В силу ст.ст. 550, 551 ГК РФ при заключении договора продажи нежилой недвижимости подлежит государственной регистрации только переход права собственности, а не сам договор. Поэтому если по данному договору один супруг выступает продавцом (общего имущества), то должно быть получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга, так как имеет место распоряжение недвижимостью, а если — покупателем, то такого согласия не требуется, поскольку под действие п. 3 ст. 35 СК РФ данный случай не подпадает, хотя на практике органы, осуществляющие государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним, требуют нотариально удостоверенное согласие супруга, не участвующего в сделке, в любом из рассматриваемых случаев, что не соответствует закону. На наш взгляд необходимо внести соответствующие поправки в СК РФ, т.к. недвижимое имущество обычно приобретается на общие средства супругов.
Следует иметь в виду, что и сделка по распоряжению недвижимостью, и сделка, требующая нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенные без нотариально удостоверенного согласия супруга, не участвующего в сделке, в силу абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ являются оспоримыми, то есть могут быть признаны недействительными в силу решения суда (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Следовательно, если не предъявлен иск о признании сделки, к примеру, договора дарения недвижимости (государственная регистрация данной сделки требуется в силу п. 3 ст. 574 ГК РФ), недействительной супругом, чье нотариально удостоверенное согласие на ее совершение не было получено, она не теряет юридической силы.
Одним из существенных вопросов для признания сделок по распоряжению общим имуществом супругов недействительными является применение исковой давности. Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). Семейный кодекс РФ в п. 1 ст. 9 устанавливает общее правило, согласно которому на требования, вытекающие из семейных отношений, исковая давность не распространяется, за исключением случаев, если срок для защиты нарушенного права установлен самим СК РФ. Следовательно, к требованию о признании сделки недействительной, заявленному в соответствии абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ, исковая давность не применяется.
В то же время, поскольку специальная норма, установленная в п. 3 35 СК РФ, охватывает спектр наиболее значимых по масштабу сделок, то законодатель счел необходимым более детальное правовое регулирование в данном случае. Так, согласно абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.1
Указанная мера направлена, с одной стороны, на упрощение гражданско-процессуального производства, поскольку по прошествии времени становится труднее установить достоверность спорных обстоятельств, что влечет невозможность объективного рассмотрения, и как следствие этого, правильного разрешения гражданских дел. С другой стороны, установив специальную норму, законодатель защитил интересы семьи в целом, поэтому, балансируя между интересами семьи и интересами третьих лиц, он устанавливает специальный сокращенный срок исковой давности.
Однако истечение срока исковой давности не препятствует лицу, чье право нарушено, обратиться в суд с иском. Суд обязан в таком случае принять исковое заявление и рассмотреть дело по существу, поскольку требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности (п. 1 ст. 199 ГК РФ). Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, что является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п.п. 2 и 3 ст. 199 ГК РФ).
Рассмотренные положения семейного законодательства РФ о совместной собственности супругов и собственности каждого из супругов, содержащиеся в ст.ст. 34—37 СК РФ, в силу п. 6 ст. 169 СК РФ имеют обратную силу, то есть применяются также и к имуществу, нажитому супругами (одним из них) до введения в действие Семейного кодекса РФ 1 марта 1996 года.
Таким образом, в современных условиях развития рыночных отношений в России ощущается большая потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных прав, возникающих в семье, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на стабильности имущественных отношений между супругами, родителями и детьми.
1.3.Имущество каждого из супругов
Законный режим имущества супругов предполагает, что супругам во время брака принадлежит не только совместная собственность, но и личная (частная, раздельная) собственность каждого из них. В ст. 36 СК и п. 2 ст. 256 ГК определено, какие виды имущества относятся к личной (раздельной) собственности супругов.
Во-первых, это имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак (добрачное имущество).
Во-вторых, это имущество, полученное супругом во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (например, в результате бесплатной приватизации жилья).
Определяющим в отнесении имущества к раздельной собственности супругов в двух вышеназванных случаях является время и основания возникновения права собственности на конкретное имущество у одного из супругов (до брака или в браке, но по безвозмездным сделкам).
В то же время к имуществу одного из супругов может быть отнесено имущество, приобретенное им во время брака по возмездным сделкам, но на его личные средства, принадлежащие супругу до вступления в брак или полученные в браке по безвозмездным сделкам.
Доказательствами принадлежности имущества одному из супругов могут быть: свидетельские показания (с учетом положений 158— 165 ГК о форме сделки и правовых последствиях се несоблюдения); квитанции, чеки, документы, указывающие, в частности, на дату приобретения имущества и на самого приобретателя; договоры на приобретение имущества; завещание и свидетельство о праве на наследство; сберегательная книжка, сберегательный сертификат и т. п.
Необходимо заметить, что применяемый в ст. 36 СК и п. 2 ст. 256 ГК термин «дар» шире понятия «дарение». К имуществу, полученному одним из супругов во время брака в дар, относится как то, что приобретено по договору дарения, так и награды, поощрения за успехи в трудовой, научной, общественной и иной деятельности. Поэтому, например, Государственная премия РФ в области литератур искусства, Государственная премия РФ в области науки и технологий,1 премия Правительства РФ в области науки и техники2, а также международная премия и т.п., полученная одним из супругов, будет являться его собственностью.
В-третьих, к личной собственности супругов относятся вещи индивидуального пользования, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов. Они признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
В СК дан примерный перечень таких вещей: одежда, обувь и т. п. К ним, в частности, можно также отнести предметы личной гигиены, украшения и другие вещи, обслуживающие индивидуальные нужды супругов. Исключением из этого перечня являются только драгоценности и другие предметы роскоши.
Данные вещи не признаются собственностью того супруга, который ими пользовался, а подлежат включению в состав общего имущества супругов. К драгоценностям относятся драгоценные камни (природные алмазы, сапфиры, изумруды, рубины и александриты, природный жемчуг в сыром (естественном) и обработанном виде).
К драгоценным камням приравниваются уникальные янтарные образования и изделия из драгоценных металлов — золото, серебро, платина, металлы платиновой группы (палладий, иридий, родий, рутений и осмий).3 В законе не определено, что следует понимать под предметами роскоши. Это объясняется тем, что предметы роскоши — понятие относительное, так как неразрывно связано с уровнем жизни всего общества в целом и каждой семьи в отдельности.
В судебной практике к ним относятся наиболее ценные вещи супругов: одежда из дорогостоящего меха или одежда, изготовленная известными модельерами по индивидуальным заказам, и т. п. В случае спора между супругами по этому вопросу он решается судом с учетом конкретных обстоятельств дела и доходов семьи. Вполне возможно, что в одном случае суд может признать, например, норковую шубу предметом роскоши (а значит, совместной собственностью супругов), а в другом случае — исходя из уровня доходов супругов — вещью обычной, т. е. индивидуального пользования (личной собственностью супруга).
В целях определения стоимости и качественных характеристик спорных предметов не исключено участие в судебном разбирательстве экспертов. Нельзя отнести к личному имуществу супруга те вещи, которыми он пользовался только один (музыкальный центр, видеокамера, автомашина, швейная машина и т. п.), если им не присущ критерий индивидуального пользования и в случае необходимости соответственно эти вещи могли обслуживать нужды всех членов семьи.