Содержание
I Введение4
II Понятие движимогои недвижимогоимущества.6
III Общие положенияо государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним9
1.Понятиегосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.9
2.Законодательствоо государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.11
3.Участникиотношений,возникающихпри государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.13
4.Деятельностьгосударствапо государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.14
IV Государственнаярегистрацияотдельныхвидов прав нанедвижимоеимущество исделок с ним.Особенностипродажи некоторыхвидов недвижимости.23
1.Государственнаярегистрацияправ на предприятиикак имущественныйкомплекс исделок с ним.23
2. Государственнаярегистрацияправ на недвижимоеимущество исделок с нимв кондоминиумах31
3. Государственнаярегистрацияправа общейсобственностина недвижимоеимущество.34
4. Государственнаярегистрацияправа на вновьсоздаваемыйобъект недвижимогоимущества.39
5. Государственнаярегистрацияипотеки.41
V Краткий обзорсудебной практикиОктябрьскогорайонного судаг. Томска поделам о продаженедвижимости46
VI Заключение48
VII Список использованнойлитературы50
1. Официально-документальныеиздания50
2.Источники:52
3. Научныедокументы:53
Какизвестно, ещесовсем недавнонаше государствоявлялосьисключительнымсобственникомподавляющегобольшинстваобъектов недвижимости— земли, ее недр,жилых и нежилыхстроений и томуподобное. Сделкис недвижимостьюпредставлялисобой перемещениетаких объектовиз "карманав карман" названногособственника,причем безособого трудасовершалисьна основераспоряженийправительственныхструктур и ихподразделений.Главное вниманиерегистраторовуделялось неправам нанедвижимость,а физическимее параметрам.Сформироваласьдостаточноэффективнаясистема соответствующегоучета недвижимости:органы БТИ,Госстроя, госкомзема.
Развитиерыночных началэкономикипоставилопринципиальноновую задачу— учитыватьне только и нестолько физическиепараметрынедвижимыхобъектов, сколькоправа на них,иными словами,недвижимостьстала превращатьсяиз физическойкатегории вюридическую.
Такимобразом, потребностьво введениинорм права,устанавливающихгосударственнуюрегистрациювещных правна недвижимыевещи возниклас развитиемв России рыночныхотношений изаключаласьона в следующем.
Во-первых,хозяйственныетовариществаи общества,которые приобрелинедвижимостьв частнуюсобственностьв процессеприватизации,желали получитьдоказательстводанного фактаот государства,поскольку оноявлялось бывшимсобственникомимущества.
Во-вторых,в силу сложившейсяпсихологии,участникигражданско-правовыхотношенийполагали, чтоправо устанавливающиедокументы нанедвижимоеимущество можетвыдать толькогосударственныйорган.
В-третьих,из-за нехваткиоборотныхсредств приватизированныепредприятияили их собственникипредпринималипопытки получитькредит от банкови иных кредитныхучреждений,которым в своюочередь необходимыбыли весомыегарантии. Впроцессе переговоровс такими предприятиямибанки, как правило,требовали взалог недвижимоеимущество вкачестве обеспеченияисполненияобязательствзаемщиком и,как следствие,право устанавливающиедокументы наэто имущество.
Наконец,в связи с противоречивостьюотдельныхнормативныхактов судыпо-разномутолковалимомент возникновенияправа собственности,указывая вотдельныхслучаях моментпередачи вещиили ее оплаты.
Впервыепонятие государственнойрегистрациивозникновения,перехода ипрекращенияправа собственностина недвижимостьи сделок с нимбыло введеноновым Гражданскимкодексом РФ.Во исполнениенорм Гражданскогокодекса РФ огосударственнойрегистрациинедвижимостиПрезидентомРФ был подписанФедеральныйзакон "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним",который имеетисключительноважное значениедля упорядоченияи цивилизованногоразвития рынканедвижимостии, главное, дляобеспечениягарантий правсобственниковнедвижимогоимущества. Втексте Законапрямо не формулируютсяего цели и задачи,но из анализанорм очевидно,что основнойзадачей законаявляется стремлениеоздоровитьрынок недвижимогоимущества,сконцентрироватьвсе его функциипо инвентаризации,учету, регистрации,использованиюи налогообложениюв системе единогогосударственногооргана.
Такимобразом, правовойинститутгосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с нимпризван создатьпринципиальноновую регистрационнуюсистему, котораяв равной степенислужила частными публичныминтересам.
Категориянедвижимогоимуществаизвестна российскомузаконодательствус начала XVIIIвека. В советскомгражданскомправе названнаякатегорияотсутствовала.Только в ОсновахгражданскогозаконодательстваСоюза ССР иреспублик 1991г. было восстановленоделение имуществакак объектагражданскихправ на движимоеи недвижимое.
Этонормативныйакт лишь определил,что могутсуществоватьособенностиприобретенияи прекращенияправ на недвижимоеимущество.Какой-либоособый правовойрежим недвижимогоимуществасамими Основамисоздан не был.
Пункт2 статьи 4 Основгражданскогозаконодательства1991 г. определил,что недвижимымимуществомявляются земельныеучастки и то,что с ним прочносвязано. Такимобразом, в основуразграниченияимущества нанедвижимоеи движимое былположен традиционныйфактическийкритерий —возможностьоторвать отземли и переместитьопределенноеимущество безнесоразмерногоущерба егоназначению.Основы содержалитакже правило,согласно которомук недвижимомупо формально-юридическомукритерию можетбыть отнесенои иное имущество,но сделано этоможет бытьтолько законодательнымиактами.
Статья130 ГК РФ в построенииопределениянедвижимостив основномуточнила понятие,данное в Основах,исходя в целомиз тех же критериев— связи с землейи невозможностиперемещениябез несоразмерногоущерба назначениюобъекта (недвижимостипо природе) иотнесения кнедвижимостив силу закона.
Переченьобъектов, относимыхк недвижимости,построен в ГКкак примерный,не исчерпывающий.Категориянедвижимостирасшириласьза счет перечисленияиных, помимоземли, самостоятельныхобъектов, такихкак участкинедр и обособленныеводные объекты.Они являютсянедвижимостьюв силу их естественныхфизическихсвойств. Такиеприродныересурсы, каклеса, относятсяк недвижимостив силу их связис землей.
Недвижимымив силу связис землей ст.130 ГК считаеттакже здания,сооруженияи многолетниенасаждения.Помимо этихобъектов,перечисленныхв законе, недвижимостьюявляются иподземныепостройки,такие как шахтыи иные подземныесооружения.Не любая постройка(сооружение)будет признананедвижимымимуществом,а лишь та, котораяимеет прочнуюсвязь с землей,на которой онарасположена.
Недвижимостямив силу законаГК призналподлежащиегосударственнойрегистрациивоздушные иморские суда,суда внутреннегоплавания икосмическиеобъекты, предусмотреввозможностьдля законаотнести к недвижимомуи иное имущество.Смысл отнесенияк недвижимоститаких объектов— распространениена них особенностейрежима, которыйустанавливаетсядля недвижимости.
Особымобъектом недвижимостиявляется предприятиекак единыйимущественныйкомплекс,используемыйдля осуществленияпредпринимательскойдеятельности(ст.132 ГК). В составпредприятиякак имущественногокомплексавходят все видыимущества,предназначенныедля его деятельности,включая земельныеучастки, здания,сооружения,оборудование,инвентарь,сырье, продукцию,права требования,долги, а такжеправа на обозначения,индивидуализирующиепредприятия,его продукцию,работы и услуги(фирменноенаименование,товарные знаки,знаки обслуживания),и другие исключительныеправа, еслииное не предусмотренозаконом илидоговором.
Закономк недвижимымвещам можетбыть отнесенои иное имущество.Например, всоответствиис Законом РФ"Об основахфедеральнойжилищной политики"недвижимостьюв жилищнойсреде, средипрочих объектов,являются квартиры,элементы инженернойинфраструктурыи т.д.
Всеостальные вещи,которые попрямому указаниюзакона не отнесенык недвижимости,включая деньгии ценные бумаги,признаютсядвижимым имуществом.
Основнаяспецификаправовогорежима недвижимогоимуществазаключаетсяв том, что возникновение,переход, ограничениеи прекращениеправа собственностии других вещныхправ на негопроисходитв особом порядке,который обычнотребует соблюденияобязательнойписьменнойформы и обязательнойгосударственнойрегистрациив едином государственномреестре, ведениекоторого возлагаетсяна учреждениеюстиции.
Длясовершениясделок с движимымивещами не требуетсясоблюдениестрогих формальностей,если об этомпрямо не сказанов законе.
Всоответствиис п.1 ст.2 Закона1"О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"под государственнойрегистрациейправ на недвижимоеимущество исделок с нимпонимаетсяюридическийакт признанияи подтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),перехода илипрекращенияправ на недвижимоеимущество всоответствиис Гражданскимкодексом РоссийскойФедерации.Формулировкап.1 ст.2 недостаточночетко передаетюридическоесодержаниегосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество,которое определено,в частности,в п.2 ст.8, п.1 ст.131,ст.219, п.2 ст.223 Гражданскогокодекса РоссийскойФедерации.Права на имущество,подлежащиегосударственнойрегистрации,возникают смомента регистрациисоответствующегоправа на него,если иное неустановленозаконом. Договор,подлежащийгосударственнойрегистрации,считаетсязаключеннымс момента егорегистрации,если иное неустановленозаконом (п.3 ст.433Гражданскогокодекса РФ). Кчислу такихдоговоровотносятсяследующие:договор обипотеке (п.3,4 ст.433ГК РФ); договорпродажи жилогодома, квартиры,части жилогодома или квартиры(п.2 ст.558 ГК РФ); договорпродажи предприятия(п.3 ст.560 ГК РФ); договордарения недвижимогоимущества (п.3ст.574 ГК РФ); договораренды зданияили сооружения(п.2 ст.651 ГК РФ); договораренды предприятия(п.2 ст. 658 ГК РФ);договор доверительногоуправления(ст.1017 ГК РФ). Такимобразом, Гражданскийкодекс РоссийскойФедерацииустановил, чтогосударственнаярегистрацияправ на недвижимоеимущество носитконституционный,право устанавливающий,а не вспомогательныйхарактер, какэто можно вынестииз п.1 комментируемойстатьи.
Посуществу названнаярегистрацияпризвана служитьобеспечениемстабильностиоборота недвижимости,посколькупоследняя имеетне толькоимущественную,но и социальнуюзначимость.Обеспечениестабильностидостигаетсяпосредствомвыделениясделок и иныхактов с недвижимостьюза рамки частныхинтересовсторон и созданияособой информационнойсистемы, позволяющейвсем субъектамправа получатьисключительнои единственнодостоверныеданные о правовомстатусе тогоили иного объекта.
Обобщаяизложенное,можно сделатьвывод, чторегистрация— это легализациядля гражданскогооборота сделоки порождаемыхими прав иобязанностей,а также иныхобоснованийвозникновенияправ и обязанностей,предусмотренныхв п.1 ст.8 Гражданскогокодекса РоссийскойФедерации.Законодатель,установивобязанностьгосударственнойрегистрацииправ и иныхсобытий, вместес тем не придалданному процессу,в соответствиис Законом "Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним",исключительноправо устанавливающийхарактер, чтов свою очередьпозволяетрассматриватьтакую регистрациюкак отражениев реестре длянеограниченногокруга лиц достовернойи исчерпывающейинформациио правовомстатусе недвижимости,его изменениии прекращении.
Создаваемаясистема регистрациивыполняетнесколькофункций: приданиезаконной силыправо устанавливающимдокументам;учет прав нанедвижимость;учет сделокс недвижимостью.Характер функцийобусловливает,с одной стороны,юридическуюзначимостьгосударственнойрегистрации,а с другой стороныее учетно-систематизационнуюроль. Так, еслифункция приданиязаконной силыправо устанавливающимдокументамсвидетельствуето том, что государственнаярегистрацияявляется элементомсложного юридическогосостава поприведениюв действиемеханизмавозникновения(изменения,перехода,прекращения)права на объектнедвижимости,то функцииучета прав нанедвижимостьи учета сделокс недвижимостьюявляются средствомконтроля засделками иправами.
Вступлениев силу Гражданскогокодекса РоссийскойФедерации иФедеральногозакона "Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"заложило основудля формированияв современномроссийскомправе новогоправовогоинститута —государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество. Этотправовой институтобладает известнойсамостоятельностьюи выходит зарамки гражданскогоправа. В егосостав входятпреимущественнопубличноправовыенормы. В соответствиисо ст.3 Закона"О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"законодательствоРоссийскойФедерации огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с нимсостоит изГражданскогокодекса РоссийскойФедерации,настоящегоФедеральногозакона, другихфедеральныхзаконов и иныхнормативныхправовых актовРоссийскойФедерации.
Федеральныйзаконодательоставляет засобой правозаконодательногорегулированияотношений поповоду государственнойрегистрацииправ. Такимобразом, должнобыть гарантированоединстворегистрационнойсистемы на всейтерриторииРоссийскойФедерации.Нормы о государственнойрегистрацииправ могутсодержатьсяв других нормативныхзаконах. Чащевсего речь идето законах, которыерегулируютотношения,возникающиепо поводу владений,пользованияи распоряженияотдельнымивидами недвижимогоимущества.Например, Леснойкодекс РоссийскойФедерации(ст.23)2;Водный кодексРоссийскойФедерации3;Федеральныйзакон "О товариществахсобственниковжилья" (ст.14)4;Федеральныйзакон об ипотеке(гл.IV)5и другие. Взаконе о государственнойрегистрацииправ предусмотренопринятиеПравительствомРоссийскойФедерации рядаправовых актов,направленныхна созданиенеобходимыхусловий дляреализациинастоящегозакона. В этихцелях ПравительствомРоссийскойФедерации былиприняты следующиепостановления:"О мерах пореализацииФедеральногозакона", "Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"№1378 от 1 ноября1997 г.6;"Об утвержденииПоложения омежведомственнойкомиссии поразработкемероприятий,связанных сдеятельностьюучрежденийюстиции порегистрацииправ на недвижимоеимущество иорганов поучету объектовнедвижимогоимущества всистеме государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество"№238 от февраля1998 г.7,"Об утверждениипримерногоположения обучрежденииюстиции порегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"№288 от 6 марта1998 г.8,"Об установленииплатежей загосударственнуюрегистрациюправ на недвижимоеимущество исделок с ними за предоставлениеинформациио зарегистрированныхправах" №248 от26 февраля 1998 г.9,"Об утвержденииправил введенияЕдиного государственногореестра правна недвижимоеимущество исделок с ним"№219 от 18 февраля1998г.10
В ведении субъектовфедерациинаходится лишьпринятие нормативныхактов о поэтапномсоздании органов,осуществляющихгосударственнуюрегистрациюправ (п.2 ст.3 Законао государственнойрегистрации).Субъекты федерацииобязаны поэтапновводить системугосударственнойрегистрацииправ, в целяхчего они вправеосуществлятьнеобходимыеструктурныеи функциональныепреобразованияи использоватьдля регистрацииправ имеющиесяна их территорииорганы (организации),осуществляющиерегистрациютех или иныхправ и учетобъектов недвижимости(п.2 ст.32). крометого, субъектыФедерации посогласованиюс федеральныморганом исполнительнойвласти, уполномоченнымПравительствомРФ, определяетпорядок созданияструктуры,принципы размещенияучрежденийюстиции порегистрацииправ на своихтерриториях.
Во исполнениеданного Закона"О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"в 1998 году на территорииТомской областисоздан Томскийобластнойрегистрационныйцентр.
В соответствиисо ст.5 Закона"О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"участникамиотношений,возникающихпри регистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним,признаютсясобственникинедвижимогоимущества иобладателииных подлежащихгосударственнойрегистрацииправ на него,в том числеграждане РоссийскойФедерации,иностранныеграждане и лицабез гражданства,российскиеи иностранныеюридическиелица, международныеорганизации,иностранныегосударства,РоссийскаяФедерация,субъекты РоссийскойФедерации имуниципальныеобразованияс одной стороны,и органы, осуществляющиегосударственнуюрегистрациюправ на недвижимоеимущество исделок с ним,- с другой.
Приведенныйв ст.5 переченьучастниковотношений прирегистрацииправ, являетсяисчерпывающим.
РоссийскаяФедерация,выступая вкачестве участникагражданско-правовыхотношений,действует черезсистему своихорганов, которыенаделяютсяобщей или специальнойкомпетенцией.Объем и содержаниекомпетенциизакрепляютсяв актах, определяющихстатус этихорганов. В рамкахустановленныхкомпетенцийорганы государственнойвласти и местногосамоуправлениямогут от имениРоссийскойФедерации илимуниципальныхобразованийприобретатьи осуществлятьимущественныеправа. В статье5 Закона речьидет об участиигосударствав отношенияхпо поводугосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество некак суверена,наделенногополномочиямиформироватьправила поведенияв областигосударственнойрегистрацииправ и осуществлятьобщий контрольза рынкомнедвижимости,а как одногоиз равноправныхучастниковгражданскогооборота, способногоиметь в своейсобственностинедвижимоеимущество.
Участникамгражданскогооборота —собственникамнедвижимогоимущества —противостояторганы, осуществляющиегосударственнуюрегистрациюправ на недвижимоеимущество исделок с ним.Такими органами,согласно Гражданскомукодексу РФ(ст.131) и Законуо государственнойрегистрацииправ (ст.9), являютсяучрежденияюстиции погосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.Учрежденияюстиции порегистрацииправ представляютсобой государственныйорган, являющийсягосударственнымлицом.
ВЗаконе "Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"нашли своезакреплениеосновные положенияоб органах,осуществляющихгосударственнуюрегистрациюправ, порядкеи сроках проведениярегистрации,основанияхдля отказа вее проведении,а также данпримерныйперечень основанийдля государственнойрегистрацииналичия, возникновения,перехода, ограничения(обременения)прав на недвижимоеимущество исделок с ним.
Российскийзаконодательисходит изтого, что регистрацияправ на недвижимостьи сделок с нейдолжна осуществлятьсяединым органом— учреждениемюстиции погосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним(п.1 ст.9 Законао государственнойрегистрации),а кадастровыйучет объектовнедвижимостипродолжаютвести органы,на которыесоответствующиефункции быливозложены довступленияв силу Законао государственнойрегистрацииправ (территориальныеподразделениягосударственногокомитета РоссийскойФедерации поземельнымресурсам иземлеустройству,БТИ и другие).
Учрежденияюстиции порегистрацииправ в субъектахРоссийскойФедерациисоздаются иосуществляютсвою деятельностьна основе Примерногоположения обучрежденияхюстиции порегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним,утвержденногоПостановлениемПравительстваРоссийскойФедерации №288от 6 марта 1998 года.
Количествоучрежденийюстиции порегистрацииправ в субъектеФедерациизависит отчисла регистрационныхокругов на еготерритории.В п.3 ПостановленияПравительства№288 от 6 марта 1998года субъектамФедерациирекомендованосоздавать насвоих территорияходно учреждениеюстиции порегистрацииправ с филиалами,действующимив пределахадминистративно-территориальныхединиц.
Учрежденияюстиции являютсяюридическимлицом. Оно вправеоткрывать вустановленномпорядке расчетныеи иные счетав банках и иныхкредитныхорганизациях,имеет самостоятельныйбаланс, можетот своего имениприобретатьи осуществлятьимущественныеправа и нестиобязанности,быть истцоми ответчикомв суде.
Учреждениеюстиции возглавляетрегистраторправ, которыйназначаетсяна руководящуюдолжность иосвобождаетсяот должностиМинистерствомюстиции РФ посогласованиюс органомисполнительнойвласти субъектаРФ. Руководителямифилиалов учрежденияюстиции назначаютсялица, являющиесярегистраторамиправ. Они назначаютсяна должностьи освобождаютсяот нее регистраторомправ, возглавляющимучреждениеюстиции, и действуютна основаниидоверенностивыданной учреждениемюстиции.
Учрежденияюстиции вправеосуществлятьдеятельность,предусмотреннуюЗаконом огосударственнойрегистрацииправ. Виды этойдеятельностиперечисленыв п.3 ст.9 Закона"О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним".Их переченьявляетсяисчерпывающим.Таким образом,Закон устанавливаетспециальнуюправоспособностьучрежденийюстиции порегистрацииправ. Если сделки,совершаемыеучреждениямиюстиции, противоречаттребованиюзакона, онипризнаютсяничтожными.
Финансированиеучрежденияюстиции и егофилиаловосуществляетсяза счет внесенияплаты за государственнуюрегистрациюи предоставлениеинформациио зарегистрированныхправах в порядке,определяемомсубъектамиФедерации, засчет средствбюджетов субъектовФедерации исредств иныхне запрещенныхзаконом источников(п.21 Примерногоположения обучрежденииюстиции порегистрацииправа). В связис вышеизложенным,субъекты Федерациимогут направлятьплату за регистрациюправ и предоставлениеинформациио зарегистрированныхправах непосредственнов свой бюджети осуществлятьфинансированиеучрежденийюстиции избюджета посмете, утверждаемойорганом государственнойвласти субъектаФедерации.
