Предметом ипотеки является недвижимое имущество, то есть материальная, индивидуально определённая вещь, прочно связанная с землёй, перемещение которой в принципе невозможно без определённого ущерба ей (общее определение предмета ипотеки). То есть объектом ипотечного права является вещь. При установлении ипотеки путём заключения договора в нём обязательно указывается его предмет и надлежащая оценка. Ипотека следует за имуществом, независимо от права собственности на него, поскольку, как упоминалось выше, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду и иным образом им распоряжаться. Это право следует из смысла ипотеки и может ограничиваться только законом, договором или волей залогодателя. Следовательно, неразрывная связь залогодержателя с вещью безусловно присутствует, чего нельзя сказать в отношении господства над ней.
Согласно ст.338 ГК, имущество, на которое установлена ипотека, не может быть передано залогодержателю. Поэтому полное господство (в смысле, близком к понятию “владение” и “распоряжение”) над недвижимым имуществом в данной ситуации просто невозможно. Кроме того, норма вышеуказанной статьи является императивной и, следовательно, не предусматривает волеизъявление сторон. Однако некоторые специалисты считают, что данный признак вещных прав является скорее специальным, нежели общим для всех вещных прав, поскольку, например, вещи могут быть объектом не только вещных прав, но и обязательственных, а так же объекты вещных прав не всегда сводятся только к вещам.
Залогодержатель, как уже говорилось, не получает полного господства над вещью, имея однако определённые полномочия, необходимые для обеспечения сохранения целостности и стоимости предмета ипотеки, определённой в договоре. А значит и второй признак вещных прав не может быть в данном случае признан показательным.
Что же касается третьего признака, то действительно, ипотека обладает таким характерным свойством вещных прав, как право следования. То есть право, как бы следует за вещью. Где бы не находился предмет ипотеки, в чей бы собственности он не находился, он будет оставаться предметом ипотеки до прекращения основного обязательства. В этом смысле вещь либо иное имущество, переданное в залог, обременено залогом.
Интересным в данном контексте представляется и позиция залогодержателя относительно возможности защищать им свои права на вещь. Ст.347 ГК фактически приравнивает залогодержателя к “владельцу, не являющемуся собственником” (ст. 305 ГК), предоставляя ему защиту его права наравне с собственником, а так же и против собственника, но только в том случае, когда предмет залога находится или должен находится у него, невозможно при ипотеке. Получается, что данное преимущество не действует, а положение ст.347 ГК на ипотечные отношения не распространяются1. Единственным способом защиты своего права по сохранению стоимости предмета залога, которым может воспользоваться залогодержатель при ипотеке, является требование, выдвигаемое в форме иска, которое и призвано исключительно на принципах справедливости защитить права залогодержателя. Основаниями для предъявления данного требования являются:
- оспариваемое действие должника должно находиться в прямой связи с его неоплатностью;
- право предъявления данного иска может принадлежать только такому кредитору, чьё требование подлежит принудительному исполнению, то есть признано судом и основано на необходимости оспорить юридические действия должника и устранить препятствия к удовлетворению требований кредитора;
- оспариваемое действие должно причинять вред кредитору;
- оспариваемое действие следует после возникновения права кредитора;
- злой умысел должника2.
Не вдаваясь в подробный анализ вышеперечисленных оснований (некоторые специалисты оспаривают необходимость последних двух), заметим только, что, данное требование по своей сути не носит вещно-правового характера, несмотря на то, что нацелено на сохранение закреплённой в договоре стоимости заложенного имущества.
Таким образом, ипотечное право обладает лишь некоторыми проявлениями признаками вещного права, что вряд ли может являться достаточным основанием для причисления данного права к вещным. О том же говорит и безусловная акцессорность залога, зависимость от основного обязательства, что не свойственно вещным правам и противоречит их природе. Вместе с тем, всё вышеизложенное свидетельствует о безусловной особенности залогового права (а ипотеки, в частности), которое обладая проявлениями вещных прав, тем не менее к ним не относится. Кроме того, причисление залогового права к вещным правам лишило бы его ряда преимуществ и создало бы препятствия для построения естественных экономических отношений на практике.
Ряд современных отечественных и зарубежных юристов предлагают охарактеризовать залог, как вещный способ обеспечения обязательств, что представляется наиболее удачным определением. Тем не менее, вычленение особенных сторон залогового права, носящих вещно-правовой или обязательственно-правовой характер, является ошибочным, поскольку обедняет одни стороны данного явления и видоизменяет другие, искажая его сущность. Таким образом, рассмотрение ипотеки было бы гармоничным в системе средств обеспечения исполнения обязательств, что отвечает сущности и назначению ипотеки при условии сохранения “вещного” элемента, что служит непосредственно защите интересов залогодержателя.
В заключении о понятии и сущности ипотеки стоит отметить следующее.
Договор об ипотеке требует соблюдения определённой формы, нотариального удостоверения и регистрации (ст. ст. 334, 339 ГК, ст. ст. 8-10, 19 Закона “Об ипотеке”).
Залогом может быть обеспечено только действительное требование. Если отсутствует обязательство, обеспеченное залогом - нет оснований для признания залога действительным. Залогом должно быть обеспечено конкретное обязательство, которое вытекает из соответствующего договора. В том случае, если обеспеченное залогом обязательство отсутствует, у кредитора не возникает право удовлетворения своих требований обеспеченных залогом. Это немаловажно в практической деятельности.
И, наконец, стоит упомянуть о том, что залог может возникать не только по договору, но и по закону (п.3 ст.334 ГК) (например, комиссионеру из комиссионного поручения, вещи, переданные перевозчику – ст.359 ГК ). В будущем, по мнению юристов, институт удержания имущества должника в таких случаях заменит применение залога по закону.
ГЛАВА II.
Ключевым понятием данной работы является представление предметов ипотеки как недвижимого имущества – их правовой и экономической сущности. Поэтому необходимо чётко представлять себе такую весьма сложную категорию гражданско-правовых объектов, как недвижимое имущество.
Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного (природоохранительного, градостроительного и т.п.) контроля за их осуществлением1. Ясно, что вопрос о включении тех иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.
Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.
Например, недвижимостью по Французскому гражданскому кодексу являются земледельческие орудия, семена на участке и другие вещи, а также права (ст. 594 Французского ГК). Вообще, французская доктрина смешивает относимоси вещи и недвижимости “по назначению” – предметы, которые собственник поместил на свою недвижимость для её обслуживания и эксплуатации (например, животные, земледельческие орудия, промышленное оборудование и т.д.) и “по природе” - способу прикрепления недвижимости (например, сама земля, растения, строения, трубопроводы), хотя связь между этими признаками не всегда присутствует1.
Понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском Кодексе РФ используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятие “имущества”: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст.ст. 15,46); вещи, деньги и ценные бумаги (ст.ст. 302,307); вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права (ст.ст. 18,56).
Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная юриспруденция: “содержание имущества с юридической точки зрения выражается с одной стороны в: 1) совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещных прав и 2) в совокупности прав на чужие действия …, а с другой 1) совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но находящихся в его обладании, 2) совокупности обязательств, лежащих на нём” 2.