В настоящее время одним из важнейших оснований возникновения права собственности граждан на квартиры (жилые дома) является приватизация государственного и муниципального жилья. В соответствии со ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» под приватизацией понимается бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Таким образом, по смыслу закона приватизация жилья представляет собой бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в частную собственность граждан, проживающих в этих помещениях, на основании договора.
Приватизация, с одной стороны, позволяет гражданину почувствовать себя хозяином своей квартиры, дома, предоставляет ему широкие возможности по пользованию и распоряжению этим имуществом, а с другой стороны, налагает на граждан новые, довольно обременительные заботы и расходы, связанные с уплатой налога на собственность, а также с поддержанием квартиры (жилого дома) в надлежащем состоянии и проведением ее ремонта.
Исходя из смысла ст. 1 и 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.
Согласно Закону граждане вправе приватизировать занимаемую ими квартиру в общую долевую (в равных долях) или в совместную (без указания долей) собственность. Вопрос о том, каким образом приватизировать квартиру, решается самими гражданами.
По вопросу о принципах, на которых осуществляется приватизация жилья, в юридической литературе были высказаны разные мнения. Однако в числе называемых ими принципов непременно фигурируют следующие:
1. Добровольный характер приватизации – передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется «на добровольной основе» (ст. 1). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность жилого помещения.
2. Важным началом приватизации жилых помещений является безвозмездность передачи этих помещений в собственность граждан, проживающих в них в качестве нанимателей в домах государственного и муниципального жилищного фондов.
3. Согласно ст. 11 Закона о приватизации жилищного фонда каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз. Принцип одноразовости бесплатной приватизации жилого помещения вытекает из более общего принципа справедливости такой передачи жилых помещений гражданам, недопустимости ущемления кого-либо из них в реализации принадлежащего каждому гражданину субъективного права на приватизацию.
Из общего принципа одноразовости приватизации законом сделаны некоторые изъятия. Так, несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Сохраняется возможность повторной приватизации в случае переезда гражданина из приватизированного жилого помещения в другое жилое помещение и заселение его по договору найма, если ранее приватизированная квартира передана безвозмездно соответствующему муниципальному образованию, государственному органу или учреждению.
Субъектами приватизации жилых помещений являются наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с одной стороны, и органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан – с другой.
На практике зачастую возникал вопрос о включении (невключении) в договор приватизации в качестве участников договора несовершеннолетних детей. В настоящее время этот вопрос решен положительно. В соответствии с ч.2 ст.7 Закона о приватизации «в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.»
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
1. Конституция РФ
2. Жилищный кодекс РФ
3. Гражданский кодекс РФ (часть вторая)
4. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 г. № 1541-1
5. Г. Стриженко. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения. - «Законность», 2005 , №7
6. Л.Ю.Михеева. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства.// Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 10 мая 2005 года. - Подг. для системы «Консультант+», 2005 г.
7. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. – 2-е изд.. перераб. и доп. – М., Издательство «НОРМА», 2000 г.