Средства учрежденияюстиции и егофилиалов используютсяисключительнодля реализациивозложенныхна них задач,осуществленияфункций погосударственнойрегистрацииправ.
Имуществоучрежденияюстиции являетсясобственностьюсубъекта Федерациии закрепляетсяза учреждениемюстиции направе оперативногоуправления.
Деятельностьучрежденияюстиции порегистрацииправ, указаннаяв п.3 ст.9 Законао государственнойрегистрацииправ осуществляетсяв соответствиис положениямиКонституцииРоссийскойФедерации,Гражданскогокодекса РоссийскойФедерации,Закона "Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним", Правиламиведения единогогосударственногореестра прав,Примерногоположения обучрежденииюстиции порегистрацииправ, иныминормативнымиправовымиактами РоссийскойФедерации,нормативнымиактами Министерстваюстиции РоссийскойФедерации.
В соответствиис п.2 ст.2 Закона"О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"государственнаярегистрацияправ на недвижимоеимущество исделок с нимпроводитсяна всей территорииРоссийскойФедерации поустановленнойсистеме записейо правах накаждый объектнедвижимостив Едином государственномреестре правна недвижимоеимущество исделок с ним.11.
Данный реестрсодержит информациюо существующихи прекращенныхправах на объектынедвижимогоимущества,данные об указанныхобъектах исведения оправообладателях.В соответствиис п.2 ст.12 Законао государственнойрегистрацииправ неотъемлемымиэлементамиЕдиного государственногореестра правявляются "дела",включающиев себя правоустанавливающиедокументы нанедвижимоеимущество, и"книги учетадокументов"."Дела" и "Книгиучета документов"являются вечными,их уничтожение,а равно изъятиеиз них каких-либодокументовне допускается.
В соответствиисо ст.17 Закона"О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"основаниямидля государственнойрегистрацииналичия, возникновения,прекращения,перехода, ограничения(обременения)прав на недвижимоеимущество исделок с нимявляются:
акты, изданныеорганамигосударственнойвласти илиорганом местногосамоуправленияв рамках ихкомпетенциии в порядке,который установлензаконодательством,действовавшимв месте изданиятаких актовна момент издания;
договор и другиесделки в отношениинедвижимогоимущества,совершенныев соответствиис законодательством,действовавшимв месте расположенияобъектов недвижимогоимущества намомент совершениясделки;
акты (свидетельства)о приватизациижилых помещений,совершенныев соответствиис законодательством,действовавшимв месте осуществленияприватизациина момент еесвершения;
свидетельствоо праве нанаследство;
вступившиев законнуюсилу судебныерешения;
акты (свидетельства)о правах нанедвижимоеимущество,выданноеуполномоченнымиорганамигосударственнойвласти в порядке,установленномзаконодательством,действовавшимв месте изданиятаких актовна момент ихиздания;
иные акты передачиправ на недвижимоеимущество исделок с нимзаявителю отпрежнегоправообладателяв соответствиис законодательством,действовавшимв месте передачина момент еесовершения.
Обязательнымприложениемк документам,необходимымдля государственнойрегистрацииправ, являютсяплан земельногоучастка, участканедр и (или) планобъекта недвижимостис указаниемего кадастровогономера.
Регистраторобязан осуществитьправовую экспертизупредоставленныхна регистрациюдокументови проверитьзаконностьсделки. В связис этим действиярегистраторадолжны включатьв себя проверку:а) формальногосоответствиядокументовтребованиям,сформулированнымв ст.18 Законао регистрации;б) соответствиясодержаниядокументовтребованиямГражданскогокодекса и другихдействующихнормативныхактов; в) правомочияи дееспособностьлиц, подающихзаявление орегистрацииправ и совершающихсделку.
Перед регистрациейсделки (права),если таковаяне удостоверенанотариально,регистратордолжен удостоверитьсяв дееспособностисовершающихее лиц. Еслисделка совершенагражданином,признаннымсудом недееспособным,то она можетбыть признананичтожной, всоответствиисо ст.171 Гражданскогокодекса РФ.Сделка можетбыть признананедействительнойпо ряду другихоснований,предусмотренныхдействующимгражданскимзаконодательством(ст.166-179 ГК РФ).
Регистраторвправе приостановитьрегистрационныедействия тольков том случае,если ему известныфакты, которыемогут повлечьза собой недействительностьсделки. Приэтом регистраторобязан, в соответствиис п.1 ст.19 Законао регистрацииправ, в течениеодного месяцаполучитьдополнительныедокументальныесведения, которыебы подтверждалиили опровергалиего сомнения.Регистраторобязан известитьоб имеющихсяу него сомненияхзаявителю,который вправепредоставитьдополнительныедоказательстваналичия у негооснований длярегистрацииправ. Заявительтакже вправеподать жалобув суд, которыйвыносит окончательноерешение одействительностиили недействительностисделки.
Кадастровыйплан земельногоучастка, участканедр, иногообъекта недвижимости,являющегосяпредметомсделки, долженпредоставлятьсяправообладателемтолько припервичнойрегистрацииправа. Этотплан помещаетсяи хранится вДеле правоустанавливающихдокументов.Новое предоставлениеплана необходимотолько в томслучае, еслисо временемпроизошлизначительныеизмененияпространственных(технических)параметровобъекта недвижимости.
Истребованиедополнительныхдокументову заявителяне допускается,если иное непредусмотренозаконом и еслипредставленныематериалы посвоей формеи содержаниюне вызываюту регистраторасомнений вналичии основанийдля государственнойрегистрацииправ. Когдатакие сомненияимеют место,в целях ихустранения,регистраторвправе потребоватьпредоставлениедополнительныхдокументов,в соответствиис п.1 ст.19 Законао государственнойрегистрацииправ. Такимдокументомявляется, например,решение суда,в соответствиисо ст.171, 172 ГК РФ.
Срок проведениягосударственнойрегистрацииправ при условии,что для ееосуществленияпредоставленывсе необходимыедокументы иу регистраторанет основанийдля ее приостановленияв соответствиис п.1 ст.19 Законао регистрацииправ, будетзависеть отзагруженностиучрежденияюстиции порегистрацииправ. Однакоэтот срок недолжен превышатьодного месяцас момента приемадокументовна регистрацию(п.7 ст.16 Закона"О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним").Учреждениеюстиции порегистрацииправ несетответственностьза убытки,причиненныевследствиенарушения имустановленногодля регистрацииправ срока водин месяц.
Проведеннаягосударственнаярегистрациявозникновенияи перехода правна недвижимоеимуществоудостоверяетсясвидетельствомо государственнойрегистрацииправ.
Проведеннаягосударственнаярегистрациядоговоров ииных сделокудостоверяетсяпосредствомсовершенияспециальнойрегистрационнойнадписи надокументе,выражающимсодержаниесделки.
Свидетельствоо государственнойрегистрацииправ являетсядокументомстрогой отчетности,имеет степеньзащищенностина уровне ценнойбумаги напредъявителя,учетную сериюи номер. Свидетельствовыдаетсяправообладателю— при регистрациилюбого вещногоправа на объектнедвижимогоимущества,арендатору— при регистрацииаренды, залогодержателю— при регистрацииипотеки.
В случае общейсовместнойсобственностина объект недвижимогоимущества,свидетельствовыдается вединственномэкземпляредля всех правообладателей,а в случае общейдолевой собственности— в свидетельствеуказываютсявсе правообладатели,оно выдаетсякаждому изсобственников.
Государственнаярегистрациядоговоров ииных сделокс объектаминедвижимостиудостоверяетсяспециальнымштампом регистрационнойнадписи. Наштампе, проставленномна документах,после слов"Произведенагосударственнаярегистрация"проставляетсядата государственнойрегистрациии номер, подкоторым сделказарегистрированав государственномреестре прав.Записи в штамперегистрационнойнадписи заверяютсяподписью регистраторас указаниемего фамилиии инициалов.
Форма и правилазаполнениясвидетельствао государственнойрегистрацииправ, а такжесовершениеспециальнойрегистрационнойнадписи направоустанавливающихдокументахустановленыПравиламиведения Единогогосударственногореестра правна недвижимоеимущество исделок с ним,утвержденнымиПостановлениемПравительстваРФ №219 от 18 февраля1998 года.
В соответствиисо ст.20 Закона"О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"в государственнойрегистрацииправ может бытьотказано, если:
право на объектнедвижимогоимущества, огосударственнойрегистрациикоторого проситзаявитель, неявляется правом,подлежащимгосударственнойрегистрацииправ в соответствиис Законом огосударственнойрегистрацииправ;
с заявлениемо государственнойрегистрацииобратилосьненадлежащеелицо;
документы,представленныена государственнуюрегистрациюправ, по формеили содержаниюне соответствуеттребованиямдействующегозаконодательства;
акт государственногооргана или акторгана местногосамоуправленияо предоставленииправ на недвижимоеимуществопризнан недействительнымс момента егоиздания всоответствиис законодательством,действовавшемв месте егоиздания намомент издания;
лицо, выдавшееправоустанавливающийдокумент, неуполномоченораспоряжатьсяправом на данныйобъект недвижимогоимущества;
лицо, котороеимеет права,ограниченныеопределеннымиусловиями,составилодокумент безуказания этихусловий;
правоустанавливающийдокумент обобъекте недвижимогоимуществасвидетельствуетоб отсутствииу заявителяправ на данныйобъект недвижимогоимущества.
Переченьоснований дляотказа в государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с нимв ст.20 Законао государственнойрегистрацииправ, являетсяисчерпывающим.
Отказ в государственнойрегистрацииобжалуетсязаинтересованнымилицами в судили арбитражныйсуд, в зависимостиот подведомственностидела, по местунахожденияобъекта недвижимогоимущества.12
Порядок и особенностирегистрацииправ на предприятиекак имущественныйкомплекс исделок с нимна сегодняшнийдень не до концаразрешенодействующимрегистрационнымзаконодательствоми подзаконнымиактами. На этоуказывает такжефакт отсутствияв Едином государственномреестре правнеобходимыхформ для регистрацииправ на предприятиекак имущественныйкомплекс исделок с ним.
