Виды правовых оснований пользования жилыми помещениями

Освещая систему правовых оснований пользования жилыми помещениями в соответствии с новым законодательством, следует отметить следующее.

Статья 1 Жилищного кодекса Российской Федерации ввела довольно широкое по содержанию понятие «жилищные права». Они определены как права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством. Таким образом, не все «жилищные» права представляют собой права на жилище, поскольку с учетом положений статьи 4 ЖК РФ к «жилищным» отнесены, строго говоря, и право члена кооператива на участие в управлении этим юридическим лицом, и право собственника квартиры на непосредственное управление многоквартирным домом, и другие. Иными словами, «жилищные» права – это субъективные права, определяемые жилищным законодательством.

С другой стороны, не все права (в том числе регулируемые гражданским, а не только жилищным законодательством), объектом которых выступают жилые помещения, дают возможность их правообладателям реализовать свое право на жилище. Существуют такие права, как, например, право залогодержателя по договору об ипотеке жилого помещения, которое не предоставляет правообладателю возможности использовать помещение для себя.

В настоящей работе предпринята попытка систематизировать положения о таких правах, объектом которых является жилое помещение и которые дают их правообладателям возможность использовать это помещение для своего проживания. Такие права возникают по основаниям, предусмотренным как жилищным, так и гражданским законодательством.

Права пользования жилыми помещениями – сердцевина, основа жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении. Отношения пользования жилыми помещениями неоднородны. Право пользования жилыми помещениями возникает на основании:

- права собственности;

- права члена семьи (в том числе и бывшего) собственника жилого помещения;

- договора найма или аренды жилого помещения;

- членства в жилищных и жилищно- строительных кооперативах;

- права члена семьи (в том числе и бывшего) нанимателя, арендатора и члена жилищного и жилищно-строительного кооператива;

- отношения по поднайму жилого помещения и др.

Жилищные отношения пользования жилыми помещениями регулируются в основном нормами гражданско-правового характера.

Право собственности гражданина на квартиру, жилой дом как основание пользования жилым помещением.

Среди всех прав на жилище наиболее содержательным и обеспечивающим потребности человека, вне всяких сомнений, является право собственности. Нормы, регулирующие право собственности граждан на жилое помещение (жилой дом, часть жилого дома; квартиру, часть квартиры; комнату), помещены в гл. 5 раздела второго Жилищного кодекса РФ.

Согласно его ч. 1 ст. 30 собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, установленными Кодексом в ст. 17. В соответствии с ней жилое помещение, предназначенное прежде всего для проживания, может использоваться также для осуществления профессиональной или иной индивидуальной предпринимательской деятельности, если при этом не нарушаются права и законные интересы иных граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов иных проживающих в этом помещении лиц и соседей, а также требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Способы (основания) возникновения этого права определяются гражданским законодательством. К ним относятся:

1. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Непосредственно у гражданина право собственности на жилое помещение в силу указанного основания возникает в случаях, когда он, обладая необходимыми правами на земельный участок, возводит на нем жилье. Изменения в прошедшей жилищной реформе этого основания напрямую не затронули. Законодатель ставил перед собой задачу сделать возведение жилья одним из доступных способов его приобретения. Так, в пояснительной записке к Градостроительному кодексу указывалось: «Без снижения административных барьеров доступа на рынок жилищного строительства и формирования прозрачного и эффективного механизма предоставления сформированных земельных участков для жилищного строительства с установленными градостроительными регламентами все усилия по расширению платежеспособного спроса населения через развитие жилищного кредитования приведут лишь к повышению цен на рынке жилья». Таким образом, в ближайшее время следует ожидать ослабления «административных барьеров», что в сочетании с доступностью жилищных кредитов должно дать гражданам России возможность в том числе возвести свое собственное жилье.

2. Приобретение права собственности на основании сделки об отчуждении жилого помещения (договора купли-продажи, мены, дарения и иных).

3. Основанием возникновения права собственности на жилое помещение продолжает оставаться полная выплата членом кооператива своего паевого взноса (пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соответствующие нормы закреплены также в пункте первом статьи 129 Жилищного кодекса Российской Федерации и в статье 30 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах».

4. Специальным способом приобретения права собственности на жилое помещение является договор долевого участия, урегулированный Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Известная проблема определения правовой природы такого договора отчасти снята путем закрепления легальной дефиниции договора участия в долевом строительстве (статья 4 Закона). Для возникновения права собственности на жилище по этому основанию требуется наличие фактического состава из следующих юридических фактов: договор долевого участия, прошедший государственную регистрацию (или зарегистрированное соглашение об уступке прав требований участником долевого строительства); разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства; передача объекта долевого строительства участнику, оформленная передаточным актом или иным документом.

6. Не претерпели изменений, но по-прежнему сохраняют свою актуальность и иные способы приобретения права собственности на жилые помещения – наследование, возникновение права собственности в силу приобретательной давности и другие. Получает распространение на практике такой способ приобретения права собственности на жилище, как соглашение об уплате алиментов, которое может содержать условие об уплате алиментов «путем предоставления имущества» (п. 2 ст. 104 Семейного кодекса Российской Федерации).

Права членов семьи собственника жилого помещения

Собственник жилого помещения вправе предоставить гражданину жилое помещение или часть его во владение и (или) в пользование. Основаниями для этого могут служить договор найма, договор безвозмездного пользования или иное законное основание, в качестве которого можно назвать, в частности, вселение собственником в качестве членов своей семьи родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и иных лиц.

Часть 1 ст. 31 ЖК относит к членам семьи собственника супруга, детей и родителей собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в жилое помещение в качестве членов семьи. По общему правилу члены семьи собственника жилого помещения вправе пользоваться этим жилым помещением наравне с собственником.

Жилищный кодекс исходит из приоритета права собственности на жилое помещение над правом пользования этим жилым помещением иными лицами, в том числе и членами семьи собственника, не являющимися собственниками. Поэтому в соответствии с ч. 4 ст. 31 прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения влечет по общему правилу прекращение права пользования этим жилым помещением бывшими членами семьи. Таким образом, пределы права пользования жилым помещением иными лицами теперь определяются собственником этого жилого помещения, а не законом, как это было ранее.

Из этого правила законодательство делает ряд исключений. Во-первых, соглашением между собственником и бывшими членами его семьи могут быть установлены иные правила.

Во-вторых, в соответствии со ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений ч. 4 ст. 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации этого жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Виды правовых оснований пользования жилыми помещениями (стр. 1 из 4)

Виды правовых оснований пользования жилыми помещениями