Министерство общего и профессионального образования
Волжский Гуманитарный Институт
Волгоградского Государственного Университета
кафедра правовых дисциплин
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
По гражданскому праву
На тему: "Объекты ипотеки (залога недвижимости)."
выполнил:
студент V курса юридического
факультета группы ЮФ -944
Братченко А. В.
научный руководитель:
Апотонов Э. Г.
Волжский 1999г.
Содержание:
Введение............................................................................................................................................................. 3
ГЛАВА I. Понятие ипотеки ( залога недвижимиго имущества)......................... 8
ГЛАВА II. понятие движимого и недвижимого имущества............................... 17
ГЛАВА III. история становления института ипотеки............................................... 22
ГЛАВА IV. предметы ипотеки по закону "об ипотеке"............................................. 25
ГЛАВА V. особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений ......... 31
ГЛАВА VI. особенности ипотеки земельных участков.......................................... 39
ГЛАВА VII. особенности ипотеки жилых домов и квартир.................................. 58
ГЛАВА VIII. некоторые вопросы государственной регистрации и нотариального удостоверения недвижимого имущества и сделок с ним .............................. 68
ГЛАВА IX. особенности ипотеки воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов...................................................................................... 73
Заключение................................................................................................................................................... 75
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ……………………………………………………………………..……77
Было бы, наверное, излишним в своём вступлении описывать и без того известную ситуацию в государстве. Положение в экономике, проблемы правового поля, социальные бури - страна переживает это всё не первый год. Напомню лишь известную истину, суть которой состоит в следующем – совокупность здоровых, последовательных и своевременных мер экономики и права – реальный путь к становлению российского государства, как достойной современности единицы мирового сообщества. Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи экономики и права. Светскость подавляющего большинства современных государства предопределяет единственно возможный каркас здания – государства: правовое регулирование всех сторон общественной жизни. Нормы права своей общеобязательностью, погрешностью во времени и действительностью в реальных условиях человеческого сообщества имеют значение, которое трудно переоценить. Многочисленные исследования, научные труды виднейших правоведов и учёных из других областей науки давно доказали, что закон – важнейший инструмент регулирования отношений в обществе. Этим же надо пользоваться самым активным образом. Насколько упорядоченнее, ровнее и спокойнее стучало бы сейчас сердце экономики российского государства, имей мы, а вернее система власти. Россия, отлаженную, выверенную, а главное, действенную, правовую систему. Что этому мешает? Политические распри, отсутствие квалифицированных, желающих работать кадров, коррупция во всех звеньях власти, наконец, элементарная неопытность российского человека в чётких законах рынка.… Не будем вдаваться в причины правового бессилия современной России. Лишь повторю – надо работать с тем, что есть. Использовать все возможные правовые рычаги, которые худо-бедно присутствуют в российском правовом поле. Одним из по-настоящему действенных и весьма полезных в условиях рыночной практике юридических элементов является институт залога (залоговых отношений). В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости, денежных масс и ценных бумаг постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, залог выступает одной из немногих и наиболее эффективной гарантией стабильности отношений между субъектами экономики в повседневной практике, по сути своей представляя реальную страховку неисполнения обязательств. Но о сущности, особенностях залога и рождаемых им отношений чуть позже. Сегодня, несмотря на наличие негативных оценок действующего законодательства о залоге, он приобретает всё большую популярность, о чём уже упоминалось и чему есть масса причин, вытекающих из современной рыночной ситуации в стране. Но сегодня законодатель мало внимания уделяет специфике, присущей как использованию залога в различных сферах предпринимательской деятельности, так и отдельным видам залога, особенностям залога определённых объектов. Кроме того, стоит заметить, что законы устанавливают сегодня, к сожалению, только общие правила о залоге, чего явно недостаточно на практическом поле действия залоговых отношений. Этот пробел сейчас активно восполняется многочисленными подзаконными актами, которые расширяют сферу применения залога за счёт включения в круг обеспечиваемых им обязательств таких, которые возникают на основе норм административного права (например, залог, используемый таможенными органами для обеспечения уплаты таможенной пошлины, НДС, акцизов и др.). Однако недостаточность регулирования залоговых отношений именно на законодательном уровне весьма ощутимо. Наличие особенностей у различных видов залога, проблемы, присущие каждому из видов в отдельности, учитывая, что в условиях преобразования расчётно-кредитной системы основу инфраструктуры составляют коммерческие банки, являющиеся основными кредиторами-залогодержателями, а также принимая во внимание то обстоятельство, что особую сложность вызывает регулирование залоговых отношений, предметом которых является недвижимое имущество, причём каждый объект недвижимости обладает собственным правовых и экономических особенностей, где особенно важно на уровне закона закрепить гарантии реализации прав и законных интересов участников этих отношений, заставляют законодателя предпринимать попытки исправить существующее положение. Наиболее ярко эта тенденция проявилась в Законе РФ “Об ипотеке”. Некоторые вопросы данного Федерального закона и станут предметом данной работы.