Однаиз проблем,возникающихпри регистрациипредприятиякак имущественногокомплекса,заключаетсяв том, что имущественныйкомплекс —весьма «подвижный»,постоянноизменяющийсяобъект. Предприятиекак имущественныйкомплекс неявляется недвижимымимуществомпо своей природев отличие, например,от земельныхучастков и иныхобъектов, прочносвязанных сними, переченькоторых приведенв п. 1 мт.130 Гражданскогокодекса РоссийскойФедерации. онопринадлежитк числу объектов,отнесенныхк недвижимомуимуществу всилу закона(ст.132 ГК РоссийскойФедерации).
Поэтомунаиболее сложнойдля пониманияпредставляетсяст.22 Закона огосударственнойрегистрацииправ где определяютсяособенностирегистрацииправ на предприятиеи сделок с ним.Пункт 1 указаннойстатьи предусматривает,что регистрацияправ на всеобъекты недвижимогоимущества,входящие всостав предприятия,в том числе иземельныеучастки, а такжесделок с нимиосуществляетсяв месте нахожденияданных объектов.В то же времягосударственнаярегистрацияправ на предприятиекак имущественныйкомплекс исделок с нимв целом должнапроизводитьсясогласно па.2рассматриваемойстатьи в местерегистрациипредприятиякак юридическоголица. Зарегистрированноеправо на предприятиекак имущественныйкомплекс являетсяоснованиемдля внесенияв Единый государственныйреестр записейо праве на каждыйобъект недвижимогоимущества,входящий всостав данногопредприятия,в месте нахожденияобъекта.
Буквальноистолковатьэту норму можнотак: право напредприятиедолжно бытьзарегистрированотам, где этопредприятиезарегистрированокак юридическоелицо. При этомобращает насебя вниманиепрежде всегоо, что законодательиспользовалтермин «предприятие»в двух значениях:в одном случае,говоря о предприятиикак имущественномкомплексе, т.е.объекте гражданскихправ, в другом— упоминаяпредприятиев качествеюридическоголица. Действительно,термин «предприятие»используетсяв гражданскомправе применительнокак к субъектам,так и объектамправа13.Однако термин«предприятие»используетсяприменительнодалеко не ковсем субъектамгражданскогоправа, а толькок одному извидов юридическихлиц, а именнок государственными муниципальнымунитарнымпредприятиям(сть.113-115 ГК РоссийскойФедерации).
Согласност.132 ГК РоссийскойФедерациипредприятиемявляетсяимущественныйкомплекс,используемыйдля осуществленияпредпринимательскойдеятельности,в целом относящийсяк недвижимомуимуществу.Термин «предприятие»в значении«юридическоелицо» употребляетсяв Гражданскомкодексе толькоприменительнок коммерческиморганизациям,не обладающимправом собственностина закрепленноеза ними имущество,пользующимсяим на правехозяйственноговедения илиоперативногоуправления,то есть к государственнымили муниципальнымунитарнымпредприятиям.
Такимобразом, гражданскоезаконодательствоРоссии пошлопо пути разграниченияпонятий «предприятие»и «юридическоелицо», хотя ипровело егонедостаточнопоследовательно.Это видно изст.300 ГК РоссийскойФедерации,которая упоминаето праве собственностина унитарноепредприятие(как, впрочем,и на учреждение),в отличие отст.113(п.5), ст.114 (п.8), ст.120Гражданскогокодекса РоссийскойФедерации,которые говорято правах собственникане на самиюридическиелица, названныевыше, а толькона закрепленноеза ними имущество.
Использованиетермина «предприятие»в целях обозначенияюридическоголица воспринимаетсяв данном случаекак несоответствиетерминологииЗакона понятийномуаппарату,использованномузаконодателямипри конструированиинорм Гражданскогокодекса. Следуетпри этом заметить,что обозначениеюридическоголица термином«предприятие»не исключаетвероятностинеправильногоистолкованияпонятия «предприятиекак объект павасобственности»,поскольку даетоснованиеотождествлятьего со всемимуществомюридическоголица в целомв виду того,что закон указываетна комплексныйхарактер предприятиякак недвижимости,но не упоминаето присущейпредприятиювещной обособленности.
Посколькуюридическоелицо можетобладать недвижимымимуществом,находящимсяв разных регистрационныхокругах, именнов этом смыслестановитсявозможнымпониманиенеобходимостирегистрацииотдельныхобъектов, относящихсяк недвижимомуимуществу ивходящих всостав предприятия,по месту нахождениякаждого из этихобъектов — вразных учрежденияхюстиции порегистрацииправ.
Такоепониманиепредприятия,однако, следуетпризнать неверным.В литературенеоднократноотмечалось,что предприятие— суть имущественныйкомплекс,самостоятельныхразрозненныхвещей, а однунеупотребляемуюсовокупнуюнедвижимуювещь, обособленнуюот иного имущества(в том числе ипринадлежащеготому же собственнику— юридическомулицу или индивидуальномупредпринимателю),образующуютехнологическиединое целое,замкнутыйпроизводственныйцикл (при этомотдельныесоставляющиепредприятия— недвижимыевещи — могутиногда находитьсявне местарасположенияосновной массынедвижимогоимущества,образующегопредприятие— в другихрегистрационныхокругах, неимея, однако,самостоятельногохозяйственногозначения, будучипризваннымифункциональнообеспечиватьработу предприятияв целом). Иныесочетания(комплекты)вещей, не обладающиеуказаннымисвойствами,не являютсяпредприятием14.На этих позицияхстоит и судебнаяпрактика. Вкачестве предприятиядолжны рассматриватьсязаводы, автозаправочныестанции и томуподобное имущество,а значит, всобственностивсякого субъектапредпринимательскойдеятельностиможет находитьсякак одно, таки несколькопредприятий,самодостаточныхдля постоянногоиспользованияв целях извлеченияприбыли.
Вряде случаевюридическоелицо можетассоциироватьсяс конкретнымпредприятиеми быть с нимнеразрывносвязано. Этоотносится, какправило, кгосударственными муниципальнымунитарнымпредприятиям(в первую очередьк федеральнымказеннымпредприятиям),а также к хозяйственнымобществам,образованнымна базе государственныхпредприятийв результатеприватизациипоследних иимеющим всобственностикрупные промышленныеобъекты. Однакозаконодательствоне содержитпрепятствийк тому, чтобыв собственностиунитарногопредприятиянаходилосьнесколькопредприятий— имущественныхкомплексов.Следовательно,толковать ст.22Закона какприменимуютолько к унитарнымпредприятиям,нет оснований:речь в ней идетобо всех юридическихлицах без исключения.С учетом изложенногоприемлемаследующаятрактовкаЗакона: правона предприятиев целом должнорегистрироватьсяв ответственномза регистрациюучрежденииюстиции, находящимсяпо месту регистрацииюридическоголица собственникапредприятия.Однако и подобноеистолкованиепорождаетнемало вопросов.
Во-первых,не ясно, должнали производитьсяперерегистрацияправ в другомучрежденииюстиции в случаеперехода правасобственностина предприятиев целом к лицу,находящемусяв другом регистрационномокруге.
Во-вторых,встает проблеманадлежащейрегистрацииправ в том случае,если предприятиенаходится всобственностинесколькихлиц (например,создание предприятияв результатесовместнойдеятельности),место нахождениякоторых различно.
Наконец,непонятно, вкаком конкретноучрежденииюстиции должнорегистрироватьсяправо собственностина предприятие,принадлежащеегосударству.Думается, Законпредполагаетследующее.Всяки объектнедвижимогоимущества,входящий всостав предприятия,должен бытьзарегистрированв месте егонахожденияза собственникомвсего предприятия(в последствиилюбое обременениекаждого такогообъекта будетрегистрироватьсятолько в местеего расположения).При этом в местерегистрацииюридическоголица — собственникапредприятияв соответствующемучрежденииюстиции в реестрнедвижимостидолжна бытьвнесена регистрационнаязапись о том,что конкретноеюридическоелицо, зарегистрированноепо определенномуадресу в данномрегистрационномокруге, обладаетна праве собственностипредприятием,расположеннымв определенномместе, с перечислениемвсех объектовнедвижимости,относящихсяк этому предприятию.В месте регистрациисобственникапредприятия,очевидно, должнырегистрироватьсяи права напредприятие,производныеот права собственности.Таким образом,каждый объектнедвижимости,входящий впредприятие,должен бытьподвергнутдвойной регистрации.Переход правасобственностина предприятиев целом повлечетнеобходимостьновой регистрации(регистрациивозникшегоправа) в другомучрежденииюстиции в томслучае, еслиприобретательзарегистрированв ином регистрационномокруге.
Регистрацияправ на предприятие,находящеесяв общей долевойсобственности,будет необходимаодновременнов несколькихучрежденияхюстиции, отвечающихза регистрациюнедвижимости,— соответственнов месте регистрациикаждого изсобственниковс указаниемна то, что находящемусяв данном регистрационномокруге лицупринадлежитопределеннаядоля в правеобщей собственностина конкретноепредприятие.На каждый объектнедвижимостив месте егонахождениядолжно бытьпри этом зарегистрированоправо общейсобственности.
Закономерентакже вопрос:каким органамюстиции должнаосуществлятьсярегистрацияв случае, еслирегистрируетсяправо не юридического,а физическоголица? Если речьидет о гражданине-предпринимателебез образованияюридическоголица, то, видимо,по аналогиизакона (п.1 ст.6ГК РоссийскойФедерации) —органом юстициипо месту регистрациитакого гражданинакак индивидуальногопредпринимателя.А если речьидет о гражданине,который неявляется субъектомпредпринимательскойдеятельностии иметь в собственностипредприятия— не одно и тоже.Собственник— физическоелицо сампредпринимательскойдеятельностью— т.е. самостоятельной,осуществляемойна свой рискдеятельностью,направленнойна систематическоеполучениеприбыли отпользованияимуществом,продажи товаров,выполненияработ, оказанияуслуг (п.1 ст.2 ГКРоссийскойФедерации), —может и незаниматься,а, например,передать предприятиев доверительноеуправлениеиндивидуальномупредпринимателю.То есть Законо государственнойрегистрацииправ упустилиз виду тообстоятельство,что действующеезаконодательствоне содержиткаких-либоограниченийдля физическихлиц, не имеющихиндивидуально-предпринимательскогостатуса, напредмет наличияу них на правесобственноститакого объекта,как предприятие.Как может бытьразрешен данныйвопрос? Представляется,сто подобнаярегистрациямогла бы осуществлятьсяпо месту жительствагражданина,которым согласноп.1 ст.10 ГК РоссийскойФедерациипризнаетсяместо, где гражданинпостоянно илипреимущественнопроживает.Однако отсутствиенормативнойурегулированностиданного вопроса,вероятно, серьезнозатруднитрегистрациюправ собственностифизическихлиц на предприятия.
