| Московская Государственная Юридическая Академия МДФ II курс, 13 группа | |||||
| Кафедра гражданского права | |||||
| КУРСОВАЯ РАБОТА По теме: Ипотечное кредитование | |||||
| ДИСЦИПЛИНА: гражданское право ПРЕПОДАВАТЕЛЬ: Татаринцева Елена Васильевна ИСПОЛНИТЕЛЬ: Смирнова Яна Аркадьевна | |||||
| Москва 2001г. | |||||
С О Д Е Р Ж А Н И Е
Ипотечное кредитование............................................................................................................................................... 1
Введение................................................................................................................................................................................. 4
Глава 1. История становления ипотеки......................................................................................................................... 4
Глава 2. Понятие ипотеки.................................................................................................................................................. 7
Глава 3. Нормативно-правовая база............................................................................................................................. 8
Глава 4. Функции ипотеки................................................................................................................................................. 9
Глава 5. Схема первичного сегмента ипотечного рынка...................................................................................... 10
Глава 6. Схема вторичного сегмента ипотечного рынка...................................................................................... 11
Глава 7.Регистрация ипотеки и договор об ипотеке............................................................................................... 12
Глава 8. Особенности страхования ипотеки............................................................................................................. 17
Глава 9. Выселение некредитоспособных залогодателей.................................................................................... 18
Глава 10. Ипотечное кредитование на практике..................................................................................................... 20
Глава 11. Социальный аспект ипотеки....................................................................................................................... 21
Глава 12. Минусы ипотеки............................................................................................................................................. 21
Заключение......................................................................................................................................................................... 22
Список использованных источников:................................................................................................................. 23
В данной работе кратко изложены правовые основы ипотечного кредитования в России в настоящее время, а также отмечены основные моменты изменения законодательства об ипотеке в последние годы. Одновременно обращено внимание к главным «опасностям» рассматриваемых правоотношений и указаны основные направления их оптимального преодоления.
К работе прилагаются выдержки из основных актов, регламентирующих ипотеку, в том числе прилагается «обработанный» закон «Об ипотеке».
Недвижимость и, особенно, жилая может приобретаться и продаваться различными способами и с применением различных схем. Одной из наиболее перспективных является ипотека. А все это благодаря тому, что недвижимость — наиболее надежное обеспечение кредитования.
Внедрение ипотеки у нас даст ощутимый импульс дальнейшему развитию рынка недвижимости, так как обеспечит приток реальных денежных средств и расширение строительства жилья од уже обеспеченные деньги.
Глава 1. История становления ипотеки
За последние десятилетия все уже подзабыли, что в России понятие " ипотека" бытовало на протяжении нескольких столетий. Но начиная со времени октябрьских революционных преобразований, ипотеку как форму залога сначала изъяли из финансово-экономической системы страны, а затем и само понятие постепенно ушло из обихода, из специальных словарей и справочников. "Подставка", которой не надо бояться В историческом процессе развития института залога ипотека представляет собой третью, и наиболее совершенную форму. Она оптимально соответствует потребностям поземельного кредита и экономическим условиям его предоставления и обеспечения.
Это понятие пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Его ввел архонт Солон в YI веке до н.э.
Предшественник Солона - Драконт ввел порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядками в истории закрепилось определение "драконовых законов".
В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода.
Теперь каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.
По-гречески "hypotetheca" - подставка, подпорка. Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.
У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств - "специальности" и "гласности", а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право.
Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство.
В Германии она появляется не ранее XIY столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XYI века действовала негласная ипотека.
В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.
Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte" - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение ), независимо от смены владельца.
Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение потеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.
По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XYIII - XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.
И в России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось.
Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты последними двумя годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждение собственника за сгоревшие строения и движимость, составляющую принадлежность имения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное обеспечение. В исторической ретроспекции существовало два основания передачи ипотечного требования - договор и наследование.
В Европе действовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний предполагал право требовать удовлетворения из заложенного имения посредством публичной его продажи, независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.