Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют в соответствии с Законом РФ от 21.07.97 г. органы юстиции. Государственную регистрацию прав и сделок с движимым имуществом осуществляют иные органы. Например, органы Государственной инспекции по безопасности дорожного движения.
При нарушении требования закона или договора об обязательной нотариальной форме совершаемой сторонами сделки, в отличие от простой письменной формы, сделка всегда признается ничтожной. Такой же будет признаваться и сделка, нарушающая правило об обязательной государственной регистрации (п.1 ст.165 ГК РФ).
Последствием признания недействительности сделки, совершенной не в установленной законом форме или при несоблюдении требования об обязательной государственной регистрации, является двусторонняя реституция. Каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке либо возместить его стоимость в деньгах.
Для некоторых случаев предусмотрена возможность избежать недействительности указанных сделок (п.2, п.3 ст.165 ГК РФ).
Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона, получившая исполнение, уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию потерпевшей стороны признать сделку действительной. Решение суда о признании сделки действительной заменяет нотариальное удостоверение.
Для сделок, требующих государственной регистрации, установлены иные правила. Если сделка совершена в надлежащей форме, установленной законом (простой письменной, например, для договора продажи жилого помещения в соответствии со ст.550 ГК РФ, или нотариальной форме, например, для договора об ипотеке в соответствии с п.2 ст. 339 ГК РФ), но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. То есть в этом случае исполнения по сделке не требуется, необходимо лишь совершить сделку в установленной законом форме. По решению суда сделка регистрируется соответствующим органом.
Президиум ВАС РФ при выработке рекомендаций по разрешению споров привел такой пример.[38]
Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Но так как сделка совершена в надлежащей форме и, к тому же, исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.
При положительном решении суда в рассмотренных выше двух случаях закон предусматривает специальные последствия. Сторона, необоснованно уклонившаяся от нотариального удостоверения либо государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или в регистрации сделки (п.4 ст.165 ГК РФ). Это единственный случай применения принципа полного возмещения причиненных убытков при признании сделки недействительной. Возмещению подлежит как реальный ущерб, так и упущенная выгода, то есть неполученные доходы, которые потерпевшая сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено (ст.15 ГК РФ). При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст.393 ГК РФ).
Таким образом, в зависимости от субъектного состава, суммы, порядка исполнения, предмета либо содержания сделки гражданским законодательством установлены различные формы для совершения сделок. Законом может быть предусмотрена обязательная государственная регистрация сделки. Нарушение требования о государственной регистрации; несоблюдение нотариальной формы, а также простой письменной формы в указанных в законе случаях, являются основаниями для признания сделки недействительной. Такие сделки считаются ничтожными, по ним применяется двусторонняя реституция. Если начато исполнение по сделке, требующей нотариального удостоверения, либо сделка, требующая государственной регистрации, не зарегистрирована, но совершена в надлежащей форме, то суд вправе признать сделку действительной с возмещением виновной стороной причиненных убытков. Несоблюдение простой письменной формы, по общему правилу, влечет лишь возможность использования в суде ограниченного круга доказательств по факту совершения и условиям сделки (см. таблицу 6 приложения).
ПРИЛОЖЕНИЕ.
| 1.Сторона сделки | Малолетние до 6 лет | Малолетние от 6 до 14 лет | Несовершеннолетние от 14 до18 лет |
| 2.Сделки, совершаемые самостоятельно | - мелкие бытовые сделки; - сделки,направленные на безвозмездное получение выгоды; - сделки по распоряжению предоставленными средствами; | ||
| - по распоряжению доходами; - по вкладам;- по осуществлению авторских прав; | |||
| 3.Условия действительности иных сделок | - Сделки совершаются законными представителями от имени малолетнего; - Cделки,влекущие уменьшение имущества,с разрешения органа опеки и попечительства; - Запрещены сделки между законными представителями и малолетними | Сделки совершаются с согласия законного представителя | |
| 4.Нарушение требований | Сделка ничтожна,но по иску закон. представителя суд может признать ее действительной,если она совершена к выгоде малолетнего | Сделка оспорима по иску законных представителей | |
| 5.Последствия недействительности | Двусторонняя реституция;возмещение реального ущерба в случае,когда дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны | ||
Таблица 1. Недействительность сделки, связанная с недееспособностью гражданина (начало).
| 1.Сторона сделки | Ограниченно дееспособные граждане | Недееспособные граждане | Граждане, не способные понимать значение своих действий |
| 2.Сделки, совершаемые самостоятельно | мелкие бытовые сделки | на момент совершения сделки не ограничены судом в дееспособности,но находятся в таком психическом состоянии, что неспособны понимать значения своих действий или руководить ими | |
| 3.Условия действительности иных сделок | Сделки совершаются с согласия законного представителя | Сделки совершаются опекуном отимени недееспособного | |
| Сделки, влекущие уменьшение имущества, и сделки по распоряжению доходами подопечного только с разрешения органа опеки и попечительства;запрещены сделки между законными представителями и подопечными | |||
| 4.Нарушение требований | Сделка оспорима по иску попечителя | Сделка ничтожна,но по иску опекуна суд может признать ее действительной, если совершена квыгоде недееспособного | Сделка оспорима по иску гражданина или законного представителя |
| 5.Последствия недействительности | Двусторонняя реституция;возмещение реального ущерба в случае, когда дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны | ||
Таблица 1. Недействительность сделки, связанная с недееспособностью гражданина (окончание).
| 1. Виды ограничений | Ограничения вещных прав на имущество | Специальная правоспособность | Самоограничения общей правоспособности | Осуществлениелицензируемойдеятельности |
| 2. Субъекты ограничений | Унитарные предприятия и учреждения, имеющие имущество на праве хозяйственноговедения или оперативного управления | Унитарные предприятия,некоммерческие организации,специальные коммерческиеорганизации | Хозяйственные обществаи товарищества, производственные кооперативы | Все юридические лица |
| 3. Ограничения право способности | Принцип расщепления имуществапо возможностираспоряжения: - самостоятельно; - с согласия собственника; - полный запрет | Устанавливаются в законе или иных правовых актах, атакже в учредительных документах | Устанавливаются самостоятельно вучредительных документах юридическоголица | Устанавливаются законом повидам деятельности; требуется получение лицензии |
| 4. Нарушение ограничений | Сделка признается ничтожной | Сделка оспорима по иску юридического лица, учредителя, контролирующего органа при условии, что вторая сторона знала о ее незаконности | ||
| 5. Последствия | Двусторонняя реституция | |||
Таблица 2. Недействительность сделки, связанная с правоспособностью юридического лица.