Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не оперделен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК).
Согласно Гражданскому кодексу наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. За наймодателем, кроме обязательства передачи помещения нанимателю, числятся обязательства, обеспечивающие нормальное функционорование всех инженерных систем, его эксплуатацию и содержание. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять эти требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязательства, входящие в содержание договора найма жилого помещения.
Наниматель в свою очередь тоже несет определенные ГК (и договором) обязательства перед наймодателем:
-использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
-наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
-наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Коммерческий найм жилых помещений отличается от социального тем, что жилое помещение предоставляется без ограничения площади, за коммерческую плату и на срок.
Правила заключения договора коммерческого (а также социального) найма указаны в п. 3 ст. 672 ГК:
Во-первых, договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК). Этим договором определяются права и обязанности сторон в соответствии со ст. 678 ГК РФ.
Во-вторых, гарантируется сохранение договора коммерческого найма при переходе права собстенности на жилое помещение. При отчуждении собственником жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник (ст. 675 ГК). В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК наниматель имеет право на защиту своих прав.
В-третьих, нанимателю и постоянно проживающим с ним гражданам при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя дано право разрешить безвозмездное проживание временным жильцам. При этом ГК не ограгичивает проживание этих жильцов сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (ст. 680 ГК).
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Наймодатель, в случаях, установленных гражданским кодексом, вправе расторгнуть договор найма. Однако, закон предусматривает для наймодателя только судебный порядок расторжения договора (п.2 ст.687 ГК).
Глава 5. Прекращение права собственности на жилое помещение.
Права собственности на жилое помещение могут быть прекращены добровольно в результате сделок: купли-продажи, мены, дарения и по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Вслед за добровольным прекращением права собственности обычно граждане добровольно же прекращают пользоваться жилым помещением, как фактически, так и юридически, снимаясь с регистрационного учета по месту жительства. Исключением является заключение договора о передаче права собственности на жилое помещение с оставлением за продавцом или дарителем права пожизненного проживания в проданном или подаренном жилом помещении.
Право собственности может прекратиться также в силу объективных причин, например в результате стихийных действий, разрушения дома (его обвала) и т.п.
Конечно, в таких случаях гражданину в соответствии с п. 1 ст.37 ЖК РСФСР1 должно быть предоставлено другое жилище во внеочередном порядке, но при этом утрачивается право собственности на погибшее жилище и возникает право на предоставленное жилье.
Смерть собственника также прекращает его право собственности (что не влияет на права иных пользователей жилого помещения), но оно может перейти к наследникам покойного.
Принципиальные основы принудительного лишения права собственности на жилое помещение заложены в ст. 35 Конституции РФ: “никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения”.
Пункт 3 ст. 212 ГК РФ предусматривает, что “особенности… прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом”.
Ранее приведенное положение Конституции РФ (ст.35) гласит о том, что принудительное изъятие жилья как предмета права собственности возможно не иначе как по судебному решению (приговору).
Решение выносит суд общей юрисдикции либо арбитражный суд, исходя из подведомственности дел по защите нарушенных или оспоренных прав (ст. 11 ГК РФ, ст. 10 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Третейский суд в отношении принудительного отчуждения права собственности на жилье решения принять не может так как его решения исполняются сторонами, в принципе, добровольно, а не принудительно (ст. 24 Временного положения о третейском суде для разрешения экономических споров). Приговор уголовного суда также может, содержать решение о принудительном изъятии находящегося в собственности гражданина жилого помещения — конфискации. В отношении юридических лиц конфискация не применима, так как субъектом уголовной ответственности могут быть только граждане.
Принудительное отчуждение жилого помещения для государственных нужд возможно лишь при условии обязательного предварительного и равноценного возмещения. Это положение распространяется как на граждан, так и на юридических лиц.
Согласно ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. Среди последних выделим и перечислим те, которые имеют отношение к жилью:
1. Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ).
2. Реквизиция (ст. 242 ГК РФ).
3. Конфискация (ст. 243 ГК РФ, ст. 52 и др. УК РФ).
4. Выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ).
5. Изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ).
6. Изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).
7. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ).
5.1. Обращение взыскания на имуществопо обязательствам собственника.
Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника реализуется на основании судебного решения в рамках исполнительного производства. Органами принудительного исполнения судебных решений являются судебные приставы-исполнители. До вынесения решения на находящееся в собственности спорное жилое помещение может быть наложен арест, который регистрируется в органах государственной регистрации прав собственности на жилые помещения.
После вынесения соответствующего судебного решения выдается исполнительный документ: в общегражданских судах выдается исполнительный лист; в арбитражных судах — приказ. На основании этих распорядительных документов жилье выставляется на публичные торги.
В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор купли-продажи жилья в порядке судебного решения может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Нормы гражданского законодательства (ст. 448 и 449 ГК РФ), регламентирующие такие торги, применяются, если иное не предусмотрено законом «Об исполнительном производстве» или процессуальным законодательством. Так, реализация принадлежащего должнику жилого строения (ст. 399 ГПК РСФСР), на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в сроки, указанные в ч. 1 ст. 63 Федерального Закона «Об исполнительном производстве»1, которая определяет: торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава-исполнителя. До наступления этого срока должник вправе сам под контролем судебного пристава-исполнителя реализовать имущество по цене, не ниже указанной в акте об аресте. О предстоящих торгах судебный пристав-исполнитель оповещает не позднее чем за десять дней до торгов (ст. 400 ГПК РСФСР)2. В торгах не имеют права участвовать государственные предприятия, учреждения, организации, кооперативные организации (кроме колхозов), их объединения, другие общественные организации, а также должностные лица местных органов государственной власти и управления, суда, прокуратуры, органов внутренних дел и члены их семей (ст. 401 ГПК РСФСР). Лица, желающие принять участие в торгах, обязаны дать подписку о том, что не имеют препятствий, предусмотренных ГК РСФСР, к приобретению ими строений (представляется, что данное положение можно считать недействительным в связи с отменой действия положения ГК РСФСР, запрещающего иметь в собственности более одного жилого помещения - п. 2 ст. 213 ГК), и внести судебному приставу-исполнителю сумму в размере 10% оценки строения. Сумма, внесенная лицом, купившим с торгов строение, зачисляется в счет покупной цены. Остальным участникам торгов внесенные ими вперед суммы возвращаются немедленно после окончания торгов. Торги начинаются с указанной в акте об аресте оценочной стоимости продаваемого строения. Строение считается проданным тому лицу, которое предложило на торгах наивысшую цену. Покупатель обязан в течение пяти дней после окончания торгов внести полностью сумму, за которую им куплено строение, с зачетом суммы, внесенной перед началом торгов. При невнесении покупателем строения всей следуемой с него суммы в установленный срок сумма, внесенная перед началом торгов, ему не возвращается и поступает в доход государства. Эта сумма поступает в доход государства и в том случае, если будет установлено, что покупатель не имел права участвовать в торгах. После уплаты покупателем строения всей следуемой с него суммы судебный пристав-исполнитель передает покупателю копию акта о состоявшихся торгах (ст. 402 ГПК РСФСР). Судебный пристав-исполнитель объявляет торги несостоявшимися: