3. Вследствие нехватки оборотных финансовых средств собственники приватизированных предприятий предпринимают попытки получить кредиты от банков и иных кредитных учреждений, которые в свою очередь нуждаются в весомых гарантиях - ипотеке на данное имущество, но государственно зарегистрированной1. Обо всех этих условиях в том или ином контексте уже говорилось в данной работе. Следует учитывать так же, что предварительно (перед государственной регистрацией) договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен (ст. 10 Закона об ипотеке). И это непростая формальность. Деятельность нотариата обусловлено нормативными актами2 и может решать своими силами определенные проблемы, чего не в праве делать регистрирующие органы( например, отказать в удостоверении, если выяснится не дееспособность гражданина, обратившегося с просьбой о совершении нотариального действия).
Государственная регистрация ипотеки отражена в главе IV Закона об ипотеке, однако тонкости этого процесса, их осмысление и обзор не является темой данной работы. Рассмотрим в вкратце лишь некоторые проблемы, связанные с этим процессом.
Одной из самых тяжелых проблем в этой теме является проблема отсутствия единого органа в масштабах государства, который занимался бы регистрацией недвижимости и сделок с ним. Еще в 1998 году государственной регистрацией продолжали заниматься технические органы. Так уж сложилась в нашем государстве исторически, так как до 1998 года сделок с недвижимостью практически не осуществлялось и государственной регистрации не требовалось как таковой. Ситуация резко изменилась с приходом рыночных отношений, а вернее, их "вживлением" на почву нашей экономики - совершенно к этому не готовой, и в первую очередь, в правовом плане. И даже после принятия долгожданного ФЗ" О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" остается трудным в некоторых регионах совместить позиции уже существующих регистрирующих ведомств. Это и комземы, и БТИ и Минюст. Конечно, открыто они не говорят: "Мы хотим быть главными и единственными". Но это вопрос денег и власти - в России сложнейший вопрос. А те же БТИ работают по инструкции 1968 года, где, к примеру, предприятие как имущественный комплекс, может рассматривается как домовладение, с чем сегодня никак нельзя соглашаться.
Масса осложнений, возникающих при регистрации залога, например жилых помещений, связана с наличием различных запрещений, наложенных на сделки с квартирой компетентными органами в связи с исками о признании недействительным и сделок с квартирой, расследованием уголовных дел, несогласованными перепланированием квартиры, что получает сегодня все большее распространение, и по другим основаниям. Как правило, стороны договора узнают о возникших осложнениях уже при регистрации ипотеки, что довольно неудобно, так как некоторые залогодержатели предоставляют кредит сразу после нотариального удостоверения, не учитывая, что согласно Закону об ипотеке, договор считается заключенным лишь после регистрации. Дело в том, что при удостоверении сделок нотариусы ограничиваются зачастую истребованием справки БТИ, в которой указывается на отсутствие в БТИ сведений о наличии запрещений и т.д. А сведения о наличии запрещений и арестов концентрируются не в БТИ, а, что касается, например, Москвы, в комитете муниципального жилья. Вот пример несогласованности и разрозненности полномочий.
С нотариальным удостоверением договоров об ипотеке тоже не мало проблем. Одна из них вытекает из Закона ипотеки, который утверждает, что вторичный оборот закладных нотариального удостоверения не требует ( а ведь именно он составляет наибольший объем в гражданском обороте). Нотариусы этим, конечно, очень не довольны и всячески пытаются лоббировать свои интересы и без того, согласно Закону "О государственной пошлине имея 1,5% от суммы удостоверенной сделки - огромные деньги, а реальной ответственности за ее правомерность и последствие не несут.
Также известна определенная путаница с удостоверением прав на землю, что решающим образом сказывается иной раз на процессе ипотеки земельных участков. Согласно п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" свидетельство на право собственности на землю является документом, удостоверяющим это право, и в то же время государственная регистрация прав - единственное доказательство существующего зарегистрированного права. Обязательной государственной регистрации подлежит права на недвижимое имущество (в частности, земельный участок), право устанавливающие документы, на которые оформлены после введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 2, п.2 ст. 4). Исходя из смысла и содержания этих норм, оформление и выдача свидетельств на право собственности и иных правоустанавливающих документов с 30 января 1998г. должна была быть прекращена. Однако отсутствие как правовой (разработка и нормальное функционирование Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним, приведение нормативных актов Президента РФ и Правительства РФ в соответствии с указанным законом), так и организационное (создание системы учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), свидетельство на право собственности на землю до сих пор служит основанием при совершении ипотеки.
С 31 января 1998г, когда вступил в действие Федеральный Закон "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возникновение, изменение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав вне зависимости от того, созданной или нет на территории того, или иного субъекта РФ учреждение юстиции, осуществляется в соответствии с настоящим Законом, по скольку согласно ст. 33 этого Закона не позднее 31 января все органы, осуществляющие государственную регистрацию прав обязаны были приступить к ведению Единого Государственного реестра прав и выдачи информации. В соответствии с Законом Министерства Юстиции РФ является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Эта деятельность приобретает исключительную важность не только в праве защиты прав и законных интересов граждан, но и в будущей системе налогообложения и наполнения бюджета государства и субъектов федерации. Но для этого опять же необходимо провести большую подготовительную работу, в том числе создать необходимую правовую базу, но отличную от практикуемого сегодня противоречивого ведомственного нормотворчества.
Практика показала, что в каждом субъекте Федерации необходимо создание одного учреждения юстиции с филиалами его в городах и районах. Это позволяет привести к единой правоприменительной практики в регионе, создания строгой системы контроля и ответственности должностных лиц. В конечном итоге может быть создана единая система учреждений юстиции РФ в результат единообразного применения Конституции РФ, Гражданского кодекса, специальных федеральных законов и подзаконных нормативных правовых актов, единой федеральной методики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ГЛАВА IX.
В заключении нельзя не упомянуть еще об одном предмете ипотеки - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. С одной стороны, Закон об ипотеке специально не оговаривает порядок и условия их ипотеки, лишь упоминая о них в п.1 ст.5 (предметы ипотеки), и представляется, что это происходит на общих основаниях, а с другой, гражданский оборот подобных предметов ипотеки не имеет столь широкого распространения, как вышеописанные предметы и что-либо существенное о их залоге сказать трудно. Тем не менее и в связи с предыдущей темой обсудим статью 40 Закона о залоге, который в отличии от нового Закона об ипотеке уделил ипотеке воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов хоть одну статью.
Подобная ипотека, вернее договор о ней, должен быть внесен в реестр государственных организаций, регистрирующих гражданские воздушные, морские, речные суда, а также другие транспортные средства (пункт 2 ст. 40). Необходимые указания на этот счет содержатся в транспортных уставах и кодексах. Так в соответствии со ст.ст. 24, 27 кодекса торгового мореплавания1 все суда, технический надзор, за которыми осуществляет Регистр, должны бать внесены в Государственный судовой реестр, а остальные суда должны регистрироваться в судовых книгах морских торговых и рыбных портов страны. С момента внесения судна в Государственный судовой реестр и регистрации в судовой книге все записи, которые были сделаны ранее в отношении данного судна в судовых реестрах иностранных государств, Российской Федерацией не признаются.
Закон (п. 3 ст. 40) распространяет требования об обязательной регистрации заложенных объектов, предназначенных для исследования или использования в гражданских целях космического пространства, Луны и других небесных тел. Такая регистрация должна осуществляться в специальном государственном реестре, а регистрация заложенных объектов, которые уже находятся в космическом пространстве, на Луне или других небесных телах - в реестре, который должен вестись в соответствии с нормами международного космического права (п. 3 ст. 40). Конечно, речь идет об объектах принадлежащих не государству, что следует из смысла Закона об ипотеки и таких государственных, представляется, подавляющее большинство потому, что разные организации могут сегодня финансировать собственные космические объекты (например, телевизионные спутники). Необходимость регистрации соответствующих объектов и ее правовое значение основывается на международных обязательствах государств. Так, Договор о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства, включая Луну и другие небесные тела (участникам Договора является РФ, как правопреемник СССР), связывает возникновение основных прав и обязанностей государства по отношению к соответствующим объектам, который ведется данным государством.