Применительно к обоим типам договоров найма жилого помещения ст. 685 ГК предоставляет нанимателю право сдавать на срок в пользование нанятое им помещение (всё или часть) в поднаём. Непременным условием для этой передачи и при коммерческом, и при социальном найме служит получение согласия наймодателя. Отношения по договору поднайма связывают поднанимателя только с нанимателем. Из этого вытекает, что отвечать перед наймодателем при нарушении обязательств нанимателя по договору найма, в том числе в случаях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, придётся всё же нанимателю. Точно так же нести ответственность перед поднанимателем за все действия наймодателя будет наниматель. Прежде всего, этим - отсутствием прямых обязательственных отношений между наймодателем и нанимателем договор поднайма отличается от договора перенайма. К отмеченному следует добавить и то, что приобретённое поднанимателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера; оно полностью зависит от прав нанимателя на жилое помещение. А, следовательно, утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.
Заключение договора поднайма предполагает обязательное соблюдение правил о норме жилой площади на одного человека. Нарушение этого требования влечет недействительность договора поднайма. Еще одна особенность рассматриваемого договора – его возмездность. Это означает, что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользование жилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществляются в соответствии с п.3 ст.424 ГК: оплата должна будет производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же помещением. Наконец, п.6 ст.685 ГК исключает применительно к поднайму действие норм о преимущественном праве заключения договора на новый срок.
Жилищный Кодекс, в свою очередь, содержит специальные нормы, действующие только по отношению к договорам поднайма, которые заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма. Эти нормы могут быть объедены в основном к следующему: для сдачи имущества в поднаем необходимо получить согласие, помимо нанимателя и поднанимателя, также и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи; в поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого помещения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору найму помещения; установлен особый перечень ситуаций, при которых исключается сдача имущества в поднаем (помимо недостаточности жилой площади, о чём идёт речь и в ст. 685 ГК, сдача в поднаём исключается при проживании в помещении лиц, страдающих тяжёлыми формами острых хронических заболеваний, при отсутствии согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире и др.). Согласно п. 5 ст. 15 Закона «О федеральной жилищной политике» граждане, сдающие жилые помещения в поднаём, утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.
Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК). Специальные правила, относящиеся к расторжению рассматриваемого договора, содержатся в Жилищном кодексе. Часть из них совпадает с предусмотренными в ГК. Другие же существенно отличаются. Прежде всего, можно отметить, что право нанимателя расторгнуть договор найма в любое время в этом случае не обусловлено необходимостью предварительного предупреждения. Другая специальная норма указывает на то, что выезд нанимателя и проживающих с ним членов семьи на постоянное жительство сам по себе влечёт за собой расторжение договора найма, притом с самого уже выезда (ст. 89 ЖК РСФСР).
Принципиальное значение для решения вопроса о выселении имеет, в частности, то, что основной формой является всё же выселение с обязательным предоставлением взамен предоставляемого жилого помещения другого.
С предоставлением другого благоустроенного жилья граждане выселяются в случаях, указанных в законе.
Во-первых, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд, жилое помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.
Во-вторых, если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое, выселяемым из неё гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой предназначается подлежащее переоборудованию жилое помещение.
В-третьих, если дом грозит обвалом гражданам, выселенным из этого дома (жилого помещения), другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению органа местного самоуправления за счёт его жилищного фонда либо соответствующей организации (ст. 93 ЖК РСФСР).
Кроме того, согласно п. 94 Жилищного кодекса РСФСР офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооружённых Сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, а также проживающие совместно с ними лица, а также другие лица, утратившие связь с Вооружёнными Силами, могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.
В соответствии с ч. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам обслуживания. В данном случае граждане могут быть переселены на меньшую площадь (по нормам общежития - 6 кв. м. на человека), т.е. предоставляемое жилое помещение может быть неблагоустроенным и (или) в коммунальной квартире.
При рассмотрении вышеуказанного основания выселения из жилого помещения следует обратить внимание на следующие наиболее важные моменты:
1. Выселение в данном случае есть санкция за неисполнение обязанности по договору найма жилого помещения. Следовательно, оно возможно лишь в случае, если наниматель виновен. Если же плата за пользование жильём и коммунальными услугами не вносится по уважительным причинам, то выселение недопустимо.
2. Выселение производится в случае, если плата не вносится в течение 6 месяцев подряд. Нормативными актами республик, областей, краёв…может быть установлен иной срок.
3. выселение не может быть произведено, если к моменту рассмотрения дела в суде задолженность уже погашена.
Принципиальное значение имеет то, что суд, вынося решение о выселении, должен указать в нём, какое именно помещение будет предоставлено выселенному лицу (ст. 97 ЖК РСФСР). Как разъяснил Пленум Верховного Суда СССР в п. 24 постановления № 2 от 3 апреля 1987 г. (с изменениями и дополнениями от 30 ноября 1990 г.), рассматривая иски о выселении с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим правилам, суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставленное жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например, санитарно-эпидемиологической службы) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания.[22]
В Жилищном кодексе предусмотрены определённые основания и для выселения без предоставления другого жилого помещения. Сюда относятся случаи, когда наниматель, члены его семьи или другие лица, постоянно с ним проживающие, систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению.
III. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что до 6 июля 1991 г. применительно к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.
До вступления в силу части второй Гражданского кодекса Российской Федерации в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения - договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как «Об основах федеральной жилищной политики», Жилищный кодекс РСФСР и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Гражданский кодекс РФ, восстанавливая прежнее наименование договора, вместе с тем изменил не только форму, но и содержание рассматриваемых выше отношений, чётко разделив коммерческий наём от социального.
ГК в основном развёл в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из ГК, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии с 71-й статьёй Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной компетенцией Российской Федерации и соответственно обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Основного закона, данная регламентация относится к совместной компетенции России и её субъектов.