Ст. 288 ГК “Собственность на жилое помещение” несколько сужает права собственника жилья, по сравнению со ст. 209, имеющей общий для всех видов собственности характер. Дело в том, что ст. 288 ГК прямо говорит, что жилые помещения предназначены для проживания, а размещение в них промышленных производств не допускается. Размещать в принадлежащих собственникам жилых помещениях предприятия, учреждения, организации разрешается только после перевода в нежилые.
Пункт 1 ст. 288 ГК говорит о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Естественно, что ГК не может урегулировать все вопросы собственности на жилые помещения, часть этих вопросов урегулирована нормами Жилищного кодекса. Однако, ГК ограничивает права собственников жилых помещений своими собственными нормами. Так, например, ст. 292 ГК говорит о правах членов семьи собственника жилого помещения. Во-первых, п. 1 ст. 292 содержит отсылку к нормам Жилищного кодекса и жилищного законодательства: “Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством”. Вспомним, что п.1 ст. 288 ГК “Собственность на жилое помещение” – среди прав собственника указывают и право пользования принадлежащим ему жилым помещением. Но такое же право пользования предоставляется и членам семьи собственника, которые проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении. Фактически, в праве пользования собственник и члены его семьи приравнены друг к другу.
Пункт 2 ст. 292 еще более “страхует”права членов семьи собственника: “Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения прав пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника”, и они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника.
Иными словами, право собственности на жилое помещение носит несколько ограниченный характер. Возможна ситуация, когда физическое или юридическое лицо, являясь собственником жилого помещения, не сможет произвести его отчуждение, а потенциальный приобретатель не захочет его приобрести по той лишь причине, что на отчуждаемой жилплощади проживают лица, имеющие право пользования отчуждаемым жилым помещением. Понятно желание законодателя защитить лиц, совместно проживающих с собственником. Однако, если собственник не может произвести отчуждение своего жилого помещения, то какая же это собственность?
Ситуацию, подобную вышеизложенной, содержит ст. 78 Закона “Об ипотеке”, которая гласит, что обращение взыскания на заложенный дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретаталем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Еще один случай ограничения права собственника жилого помещения, по моему мнению, заложен в ст. 24 Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Статья 24 “Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество” устанавливает правило, согласно которому собственник, имеющий долю в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилое помещение, для регистрации этого права в органе, осуществляющем государственную регистрацию, к заявлению о государственной регистрации должен приложить согласия других сособственников на регистрацию его права в письменной форме. Согласия оформляются в органе, осуществляющем государственную регистрацию, или нотариально заверяются.
Однако на практике данная статья упомянутого Закона ведет к тому, что собственники доли жилого помещения, выразившие желание зарегистрировать свое право в установленном законом порядке, зачастую сталкиваются с большими трудностями в лице сособственников, не желающих давать согласие на регистрацию доли указанного сособственника. Единственный выход в данной ситуации – суд (п.1 ст. 24 Закона), а это значит, что регистрация права будет отложена на неопределенный срок, вследствие перегруженности судов делами. Другим препятствием к регистрации права собственности на долю является случай, когда местонахождение сособственника неизвестно. При данных обстоятельствах государственная регистрация приостанавливается на два месяца, а сособственнику, по месту нахождения недвижимого имущества (предполагается, что лицо периодически навещает объект своей собственности и своевременно платит налоги) направляется извещение о проведении государственной регистрации на долю в праве, с тем, чтобы он мог оформить в течение указанного срока свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию.
С моей точки зрения подобные требования – ущемление прав собственника. Неужели, чтобы зарегистрировать свое право, необходимо согласие на это других лиц? Получается, что собственник, чьи интересы должны соблюдаться в первую очередь, не защищен. Возможно, следует как-то переосмыслить существующие нормы и внести в законодательство соответствующие коррективы.
Еще один момент, на котором бы хотелось бы остановиться, это момент передачи денег по договорам отчуждения жилья. Ранее, когда подобные сделки осуществлялись под контролем нотариуса, он и контролировал момент передачи денег. Теперь, когда эти сдеки контролирует государство, этот момент никак не урегулирован. И в итоге, уже есть прецеденты, когда произведя отчуждения жилья люди остаются без денег. Полагаю, что данный момент следует регламентировать в законодательстве. Например в Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” можно было бы включить пункт следующего содержания: по желанию одной из сторон по сделке отчуждения недвижимого имущества, расчет может быть произведен при сдаче документов на государственную регистрацию в присутствии помощника государственного регистратора, осуществляющего прием, либо в ходе государственной регистрации в присутствии государственного регистратора, осуществляющего государственную регистрацию.
В настоящее время регулирование жилищных отношений осуществляется на основе многочисленных правовых актов бывшего СССР и РСФСР, таких, например, как Жилищный кодекс РСФСР, Основы жилищного законодательства Союза ССР и республик. Многие их нормы пока не отменены и сохраняют свою силу, если не противоречат Конституции РФ, Гражданскому кодексу РФ и принятым в последнее время законам. Повторюсь, что соединение различных жилищно-правовых установлений в практике их применения нередко представляет собой чрезвычайную сложность, в том числе и для опытных юристов. По указанным причинам Жилищный кодекс, по моему мнению, требует корректировки, а также приведения его в соответствие в соответствии с реалиями сегодняшнего дня.
Сейчас, когда с введением закона о государственной регистрации в сфере недвижимости стал наводиться определенный порядок, в том смысле, что складывается организованная структура органов по государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним, когда создается Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, благодаря которому возможно проследить все, что происходит с данным объектом недвижимости, в том числе и с жилым помещением, на мой взгляд, необходимо принятие нового Жилищного кодекса, который бы имел более тесную связь с Конституцией РФ, Гражданским кодексом и федеральными законами РФ. Это позволит создать единый правовой массив, где вопросы права собственности на жилое помещение будут надлежащим образом урегулированы.
Библиография
Нормативные акты Российской Федерации
1.Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. «Российская газета» № 237 от 25.12.93.
2. Кодекс о браке и семье РСФСР от 30 июля 1969 г.
3. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г.
4.Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г.
5.Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г.
6.Кодекс об административных правонарушениях, 1984 г.
7.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. №-51 ФЗ.
8.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. №-14 ФЗ.
9.Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г.
10.Уголовно-исполнительный кодекс от 18 декабря 1996 г.
11.Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г., № 122-ФЗ.
12.Закон об исполнительном производстве от 4 июня 1997 г. № 119-ФЗ.
13.Закон “Об ипотеке” от 24 июня 1997 года № 102-ФЗ.
14.Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26 июня 1991 г.
15.Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-1.
16.Основы законодательства РФ о нотариате, 1993 г.
17.Правила пользования жилыми помещениями, содержанием дома и придомовой территории в РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415;
Постановление Правительства РФ от 23 июля 1993 г. № 726 «Правила пользования жилыми помещениями, содержанием дома и придомовой территории».
18.Постановление Правительства Российской Федерации “О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья” № 937 от 03.06.96 г.
19.Постановление Конституционного суда от 3 ноября 1998 г. № 25-П.
20.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г.
21.Постановление Министерства труда РФ от 28 января 1994 г. № 11 «Методика исчисления среднего совокупного дохода семьи».