Долгая и трудная история Федерального закона “Об ипотеке ( (залоге недвижимости)”, которая началась ещё в 1990 году, завершилась, наконец, преодолением вето Президента Российской Ферации. Закон подписан Президентом 16 июля 1998 года, был опубликован и вступил в силу. О достоинствах и недостатках данного закона будет ещё неоднократно сказано в данной работе, но стоит заметить, что он вобрал в себя массу положений необходимых для регулирования вопросов ипотеки. Закон подробно регулирует многие существенные вопросы ипотечного правоотношения: сущность договора ипотеки, заключение договора об ипотеке, составление и выдачу закладной, передачу прав залогодержателя третьим лицам, обременение заложенного имущества (третьими лицами) правами третьих лиц, последующий залог, взыскание на заложенное имущество и его реализацию, особенности ипотеки отдельных объектов (предприятий, зданий, сооружений, земельных участков, жилых домов, квартир и других объектов). Данные особенности отдельных объектов ипотеки и присущие им проблемы в современной российской правовой и экономической действительности будут подробнее рассмотрены далее.
В то же время неразрешённой осталась проблема ипотечной оборотоспособности объектов недвижимости в первую очередь возможности ипотеки сельскохозяйственных угодий и земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Но этот и многие другие вопросы мы рассмотрим чуть позже, а пока для более целостного восприятия темы необходимо наиболее точно определить место ипотечных норм в системе права и соотношений Закона об ипотеке с другими законами.
Гражданский Кодекс чётко определяет в п. 2 ст. 334, что установленные Законом об ипотеке правила имеют приоритет перед общими правилами ГК о залоге п. 2.3 ст. 1 Закона об ипотеке. В чём заключается приоритет ипотечных норм, и каковы его пределы, где и в какой степени он может отступать от норм ГК? Вышеизложенная норма ГК говорит о том, что специальные ипотечные нормы, отличные от общих правил о залоге, могут быть установлены и самим ГК, и Законом об ипотеке – в данном случае оба нормативных акта поставлены вровень по отношению к общим нормам ГК о залоге. Система правовых норм в таком случае выстраивается довольно чётко: на верхнем уровне находятся специальные нормы ГК и Закона об ипотеке. При том очевидно, что внутренних противоречий между ипотечными нормами, содержащимися в ГК и в специальном законе, быть не должно. Здесь на Закон об ипотеке в полной мере должно распространяться положение п 2. Ст.3 ГК о том, что “нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу”. Всё же авторитет Гражданского Кодекса несравнимо высок. Из этого следует вывод о внутренней соподчинённости ипотечных норм высшего уровня. На нижнем уровне находятся общие правила ГК о залоге, которые применяются к ипотеке в случаях, когда иные правила не установлены специальными ипотечными нормами[1].
Нормы об ипотеке, являющейся институтом гражданского права, должны занять чётко определённое место в системе норм гражданского права, содержащихся, прежде всего в ГК. В то же время ипотека не может не затрагивать и иные отрасли права – в первую очередь, конечно, земельное право. Поэтому место Закона об ипотеке в системе российского законодательства определяется также его связями с Земельным кодексом Российской Федерации (пока не подписанным Президентом), Федеральными законами “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, ”О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и другими нормативными актами российского законодательства.