Предприятие— единый объектгражданскихправ, поэтомувсе права нанего, подлежащиерегистрации,возникают,прекращаются,переходят смомента регистрацииправа на предприятиев целом, еслииное не установленозаконом (п.2 ст.8ГК РоссийскойФедерации).
Тоже самое можносказать о совершаемыхс предприятиеми подлежащихгосударственнойрегистрациисделках — ихнеобходимосчитать заключеннымис момента регистрациисделки не предприятиив целом, — еслииное не установленозаконом (п.3 ст.433ГК РоссийскойФедерации).
Гражданскимкодексом РоссийскойФедерацииустановленыспециальныеправила в отношениидоговоров,объектом которыхявляется предприятиекак имущественныйкомплекс: продажипредприятия(ст.559-566); аренды(ст.656-664); доверительногоуправления(пп.1 и 3 ст.1013). Особыеположения,регулирующиесделки с предприятием,содержатсятакже в Федеральныхзаконах: «Онесостоятельности(банкротства)»(ст.85)15;«О приватизациигосударственногоимущества иоб основахприватизациимуниципальногоимущества вРоссийскойФедерации»(ст.26)16;«Об ипотеке(залоге недвижимости)»(ст.69-73).
Особенносложные отношениявозникают припродаже предприятия.Так, государственнойрегистрацииподлежит, помимодоговора продажипредприятия,переход правасобственностик покупателю.Регистрацияосуществляетсяпосле исполненияпродавцомобязательствпо договорупродажи предприятия.Исполнениеобязательствпо договорупродажи предприятиятребует отпродавца совершенияопределенныхдействий, несвойственныхиным договорнымобязательствам.В частности,если иное небудет предусмотренодоговором,продавец засвой счет долженподготовитьпредприятиек передачипокупателю,составить ипредставитьна подписаниепокупателюпередаточныйакт. В передаточномакте в обязательномпорядке должнынайти отражениесведения обуведомлениикредиторово продажипредприятия,о недостатках,выявленныхв передаточномимуществе,перечень утраченногопродавцомимущества.
Деньподписанияпродавцом ипокупателемпередаточногоакта признаетсямоментом передачипокупателюпредприятияи перехода нанего рискаслучайнойгибели илислучайногоповрежденияимуществапредприятия.
Вместес тем моментпередачи предприятияпокупателюне совпадаетс моментомперехода правасобственностина это предприятие,который определяетсядатой государственнойрегистрацииправа собственности.Однако, не являясьсобственникомпереданногопредприятия(до регистрации),покупательполучает правораспоряжатьсяимуществомпредприятияв той мере, вкакой это необходимодля целей, длякоторых приобреталосьпредприятие.И, собственно,продавец, сохраняющийправо собственностина переданноепредприятиедо моментагосударственнойрегистрации,лишается такогоправа (ст.564 ГКРФ).
Нов связи с тем,что порядоки особенностирегистрацииправ на предприятиена сегодняшнийдень до концане урегулированыв ближайшеевремя законодателемдолжны бытьданы ответына следующиевопросы:
1. Скакого моментау юридическоголица или предпринимателявозникаютоснованиярегистрироватьсвое право напредприятиекак имущественныйкомплекс?
2. Вовсех ли случаяхобязательнарегистрацияправа на предприятиекак имущественныйкомплекс илиее необходимоосуществлятьтолько в случаераспоряженияпредприятием?
3. Какиепоследствияожидают лицо,которое нерегистрируетсвое право напредприятиекак имущественныйкомплекс? Перестанетли это лицобыть собственникомпринадлежащегоему имущества?
Представляется,что ответ напоставленныевопросы можетбыть дан путемофициальноготолкованияположенийЗакона «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»в форме совместногопостановленияПленума ВерховногоСуда РФ и ПленумаВысшего Арбитражногосуда РФ.
Всоответствиис Законом «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»государственнаярегистрацияправ на недвижимоеимущество исделок с нимв кондоминиумахпроводитсяв соответствиис указаннымЗаконом и Федеральнымзаконом «Отовариществахсобственниковжилья».
Федеральныйзакон «О товариществахсобственниковжилья» №72-Ф3 от15 июня 1996 годаопределяеткондоминиумкак комплекснедвижимогоимущества,включающийземельныйучасток ирасположенноена нем жилоездание, иныеобъекты недвижимости,в которых отдельныечасти, предназначенныедля жилых илииных целей(помещения),находятся всобственностидомовладельцев(ст.6 Закона), аимущество,обслуживающееболее одногодомовладельца,а именно: межквартирныелестничныеклетки, лестницы,лифт, лифтовыеи иные шахты,коридоры, крыши,техническиеэтажи и подвалы,ограждающиенесущие и ненесущие конструкции,а также механическое,электрическое,сантехническоеоборудование,находящеесяза пределамии внутри помещения,прилегающиеземельныеучастки вустановленныхграницах сэлементамиозелененияи благоустройства,а также иныеобъекты, предназначенныедля обслуживанияединого комплексанедвижимогоимуществакондоминиумаи служащие поиспользованию,находятся вобщей долевойсобственностидомовладельцев(ст.8 Закона).Домовладельцамимогут являтьсяграждане, юридическиелица РоссийскойФедерации,субъекты РоссийскойФедерации,муниципальныеобразования)ст.1 Закона),имеющие всобственностипомещения вкомплексенедвижимогоимущества —кондоминиуме.
Всоответствиис п.1 ст.14 Закона«О товариществахсобственниковжилья», кондоминиумкак единыйкомплекс недвижимогоимущества, атакже правана недвижимоеимущество вкондоминиумеи сделки с нимподлежатгосударственнойрегистрациипо правилам,установленнымЗаконом «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним».Право собственностина недвижимоеимущество вновьсоздаваемогокондоминиумане может возникнутьраньше, чемпроизойдетгосударственнаярегистрациякондоминиума(п.2 ст.47 Закона«О товариществахсобственниковжилья»).
Однаков компетенциюоргана, осуществляющегогосударственнуюрегистрациюправ на недвижимоеимущество,каковым являетсяучреждениеюстиции порегистрацииправ, не входитрегистрациякомплексовнедвижимогоимущества какобъектов права(ст.9 Закона «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»).Регистрациив Едином государственномреестре правподлежат толькоправа на недвижимоеимущество, чтотакже вытекаетиз названияст.23 Закона огосударственнойрегистрацииправ.
Кондоминиумявляется единымкомплексоми на него долженбыть составленединый техническийпаспорт с учетомвсех объектовнедвижимости,находящихсяна земельномучастке кондоминиума.Кондоминиумудолжен бытьприсвоен одининвентарныйномер, а объектам,входящим всостав кондоминиума,присваиваютсяотдельныелитеры. Длякаждого объекта,входящего всостав кондоминиума,должны бытьуказаны общаяплощадь и инвентарнаяоценка, а дляземельногоучастка — нормативнаяцена земли.
Подгосударственнойрегистрациейкондоминиумакак комплексанедвижимогоимуществаследует пониматьоткрытие вЕдином государственномреестре правсоответствующегораздела наобщее имуществов кондоминиумеи внесении внего записио регистрацииправа общейдолевой собственностина это имущество.
Приэтом доля каждогодомовладельцав праве общейсобственностина общее имуществов кондоминиумепредполагаетсяпропорциональнойдоле принадлежащихему помещенийв кондоминиуме,измеренныхв метрах квадратныхплощади. Размердоли может бытьиным, что устанавливаетсярешением общегособраниядомовладельцевили соглашениеммежду ними.
Послерегистрацииправ на общееимущество вкондоминиумедомовладельцымогут создатьтовариществособственниковжилья в соответствиисо ст.24-28 Закона«О товариществахсобственниковжилья». Статья48 этого Законапозволяетобразоватьтовариществособственниковжилья и в строящемсякондоминиуме.
Однакогосударственнаярегистрацияправ на общееимущество встроящемсякондоминиумене может бытьосуществлена,пока строительствоне законченои собственникипомещений вкомплексенедвижимогоимущества незарегистрировалисвои права наэти помещенияв Едином государственномреестре прав.
Всоответствиис п.2 ст.290 ГК РФдоля в правеобщей собственностина общее имуществожилого домаотчуждаетсясобственникомквартиры толькоодновременнос передачейправа собственностина квартиру.Пункт 3 ст.8 Закона«О товариществахсобственниковжилья» устанавливаеттакой же режимперехода правасобственностина любое иноеобщее имуществов кондоминиуме,а не только наобщее имуществожилого дома.При этом в правеобщей собственностина общее имуществов кондоминиумеотчуждаетсяодновременнос отчуждениемправа собственностине только наквартиру, нои на любоенаходящеесяв собственностидомовладельцажилое или нежилое помещение.
Наоснованиивышеназванныхнорм права вп.2 ст.23 Законао государственнойрегистрацииправ установленообщее правило,согласно которомугосударственнаярегистрациявозникновения,перехода, ограничения(обременения)или прекращенияправа на жилоеили нежилоепомещение вкондоминиумаходновременнойявляетсягосударственнойрегистрациейнеразрывносвязанногос ним праваобщей долевойсобственностина общее имущество.
Правособственностина помещениеможет бытьприобретенона основаниидоговоровкупли-продажинедвижимости(ст.549 ГК РФ), мены(ст.567 ГК РФ), дарения(ст.572 ГК РФ), исполненияинвестиционногодоговора одолевом участиив строительстве,вступившегов законную силурешения суда,в порядкеприватизации,наследования,а также по другимоснованиям,предусмотреннымзаконом. Внесениев Единый государственныйреестр правна недвижимоеимущество исделок с нимзаписи о регистрациивозникновенияили прекращенияправа собственностина конкретноепомещениеявляется регистрациейвозникновенияили прекращенияправа общейдолевой собственностидомовладельцана общее имуществов кондоминиуме,самостоятельногорегистрационногодействия порегистрацииправа общейдолевой собственностине осуществляетсяи измененияв записи орегистрацииправа общейдолевой собственностине вносятся.Субъектамиправа долевойсобственностина общее имуществов кондоминиумебудут являтьсядомовладельцы,запись о регистрацииправа которыхна отдельныепомещенияимеется в Единомгосударственномреестре правна недвижимоеимущество исделок с ним.
Статья24 Закона «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»предусматриваетразные режимыгосударственнойрегистрацииправа общейсобственностина недвижимоеимущество взависимостиот того, являетсяли эта собственностьдолевой илисовместной.
