Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится учреждениями юстиции в заявительном порядке, т. е. только при наличии волеизъявления лица, направленного на регистрацию своего права или сделки путем подачи в установленном порядке заявления о регистрации в учреждение юстиции. При отсутствии заявления такая регистрация не может быть произведена. В соответствии с абз.3 п.1 ст.16 Закона о регистрации "в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки)". Значит, возможна ситуация, когда одна из сторон - продавец - уклоняется от подачи указанного заявления, что препятствует государственной регистрации перехода права собственности на имущество, являющееся предметом договора, к покупателю. Как в данном случае расценивать действия продавца?
Обращение собственника в учреждение юстиции за государственной регистрацией перехода права собственности можно рассматривать как составную часть осуществления собственником своего права распоряжения имуществом, так как до момента государственной регистрации право собственности на него еще не перешло к приобретателю по договору.
Изложенная норма Закона о регистрации, касающаяся подачи заявлений всеми сторонами сделки, совершенной в простой письменной форме, представляется несовершенной. Данное положение закона позволяет недобросовестному продавцу, выступающему стороной в сделке, по существу, незаконно расторгнуть договор в одностороннем порядке (ст.450 ГК РФ). Если в такой ситуации добросовестный приобретатель по той или иной причине не прибегнет к защите своего права (такая возможность предусмотрена законодательством), собственником имущества останется продавец, а приобретатель может понести убытки. Но даже при использовании покупателем своего права на судебную защиту до момента вынесения судебного решения в его пользу сохраняется риск несения ущерба, если продавец докажет в суде возможность расторжения договора в одностороннем порядке (например, имеется соглашение сторон о возможности такого расторжения).
Закон предусмотрел подобные случаи (п.3 ст.551 ГК РФ; абз.3 п.1 ст.16 Закона о регистрации): при уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В этом случае переход права собственности к приобретателю по договору уже не потребует волеизъявления собственника - продавца в виде подачи заявления о государственной регистрации, и заключение договора можно будет расценивать как окончательное и бесповоротное распоряжение собственника своим имуществом.
Изложенное свидетельствует о том, что требование Закона о регистрации, состоящее в подаче заявления о государственной регистрации всеми сторонами сделки, является излишне формализованным требованием и не несет существенной смысловой нагрузки.
Этот вывод подтверждается положением того же акта относительно договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны. Если права возникли на основании таких сделок, заявление о государственной регистрации подает одна из сторон сделки. Поэтому во избежание неприятных ситуаций, которые могут возникнуть при уклонении собственника от регистрации, можно порекомендовать добросовестному приобретателю нотариально удостоверить сделку.
Таким образом, верной представляется точка зрения, согласно которой заключение договора об отчуждении недвижимого имущества означает, что на момент заключения собственник в полной мере распорядился своим имуществом и дополнительного волеизъявления для отчуждения не требуется. Подача заявления о государственной регистрации собственником, отчуждающим вещь, свидетельствует о его волеизъявлении осуществить государственную регистрацию права собственности приобретателя во исполнение требования законодательства об обязательной государственной регистрации такого права, но не может означать изъявление желания распорядиться этой вещью, так как свое правомочие распоряжения он осуществил уже в полной мере, заключив договор.
Но означает ли это, что при наличии несомненного доказательства заключения сделки по отчуждению имущества до того, как на имущество был наложен арест, право собственности приобретателя по сделке должно быть зарегистрировано? По этому вопросу у судей нет единого мнения. Приведем пример из судебной практики.
По делу N А40-19457/00-17-270 об уклонении Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от государственной регистрации судья Арбитражного суда г. Москвы вынес решение обязать Комитет произвести государственную регистрацию договора купли-продажи нежилых помещений и выдать покупателю свидетельство о государственной регистрации права собственности. В обоснование решения судья руководствовался, в частности, следующими доводами.
Договор купли-продажи, представленный в качестве основания для регистрации, был заключен покупателем (истцом) и собственником-продавцом в простой письменной форме до того, как был наложен арест на имущество, ставшее предметом договора. По соглашению сторон договор подлежал нотариальному удостоверению. Продавец уклонялся от соблюдения данного соглашения, а также от подачи заявления на государственную регистрацию, что было обжаловано покупателем в суде. Решениями Арбитражного суда г. Москвы договор был признан действительным без нотариального удостоверения и подлежащим обязательной государственной регистрации. Только после этого истцом было подано заявление о государственной регистрации права собственности, а в качестве правоустанавливающих документов представлены договор купли-продажи и судебные решения.
Ответчик (Москомрегистрация) приостановил регистрационные действия на основании п.4 ст.19 Закона о регистрации в связи с тем, что в ЕГРП имелась запись об ограничении в отношении данного объекта, внесенная по постановлению судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество. Арест был наложен после того, как заключен договор.
Судья по рассматриваемому делу сделал вывод о том, что ответчик (Москомрегистрация) был не вправе по каким бы то ни было основаниям приостанавливать регистрационные действия, так как, согласно п.2 ст.13 АПК РФ, вступивший в законную силу судебный акт обязателен для всех государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, организаций, должностных лиц и граждан.
Но имевшееся в деле решение суда, требовавшее зарегистрировать договор купли-продажи, было вынесено по делу, ответчиком по которому являлся продавец, а не Москомрегистрация. Если же обратиться к Закону о регистрации (п.1 ст.28), то права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. То есть в данном случае должен соблюдаться общий порядок государственной регистрации, установленный указанным законом, который включает в себя и возможность приостановления государственной регистрации по ст.19 того же закона.
Основные доводы суда по рассматриваемому делу состояли также в том, что суд, приняв два изложенных решения относительно договора купли-продажи, тем самым фактически признал право собственности истца как покупателя на недвижимое имущество.
Но данный вывод не соответствует закону, так как право собственности покупателя по договору продажи недвижимости наступает, согласно п.2 ст.223 и п.1 ст.551 ГК РФ, с момента государственной регистрации.
Кроме того, надо отметить один существенный момент, касающийся разграничения при государственной регистрации понятий "права" и "сделки" относительно недвижимого имущества. Договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации в силу нормы п.1 ст.164 ГК РФ, которая предусматривает, что регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом только при указании закона. Относительно договора купли-продажи подобных объектов недвижимости такого указания в законе нет. В то же время закон устанавливает, что государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости (п.1 ст.551 ГК РФ).
Таким образом, подобные решения судов о регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества не соответствуют нормам закона.
Однако вернемся к основной проблеме, рассматриваемой в данной статье.
Как же все-таки разрешить ситуацию с регистрацией перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору, когда после того, как продавец-собственник распорядился своим имуществом путем подписания такого договора, на имущество налагается арест? Как следует из приведенного примера (а это не единственный пример в судебной практике), суды склонны считать, что при наличии доказательств распоряжения имуществом до момента наложения на него ареста такой арест не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.