Все, кто имеет доступ к расходованию бюджетных средств, от сохранения организаций-призраков только выигрывают: и ДЕЗ - иначе туда не придут бюджетные средства на содержание ЖСК; и МГУП "Жилкооперация" - иначе туда на придут бюджетные средства на капитальный ремонт ЖСК; и Управление городского заказа - иначе там не видать таких огромных средств. Выигрывают все, через кого проходят сверху вниз эти бюджетные средства, так как перекатываясь через "пороги" вышестоящих структур, бюджетный айсберг теряет в весе и приходит в организации-призраки таким обмылком, что жители его уже не могут углядеть через лупу.
Проигрывают от существования организаций-призраков в жилищной сфере в первую очередь собственники жилья, они же налогоплательщики. По своей фактической форме функционирования, с точки зрения обслуживания дома и его жителей, товарищество собственников жилья полностью заменяет ЖСК. Но при этом, права и обязанности членов этого нового организационно-правового образования в многоквартирном доме приводятся в соответствие с изменившимся статусом собственников жилья. Им не нужно спрашивать у общего собрания разрешения на распоряжение своей собственностью. Они получают права на управление домом и придомовой территорией, право распоряжаться их судьбой не выпрашивая на каждом шагу согласие у чиновника, а могут опираться только на Закон. Закон же позволяет им получать дотационное бюджетное финансирование непосредственно на расчетные счета своих ТСЖ, минуя все многочисленные руки чиновников, где эти деньги пока что исчезают. А это означает, что, создав ТСЖ, собственники получают возможность сохранять и улучшать свой дом, а значит и поднимать стоимость своего жилья.
Проигрывают от существования организаций-призраков и избираемые главы Управ и советники районного собрания. Проигрывает МЭР города. Огромные бюджетные средства расходуются ежегодно, а жилищный фонд города катастрофическими темпами ветшает и разрушается, так как эти деньги уходят не по назначению. Недовольство населения состоянием своего жилищного фонда выливается в недовольство своими избранниками во время выборов. А ведь в дележе этой части бюджетного пирога, отрезанного на содержание организаций-призраков, они участия не принимали[30].
Сегодня в России существует два "гибких" способа приобретения жилья - взять кредит у банка либо стать членом жилищно-строительного или жилищного кооператива. Основные достоинства и недостатки первой схемы известны - быстрое заселение в квартиру, но высокие процентные ставки и необходимость "прозрачного" дохода.
Минусы и плюсы ЖК и ЖСК не так очевидны. Пусть сами себя они любят ассоциировать с кассами взаимопомощи, однако квартира - не шапка, а система приобретения жилья в рассрочку сложна и имеет много нюансов.
Противники ЖСК сравнивают их с "пирамидами": кооперативы постоянно расширяют членскую базу и соответственно увеличивают паевой фонд. Сторонники ЖК и ЖСК считают, что сравнивать их с "пирамидами" неверно. Деньги, которые человек вносит на счет кооператива, сразу вкладываются в покупку нового жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках.
Вкратце суть метода ЖСК такова. Человек, желающий приобрести квартиру, вступает в кооператив, для чего вносит вступительный взнос - он составляет приблизительно 5% ориентировочной стоимости будущего жилья - и фиксированный регистрационный взнос. После чего член ЖСК начинает накапливать необходимую сумму личных средств, внося ее в кооператив - 50% стоимости квартиры. Этот этап называется накопительным, и длится он в среднем от года до четырех лет. Длительность этого этапа можно программировать самостоятельно - от срока накопления будет зависеть срок предоставления рассрочки. Связь прямо пропорциональная - чем дольше длится накопительный этап, тем дольше будет срок предоставления рассрочки.
Как только член ЖСК накапливает необходимые 50%, кооператив предоставляет рассрочку на оставшиеся 50% стоимости жилья, и начинается этап расчета.
До выплаты пая гражданин живет в квартире, которая принадлежит кооперативу. После того как выплачен последний пай, квартира оформляется собственность на квартиру и выход из кооператива.
С достоинствами ЖСК мы определились - покупка квартиры в рассрочку на достаточно мягких условиях. В итоге стоимость купленной с помощью ЖСК или ЖК квартиры увеличивается примерно на 10%, в то время как при покупке жилья по ипотечной банковской схеме - на 50-80%.
