ГЛАВА I.
Для наилучшего и более полного понимания темы необходимо ясно представлять само понятие такого института гражданского права как ипотека, его сущность, характерные особенности и основные положения.
Пункт 1, статьи 1 Закона об ипотеке представляет договор об ипотеке как договор о залоге недвижимости (недвижимого имущества). Одна сторона которого – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой и имеющий право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества, другой стороны – залогодателя. Сходное определение залога даёт и ГК (ст. 334).
Итак, есть две стороны одного договора – должник и кредитор. Причём это может быть обязательство, вытекающее из договора купли-продажи, аренды, подряда, займа, кредитного договора и иного, не ограниченного федеральным законом (ст.2 Закона “Об ипотеке”). Те же стороны по взаимному согласию заключают на взаимовыгодных условиях договор о залоге недвижимого имущества, принадлежащего должнику или третьему лицу (ст. 1 Закона “Об ипотеке”). Должник по основному договору (или третье лицо в нём не участвующее, но представляющее недвижимость для залога) становится залогодателем (п.2 ст.335 ГК), а кредитор – залогодержателем (п.3 ст.335 ГК). Заложенное недвижимое имущество являет собой предмет залога (предмет ипотеки). Сущность ипотечного правоотношения заключается в том, что распоряжаться предметом залога может только залогодатель, поскольку именно он является собственником заложенного имущества. Установлению данного правила при этом виде залоговых отношений есть и другие объективные причины, которые мы рассмотрим чуть позже. Залогодержатель же, приобретая залоговое право на имущество из договора об ипотеке, не приобретает тем самым права распоряжения этим имуществом. Специфика его права состоит в том, что он может ограничить собственника в пределах распоряжения им данным имуществом. Проявляется это в том, что залогодатель, по общему правилу может распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом, договором об ипотеке или не вытекает из содержания закладной 1. Залогодатель сохраняет права пользования заложенным имуществом – это следует из самой сути ипотеки и любое условие договора об ипотеке, ограничивающее это право ничтожно (ст.29 Закона “Об ипотеке”), за ним сохраняется право извлекать из данного имущества плоды и доходы (п.2 ст.29 Закона “Об ипотеке”).
Пункт 1 статьи 37 предоставляет залогодателю право отчуждать заложенное по договору об ипотеке имущество другому лицу путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом, но, как уже упоминалось, лишь с согласия залогодержателя. А, вот пункт 3 той же статьи Закона “Об ипотеке“ закрепляет право завещать заложенное имущество и все условия договора об ипотеке, ограничивающие это его право, называет ничтожными. Также залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование (п.1 ст.40 Закона “Об ипотеке”), совершать перезалог (последующую ипотеку) заложенного имущества в обеспечение другого обязательства того же или другого должника тому же или иному залогодержателю (ст.143 Закона “Об ипотеке”). К обязанностям залогодателя относятся: недопущение ухудшения заложенного имущества и уменьшение его стоимости сверх того, что называется нормальным износом (п.2 ст.29 Закона “Об ипотеке”); содержание и ремонт заложенного имущества (ст.30); страхование заложенного имущества (ст.31); принятие мер по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения (ст.32); защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц (ст.33) и др.
Из самого смысла договора ипотеки залогодатель получает основную сумму, обеспеченную ипотекой полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке (ст.3 Закона “Об ипотеке”). В той же статье предусматриваются следующие случаи выплат сумм, обеспеченных ипотекой: в возмещение убытков в качестве неустойки (штрафа, пени), в следствии неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченное ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством или федеральным законом; в возмещение возможных судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества. Закон предоставляет залогодержателю право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества (п.3 ст.31 Закона “Об ипотеке”); выступать в суде по защите заложенного имущества всеми способами предусмотренными законом без специальной доверенности в случае, если сам залогодатель не предпринимает необходимых действий по защите собственного имущества (п.2 ст.33) ; вправе проверять по документам и фактическое начисление, состояние и условие содержания заложенного имущества, тем самым осуществляя необходимый контроль (п.2 ст.34 Закона “Об ипотеке”); требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства при ненадлежащем обеспечении залогодателем сохранности заложенного имущества. Это о субъектах ипотечного правоотношения. И ещё немного о самом залоге, его видах.
