По данным Управления Федеральной регистрационной службы, в Новосибирской области в 2005 г. зарегистрировано более 39 тыс. сделок с недвижимостью (жилая и коммерческая). Прирост по сравнению с 2004 г. составляет 3%. По оценкам экспертов, доля квартир, приобретаемых с участием ипотечных кредитов, составляет 7-10% от общего количества приобретаемого жилья.[24]
В первую десятку банков в настоящее время входят «Сбербанк», «Уралсиб», «Международный Московский Банк», «Национальная ипотечная компания (НРБ)», «Русский Ипотечный Банк», «Возрождение».
В Новосибирск действуют схемы ипотечного кредитования[25]:
- по федеральной программе рублевого ипотечного кредитования при партнерстве АИЖК, банка «Сибконтакт», «Сибакадембанка» и других.
- по собственным программам жилищного кредитования банков (Сбербанка России, «Новосибирсквнешторгбанка», «Сибакадембанка» и других).
В табл. 4 представлены программы основных участников рынка ипотечного кредитования г. Новосибирска.
Таблица 4 - Программы основных участников рынка ипотечного кредитования г. Новосибирска
| МДМ - банк НФ | Ипотечное кредитование до 10 лет | руб.: от 19% USD: от 13% | Недвижимость |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Банк Москвы НФ | Ипотечное кредитование до 10 лет | руб.:13-14% USD, EUR: 11-12% | |
| Муниципальный банк | Ипотечное кредитование до 27 лет | руб.:14% комиссия 2% | Приобретаемая недвижимость |
| Новосибирсквнешторгбанк | Ипотечное кредитование до 15 лет | руб.: 13,5% USD: 11% | Имущество, поручительство, недвижимость, под залог вкладов, ценных бумаг |
| Сибакадембанк | Ипотечный кредит "Новый дом" | руб.: 18%+2% единовр. комиссия | Приобретаемое жилье, в некоторых случаях необходимо поручительство физического лица. |
| СИБКОНТАКТ НФ | Ипотечное кредитование в руб. до 27 лет в USD 5-15 лет | руб.: 15% USD: от 13,5% | приобретаемая недвижимость, страхование жизни заемщика, квартиры |
| Сбербанк России | до 15 лет | руб.: 17-20% USD: 11-12,5% | недвижимость, поручит., автотранспорт, ценные бумаги., золото в слитках |
| Славянский банк НФ | До 1 года | USD: от 17% | автотранспорт, поручительство, недвижимость |
| Собинбанк | Ипотечное кредитование до 27 лет | руб.: 15% | приобретаемая недвижимость, страхование жизни заемщика , квартиры и права с-ти, поручительство юр. или физ. лица |
| УралСиб НФ | Ипотечное кредитование До 10 лет | руб.: 17% USD: 12% | |
| Ханты-мансийский банк НФ | До 1 года под поручительство организации | руб.: 18% | недвижимость |
| До 3 лет под поручительство физ. лиц | 18% | зарплата+ залог (min 20 тыс. руб) |
До 90% всех выданных по программе НОАИЖК кредитов приходится на филиал банка «Сибконтакт».
Региональный рынок ипотеки находится еще в зачаточном состоянии, но бурно прогрессирует. Брать ипотечные кредиты сейчас выгодно. Ежемесячные выплаты по кредиту сопоставимы со стоимостью аренды квартир, а недвижимость еще и растет в цене.
Филиал Собинбанка подключился к федеральной программе ипотечного кредитования в октябре 2003 г. Долю банка в программе ипотечного агентства он оценивает в 10%. Основной фактор, сдерживающий развитие ипотеки в регионе. Федеральная ипотечная программа позволяет приобретать квартиры только на вторичном рынке.
Новосибирский муниципальный банк (НМБ) стал выдавать ипотечные кредиты в рамках федеральной программы только в июне 2004 г. Спрос населения на эту услугу растет и этот бизнес интересен банку. За лето 2004 года НМБ выдал 50 кредитов на 34 млн. руб. и до конца года намерен выдать еще столько же. Васильев прогнозирует рост объемов ипотечных кредитов после вступления в силу пакета законов по ипотеке (в частности, снизится стоимость нотариальных услуг, составляющая сейчас 1,5% от стоимости сделки). В 2005 г., по его словам, НМБ рассчитывает выдать не менее 200 кредитов на сумму 50 млн руб.[26]
Сибирский банк Сбербанка предлагает три вида ипотечного продукта — "Кредит на недвижимость" (до 70% от стоимости жилья), "Ипотечный кредит" (до 90%) и "Молодая семья" (до 100%). Кредитная ставка в рублях составляет 18% годовых, срок кредита — до 15 лет. В отличие от условий федеральной ипотеки, кредитная программа Сбербанка позволяет покупать жилье не только на вторичном рынке, но и в строящихся домах.