Еще плюсы:
· квартиру, находящуюся в собственности ЖСК, можно будет сдавать в аренду;
· квартира приобретается за ту цену, которая существует на рынке недвижимости на момент накопления вами 50% стоимости. Если ваш ЖСК индексирует накопления, это безусловно выгодно;
· в период расчета с кооперативом не нужно платить налог на недвижимость,
· предоставляется льгота по налогу на доходы физических лиц при приобретении квартиры в размере до 600 тыс. руб. (с января 2004 г. - 1 млн руб.);
· ЖСК является некоммерческой организацией, поэтому освобождена от всех видов налогов;
· возможность зачета старой квартиры в стоимость приобретаемой.
Это плюсы, но есть и минусы. Надежность кооператива оценить очень трудно. Зачастую успех жилищно-строительного кооператива зависит от управленческих и хозяйственных способностей его менеджеров. Все-таки схема приобретения жилья через ЖСК сложна - для того, чтобы купить квартиру одному вкладчику, нужно, чтобы в кооператив вступили минимум 10 новых членов. Для того, чтобы купить квартиры уже им, необходимы еще 100 новичков, и т. д. Торговать мебелью в центре Москвы гораздо легче, чем обеспечивать постоянный приток новых пайщиков и их денег. Впрочем, сами председатели ЖСК на судьбу не жалуются, ссылаясь на то, что поток людей не прекращается, а только увеличивается, поскольку риторический "жилищный вопрос" актуален всегда.
Главными проблемами, волнующими членов ЖК и ЖСК, остаются вопросы рисков и гарантий. Риски зависят по большей части от того, кто управляет кооперативом. Банкротство фактически невозможно. В ЖСК 1) что доходы всегда предшествуют расходам, т. е. квартира покупается после того, как пайщики внесли сумму, равную ее стоимости. 2) даже если приток новых членов в кооператив прекратится, необходимое количество квартир все равно будет куплено - за счет взносов оставшихся пайщиков. В этом случае лишь замедлятся сроки приобретения жилья. Однако на эту возможность руководители ЖСК смотрят с сомнением - пайщиков, отказавшихся платить, не было вовсе, а задолжников по платежам меньше 0,3%.
Для ЖК все еще более открыто, пайщик выплачивая пай уже видит жилое помещение в котором ему предстоит проживать.
Ликвидация ЖСК и ЖК возможна в двух случаях. Первый - если они грубо нарушает свой устав, например, занимается коммерческой или неразрешенной деятельностью. Второй случай - если все члены кооператива единогласно проголосуют за его ликвидацию, что еще менее вероятно. Это риски.
Одним из минусов является то, что ЖСК ЖК - это кооператив, то есть все члены его взаимозависимы. Это самое главное, что нужно уяснить перед вступлением в ЖСК. Если один из пайщиков оказывается неплатежеспособен или попросту нечестен, последствия коснутся всех. И в системе ипотечного кредитования, и в системе ЖСК и ЖК российское законодательство оставляет желать лучшего - сегодня закон о выселении квартиранта имеет много "дыр" и обходных путей с помощью других законов. Так, выселение по любой причине противоречит статье 25 Конституции РФ, которая гласит: "Жилище неприкосновенно".
В том случае, если пайщик, уже проживающий в квартире ЖСК, оказывается неплатежеспособным, то по взаимному согласию сторон ему предоставляется новое, менее благоустроенное жилье - стоимостью в ту сумму, которую пайщик уже внес на счет кооператива. Освобожденная квартира продается.
Если взаимного согласия достичь не удается, в этом случае начинается судебный процесс. Правда, прецедентов таких в России еще не было.
Так все-таки, ЖСК - это пирамида или нет? Очевидно, что, как и любой бизнес, ЖСК в разных руках может привести к различному результату. Изначально в идее ЖСК заложена возможность мошенничества, и некоторые могут ею воспользоваться. Так же изначально это рабочий механизм покупки жилья. А выбрать достойных среди равных - уже задача клиента.
Относительно перспектив ЖСК и ЖК существуют разные мнения: кто-то думает, что их нет, кто-то считает иначе. Ведь жилищный вопрос для России очень важен, и новые жилищные кооперативы могут стать ключевым звеном в решении жилищной проблемы всей страны. При дальнейшем развитии кооперативного движения деньги населения, сейчас хранящиеся в подушках, вполне могут начать работать. В принципе кооперативы могут не только покупать квартиры своим пайщикам, но и финансировать строительство нового жилья для них. А это в свою очередь даст мощный импульс развитию строительной отрасли, которая выводила из кризиса не одну страну.
Нормативно-правовые акты
1. Конституция РФ // СПС Гарант, 2004.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября 2003 г.) // СПС Гарант, 2004