Закон о залоге (не путать с законом “Об ипотеке”) предусматривает регулирование трёх видов залога: залог с оставлением имущества и залогодателя, залог с передачей заложенного имущества (вещей) залогодателя (заклад) и залог прав. В отличии от залога с оставлением имущества у залогодателя (например, ипотека – залог недвижимого имущества), заклад – предполагает передачу имущества во владение залогодержателя. Причём залогодержатель получает право пользования имуществом, только если это прямо предусмотрено договором. При этом доходы и иные имущественные выгоды, получаемые в результате пользования таким объектом, должны направляться либо на покрытие расходов по содержанию предмета заклада, либо на покрытие долга или процентов по долгу.
Возвращаясь к залогу с оставлением имущества у залогодателя, стоит отметить, что ипотека не единственная его разновидность. При залоге ценных бумаг они могут передаваться в депозит нотариальной конторы. Такой залог, так же как и залог с передачей имущества на время во владение и пользование третьего лица, считается залогом с оставлением имущества у залогодателя.
Гражданский кодекс (ст.338) выделяет два основных вида залога – без передачи и с передачей заложенного имущества залогодателю, которые в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога делится на следующие подвиды: ипотека ( п.2 ст.334 ГК ); залог товаров в обороте (ст. 357 ГК ); твердый залог или заклад ( п.2 ст.338 ГК ). Последний характеризуется как индивидуально – определенная вещь, оставленная у залогодержателя с наложением знаков, свидетельствующих о закладе. Кроме того, Гражданским кодексом (ст.336 ) и законом о залоге ( ст. ст. 54 – 58 ) предусматривается самостоятельный, обладающий специфическими чертами вид залога - залог прав ( требований ). Он отличается тем, что в залоге могут быть как вещные, так и обязательственные права (требования), причем временного характера, но с определенным сроком действия и до истечения срока их действия. Таковы основные виды залога и раз уж зашла речь о возможной двоякой природе залоговых отношений, было бы уместно определить относимость данных отношений к обязательственному и вещевому право, что поможет составить более чёткое мнение о сущности, залога как токового.
Многие специалисты придерживаются мнения, что залоговое право следует относить к числу вещных прав. Такого же мнения придерживались и дореволюционные российские юристы. И принятый в 1922 году Гражданский Кодекс РСФСР рассматривая залог как вещное право регулируя нормами, содержащимися в его подразделах III и III-а раздела “Вещное право”.
Гражданский Кодекс не раскрывает понятие “вещное право”, лишь перечисляя виды этого права (ст. 216 ГК РФ). Тем не менее, данный институт гражданского права можно отнести к традиционно изучаемому институту российской юриспруденции. Остановимся на общепринятом понятии вещевого права, которое понимается как право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путём непосредственного воздействия на вещь, находящуюся в сфере его хозяйственного господства 1.
Вещные права имеют двойственный характер, поскольку определяют два рода отношений: Субъекта к вещи и субъекта – к другим участникам хозяйственных отношений, в связи с чем обладают следующими признаками:
- объектом вещного права является вещь, с которой у субъекта существует неразрывная связь, обусловленного господством над ней;
- господство над вещью осуществляется непосредственно, без привлечения участия других субъектов гражданских отношений для реализации права;
- вещные права относятся к разряду абсолютных, в связи, с чем предполагают их полную защиту от действий третьих лиц (выражающуюся в форме запрещений) и реализуются в полном следовании за субъектом вплоть до момента волеизъявления самого субъекта относительно судьбы принадлежащей ему вещи 1.
Из всех вышеперечисленных законодательно закреплённых является только третий признак (п.4 ст.216 ГК), остальные до сих пор вызывают споры. Но если ипотека обладает этими признаками, то её следует применить к вещным правам. Прежде всего о неразрывной связи вещи и обладающей ею субъекта.