В ст.5 Закона об ипотеке в перечне возможных предметов ипотеки указаны здания и сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
Поскольку Закон об ипотеке, по общему правилу, разрешает ипотеку земельных участков, занятых зданиями и сооружениями (п1 ст.62), и ипотеку зданий и сооружений, постольку ипотека зданий и сооружений допускается, если законом не установлен запрет или ограничение.
Необходимо отметить, что согласно абз.7 п.1 ст.5 Закона об ипотеке требуется соблюдение правил ст.69 при ипотеке «здания, в том числе жилого дома и иного строения, и сооружения, непосредственно связанных с землей», а под строениями в соответствии с абз.5 п1 ст1 ст.5 Закона об ипотеке понимаются в том числе и гаражи потребительского назначения. Получается, что под ипотекой здании и сооружений понимается ипотека практически всех искусственных недвижимых объектов, непосредственно возведенных на земле. Но при этом нужно учитывать, что закон имеет в виду не любые объекты, а именно объекты недвижимости, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможного.
Ипотека здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего права аренды этого участка или его соответствующей части.
При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству . Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - права покупателя на земельный участок должны определяться в соответствии с Земельным кодексом РФ, согласно которому при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель недвижимого имущества).
Так, АО «Магнитогорская сталь» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании недействительным на основании ст.168 Гражданского кодекса РФ договора о залоге нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул.Бутлерова, 12. В дополнение к исковому требованию истец просил применить последствия недействительности сделки.
Решением от 26.05.2003 в удовлетворении тисковых требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 28.07.2003 решение оставлено без изменения. Принимая судебные акты, первая и апелляционная судебные инстанции исходили из того, что сделка по залогу нежилого помещения, являющегося частью здания, не требует одновременной ипотеки земельного участка. Договор о залоге нежилого помещение зарегистрирован Москомимуществом в реестре залога под №356 от 18.07.2002 и учтен в бюро технической инвентаризации ЮГО-Западного округа Москвы за №46, поэтому оснований для признания этого договора ничтожным не имеется.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 06.10.2003г договор о залоге нежилого помещение признал недействительным, поскольку по договору ипотеки в залог передано только здание без права аренды земли. Кроме того, не соблюден установленный порядок регистрации этого договора.
Как видно из материалов дела, земельный участок, предназначенный для использования территории под эксплуатацию части здания, находился в аренде у ЗАО «Сервис-Бор», однако право аренды на него не было предметом залога по договору о залоге спорного нежилого помещения.
Признавая договор о залоге спорного помещения недействительным по иску лица, заинтересованного, суд кассационной инстанции обоснованно применил п.3 ст.340Гражданского кодекса РФ, согласно которой ипотека зданий или сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
3.4 Особенности ипотеки жилых домов и квартир
Поскольку основные положения об ипотеке жилых домов и квартир рассмотрены в предыдущих параграфах, наиболее интересным представляется рассмотреть здесь практическую сторону этого вопроса, так как именно залог квартир превалирует на российском ипотечном рынке.
Первые операции по выдаче кредитов под залог недвижимости начали проводится в 1993 году. Для этого использовалась схема продажи недвижимости заёмщиком кредитору. Заключался договор купли-продажи недвижимости, который в случае своевременного погашения кредита расторгался. Прежде чем получить кредит из квартиры необходимо было выписаться. Параллельно с договором купли-продажи заключался непосредственно кредитный договор, по которому заёмщик обязывался вернуть деньги и проценты по кредиту. Поскольку такая сделка была не совсем законной некоторые фирмы вместо кредитного договора заключали договор аренды. В этом случае проценты по кредиту оформлялись как арендная плата за проживание в собственной же квартире. Сумма выдаваемого кредита составляла от 50 до 80% от оценочной стоимости квартиры. Если заёмщик не успевал вернуть кредит в срок, то банк мог предоставить одну - две недели отсрочки, но за это начислял пеню от 0,5 до 2% от суммы долга в день.
Столь кабальные условия объясняются прежде всего отсутствием у кредитора гарантий того, что в случае невозврата кредита он сможет реализовать квартиру, вернув таким образом затраченные средства. Плюс ко всему заёмщик, доказав, что сделка была притворной, то есть договор купли-продажи прикрывал залоговую сделку, мог добиться признания сделки ничтожной. Тем не менее некоторые банки, в частности “Инвест-Кредит” и “Надёжный”, широко использовали данный вид сделки в 2000х годах. К числу успешных попыток реализации ипотечных операций с использованием именно залоговых схем, а не механизма продажи объектов недвижимости можно отнести практику Фора-банка по выдаче кредитов под залог квартир. Для получения гарантий реализации квартиры залогодателя сумма выдаваемого кредита ограничивалась 50% рыночной стоимости квартиры. Так что, если залогодатель не возвращал кредит, банк предоставлял ему другое жильё на сумму, составлявшую половину стоимости квартиры (рыночная цена минус выданный кредит) за вычетом процентов по кредиту и расходов банка. В этом случае не нарушалась ст.40 Конституции РФ, гарантирующая каждому право на жилище.
Однако ипотека - это не только кредитование под залог недвижимости, находящейся в фактическом владении залогодателя в момент заключения договора, но и предоставление целевых кредитов на строительство и приобретение жилья.
При предоставлении кредита или целевого займа на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершённым строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю. Наиболее же детально порядок предоставления банками целевых кредитов на строительство и приобретение жилья регулируется Положением о жилищных кредитах.
При кредитовании банком строительства (реконструкции) или приобретения жилья банком могут предоставляться три вида жилищных кредитов:
1. кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам, на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;
2. краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый физическим и юридическим лицам для финансирования строительных работ;
3. долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья.
Обеспечением кредита является залог заёмщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счёт кредита) и имущественных прав на него. Сумма выдаваемого банком кредита не должна превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заёмщиком недостающих средств в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта. Помимо основных условий в кредитном договоре определяются цель получения ссуды, способ и формы проверки целевого использования кредита и санкции за его нецелевое использование.
Предметом залога могут быть земельный участок под строительство и готовое жильё или объекты незавершённого строительства. При выявлении нецелевого использования кредита, полученного на строительство или приобретение жилья банки имеют право досрочно взыскать выданные кредиты.
Анализируя экономическую ситуацию в стране, одним из сдерживающих факторов развития ипотеки является то, что в рамках Конституции РФ гарантия прав собственности стоит на втором месте после гарантии прав на жильё. Возможно, если эти приоритеты поменять местами ипотека может двинуться вперёд.