Остаток ссудной задолженности по "Ипотечному кредиту" по Новосибирской области за восемь месяцев вырос почти в шесть раз до 384,1 млн. руб., по Томской области — до 415,9 млн. руб., а по Кемеровской — до 641,8 млн. руб.
С февраля 2004 г. Сбербанк приступил к реализации программы "Молодая семья" (условие — один из супругов моложе 30 лет). За полгода выдано 1213 кредитов на 275 млн. руб. Из них в Новосибирской области 235 кредитов на 59 млн. руб., в Томской области 199 кредитов на 54 млн. руб., в Кемеровской области 879 кредитов на 162 млн. руб.
С администрацией Новосибирской области Сбербанк ввел специальную ипотечную программу по кредитованию работников бюджетной сферы. В апреле было подписано соглашение, и банк начал выдавать кредиты на сумму до 120 000 руб. для жителей сельских районов, до 240 000 руб. для жителей районных центров и до 360 000 руб. для жителей Новосибирска. Банк не требует у заемщиков первоначального взноса в 10-30% от стоимости жилья, а администрация области погашает половину процентной ставки по кредиту. По состоянию на 15 сентября уже выдано 1100 кредитов на 192 млн. руб.
С марта 2005 года начал выдавать ипотечные кредиты и Новосибирсквнешторгбанк. С марта 2005 банком выдано 73 кредита на общую сумму 40 млн. руб. Средний размер кредита — 540 000 руб., максимальная сумма — 1,5 млн. руб.
Появление ипотечного страхования сдерживается наличием ряда проблем, решение которых зависит исключительно от усилий государства. Прежде всего, речь идет о том, чтобы урегулировать вопросы обращения взыскания на предмет залога (то есть на приобретенную с помощью ипотечного кредита квартиру или дом). Другая существенная проблема — отсутствие достоверной статистики дефолтов по ипотечным кредитам. Без нее страховщики и банкиры не могут перейти к обсуждению конкретных страховых продуктов, потому что невозможно точно определить страховые тарифы. Впрочем, Центральный банк мог бы организовать получение от банков отчетов о выданных ипотечных кредитах и создать единую централизованную базу данных. Но пока никакой работы в этом направлении не ведется.
2.2 Технологии ипотечного кредитования в РФ
Технологии ипотечного кредитования рассмотрим на примере Федерального Агентства жилищного кредитования.
На сегодняшний день Федеральное Агентство жилищного кредитования является единственным значимым участником сектора рефинансирования, обеспечивая практически 100% объема рефинансируемых ипотечных кредитов (займов, закладных) или около четверти общей величины ипотечной задолженности по России.[27]
Рассмотрим механизм ипотечного кредитования по федеральной программе ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
Региональным оператором федерального АИЖК в Новосибирске является Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования.
ОАО НАИЖК создан решением учредителей 09 октября 2002 года (Договор о создании ОАО "Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования" от 09 октября 2002 года) с уставным капиталом 1 млн. руб. и зарегистрирован в установленном порядке 18 октября 2002 года. (Свидетельство о государственной регистрации № 1025402467430 от 18.10.2002 года.)[28]
На основании Договора о создании ОАО "Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования" от 09 октября 2002 года, 70% акций Регионального оператора принадлежит Администрации Новосибирской области.
20 ноября 2002 года между Региональным оператором, Агентством и Администрацией Новосибирской области было заключено Соглашение о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования № 16/РС-54-02. Также был заключен Договор купли-продажи закладных № АЮ-80/1-02 от 22 ноября 2002 года между Региональным оператором и Агентством на сумму 100 млн. руб. Региональный оператор имеет Свидетельство об аккредитации (Протокол № 12 от 20.01.03 г.), аккредитация была произведена Агентством, также были аккредитованы Агентством:
НФ КБ "Сибконтакт" - в качестве первоначального кредитора;
ООО «Депар» - в качестве оценщика;
ООО «Сибирский институт оценки» - в качестве оценщика;
ОСАО «Ингосстрах» - в качестве страховщика;
СГ "Спасские ворота" - в качестве страховщика.
В течение I квартала 2003 года рефинансировано кредитов на сумму более 20 млн. руб.
Механизм ипотечного кредитования осуществляется следующим образом.
I Этап. Предварительный расчет суммы кредита и оценка возможностей заемщика.
1. Для получения консультаций по условиям кредитования, а также для проведения предварительного анализа (андеррайтинга) возможности получения кредита (займа) заемщику необходимо обратиться к партнерам Агентства - Региональным операторам (первичным кредиторам). На основании предоставленных сведений сотрудники Регионального оператора (первичного кредитора) производят предварительный расчет максимально возможной суммы кредита (займа). Это не предполагает последующего обязательного одобрения кредита (займа), окончательное решение принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о своей платежеспособности, которая проводится на последующих этапах.