Долевойпризнаетсяобщая собственностьдвух или болеелиц с определениемдоли каждогоиз собственников,а совместной— без определениятаких долей.И та и другаявозникают вслучаях, когдав собственностьдвух или болеелиц поступаетимущество,которое неможет бытьразделено безизменения егоназначенияили не подлежитразделу в силузакона. В первомслучае речьидет об имуществе,не делимомфизически(автомашина)или юридически(предприятие).Примером второгоможет бытьимуществокондоминиума,включающееобъекты, предназначенныедля обслуживанияединого комплексанедвижимогоимущества ииспользованияэтого комплекса.Находясь вобщей долевойсобственностидомовладельцев,соответствующееимущество неподлежит разделуи отчуждениюотдельно отправа собственностидомовладельцевна помещение(квартиру) вкондоминиуме(ст.8 Закона «Обосновах федеральнойжилищной политики»в редакцииЗакона от 21 апреля1997 г.)17.
Вслучаях, предусмотренныхзаконом, общаясобственностьможет возникнутьи на неделимоеимущество. Такв общую долевуюсобственностьнесколькихнаследниковпереходитимуществоумершего гражданинав том случае,если в его составвходят, например,две и болееквартиры (ст.532ГК РФ, 1964).
Общаясобственностьна имуществоявляется долевой,если толькозаконом непредусмотренообразованиесовместнойсобственности(п.3 ст.244 ГК РФ). Кодексуказывает навозникновениесовместнойсобственностив двух случаях,имея в видусовместнуюсобственностьсупругов (ст.256)и совместнуюсобственностьчленов крестьянского(фермерского)хозяйства(ст.257). возникновениесовместнойсобственностидопускаетсяпомимо ГК, идругими законами.
Однакопо соглашениюмежду собойучастники общейсобственностимогут избратьне совместный,а долевой режим.В отношениисупружескойсобственноститакое соглашениеоформляетсябрачным договором(ст.3. 42 СК). В другихслучаях в самихзаконах предоставляетсяправо участникамобщей собственностиопределитьее вид. Так, вЗаконе «Оприватизациижилищного фондав РФ» от 34 июля1991 года ( с изменениямии дополнениями)18,предусмотрено,что в порядкеприватизациижилые помещенияпередаютсялибо в общуюсобственность(совместнуюили долевую),либо в собственностьодного из совместнопроживающихна приватизируемойплощади лиц.При этом выбородного изпредлагаемыхвидов собственностипринадлежитисключительногражданам,выразившимжелание наприватизацию.
ВУказе ПрезидентаРоссийскойФедерации от27 октября 1993 г. «Орегулированииземельныхотношений иразвитии аграрнойреформы в России»19установлено,что гражданеи юридическиелица могутобразовыватьобщую совместнуюили долевуюсобственностипутем добровольногообъединенияпринадлежащихим земельныхучастков, земельныхдолей (паев).
Взаконе «Осадоводческих,огородническихи дачных некоммерческихобъединениях»от 15 апреля 1998 г.20только дляодного видатаких объединений— садоводческого,огородническогои дачногонекоммерческоготоварищества— предусмотрено,что имуществообщего пользованиясозданное такимтовариществомза счет целевыхвзносов, являетсясовместнойсобственностьюего членов.
Общееимуществотоварищества,образованноеза счет средствспециальногофонда, а такжеобщее имущество,приобретенноеи созданноев других видахсадоводческих,огородническихи дачных некоммерческихобъединений(потребительскихкооперативахи некоммерческихпартнерствах),составляетсобственностьюридическоголица (ст.4 названногозакона).
Совместнаясобственностьво всех случаяхможет бытьпреобразованав долевую. Такоеизменение видаобщей собственностидопускаетсяпо соглашениюее участников,а при не достиженииими согласия— по решениюсуда (ст. 244 ГК РФ).
Преобразованиесовместнойсобственностив долевую происходити в случае смертиодного изсобственников.Это означает,что доля умершегоне переходитк другим участникамсовместнойсобственности,а включаетсяв состав наследственногоимущества и,соответственно,наследуетсяпо общим правиламнаследственногоправопреемства.
Вп.1 ст.24 законао государственнойрегистрацииправ имеетсяв виду регистрацияидеальных долейв общей долевойсобственности,которые внесеныв реестр в видепростой доли(1/2, 1/3, 1/4, и т.д.), т.е. речьидет о размередоли, а не о еесодержании.
Прирегистрацииправа на недвижимость,которая в общейдолевой собственности,право каждогоиз собственниковрегистрируетсяв Едином государственномреестре правв виде отдельнойзаписи на отдельномлисте (п.19 Правилведения Единогогосударственногореестра прав).
Изп.1 ст.24 Законао государственнойрегистрацииправ вытекает,что не толькосогласиесобственниковна регистрациюправ на долюодного из них,но и возражениелюбого из участниковможет бытьнотариальноудостоверено,либо оформленов органе, осуществляющемгосударственнуюрегистрацию.
Несогласие(возражение)хотя бы одногоиз сособственниковс государственнойрегистрациейправа на долюзаявителя(участникаобщий долевойсобственности)признаетсядостаточнымоснованиемдля принятиярегистрирующиморганом в порядке,предусмотренномст.20 Закона «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,решения оботказе в проведениигосударственнойрегистрациив таком случаегосударственнаярегистрацияможет бытьосуществленалишь по решениюсуда, принятомупо иску того,кто обратилсяза регистрациейдоли, либо любогодругого участникаобщей собственности.
Пункт2 статьи 24 указываетв качественепременногоусловия государственнойрегистрацииперераспределениядолей согласиеучастниковобщей собственности.В данном случаеречь идет осогласии именнотех из них, чьядоля в результатеперераспределенияизменяется(уменьшаетсяили увеличивается).
Вп.3 Закона огосударственнойрегистрацииправ указанпорядок осуществлениягосударственнойрегистрациивозникновенияперехода ипрекращенияобщей совместнойсобственности.Этот порядокимеет своиособенности,связанные сраспоряжениемобщей совместнойсобственностью.Имеется в виду,что каждый изее участниковвправе совершатьсделки пораспоряжениюобщим имуществомесли иное невытекает иззакона илисоглашениявсех собственников.Распоряжениеобщим совместнымимуществомможет осуществлятьсяс согласия всехсособственников.Независимоот того, ктосовершаетсделку, такоесогласие сторонпредполагает(п.2 ст.253 ГК РФ). Поуказаннойпричине орган,осуществляющийгосударственнуюрегистрацию,вносит соответствующуюзапись в государственныйреестр по заявлениюодного из участниковобщей совместнойсобственности,но требуяпредоставлениясогласия наэто всех остальныхучастников,если толькоиное не предусмотреногражданскимкодексом ииными законами.
Поособому решаетсявопрос о регистрациисовместнойсобственностикрестьянского(фермерского)хозяйстваимуществотакого хозяйствапринадлежитего членам направе совместнойсобственности.Однако в соответствиис п.2 ст.23 ГК РФ смомента регистрациикрестьянскогодвора его главапризнаетсяиндивидуальнымпредпринимателями.Тем самым лишьон один вправеосуществлятьраспоряжениеимуществомот имени двора.
Закон«О крестьянском(фермерском)хозяйстве»21предусматривает,что сделки пораспоряжениюобщим имуществомкрестьянского(фермерского)хозяйства, азначит, и обращениепо поводу егогосударственнойрегистрации,осуществляетсяглавой хозяйствалибо довереннымлицом (ст.15). регистраторпоэтому обязанпроверить вслучаях, когдаречь идет окрестьянском(фермерском)хозяйстве,является лизаявительглавой хозяйства,а при выступлениипредставителя— наличие упоследнегодоверенностиот главы хозяйства.
Прирегистрацииправ на недвижимоеимущество,находящеесяв общей совместнойсобственностипроводитсяединая записьи все собственникиуказываютсяв одной графе«Правообладатель».Субъектам правасовместнойсобственностина имуществовыдается односвидетельствоо государственнойрегистрацииправа на всехсобственников.
Включениев Закон «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»правовых норм,предусматривающихвозможностьи регулирующихособенностирегистрацииправ на объектнезавершенногостроительства,является несомненноположительныммоментом.
Статья25 закона о государственнойрегистрацииправ устанавливает,что в случаенеобходимостисовершенияс объектомнезавершенногостроительствасделки правона указанныйобъект недвижимогоимуществадолжно бытьпредварительнозарегистрировано.
Всоответствиисо ст. 218 ГК РФ,лицо, изготовивс соблюдениемзакона и иныхправовых актовновую вещь длясебя, приобретаетна нее правособственности.Право собственностина здания, сооруженияи другое вновьсоздаваемоенедвижимоеимущество,подлежащеегосударственнойрегистрации,возникает смомента такойрегистрации(ст.219 ГК РФ). Подтверждающиефакт созданиянедвижимогоимуществадокумент одновременнодолжен содержатьсведения оприсвоенииобъекту кадастровогономера. Онивыдаются органами,ответственнымиза учет соответствующихобъектов недвижимогоимущества.
Вотношениигосударственнойрегистрацииважно различатьследующиеслучаи:
1.Собственникземельногоучастка возвелна нем зданиеили иной объектнедвижимогоимущества. Вэтом случаепри регистрациивозникшегоправа следуетлишь дополнитьподраздел IЕдиного государственногореестра правлисткам I-2(здание, сооружение)и внести в негонеобходимыесведения.
2. Зданиена земельномучастке создаетсубъект, неявляющейсясобственникомучастка, нополучившийпо договоруправо владенияи пользованияим для возведениянедвижимости.
Насозданноездание заводитьсяновый формулярреестра и Делоправоустанавливающихдокументов.Для государственнойрегистрацииправа собственностина созданныйобъект в учрежденииюстиции, помимокадастровогоплана новогообъекта, необходимопредоставитьдокумент,подтверждающийправо пользованиясоответствующимземельнымучастком иобъем полномочийправообладателя.
Вкачестве общегоправила законо государственнойрегистрацииправ установил,что права наобъект незавершенногостроительстване подлежитрегистрациив Едином государственномреестре прав.Исключениедопускаетсялишь в случае,когда с объектом совершаетсякакая-либосделка. Например,если собственникпродает недвижимоеимущество илизакладываетего с цельюиспользованияполученногокредита напродолжениестроительства.К заявлениюо государственнойрегистрацииправ на объектнезавершенногостроительстваприлагаютсяследующиедокументы:правоустанавливающиедокументы наземельныйучасток, проектнаядокументация,в которой должнобыть отраженорасположениеобъекта научастки, егопоэтапный плани т.д., а такжедокумент, содержащийописание объекта.Таким документомможет являтьсяакт, составленныйи подписанныйсобственникоми должностнымилицами органа,ответственногоза кадастровый(технический)учет данногообъекта недвижимогоимущества.
