В Законе «О банках и банковской деятельности» предусмотрено, что кредитная организация может предоставлять кредиты под залог движимого и недвижимого имущества, государственных и иных ценных бумаг, гарантии и иные обязательства в соответствии с федеральным законом.
Виды ссудных операций чрезвычайно разнообразны и делятся на группы по следующим критериям:
- тип заемщика;
- способ обеспечения;
- сроки кредитования;
- характер кругооборота средств;
- отраслевой признак;
- назначение (объекты кредитования);
- порядок выдачи средств;
- метод погашения ссуды;
- порядок начисления и погашения процентов;
- степень риска и т.д.
Расчетные операции – это операции по зачислению и списанию средств со счетов клиентов, в том числе для оплаты их обязательств перед контрагентами.
Коммерческие банки осуществляют расчеты по правилам, формам и стандартам, установленным Банком России; при отсутствии правил проведения отдельных видов расчетов – по договоренности между собой; при проведении международных расчетов – в порядке, установленном федеральными законами и правилами, принятыми в международной банковской практике.
Коммерческие банки и Банк России обязаны перечислять средства клиента и зачислять средства на его счет не позднее следующего операционного дня после получения соответствующего платежного документа. В случае несвоевременного или неправильного зачисления на счет или списания со счета клиента денежных средств кредитная организация, Банк России выплачивают проценты на сумму этих средств по официальной процентной ставке Банка России.
Кассовые операции – это операции по приему и выдаче наличных денежных средств.
Более широко кассовые операции можно определить как операции, связанные с движением наличных денежных средств, а также с формированием, размещением и использованием денежных средств на различных активных счетах банка и счетах клиентов коммерческого банка.
Инвестиционные и фондовые операции – это операции по инвестированию банком своих средств в ценные бумаги и паи небанковских структур в целях совместной хозяйственно-финансовой и коммерческой деятельности, а также размещение средств в виде срочных вкладов в других кредитных организациях.
Отличительная особенность инвестиционных операций коммерческого банка в сравнении с кредитными операциями заключается в том, что инициатива проведения первых исходит от самого банка, а не от его клиента – это инвестиционная деятельность самого банка.
К фондовым операциям с ценными бумагами (помимо инвестиционных) относятся:
· операции с векселями (учетные и переучетные операции, операции по опротестованию векселей, инкассированию, домицилированию, индоссированию векселей, выдаче вексельных поручений, хранению векселей, их продаже на аукционе);
· операции ценными бумагами, котирующимися на фондовых биржах.
Валютные операции – это операции по купле-продаже иностранной валюты и иных валютных ценностей, включая драгоценные металлы в монетах и слитках.
Гарантийные операции – это операции по выдаче банком гарантии (поручительства) уплаты долга клиента третьему лицу при наступлении определенных условий, приносят банкам доход также в виде комиссионных.
Активно-пассивные операции банков – это комиссионные, посреднические операции, выполняемые банком по поручению клиентов за определенную плату – комиссию. Именно эту группу банковских операций обычно называют услугами.
Комиссионные операции – это операции, осуществляемые банками по поручению, от имени и за счет клиентов; приносят банкам доход в виде комиссионного вознаграждения.
К данной категории операций относят:
· операции по инкассированию дебиторской задолженности (получение денег по поручению клиентов на основании различных денежных документов);
· переводные операции;
· торгово-комиссионные (торгово-посреднические) операции (покупка и продажа для клиентов ценных бумаг, драгоценных металлов; факторинговые, лизинговые и другие операции);
· доверительные (трастовые) операции;
· операции по предоставлению клиентам юридических и иных услуг.
Факторинг представляет собой разновидность торгово-комиссионной операции, сочетающейся с кредитованием оборотного капитала клиента. Основой факторинговой операции является покупка банком (или факторинговой фирмой) счетов – фактур поставщика за отгруженную продукцию на условиях немедленной оплаты и передача поставщиком банку (или факторинговой фирме) права требования платежа с дебитора.
Цель факторингового обслуживания – своевременное инкассирование долгов для минимизации потерь от просрочки платежа и предотвращения появления безнадежных долгов, предоставление (по желанию клиента) кредита в форме предварительной оплаты, помощь в управлении кредитом и ведении бухгалтерского учета, создание условий для производственной деятельности, соответственно помощь в увеличении оборота и прибыли предпринимателя.
В мировой банковской практике известны два вида факторинга: открытый (конвенционный) факторинг; конфиденциальный (скрытый) факторинг.
При конвенционном факторинге поставщик указывает на своих счетах, что требование было продано банку, а при конфиденциальном факторинге никто из контрагентов поставщика не осведомлен о кредитовании его продаж банком. Конвенционный факторинг в свою очередь бывает с правом регресса, т.е. с правом обратного требования платежа с поставщика, или без права регресса.
ІІ ОФОРМЛЕНИЕ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.
2.1 Порядок заключения кредитных договоров.
Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.
В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:
- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;
- андеррайтинг;
- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
- оформление кредитного договора и договора о залоге;
- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.
На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.
Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.
Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.
Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.