Договор социального найма жилого помещения следует отличать от договора найма жилого помещения, заключаемого на коммерческих началах, которому посвящены ст. 673 – 688 ГК. Если для заключения договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда необходимыми требованиями являются постановка гражданина на учет в органах местного самоуправления на улучшение жилищных условий, выдача ордера на жилое помещение, то для заключения договора коммерческого найма жилого помещения этого не требуется. Кроме того, договор социального найма жилого помещения заключается бессрочно, в то время как договор коммерческого найма заключается на определенный срок. Для этих разновидностей договоров характерны также различия относительно размеров предоставляемой жилой площади и размеров ее оплаты. Так, по договору социального найма жилое помещение предоставляется в пользование бесплатно по установленной норме жилой площади и оплачивается по установленным ставкам квартирной платы, а в договоре коммерческого найма жилого помещения такие ограничения отсутствуют, и условия договора определяются соглашением сторон. В то же время договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения характеризуются рядом общих положений. В частности, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения должны заключаться в письменной форме (ст. 674 ГК). При отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает наниматель, договор найма жилого помещения сохраняет силу для нового собственника (ст. 675 ГК). Установлены общие обязанности нанимателей, связанные с использованием жилого помещения: обеспечение сохранности жилья, текущий ремонт, своевременное внесение платы за помещение и др. (ст. 678, 681 ГК). Наниматели жилых помещений вправе разрешать проживание временным жильцам (ст. 680 ГК), а также сдавать жилое помещение в поднаем (ст. 685 ГК). Другие положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Предоставляемое гражданам по договору социального найма жилое помещение должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и быть пригодным для проживания. Пригодность жилых помещений для постоянного проживания определяется органами Государственной жилищной инспекции. Объектом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным объектом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т.п.). Степень благоустроенности предоставляемого нанимателю жилого помещения определяется применительно к условиям данного населенного пункта (наличие водопровода, канализации, центрального отопления, снабжение газом и др.) (ст. 40, 52 ЖК).
Жилое помещение, предоставляемое гражданам по договору коммерческого найма, может и не отвечать указанным высоким требованиям. Оно может быть и неблагоустроенным, но пригодным в санитарном и техническом отношении к проживанию.
При заключении договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда наниматель указывает в качестве постоянных пользователей членов своей семьи, включенных в ордер на жилое помещение (супруг, дети, родители, иждивенцы). В отличие от этого в договоре коммерческого найма жилого помещения в качестве пользователей жилья могут быть указаны любые граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем. Следует отметить, что граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.
По договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда наниматель или совершеннолетние члены его семьи, виновные в нарушении условий договора (например, систематическое нарушение правил общежития), несут индивидуальную ответственность вплоть до выселения из занимаемого жилого помещения. Между тем по договору коммерческого найма жилого помещения ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора гражданами, проживающими совместно с нанимателем, несет сам наниматель. И это естественно, поскольку собственнику жилого помещения важно, чтобы наниматель обеспечил неуклонное соблюдение условий договора найма жилья независимо от того, кто конкретно из постоянно проживающих нарушает условия договора.
Договор аренды жилых помещений
В отличие от найма гражданами жилых помещений по соответствующему договору найма аренда жилых помещений предусмотрена лишь в отношении юридических лиц. Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади на условиях аренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору жилые помещения за плату во временное пользование. Арендатор обязуется использовать жилые помещения по прямому назначению, т.е. только для проживания граждан, бережно относиться к жилищному фонду и придомовой территории, выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные и эксплуатационные требования.
Арендатор не вправе без согласия арендодателя производить переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического оборудования.
Арендуемые жилые помещения должны использоваться только по их назначению. Арендатор – юридическое лицо может предоставить эти помещения своим работникам на условиях безвозмездного пользования или субаренды.
Арендатор жилого помещения (любое юридическое лицо) обязан сдать гражданам жилое помещение для проживания по договору субаренды. При сдаче жилого помещения в субаренду арендатор обязан согласовать договор с арендодателем. Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Арендатор несет ответственность перед арендодателем за субарендаторов, которые нарушают условия договора аренды жилого помещения (например, в случае самовольного переоборудования жилого помещения субарендатором). При ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение, субарендатор имеет право на заключение с собственником жилой площади договора найма на жилое помещение, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды.
Другие основания пользования жилыми помещениями
Основанием возникновения права пользования жилым помещением может выступать договор безвозмездного пользования (ссуды).
Договор безвозмездного пользования жилым помещением, регулируемый главой 36 ГК Российской Федерации, заключается в случаях, когда ссудодателем является собственник жилого помещения (или иное лицо, уполномоченное на то законом или собственником). Это положение нашло отражение в п. 2 статьи 30 ЖК РФ, который закрепил право собственника на передачу жилого помещения в безвозмездное пользование. Признакам договора ссуды могут отвечать и соглашения, заключаемые собственником жилого помещения с членами его семьи или с бывшими членами его семьи (статья 31 Кодекса). По таким соглашениям указанные лица получат возможность пользоваться жилым помещением в течение определенного срока безвозмездно. При этом осуществление ремонта и оплата расходов, связанных с содержанием жилого помещения, в соответствии со статьями 695 ГК РФ и 31 ЖК РФ могут быть возложены на обе стороны договора.
Особым способом возникновения права пользования жилым помещением является членство в жилищном кооперативе. При этом непосредственным основанием вселения гражданина в жилое помещение в доме жилищного кооператива является решение общего собрания членов жилищного кооператива (конференции), которым жилое помещение предоставляется в соответствии с размером внесенного паевого взноса (статья 124 ЖК РФ). Аналогичные по сути нормы содержатся в статье 29 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах».
Собственником жилого помещения является юридическое лицо – потребительский кооператив, созданный для удовлетворения потребностей своих членов в жилище. Гражданин – член кооператива – приобретает право пользования имуществом этого юридического лица на основании членства и при условии частичной выплаты паевого взноса. При таких обстоятельствах нет оснований полагать, что между указанными лицами возникли правоотношения найма жилого помещения или безвозмездного пользования. Представляется, что это особые правоотношения, вытекающие из участия в юридическом лице.