Пункт5 ст.29 Закона «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»рассматриваетФедеральныйзакон «Об ипотеке(о залоге недвижимости)»как специальныйакт. В соответствующейчасти он дополняеткомментируемыйЗакон о государственнойрегистрацииправ. По этойпричине прирасхождениимежду обоимизаконами повопросам, связаннымс регистрациейипотеки, приоритетомобладает закон«Об ипотеке.
Ипотека— договор, всилу которогозалогодержатель-кредиторпо обязательству,обеспеченномуипотекой, имеетправо получитьудостоверениесвоих денежныхтребованийк должнику поэтому обязательствуиз стоимостизаложенногонедвижимогоимуществадругой стороны— залогодателяпреимущественноперед другимикредиторамиза изъятиями,установленнымифедеральнымзаконом (ст.1Закона «Обипотеке»). Изъятия,о которых идетречь, предусмотрены,в частности,ст.64 ГК РФ, котораяна случай ликвидацииюридическоголица отнеслатребованиязалогодержателя-кредиторак третьей очереди.
Каквытекает изст.29 (п.1) Законао государственнойрегистрацииправ, непременноеусловие ипотеки— чтобы вещноеправо на продаваемоев залог недвижимоеимуществопрошло государственнуюрегистрацию,установившуюпринадлежностьэтого правазалогодателю.В ипотеку можетбыть передано,прежде всего,недвижимоеимущество, накоторое залогодательимеет правособственностиили хозяйственноговедения, приэтом допускаетсяипотека и частиимущества, нотолько приусловии, еслионо по своейприроде допускаетего раздел внатуре.
Изчисла недвижимогоимущества, накоторое распространяетсязакон о государственнойрегистрацииправ, предметомипотеки могутбыть земельныеучастки, предприятия,а также здания,сооруженияи иное недвижимоеимущество,которое используетсяв предпринимательскойдеятельности,жилые дома,квартиры ичасти жилыхдомов и квартир,состоящие изодного илинесколькихизолированныхпомещений,дачи, садовыедома, гаражии другие строенияпотребительскогоназначения.
Сучетом того,что при неисполненииобеспеченногозалогом обязательствазаложенноеимуществоподлежит реализации,Закон «Об ипотеке»и некоторыедругие федеральныезаконы определеннымобразом ограничиваютвозможностизакона отдельныхвидов недвижимости.Общее правилона этот счетсостоит внедопустимостиипотеки недвижимости,полностьюизъятой изобращения, аравным недвижимогоимущества, накоторое в силуфедеральногозакона не можетбыть обращеновзыскание.Приведенноеправило охватываетпрежде всегонедвижимоеимущество,признанноев установленномпорядке подлежащимприватизации,либо, напротив,его приватизациявообще недопускается.Такой же запретипотеки установлендля отдельныхкатегорийземель — тех,для которыхпредусмотренособый правовойрежим. Имеетсяв виду, что впротивномслучае этотособый режиммог бы оказатьсянарушеннымв случаях, когдапо причиненепогашениядолга пришлосьбы реализоватьзаложенноеимущество. Речьидет о землях,находящихсяв государственнойили муниципальнойсобственности,сельскохозяйственныхугодьях изсостава земельсельскохозяйственныхорганизаций,крестьянских(фермерских)хозяйств иполевых земельныхучастков личныхподсобныххозяйств. Внекоторыхслучаях, чтобыне допускатьизлишнегодробленияземельныхучастков, признаетсяневозможнойпередача випотеку ихчасти. Речьидет об участках,площадь которыхне достигаетминимальногоразмера, установленногонормативнымиактами субъектовРФ и органовместногосамоуправлениядля земельразличногоцелевого назначенияи разрешенногоиспользования.
Предметомзакона можетбыть не толькосама недвижимость,но и права нанее. Речь идето правах, принадлежащихарендаторупо отношениюк арендованномунедвижимомуимуществу. Еслииное не установленофедеральнымзаконом и непротиворечитсуществу арендныхотношений, назалог правраспространяютсяобщие положенияоб ипотекенедвижимости.К числу специальныхнорм относитсято, что (еслииное не предусмотренофедеральнымзаконом илидоговоромаренды) дляосуществленияипотеки арендныхправ необходимополучить согласиеарендодателя.В случаях, когдав этой роливыступает лицо,не обладающееправом собственностина заложенноеимущество (еслииное не предусмотренозаконом илидоговором), дляпередачи випотеку арендныхправ необходимополучить согласиесобственника.
Законодательствомдля договораоб ипотекепредусмотренаобязательнаянотариальнаяформа (п.2 ст.339 ГКРФ). Договор обипотеке подлежитгосударственнойрегистрациив порядке,предусмотреннымЗаконом огосударственнойрегистрацииправ, и считаетсязаключеннымс момента егорегистрации(п.3 ст.433 ГК РФ, п.2ст.10 Закона «Обипотеке»).Несоблюдениеправил о нотариальномоформлениии государственнойрегистрациидоговора обипотеке влечетего недействительность.
Следуетподчеркнуть,что по общемуправилу, закрепленномув п.1 ст.340 ГК РФ,права залогодержателяна вещь, являющуюсяпредметомзакона, распространяютсяна ее принадлежности,если иное непредусмотренодоговором. Приипотеке предприятияправо залогараспространяетсяна все входящеев его составимущества, втом числе движимоеи недвижимое,если иное непредусмотренозаконом илидоговором.Ипотека зданияили сооружениядопускаетсятолько с одновременнойипотекой поэтому договоруземельногоучастка, накотором находитсяэто здание илисооружение,либо частиэтого участка,функциональнообеспечивающийзаложенныйобъект, либопринадлежащегозалогодателюправа арендыэтого участкаили его соответствующейчасти (п.3 ст.340 ГКРФ). Из разъясненийвысших судебныхорганов РоссийскойФедерации,применительнок ст.340, следует,что договорипотеки зданияили сооруженияследует признаватьничтожнойсделкой, еслизалогодатель,одновременноявляющейсясобственникомили арендаторомземельногоучастка, непередает взалог по договоруипотеки соответствующийземельныйучасток илиправо его аренды22.
Приипотеке земельногоучастка правозалога нераспространяетсяна находящеесяили возводимыена этом участкездания и сооружениязалогодателя,если в договорене предусмотреноиное (п.4 ст.340).
Законоб ипотекевводит понятиезакладной(ст.13), котораяявляется ценнойбумагой, удостоверяющейправа залогодержателяпо обеспеченномузалогом обязательствуи по договоруоб ипотеке.Закладнаясоставляетсязалогодателем,а если он являетсятретьим лицом,то также и должникомпо обеспеченномудоговоромобязательству.Выдача закладнойпервоначальномузалогодержателювходит в компетенциюучрежденияюстиции порегистрацииправ и осуществляетсяпосле государственнойрегистрацииипотеки.
Вопросамгосударственнойрегистрацииипотеки в Законеоб ипотекецеликом посвященачетвертая глава(ст.19-28).
Длягосударственнойрегистрацииипотеки к заявлениюзалогодателя,помимо документов,предусмотренныхЗаконом огосударственнойрегистрацииправ, необходимоприменить:нотариальноудостоверенныйдоговор обипотеке и егокопию, документы,названные вдоговоре обипотеке в качествеприложений,документ,подтверждающийоплату регистрационныхдействий, атакже документ,подтверждающийвозникновениеобеспеченногоипотекойобязательства.Если в договореоб ипотекеуказано, чтоправа залогодержателяудостоверяютсязакладной, тов орган осуществляющийгосударственнуюрегистрациюипотеки, одновременнос указаннымивыше документамипредставляютсязакладная идокументы,названные вней в качествеприложенийи их копии.
Врезультатеознакомленияс законченнымипроизводствомделами о продаженедвижимостиможно сделатьследующиевыводы.
В производствесуда находятсядела о признаниисделки куплипродажи недвижимости(в основномквартир) недействительными.Основаниемдля предъявленияподобных исковявляется несоблюдениеодной из сторонобязательныхусловий заключениядоговоракупли-продажиквартиры. Так,ЗаводчиковаЛ.А. предъявилаиск к ЗаводчиковуА.Г., ЛисицкойС.Д. о признаниисделки купли-продажиквартиры поул. Водопроводной,11-149недействительнойв связи с тем,что ответчикомЗаводчиковымпри продажеквартиры неполучено согласиеистицы на совершениесделки в отношенииимущества, накоторое распространяетсярежим совместнонажитого имуществасупругов (дело№ 192898). ГубинойИ.В. предъявлениск к Шемет опризнаниинедействительнойкупли-продажиквартиры 16 д.№6 по Иркутскомутракту, т.к. этасделка притворная,совершена дляприкрытияненадлежащеоформленногозалога; крометого в данномслучае имеломесто нарушениеправ несовершеннолетнихдетей, т.к. РОНОвыдал справкуна отчуждениеквартиры безпроверки фактическихусловий проживаниядетей (дело №379-98).
Характерно,что дела о признаниидоговоракупли-продажиквартир недействительнымнаходятся впроизводствесуда длительноевремя (дела№ 155-99, № 354-99, № 750-99, № 1091-99и др.). очевидно,это связаноне только сосложностьюисследованиядоказательствпо названнойкатегориидел,но и созначимостьюпоследствийпризнания такихсделок недействительными(как правило,ущемлениежилищных правсторон, большиематериальныеиздержки). Характернои то, что в рядеслучаев стороныдо вынесениясудом решенияпо делу самостоятельнопринимают мерык разрешениеспора, а судлишь принимаетотказ от иска(дело № 380-98 КузнецовВ.В. к ВойткоН.И. о признаниинедействительнымдоговоракупли-продажиквартиры № 1 д.17 по ул. Лермонтова)либо выноситопределениеоб оставлениидела без рассмотренияв связи с неявкойсторон в судебноезаседание (№379-98, № 1928-98 и др.).
Интересентот факт, чтопри оспариваниидействительностисовершеннойсделки истцамиодновременноне ставитсявопрос о отменерегистрационнойнадписи.
Представляется,что ответ напоставленныевопросы можетбыть дан путемофициальноготолкованияположений "Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"в форме совместногопостановленияПленума ВерховногоСуда РФ и ПленумаВысшего АрбитражногоСуда РФ.
Взаключениинеобходимоеще раз отметить,разработчикамиФедеральногозакона "Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"была проделанаогромная работа,обобщен значительныйправовой ипрактическийматериал.
