Предметом залога могут быть земельный участок под строительство и готовое жильё или незавершённое строительство. При выявлении нецелевого использования кредита, полученного на строительство или приобретение жилья банки имеют право досрочно взыскать выданные ссуды.
Несмотря на то, что Положение о жилищных кредитах утверждено более трёх лет назад российские банки сравнительно недавно стали выдавать целевые кредиты на приобретение жилья. Наиболее активно в этой сфере работал банк “Нефтяной”, который только за 1995 год выдал 895 ипотечных кредитов на общую сумму 20 миллионов долларов. Остаток непогашенных кредитов составил 3,1 миллионов долларов. Условия получения в банке ипотечного кредита предполагали единовременное внесение клиентом не менее 30% стоимости квартиры на открываемый в банке накопительный счёт. Конкретная сумма первоначального взноса зависела от срока кредита. Остальные 70% при сроке кредитования до трёх лет (или 50% при сроке до пяти лет) оплачивал банк, при этом была возможна оплата в валюте стран СНГ. Кредит погашался частями, раз в месяц. Срок кредита составлял от трёх месяцев до пяти лет. Процентные ставки за пользование кредитом составляли 25-50% годовых в валюте. Проценты начислялись только на непогашенную сумму, поэтому по мере по мере погашения кредита сумма выплачиваемых процентов уменьшалась. Поскольку банк выдавал целевые кредиты на покупку квартиры было создано агентство недвижимости “Нефтяной”, которое предоставляло возможность заёмщику - будущему владельцу с момента получения кредита жить в квартире, принадлежащей агентству до окончания расчётов. При этом клиент выступал арендатором жилья и ежеквартально вносил арендную плату в размере 1% балансовой стоимости квартиры.[33] В настоящее время банк “Нефтяной” прекратил свою деятельность в этой сфере. Сейчас ипотечным кредитованием занимаются “Мост-банк”, банк “СБС-Агро”, АКБ “Диамант” и “Диалог-банк”. Однако в последнее время многие банки свернули свои ипотечные программы, заняв выжидательную позицию. Некоторые из них, как, например, банк “Менатеп”, который одним из первых начал предоставлять целевые кредиты на приобретение жилья, разрабатывают новые, более совершенные схемы кредитования.
На мой взгляд одним из сдерживающих факторов развития ипотеки является то, что в рамках Конституции РФ гарантия прав собственности стоит на втором месте после гарантии прав на жильё. Возможно, если эти приоритеты поменять местами ипотека может двинуться вперёд.
IV. ЗАКЛЮЧЕНИЕ. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ В РОССИИ
Говоря о перспективах развития ипотеки в России необходимо иметь в виду неоформленность ныне действующего законодательства и прежде всего законодательства о земле. Важнейшим здесь является окончательное решение вопроса о введении частной собственности на землю, и как следствие - введение в гражданский оборот сделок с землёй. Именно земля является главным камнем преткновения в принятии закона об ипотеке. Статьёй 1 принятого Государственной Думой Российской Федерации проекта закона об ипотеке установлено, что залог любого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами, то есть ипотека того или иного недвижимого имущества может быть ограничена в любых вновь принимаемых документах федерального значения. А это противоречит ст.334 ГК РФ, которая допускает регулирование залога недвижимости исключительно законом об ипотеке и никаким другим.
Легализация сделок с землёй повлекла бы бурное развитие отношений между её собственниками и иными субъектами гражданских правоотношений. А это значит, что жизнь в очередной раз подтолкнёт развитие права, в том числе и развитие норм права, связанных с ипотекой. Наиболее быстро, на мой взгляд, оформится соответствующий раздел банковского законодательства.
Спецификой российской банковской системы была, да и сейчас остаётся, её универсальность, то есть выполнение одним банком практически всех банковских операций и оказание всего спектра услуг. В то время в как других странах банковская система многоуровневая: есть банки расчётные, инвестиционные, ипотечные. Подобное разделение не случайно и призвано более полно удовлетворять нарастающие потребности потребителя. У нас по мере развития рынка и его насыщения всё новыми видами услуг будет происходить нечто подобное, что приведёт к созданию целого ряда специализированных банковских учреждений. В настоящее время кредитные организации, называющие себя ипотечными банками, фактически ипотекой не занимаются. Необходимо создать систему, которая стимулировала бы банки выдавать кредиты под строительство и приобретение жилья хотя бы на срок до 10 - 15 лет. Это можно сделать за счёт уменьшения отчислений в резервный фонд Центрального Банка. Для начала эту практику можно распространить на несколько наиболее надёжных банков.
