), а также положений Гражданского кодекса о признании равенства участников гражданского оборота (п. 1 ст. 1 ГК РФ) Закон "Об ипотеке" предусматривает, что орган, который зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку и при этом допустил нарушения, обязан возместить заинтересованному лицу причиненные своими незаконными действиями (бездействием) убытки. В ст. 28 Закона приводится перечень возможных нарушений регистратора, к которым в том числе относятся:
- необоснованный отказ в государственной регистрации ипотеки;
- необоснованный отказ во внесении исправлений в регистрационную запись;
- задержка в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока;
- государственная регистрация ипотеки с нарушением требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками;
- несоблюдение требований п. 3 ст. 22 Закона "Об ипотеке";
- уклонение от выдачи закладной (дубликата закладной);
- неправомерное погашение регистрационной записи;
- необоснованный отказ в совершении действий, предусмотренных ст. 26 Закона "Об ипотеке".
Возникает вопрос, считать ли этот перечень нарушений исчерпывающим? Теоретически субъект гражданского оборота (при надлежащем его поведении) не может нести повышенную ответственность за те правонарушения, которые не указаны в законодательном или ином правовом акте. Практически же субъект гражданского оборота, в нашем случае регистратор, должен нести гражданско-правовую ответственность и за нарушение, которое не указано в перечне ст. 28 Закона, но является таковым. Если учесть, что практически всегда ответственность государственного органа ограничена по сравнению с ответственностью предпринимателя (хотя бы в силу п. 3 ст. 401 ГК РФ), то имеются все основания полагать, что приведенный в ст. 28 Закона перечень нарушений прав регистратора является исчерпывающим.
Об ответственности регистратора при госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорится в ст. 31 ФЗ "О госрегистрации", согласно которой учреждение юстиции по регистрации прав в соответствии с ФЗ "О госрегистрации" несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Ответственность за точность данных, своевременность их предоставления об объектах недвижимого имущества несут организации по учету соответствующих объектов.
Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
5. 11. Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных ст. 26 Федерального закона "Об ипотеке", а также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации [42].
Нетрудно заметить, что положения данной статьи дублируют нормы, предусмотренные: |
1)ст. 11 ГК - "Судебная защита гражданских прав";
2) ст. 12 ГК - "Способы защиты гражданских прав";
3) ст. 13 ГК - "Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления";
4) ст. 16 ГК - "Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления".
Кроме того, ст. 27 Закона "Об ипотеке" корреспондирует с п. 5 ст. 2 ФЗ "О госрегистрации", где говорится, что отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд, и п. 3 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации", предусматривающим, что отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. В то же время формулировка «а также иные действия органа», содержащаяся в ст. 27 "Об ипотеке", допускает расширительное толкование противоправных действий регистратора по госрегистрации ипотеки. И в этом плане ценность ст. 27 Закона "Об ипотеке" имеет для заявителя предопределяющее значение.
6. Заключение
Все критические замечания относительно отдельных положений законов, регулирующих отношения, связанные с ипотекой представляют личную точку зрения автора.
Разумеется, некоторые недостатки законодательства обусловлены рядом субъективных и объективных причин.
Отдельные недоработки законодателя обусловлены наличием компромиссов партий, блоков и различных политических течений в Государственной Думе, да и в самом Федеральном собрании. Во-вторых, непрерывно меняющийся состав Правительства России, столкновение интересов различных ветвей власти; противостояние президентской власти - власти Правительства - все это никогда не способствовало плодотворной работе законодателей. Законы, подготовка которых проходила в таких условиях, обречен на противоречивость отдельных его положений, относительно низкий уровень законодательной техники и невысокую правовую культуру. По этим причинам, например, Законом "Об ипотеке" не регулируется процесс залога земель, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, непоследовательно урегулированы процесс реализации закладной и порядок ее обращения.
Следует отметить также, что Закон "О залоге" в части регулирования ипотеки в корне устарел.
С принятием Земельного кодекса, а также с развитием залогового права (в рамках ГК РФ и гражданского законодательства) потребуется принятие других законов и нормативных актов. Примером тому может служить проект закона "О государственном регулировании и особенностях ограничения земель сельскохозяйственного назначения", который также коснется залоговых отношений.
Из собственной практики могу привести следующие наблюдения. Договоры об ипотеке до сих пор являются явлением достаточно редким и настоящий механизм госрегистрации отнюдь не способствует увеличению их числа. Обосную:
· для заключения договора об ипотеке необходимо предварительно зарегистрировать право отдельно на объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен. За эти действия с юридического лица взимается плата в размере 25 ММРОТ за каждое;
· необходимо оплатить нотариальное удостоверение. Не могу точно привести стоимость, однако, как известно, нотариусы берут определенные проценты от стоимости объекта (немалой);
· необходимо внести плату за госрегистрацию договора об ипотеке – как правило не менее 50 ММРОТ.
В результате залогодателю, которому в силу каких-либо финансовых затруднений необходимо получить кредит нужно заплатить сумму, на сегодняшний день приближающуюся к 10000 рублей.
Возможно это бремя немного облегчится с введением с 1 октября 1999 г. новой редакции Положения о порядке внесения платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в разработке которого принял непосредственное участие автор этой работы.
И все же, несмотря на недостатки законодательства в части регулирования ипотечных правоотношений, их появление - важное событие в истории гражданского законодательства России. Благодаря ипотеке кредит теперь могут получить и малообеспеченные слои населения, благо для физических лиц размер платы за госрегистрацию незначителен. Кроме того, можно прогнозировать снижение процентных ставок по ссудам. Продажа жилья в кредит (под залог приобретаемой квартиры) будет способствовать пополнению государственной казны.
Появление "подинститута" закладной положительно скажется на оборачиваемости денежных средств в стране. Деньги будут не только средством накопления и платежа, но и средством обращения, что особенно важно в условиях финансового кризиса в России. Институт ипотеки способен укрепить банковскую систему. Государство, став залогодержателем определенных важных объектов ипотеки, будет гарантировать банкам возврат обеспечения.