Каждый собственник в кондоминиуме является собственником только своей части (доли) кондоминиума. Каждый собственник в кондоминиуме является налогоплательщиком налога на недвижимость, принадлежащей ему на праве собственности, то есть на свою часть кондоминиума. Поскольку кондоминиум является совокупностью собственников, то и налог на недвижимость на кондоминиум, как объект налогообложения, оплачивает совокупность налогоплательщиков.
В кондоминиуме как объекте недвижимости в жилищной сфере постоянно присутствуют интересы нескольких лиц, которые подлежат постоянной защите со стороны государства и ответственности государства за соблюдением их гражданских прав либо прав юридических лиц. Поэтому такой объект недвижимости не может оставаться без управления более одного месяца, дабы не подвергать угрозе жизнь и здоровье граждан. Собственники в кондоминиуме вправе самостоятельно избрать способ управления своим кондоминиумом. Они вправе создать товарищество собственников жилья как внутреннюю управляющую компанию либо для контроля за наемным профессиональным управляющим. Они вправе избрать внешнюю управляющую компанию, которая, правда, еще должна согласиться с их выбором. Неизбрание собственниками в кондоминиуме способа управления в течение месяца означает, что право избрания внешней управляющей компании перешло к органам местной исполнительной власти, которая сама, без мнения собственников, определит эту компанию.
Управляющая компания принимает всю документацию на кондоминиум на ответственное хранение. Ответственность заключается в заблокированном гарантийном взносе управляющей компании.
Бухгалтерская отчетность управляющей компании по каждому кондоминиуму должна производиться отдельным балансом. На управляющую компанию может быть возложена обязанность по расчету налогооблагаемой базы налогоплательщиков в кондоминиуме.
С момента преобразования неделимого домовладения в кондоминиум начинает свою жизнь долевая собственность в объекте недвижимого имущества в жилищной сфере. Поскольку все или почти все многоквартирные жилые дома в городах и поселках городского типа представляют собой кондоминиумы. то без ясного понимания того, что представляет собой долевая собственность, невозможно никакое построение правоотношений ни государства с собственниками долевой собственности, ни собственников долевой собственности в кондоминиуме между собой.
Управление реформирования жилищно-коммунального хозяйства Госстроя России в настоящее время ведет трудную, кропотливую работу по подготовке предложений по внесению дополнений и изменений в действующее российское законодательство для закрепления на законодательном уровне стройной системы правоотношений, основывающихся на принципе долевой собственности на объект недвижимого имущества в жилищной сфере. Квартиры, жилые дома наконец опускаются на землю. Говоря кратко - недвижимость становится недвижимостью.
Часть (доля) кондоминиума - часть объекта недвижимости в жилищной сфере, находящаяся в собственности одного собственника, которую невозможно отделить от объекта в натуре и которая может существовать только в совокупности с остальными частями, составляя единый неделимый комплекс как целое.
Часть (доля) кондоминиума состоит из трех составляющих:
1) В первую, определяющую составляющую треть, как правило, входит жилое помещение. В многоквартирных жилых домах могут быть расположены и нежилые помещения. В этом случае в первую составляющую треть может входить нежилое помещение. Эта треть выражена в квадратных метрах площади и в процентах к общей сумме площади всех помещений (жилых и нежилых) в кондоминиуме.
2) Вторая составляющая треть представляет собой долю в общей долевой собственности в здании (строении). Эта треть выражена в процентах, которые составляет данная доля в общей площади общей долевой собственности в здании (строении), а также в квадратных метрах, приходящихся на эту долю.
3) Третья составляющая треть представляет собой долю в общей долевой собственности на земельный участок в нормативных размерах, выраженную в процентах данной доли к площади всего земельного участка, а также в квадратных метрах земли. Размер процентов каждой из составляющей трети одинаков и равен размеру процента самой части (доли) кондоминиума от всего кондоминиума как единицы. А вот число квадратных метров в каждой составляющей трети может быть разным, но в сумме все также составляет один и тот же процент от общего числа квадратных метров всего кондоминиума.
Собственник части (доли) кондоминиума хранит всю документацию на свою часть кондоминиума и несет бремя расходов по оформлению всех вносимых перепланировок и изменений в свое жилое или нежилое помещение.
Собственник части (доли) кондоминиума несет бремя содержания принадлежащего ему недвижимого имущества и оплаты своей части от получаемых кондоминиумом жилищно-коммунальных услуг.
Собственник части (доли) кондоминиума является налогоплательщиком налога на недвижимость. Расчет этого налога он может поручить управляющей компании.[12]
Статьей 5 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 24 мая 1996г. определено, что в состав кондоминиума могут входить следующие объекты:
одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;
несколько компактно расположенных зданий и сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
При этом кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.
Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с представлением паспорта домовладения.
В настоящее время в Москве практически весь многоквартирный городской жилищный фонд можно считать кондоминиумами. Из 38747 жилых домов в 11736 собственники домовладений представляют 50% всей площади дома, в частной собственности находится каждая вторая квартира (52,4%).
Сегодня идея управления жильем на основе ТСЖ активно поддерживается многими организациями, объединяющими членов бывших ЖСК, ЖК, МЖК и образованных ТСЖ в других организационно-правовых формах. Некоторым ТСЖ (например "Эйдетике") удалось добиться реализации, предусмотренных законодательством правомочий. Имеется также мощная общественная поддержка действий органов власти в тех районах и округах города, где они активно способствуют созданию кондоминиумов и деятельности ТСЖ.
Сдерживают развитие этой формы самоорганизации жителей отсутствие у граждан опыта самоуправления, психологическая неготовность и боязнь взять на себя ответственность за будущее жилого дома, а также возможного увеличения коммунальных платежей для членов ТСЖ, недостаточное знание вопросов управления домовладением и территорией в установленных границах, а также экономическая и политическая нестабильность в обществе. По данным социологического опроса, проведенного в Москве, всего только 1,5 % нанимателей, 9,8 % собственников, 4,5 % работников ДЕЗ, ГРЭП знают, что такое ТСЖ. Подавляющее большинство респондентов не верят в появление инициативы у жителей и не ожидают в скором будущем создания эффективно функционирующих самоуправленческих структур, контролирующих работу коммунальных служб.[13]
Ситуация сегодня такова: наиболее активные и информированные граждане, которые успешно занимаются бизнесом, ожидают от любых реорганизаций управления домом одних неприятностей.А малоимущие собственники боятся, что состоятельные члены товарищества потребуют от них в принудительном порядке платить гораздо больше, чем до создания ТСЖ. Но ведь есть механизм поддержки малоимущих членов товарищества (инвалидов, безработных и т.д., т.е. тех собственников, которые имеют доходы ниже прожиточного минимума) субсидиями города, округа. Надо лишь постоянно напоминать о них людям.Нередко людям непонятна ситуация, когда жители некоторых муниципальных квартир выступают против создания ТСЖ. Кто в таком случае будет за них платить их долю на содержание и ремонт жилого дома? Члены товарищества боятся того, что это им придется делать из своего кармана, что в ТСЖ будет господствовать уравниловка, из-за чего на них падут расходы тех, кто имеет большие апартаменты, второе жилье, кто расточительно относится к воде, теплу, газу, электроэнергии, другим коммунальным услугам, кто своими действиями или бездействием разрушает инженерные системы жилого здания или наносит ему ущерб и т.п.
1.6.Наследование квартиры
Под наследованием понимается переход имущественных и некоторых личных неимущественных прав и обязанностей умершего гражданина (наследодателя) к другим лицам в установленном законом порядке.