Закон устанавливает правило, согласно которому договор об ипотеке, предметом которой является жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя, за исключением случаев, предусмотренных п.5 ст. 74 закона «Об ипотеке» (п. 6 ст. 74). Данный пункт гласит, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.
Закон “Об ипотеке” предусмотрел, что для удостоверения права залогодержателя-кредитора в обеспеченном залогом денежном обязательстве и права на само залоговое обеспечение этого обязательства может использоваться ценная бумага – закладная. Закладную составляет должник, а если в роли залогодателя выступает третье лицо, то должник и залогодатель делают это сообща. Закладная выдается органом, который осуществляет государственную регистрацию после того, как им будет зарегистрирована ипотека. Подобно иным именным ценным бумагам закладная передается другим лицам в порядке уступки прав – цессии (п.2 ст. 146 и 390 ГК) путем совершения на ней передаточной надписи с одновременным вручением закладной. Каждый новый держатель закладной впрае потребовать регистрации его в качестве залогодержателя. Это возможно потому, что первоначальный кредитор, указанный в Едином государственном реестре прав, и все последующие держатели закладной с ее передачей утрачивают все права по отношению к должнику, включая то. Которое вытекает из самого обеспеченного залогом обязательства. Обладателем указанного права вместе с правом залога становится последний держатель закладной.
С погашением регистрационной записи об ипотеке, вызванной прекращением залога, закладная утрачивает силу.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой жилого помещения, залогодержатель вправе обратить обратить взыскание на данное жилое помещение (ст. 50 Закона “Об ипотеке”). Взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда (ст. 51).
Удовлетворение требований залогодержателя допускается и без обращения в суд. Такая процедура возможна на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на жилое помещение (ст. 53).
Жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии в Федеральным законом “Об ипотеке”, реализуется путем продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 56) в порядке, определяемом ст. 447-449 Гражданского кодекса. Однако, согласно закону, обращение залогодержателем взыскания на заложенный дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением следующих случаев:
- жилой дом или квартира были заложеныпо договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
- проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом ли квартиру позже – до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенныйжилой дом ли квартиру в случае обращения на него взыскания.
В соответствии с законом о государственной регистрации, ипотека, так же как и аренда недвижимого имущества, речь о которой пойдет ниже, регистрируются как обременения права собственности, о чем в Свидетельстве о государственной регистрации делается соответсвующая пометка. По исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой и предоставлении в Костромской областной регистрационный центр соответствующего доумента, подтверждающего исполнение, запись об ипотеке погашается.
В Костромском областном регистрационном центре разработана Инструкция о порядке государственной регистрации договоров об ипотеке (залоге недвижимого имущества1) недвижимого имущества, в которой определены требования к форме и содержанию боговора об ипотеке, порядок регистрационных действий, погашение регистрационной записи о залоге недвижимого имущества, а также перечень документов, представляемых для государственной регистрации договора о залоге.
4.2. Право аренды.
Собственник жилого помещения (только юридическое лицо) может сдать его варенду. По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение или пользование (ст. 606 ГК). Согласно Гражданскому кодексу объектами аренды может быть движимое и недвижимое имущество, т.е. и жилые помещения.
До принятия Гражданского кодекса от 26 января 1996 г. аренда жилого помещения сосуществовала с другой разновидностью использования чужого жилого помещения – наймом (ст.17, 18 Закона о жилищной политике). Разница между ними была определена Законом о жилищной политике в целевом назначении каждого из договоров: аренда – для коммерческого использования, наем жилого помещения – для потребительского использования.
Современный ГК отказался от такой характеристики договора аренды жилого помещения. П. 2 ст. 671 определяет, что договор аренды возможен лишь между юридическими лицами: “Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан”. По ГК договор найма жилого помещения отвечает двум функциональным назначениям: и потребительскому, и коммерческому. Кодекс регулирует договор социального найма жилого помещения (ст. 672) и договор коммерческого найма жилого помещения, а также вводит общие нормы названных разновидностей найма безотносительно к разновидностям жилищного фонда (п.3 ст.672).
Гражданский кодекс предъявляет определенные требования к договору аренды: “Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме” (п.1 ст. 609 ГК) .
Согласно общему правилу, установленному ГК, любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК).
Государственная регистрация аренды регулируется ст. 26 Закона о государственной регистрации.
В ходе практической работы учреждений юстиции по осуществлению государственной регистрации аренды возникает вопрос: как регистрировать аренду, как право или как сделку, или как право и сделку вместе? Согласно ст. 609 ГК – государственной регистрации подлежит договор аренды, а в соответствии со ст. 26 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственной регистрации подлежит право аренды. Если производить государственную регистрацию договора аренды, а затем возникшего права аренды, то это будет слишком обременительно для заявителей, т.к. за каждое регистрационное действие взимается отдельная плата.
Для разрешения подобных случаев существует норма Гражданского кодекса (п.2 ст. 3 ГК), которая гласит, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать нормам Гражданского кодекса РФ. Исходя из законодательно установленного приоритета Гражданского кодекса Российской Федерации над другими законами при расхождении между Гражданским кодексом и другими законами следует руководствоваться нормами Кодекса. Возможно, что законодатель не совсем точно сформулировал название комментируемой статьи. Однако, следует помнить, что в Законе под термином “государственная регистрация прав” понимается не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (п.1 ст. 2).
В соответствии с п. 2 ст. 5, п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав регистрация договора аренды недвижимого имущества, а в нашем случае жилого помещения, возможна только после осуществления государственной регистрации прав арендодателя в Едином государственном реестре прав.
Договор аренды жилого помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
В Костромском областном регистрационном центре разработана Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды1 недвижимого имущества, в которой определены порядок проведения государственной регистрации, перечень документов, представляемых на регистрацию договора аренды, требования к договору аренды и основания для отказа в регистрации договора аренды.
4.3. Право найма.
Согласно Гражданскому кодексу собственник жилого помещения имеет право сдать его в наем по договорукоммерческого найма (по договору социального найма может быть предоставлено жилье государственного и муниципального жилищного фонда – п. 1 ст. 672 ГК ).
По договору (коммерческого) найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживание в нем (п.1 ст. 671 ГК).