Банки могут оказать громадное воздействие на создание рынка недвижимости и земельного рынка в частности, но отнюдь не ради того, чтобы скупать землю, а для кредитного и финансового обеспечения новой рыночной инфраструктуры.
Государство должно проводить льготную налоговую политику в сфере ипотечных отношений, разрабатывать специальные программы и образовывать необходимые государственные органы. Ещё Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года “О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы”[34] было предусмотрено создание Федерального агентства по ипотечному кредитованию. Лишь недавно Правительство РФ выделило первые 70 миллиардов рублей для его регистрации. Агентство создано для предоставления физическим лицам долгосрочных ипотечных кредитов. В случае успешной работы Агентства можно надеяться, что скоро у нас появится свой рынок долговых обязательств. А с появлением рынка ценных бумаг Агентства, обеспеченных недвижимостью, к ипотечному кредитованию подключатся финансовые структуры, заинтересованные в надёжных долгосрочных активах.
Таким образом, несмотря на определённый правовой вакуум, можно сказать, что ипотека в стране начинает пускать корни. Современное состояние гражданско-правовых норм, касающихся ипотеки, свидетельствуют о начале развития этого института в гражданском праве России. Тенденции развития экономики страны позволяют надеяться, что в ближайшие несколько лет нас ждёт своеобразный взрыв ипотечных правоотношений и, следовательно, интенсивное развитие ипотеки как института гражданского права.
V. БИБЛИОГРАФИЯ
НАУЧНАЯ ЛИТЕРАТУРА
1. Ансон В. Р. Договорное право/ Пер.с англ. М.: Юрид. лит., 1984.
2. Базанов И. А. Происхождение современной ипотеки. М., 1900.
3. Басин Е. В., Гонгало Б. М., Крошенников П. В. Залоговые отношения в России. М.,1993.
4. Башмаков А. А. Основные начала ипотечного права. Либава, 1891.
5. Вишневский А.А. Залоговое право. М.: БЕК, 1995.
6. Гантовер Л.В. Залоговое право. СПб., 1890.
7. Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. М.: Инфра-М, 1996.
8. Горемыкин В. А. Рынок недвижимости. М.: МЭТУ. 1994.
9. Гражданское право. Учебник под. ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: Проспект, 1997.
10. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Под ред. Яичкова К. К. М.: Международные отношения, 1966.
11. Гришаев С.П. Практика применения залогового законодательства в России и за рубежом. Научно-информационная внедренческая фирма “ЮНИС” 1992.
12. Жариков Ю.Г. , Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: БЕК, 1997.
13. Звоницкий А. С. О залоге по русскому праву. Киев. 1912.
14. Зенин И. А. Гражданское и торговое право капиталистических стран. М. 1992.
15. Каравайкин А. Исполнение договоров. М.: Советское законодательство. 1934.
16. Кассо А. А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев., 1898.
17. Комментарий части первой Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Под ред. В. Кузнецова и Т. Брагинской. М. 1996.
18. Майер Д. Древнерусское право залога. Казань. 1855.
19. Новицкий И. Б. Римское право. М.: Ассоциация “Гуманитарное знание”. 1993.
20. Практический комментарий Закона РФ “О залоге”. Под ред. Колюшина Е. И. М., 1992.
21. Усоскин В. М. Современный коммерческий банк. Управление и операции. М.: ИПЦ “Вазар - Ферро”. 1994.
22. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912.
23. Юмашев Ю. М., Бездудный М. А. Залог и его использование в коммерческих целях.: Паритет 1992.
НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ
1. Конституция Российской Федерации. (Российские вести №252)
2. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964г. №24 в ред. Федерального Закона Российской Федерации от 5 апреля 1995г. (Собрание законодательства Российской Федерации. 1995г. №18, ст.1596).
3. Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983г. С последующими изменениями и дополнениями. (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1991г. №28, ст.963).
4. Закон РСФСР “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” от 22 ноября 1990г. №348-3 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №21, Ст.748).
5. Закон Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 4 июля 1991г.С последующими изменениями и дополнениями. (Собрание законодательства Российской Федерации 1994г. №16, Ст.1864).
6. Закон Российской Федерации “О залоге” от 29 мая 1992г. №2872-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992г. №23, Ст. 1239).