Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ, ст. 5 Закона Украины ²О залоге²) как единое целое. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в жилом многоквартирном доме, не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, для ипотеки этого имущества требуется такое же согласие или разрешение. На имущество, находящееся в общей: совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии на это согласия всех собственников, причем оно должно быть выражено в письменной форме (п.1 ст. 7 Закона об ипотеке). Что касается участников общей долевой собственности, то они могут закладывать свои доли в праве на общее имущество без согласия других сособственников. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящие в его состав материальные и нематериальные активы, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь сырье, готовую продукцию, права требования, исключительные права и т. д.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке, ст. 30 Закона Украины ²О залоге²)
Напротив, при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если только в договоре не предусмотрено иное условие. В случае обращения взыскания на заложенный земельный участок законодатель сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с ею назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом.
Ряд важных особенностей ипотеки определяется тем, что имущество не выбывает из сферы хозяйственного господства залогодателя, а, напротив оно продолжает им использоваться. В этой связи, по общему правилу, залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества при наступлении этих обстоятельств залогодатель вправе по требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, за исключением когда, между ним и залогодателем заключено письменное соглашение о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения (ст. 36 3акона об ипотеке).
Залогодатель вправе использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из имущества плоды и доходы. Если в залог сдано предприятие, залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в наем имущество, относящееся к предприятию вносить изменения в состав данного имущества при условии, что это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. Заложенное по ипотеке имущество может быть отчуждено только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором.
Нахождение заложенного имущества у залогодателя диктует особые требования к обеспечению его сохранности. Залогодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить его текущий и капитальный ремонт и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки, если иное прямо не предусмотрено договором об ипотеке.
Указанным обязанностям законодателя корреспондирует право залогодателя проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, не создавая неоправданных помех для его использования. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.
Обеспечению интересов залогодержателя служит и обязательное страхование заложенного имущества, которое, если иное не предусмотрено договором (по законодательству Украины это положение императивно), осуществляется залогодателем за его собственный счет в размере полной стоимости имущества, а при превышении размера обеспеченного ипотекой обязательства на сумму не ниже суммы этого обязательства. При этом залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано (п. 3 ст. 31 Закона об ипотеке).
При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не оговорен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Если права залогодержателя согласно закону об ипотеке удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. Такая сделка, в случае ее совершения, признается ничтожной.
Особые требования предъявляются законом к форме договора об ипотеке. Договор должен быть нотариально удостоверен и подлежит по российскому законодательству государственной регистрации. Последняя осуществляется учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация ипотеки производится залогодателем, который должен представить нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию, документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений, доказательства уплаты регистрационного сбора, документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, т.е. с момента совершения регистрационной записи.