Федеральныйзакон "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"имеет исключительноважное значениедля упорядоченияи цивилизованногоразвития рынканедвижимостии, главное, дляобеспечениягарантий правсобственниковнедвижимогоимущества.
Отдельныестатья Законаявляются новымидля законодательстваРоссийскойфедерации итребуют толкованиеих судами иарбитражнымисудами. Верноетолкование,применениеи устранениевыявленныхпротиворечийв Законе ""Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"окажет позитивноевлияние наразвитие гражданскихправоотношенийв нашей странеи на укреплениезаконностипри совершениисделок с недвижимостью.
Последовательноеосуществлениестоль масштабногозакона потребуетпринятиядополнительныхнормативно-правовыхактов — постановлений,инструкций,методик и другихдокументов,обеспечивающихустановленноезаконом созданиеи функционированиесистемы учрежденияюстиции порегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним,ведение Единогогосударственногореестра прав,фиксирующегонавечно вседанные на объектнедвижимогоимущества иего правоустанавливающиедокументы. Оттого, как фактическибудет организованасистема государственнойрегистрации,зависят нетолько объемырасходов наее содержание,но и правоваязащищенностьсубъектовгражданскогооборота, соблюдениигосударственныхинтересов всфере управленияземельнымиресурсами ииной недвижимостью,а в конечномсчете устойчивостьблагоприятногоинвестиционногоклимата. Организацияуспешногофункционированиязакона позволитдостичь следующихцелей:
-надлежащимобразом защититьимущественныеправа субъектовгражданскогооборота. Здесьимеется в видупрежде всегозащита правграждан и юридическихлиц, для которыхнедвижимоеимуществосоставляетоснову существования,а также банковскихучреждений,осуществляющихкредитованиепод залогнедвижимости.В связи с этимзакон о государственнойрегистрацииправ имеет немене важноезначение длясоздания рынкаипотечныхкредитов, чемспециальныйзакон об ипотеке;
-гарантироватьинтересы государствав вопросахуправлениянедвижимымимуществом.Эффективноработающаясистема государственнойрегистрацииправ на недвижимостьпозволитсосредоточитьв руках государственныхорганов большойобъем правовойи техническойинформации,касающейсянедвижимогоимущества. Этиданные могутбыть использованыв целях территориальногопланирования,обеспечениярациональногоиспользованияземельныхресурсов, контроляземельногооборота и недопущенияспекуляциинедвижимостью,а также дляфискальныхцелей: сбораземельногои иных налоговс недвижимости.
Гражданскийкодекс РФ. М.:Издательскаягруппа Инфра.М-норма,1996. — С.555.
Водный кодексРФ // СЗ РФ. 1995. №47.Ст.4471.
Закон РФ "Обипотеке (законнедвижимости)"// СЗ РФ. 1998. №29. Ст.3400.
Закон РФ "Обосновах федеральнойжилищной политики// СЗ РФ. 1997. №17. Ст.1913.
Закон РФ "Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"// СЗ РФ. 1997. № 30. Ст.3594.
Закон РФ "Окрестьянском(фермерском)хозяйстве //ВедомостиРСФС. 1990. №26. Ст.324.
Закон РФ "Онесостоятельности(банкротстве)"// СЗ РФ. 1998. №2. Ст.222.
Закон РФ "Оприватизациижилищногофонда в РФ" //СЗ РФ. "16. Ст.1864.
Закон РФ "Оприватизациигосударственногоимущества иоб основахприватизациимуниципальногоимущества вРФ" // СЗ РФ. 1997. №3.Ст.3595.
Закон РФ "Осадоводческих,огородническихи дачных некоммерческихобъединениях"// СЗ РФ. 1998. №16. Ст.180.
Закон РФ "Отовариществахсобственниковжилья" // СЗ РФ.1996. №25. Ст.2963.
Информационноеписьмо ПрезидиумаВАС РФ от 13.11.97. №27// Хозяйство иправо, 1998. №4.
Лесной кодексРФ // СЗ РФ. 1997. №5.Ст.610.
ПостановлениеКонституционногоСуда от 3.04.98 №10 // СЗРФ. №15. 1998. Ст.1794.
ПостановлениеПленума ВерховногоСуда РФ и ПленумаВысшего АрбитражногоСуда РФ от 18августа 1992 г.№12/12 "О некоторыхвопросахподведомственностидел судам иарбитражнымсудам".
ПостановлениеПленума ВерховногоСуда РФ и ПленумаВысшего АрбитражногоСуда РФ от 1 июля1996 года №6/8 // ВестникВАС РФ. 1996. №7.— С.16.
ПостановлениеПравительстваРФ "О мерах пореализацииФЗ "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"№1378 от 1 ноября1997 г. // СЗ РФ. №45. Ст.5195.
ПостановлениеПравительстваРФ "Об установленииплатежей загосударственнуюрегистрациюправ на недвижимоеимущество исделок с ними за предоставлениеинформациио зарегистрированныхправах" №248 от26 февраля 1998 г.// СЗ РФ. 1998. №9. Ст.1121.
ПостановлениеПравительстваРФ "Об утвержденииПоложения омежведомственнойкомиссии поразработкемероприятий,связанных сдеятельностьюучрежденийюстиции порегистрацииправ на недвижимоеимущество иорганов поучету объектовнедвижимогоимущества всистеме государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество"№238 от 21 февраля1998 г. // СЗ РФ. 1998. №9.Ст.1115.
ПостановлениеПравительстваРФ "Об утверждениипримерногоположения обучрежденииюстиции порегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"№288 от 6 марта 1998г. // Российскаягазета, 1998, 18 марта.
ПостановлениеПравительстваРФ "Об утвержденииправил Единогогосударственногореестра правна недвижимоеимущество исделок с ним"№219 от 18 февраля1998 г. // СЗ РФ. 1998. №8.Ст.963.
Указ президентаРФ от 27 октября1993 г. "О регулированииземельныхотношений иразвитии аграрнойреформы в России"// СА РФ. 1993. №44. Ст.4191.
БрагинскийМ., Суханов Е.,Ярошенко К.Объекты гражданскийправ // Хозяйствои право. №5.—С.5.
ДобаткинД.А., Кузин К.Регистрациясделок с недвижимостью:шаг вперед? //Юридическиймир, 1997. №12.—С.63.
КоломийченкоО., ЛукьяноваН. Рынок недвижимостив свете антимонопольныхправил. // Хозяйствои право, 1997. №2.-С.50.
ЗавьяловА.,Коновалов,Государственнаярегистрацияправ на недвижимость.// Рос. Юстиция.1998, №6.-С.15.
КрыловС. Регистрацияправ на недвижимость:понятие и проблемы.// Рос. Юстиция,1997. №10.
КузнецовА.В. Федеральныйзакон "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним": за и против.// Государствои право,1998. №2.
НудиевС. Государственнаярегистрацияправ на недвижимоеимущество вжилищной сфере.// Хозяйство иправо, 1998. №3.
Обзорзаконодательства,регулирующегогосударственнуюрегистрациюправ на недвижимоеимущество. //Юридическийбюллетеньпредпринимателя,1998. №2.
ОрловаМ. Недвижимоеимущество иипотека. // Государствои право, 1998. №12.
РомановО. Государственнаярегистрацияправ на недвижимостьи сделок снедвижимымимуществом:некоторыепроблемыправоприменения.// Хозяйство иправо, 1998. №6-7.
СтепашинС. О созданииединой системыгосударственнойрегистрации… // Рос. Экономическийжурнал, 1998. №2.
КисамовВ.М., Юшанов И.А.Государственныйучет объектовнедвижимостии регистрацияправ на них вПетербурге.Выпуск 1. Сб.:ООО"Право и управление",1997.
ЦыбуленкоЗ. Сделки снедвижимостьюи их регистрация.// Хозяйство иправо, 1998. №2.
ЭрделевсуийА. Предприятиекак недвижимость:регистрацияправ.// 1998. №5.
БрагинскийМ. Постатейныйкомментарийк ФЗ "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним",М.: Норма, 1998.
Гражданскийкодекс РФ.Научно-практическийкомментарий.М.: "Бек", 1996.
Гражданскоеправо. В 2-х томах.Т1,2. Под ред. А.Сергеева и Ю.Толстого. М.:"Проспект",1998.
Научно-практическийкомментарийк ФЗ "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним". М.: "Экономика",1998.
Федеральныйзакон "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним". Комментарии.- М.: Издательскаягруппа Норма-Инфра.М,1999.- С.536.
1СЗ РФ – 1997. №30. Ст.3594.
2СЗ РФ – 1997. №5. Ст.610
3СЗ РФ – 1995. №47. Ст.4471
4СЗ РФ.1996. №25. Ст.2963
5СЗ РФ. 1998. №29. Ст.3400
6СЗ РФ.1997. №45. Ст.5195
7СЗ РФ. 1998. №9. Ст.1115
8Российскаягазета, 1998, 18 марта
9СЗ РФ. 1998. №9. Ст.1121
10СЗ РФ. 1998. №8. Ст.963
11Регистрациявоздушных,морских и речныхсудов, космическихобъектов идругих объектовосуществляетсяв специальныхгосударственныхреестрах.
12См.: ПостановлениеПленума ВерховногоСуда РФ и ПленумаВысшего АрбитражногоСуда РФ от 18августа 1992 г.№12/12 "О некоторыхвопросахподведомственностидел судам иарбитражнымсудам".
13См.: БрагинскийМ., Суханов С.,Ярошенко К.Объект гражданскихправ // Хозяйствои право. 1995. №5. —С.5
14Гражданскоеправо. В 2-х т. Т.2/ Под ред. А. Сергееваи Ю. Толстого.- М.: Проспект,1997. — С.106
15С 3 РФ. 1998. № 2 ст.222
16С 3 РФ. 1997. № 30 ст.3595
17С 3 РФ. 1997. № 17. Ст.1913
18С 3 РФ. 1994. № 16. Ст.1864
19Собрание актовПрезидентаИ правительстваРФ (доли — САРФ). 1993. №44. Ст.4191
20С 3 РФ. 1998. № 16. Ст.180
21ВедомостиРСФСР. 1990. № 26. Ст.324
22ПостановлениеПленума ВерховногоСуда РФ и ПленумаВысшего Арбитражногосуда РФ от 1 июля1996 г. №6/8 // ВестникВАС РФ, 1996, №7.— С.16
БуртоваяЛ.А.
Недвижимыеи движимыевещи.
Государственнаярегистрациянедвижимости.
Продажанедвижимости.
Томск2000 г.