Договоры строительного подряда могут заключаться как в обычном порядке, т. е. путем вступления будущих контрагентов в прямой контакт, согласования ими всех необходимых условий будущего договора и его подписания, так и посредством проведения специальных подрядных торгов, на что и ориентирует действующее законодательство. Порядок организации и проведения торгов определяется Положением о подрядных торгах в РФ от 13 апреля
1993 г.1, а также развивающими его актами, принимаемыми субъектами РФ. При этом указанные акты носят обязательный характер лишь для случаев, которые в них прямо названы. В частности, в соответствии с Положением о подрядных торгах в РФ проведение торгов является обязательным лишь при размещении заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд (п. 1.3 Положения). В остальных случаях заказчики могут принимать решения о проведении подрядных торгов в порядке, установленном данным Положением. Под подрядными торгами понимается форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ на основе конкурса.
Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик.
В роли заказчиков могут выступать в принципе любые физические и юридические лица. Однако в рассматриваемой области выполнение функций заказчика, в частности осуществление эффективного контроля за деятельностью подрядчика, требует специальных знаний и навыков, а иногда и наличия особого разрешения на данный вид деятельности. Поэтому на практике функции заказчика нередко передаются третьей стороне — инженеру (или инженерной организации) (ст. 749 ГК РФ). В круг его обязанностей входит осуществление контроля, надзор за строительством и принятие решений от имени заказчика. Правовой основой регулирования отношений заказчика и инженера является договор об оказании услуг такого рода, на заключение которого согласия подрядчика не требуется. Ответственность за действия инженера несет заказчик в пределах предоставленных инженеру полномочий.
Функции инженера, влияющие на деятельность подрядчика, должны быть отражены в договоре о строительном подряде, заключаемом между заказчиком и подрядчиком.
В качестве подрядчиков выступают различные строительные и строительно-монтажные организации независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность. В строительстве широко применяется система генерального подряда, при которой функции генеральных подрядчиков принимают на себя организации общестроительного профиля, а для выполнения специальных работ привлекаются субподрядчики в лице специализированных фирм и организаций.
Цена в договоре строительного подряда имеет значение существенного условия, которое подлежит обязательному согласованию. Ввиду большого объема строительных работ цена договора обычно определяется путем составления сметы, представляющей собой постатейный перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т. п. Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением случаев, указанных в ст. 743—744 ГК РФ.
Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в сроки и в порядке, установленные законодательством или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или в договоре оплата работ производится в соответст-
____________________________
1 Положение о подрядных торгах в Российской Федерации // "Российские вести", N 90, 13.05.93
вии со ст. 711 ГК РФ, т. е. после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо, с согласия заказчика, досрочно. Однако чаще всего договоры строительного подряда включают условия об авансировании работ либо оплате их отдельных этапов.
Срок является существенным условием договора строительного подряда. Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, точное определение как конечного срока выполнения работы (именно он является существенным условием договора), так и сроков завер-
шения ее отдельных этапов имеет для сторон первостепенное значение. Срочный характер имеют и многие обязанности, принимаемые на себя заказчиком. Начало течения и продолжительность многих сроков зависят друг от друга. С целью согласования сроков выполнения сторонами взаимных обязательств к договору строительного подряда обычно прилагаются различные календарные планы и графики, которые становятся составными частями договора.
Работы по договору строительного подряда осуществляются подрядчиком на основании технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, а также сметы, которая определяет цену работ. Независимо от того, кто — заказчик или подрядчик — готовит техническую документацию и смету, оба эти документа подлежат обязательному согласованию сторонами и после этого остаются, как правило, неизменными до завершения строительства. Считая согласованную сторонами проектно-сметную документацию в принципе неизменяемой до окончания строительства, законодатель, однако, учитывает, что в период действия договора у сторон может возникнуть объективная потребность в ее пересмотре. Необходимость в этом может быть обусловлена разными причинами, в частности, усовершенствованием отдельных проектных решений, изменением конкретных потребностей заказчика, требованиями уполномоченных государственных органов, непредвиденным ростом цен на строительные материалы и конструкции и т. д.
Вопрос о подготовке технической документации возникает тогда, когда при заключении договора строительного подряда имелось лишь технико-экономическое обоснование строительства, на основе которого должна быть разработана проектная документация, либо когда технический проект строительства требует уточнения в рабочей документации (так называемое двустадийное проектирование). Содержание технической документации устанавливается договором строительного подряда, который определяет, какая из сторон должна предоставить соответствующую документацию и в какой срок.
Обеспечение строительства материалами и оборудованием возлагается по общему правилу на подрядчика (п. 1 ст. 745 ГК РФ). Договором строительного подряда может быть предусмотрено, что обеспечение в целом или определенной части осуществляет заказчик. Ответственность за качество поставляемого материала лежит на обеспечивающей стороне. Она освобождается от ответственности только в том случае, если докажет, что невозможность использования предоставленных материалов без ухудшения качества возникла по вине другой стороны. В случае гибели или повреждения объекта строительства до его передачи заказчику вследствие недоброкачественности переданных заказчиком материалов или ошибочности указаний заказчика по способу выполнения работ подрядчик, при условии, что он исполнил свои обязанности по предупреждению заказчика, вправе требовать оплату работ в полном объеме, предусмотренном сметой и отказаться от договора строительного подряда (п. 3 ст. 745 ГК РФ).
Заказчик имеет право осуществлять повседневный контроль и технический надзор за соответствием объема и качества работ, выполненных подрядчиком, смете и технической документации, за качеством и правильностью использования подрядчиком материалов. Для заказчика имеет значение не деятельность подрядчика, а ее результат. Поэтому п. 1 ст. 748 ГК РФ не допускает вмешательства заказчика в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. При обнаружении отступлений от условий договора, способных привести к ухудшению качества, а также иных недостатков работ заказчик обязан немедленно известить подрядчика. Заказчик, не исполнивший этой обязанности, лишается права ссылаться на обнаружение недостатков. Указания заказчика, не представляющие вмешательства в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика, должны исполняться при условии, что они не противоречат условиям договора строительного подряда.
Предполагается, что подрядчик осуществляет работы по строительству на надлежащем уровне качества. Поэтому подрядчик, выполнивший работы ненадлежащим образом, не может ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль над их выполнением. Исключение составляют случаи, когда данная обязанность возложена на заказчика законом (п. 4 ст. 748 ГК РФ). Надзор за его деятельностью — право, но не обязанность заказчика.
Если законом, иными правовыми актами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к работе, выполняемой по договору подряда, подрядчик, действующий в качестве предпринимателя, обязан выполнять работу, соблюдая эти обязательные требования.
Договор строительного подряда предполагает активное взаимодействие участвующих в нем сторон. Духом сотрудничества проникнуты и многие конкретные правила закона, рассматривающие права и обязанности сторон. Например, ст. 747 ГК РФ особо упоминает о возможности возложения на заказчика ряда дополнительных обязанностей, способствующих выполнению подрядчиком его собственных обязательств (передача подрядчику в пользование необходимых для осуществления работ зданий и сооружении, обеспечение транспортировки грузов в его адрес, временная подводка сетей энергоснабжения, водо-, паропровода и т. п.).