2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Статья 571. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
4. Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфичен тем, что, во-первых, в обеспечение пожизненного содержания с иждивением может отчуждаться лишь недвижимое имущество - жилой дом, квартира, земельный участок и т.д., и, во-вторых, рента предоставляется, как правило, не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания вытекает из самой сути договора: это может быть обеспечение потребностей гражданина - получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, - и в уходе за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 573 ГК). Содержащийся в ГК перечень услуг, предоставляемых получателю ренты, является примерным, поэтому конкретные обязательства плательщика должны быть указаны в договоре. При этом возможно как расширение перечня услуг, так и его сужение, что не противоречит закону. Закон не связывает также предоставление получателю услуг с обязательным использованием для этого переданного плательщику имущества.
Договор пожизненного содержания с иждивением — наиболее распространенный из договоров ренты и чаще других встречается на практике.
При заключении договора пожизненного содержания с иждивением, так же как и других договоров ренты, имущество становится собственностью плательщика ренты сразу же после заключения договора и их государственной регистрации, то есть при жизни получателя ренты. В соответствии со ст. 572 Гражданского кодекса Республики Беларусь по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин, плательщиком же может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Основное отличие этого договора от договора пожизненной ренты в том, что договор пожизненной ренты предполагает, что собственник имущества, передаваемого под выплату ренты, получает ежемесячные выплаты в денежном выражении. А при пожизненном содержании с иждивением денежные платежи заменяются содержанием в натуральном выражении — уходом, питанием, лечением, одеждой, и т. д.
Как правило, договоры пожизненного содержания с иждивением заключаются больными, одинокими малообеспеченными пожилыми людьми. Именно они зачастую нуждаются не столько в денежных средствах, сколько в уходе и обеспечении всем необходимым. Заключая такой договор, пожилые люди в обмен на свою квартиру или дом получают возможность улучшить свое финансовое положение и обеспечить себе необходимый в старости уход. Плательщик же, совершая эту сделку, приобретает недвижимость по цене, которая с большой вероятностью окажется значительно ниже рыночной.
Но поскольку обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты (ст. 576 Гражданского кодекса Республики Беларусь), определить, сколько времени придется содержать пенсионера, не представляется возможным. Только после смерти получателя ренты плательщик ренты сможет свободно распоряжаться приобретенной недвижимостью.
Обязательства плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением заключаются в обеспечении потребности получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также в уходе за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья получателя ренты. При необходимости плательщик несет расходы по лечению получателя ренты.
Несмотря на то, что после смерти получателя ренты обязательство по выплате ренты прекращается, стороны могут оговорить в договоре оплату плательщиком ренты ритуальных услуг.
Как уже упоминалось выше, плательщик ренты, заключив договор пожизненного содержания, становится собственником недвижимого имущества, поэтому он имеет право отчуждать его, сдавать в залог либо осуществлять иные операции и при жизни получателя ренты. Однако в соответствии со статьей 575 Гражданского кодекса Республики Беларусь для совершения таких действий с недвижимостью, переданной в обеспечение пожизненного содержания, необходимо получить предварительное согласие получателя ренты.
На практике продажа недвижимости при жизни получателя ренты почти никогда не встречается. Это связано в первую очередь с тем, что согласно ст. 557 Гражданского кодекса Республики Беларусь в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на нового приобретателя имущества. Кроме того, в большинстве случаев в квартире, которая передается в собственность плательщика ренты, остается проживать получатель ренты. Как правило, получатель ренты не имеет иного жилого помещения, поэтому проживание в квартире, переданной взамен предоставления содержания, является для него необходимым условием договора. После смерти получателя ренты плательщик сможет продать квартиру без всякого обременения.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть указана стоимость общего объема содержания, которое примет получатель ренты. Но эта сумма носит весьма условный характер, так как на момент заключения договора невозможно рассчитать продолжительность жизни получателя ренты, а оценке подлежат определенные услуги и товары, продукты питания, одежда, лекарственные препараты, уход за больным и т. д. В соответствии со ст. 573 Гражданского кодекса Республики Беларусь общий объем месячного содержания должен быть не менее двукратного размера базовой величины, установленного законодательством.
Для пожилого человека договор пожизненного содержания с иждивением имеет некоторые преимущества по сравнению с пожизненной рентой. Во-первых, нижний предел ежемесячного объема содержания в два раза выше, чем в договоре пожизненной ренты, во-вторых, потребности получателя ренты могут измениться. И если, например, ему понадобится дополнительный уход в силу ухудшения здоровья, плательщик ренты должен будет обеспечить его.
Однако необходимо иметь в виду, что заключение такого договора предполагает наличие близких доверительных отношений с плательщиком ренты. Для некоторых пожилых людей достаточно сложно принять тот факт, что за ними будет ухаживать чужой человек. Ведь, с одной стороны, плательщик ренты должен обеспечить уход и содержание получателя ренты, а с другой стороны плательщик заинтересован в том, чтобы обременение его собственности виде ренты было снято как можно быстрее. Старому человеку же необходимо чувствовать искреннюю заботу о себе, а не видеть, как терпеливо дожидаются его смерти. Справиться с подобным психологическим барьером пожилому человеку очень сложно, а его следствием могут стать разногласия и поиск поводов для расторжения договора. Поэтому договор пожизненного содержания с иждивением лучше заключать с родственниками или близкими людьми.
Однако отсутствие у пожилого человека родственников или близких не является препятствием для заключения договора пожизненной ренты. Плательщик пожизненной ренты должен будет регулярно выплачивать получателю рентные платежи. Личные контакты в этом случае могут быть сведены к минимуму. Платежи лучше проводить через банк.
На первый взгляд плательщику ренты может показаться, что уход за пожилым человеком, обеспечение его всем необходимым обойдутся дешевле регулярных платежей. Но с другой стороны, нельзя исключать, что получатель ренты по каким-то причинам может захотеть расторгнуть договор. В такой ситуации плательщику необходимо будет доказать в суде, что он в полной мере выполнял свои обязательства по договору. Если речь идет о денежных платежах – достаточно предъявить расписки о получении денег или банковские платежные документы. С договором пожизненного содержания с иждивением все обстоит несколько сложнее, поскольку доказывать придется, что вы ухаживали, приносили продукты, готовили еду, покупали лекарства и т. д.
Заключая договор ренты с пожилым человеком, плательщику желательно владеть информацией об имеющихся у него родственниках. Ведь зачастую бывает, что пожилой человек хочет распорядиться своей квартирой через договор ренты, потому что поссорился с детьми. А заключив договор ренты и через некоторое время помирившись со своими наследниками, захочет его расторгнуть. Например, дети убедят свою престарелую маму, что плательщик ренты является ее недоброжелателем или сами станут оспаривать договор ренты от ее имени по доверенности. Чтобы не попадать в подобные ситуации, необходимо по возможности выяснить все детали, которые будут сопутствовать подписанию предстоящего договора.
Как уже упоминалось выше, получатель ренты вправе требовать расторжения договора в случае существенного нарушения плательщиком своих обязательств. Поэтому если вы как плательщик добросовестно выполняете все обязательства по договору, не стоит опасаться того, что договор может быть расторгнут. Независимо от того, насколько хорошие отношения сложились у вас с получателем ренты, необходимо с первого дня исполнения договора выполнять простые правила: